2016 QCCQ 8177, 2016 QCCQ 8177

Watier c. Courchesne 2016 QCCQ 8177 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014735-150 DATE : 20 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JONATHAN WATIER et ISABELLE HURTEAU

Partie demanderesse c. ALEXANDRE COURCHESNE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ [1] (Article 338 Cpc) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Hurteau et monsieur Watier réclament de monsieur Courchesne la somme de 15 000 $ en raison d’infiltrations d’eau au sous-sol de la propriété qu’il leur a vendue le 26 mars 2014. [ 2 ] Monsieur Courchesne allègue n’avoir subi aucune infiltration d’eau pendant les sept années qu’il a demeuré à cet endroit.

De plus, le problème semble provenir de la vétusté du drain français qui avait manifestement atteint sa durée de vie utile (27 ans). LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) S’agit-il d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? 2) Selon la réponse à la première question, le défendeur est-il redevable envers les demandeurs d’une compensation quelconque? LES FAITS [ 4 ] Le 26 mars 2014, madame Hurteau et monsieur Watier achètent de monsieur Courchesne une propriété située à Repentigny pour un prix de 245 500 $, avec « garantie légale ».

La prise de possession est fixée au 4 avril suivant. [ 5 ] Le 8 avril, monsieur Watier constate que le tapis de la salle de bains du sous-sol est mouillé. [ 6 ] En défaisant le mur d’où semblait provenir l’infiltration d’eau, son beau-père et lui constatent qu’il y a déjà eu un découpage dans la feuille de gypse recouvrant le mur de la grandeur d’une prise de courant et que la pièce avait été reposée par la suite.

Ils en déduisent que quelqu’un avant eux avait eu connaissance d’infiltrations d’eau et avait voulu découvrir ce qu’il en était. [ 7 ] Monsieur Watier communique avec monsieur Courchesne qui lui répond qu’il n’a jamais subi d’infiltrations d’eau pendant les sept années qu’il a habité cette maison. [ 8 ] Monsieur Courchesne mandate un entrepreneur qu’il connaît, monsieur Jacques Bergeron, pour aller vérifier ce qu’il en est. [ 9 ] Après sa visite, monsieur Bergeron suggère à monsieur Courchesne de faire examiner l’état du drain français de la propriété.

De fait, les services de monsieur Pierre Gingras, de « Excavation, fissures et drain français s.j. enr. », sont retenus pour ce faire. [ 10 ] Le 21 avril, les demandeurs transmettent à monsieur Courchesne une dénonciation écrite du problème d’infiltrations, font état de la pièce de gypse découpée dans le mur et lui demandent de prendre les mesures nécessaires pour régler le problème [2] .

[ 11 ] Le 22 avril, monsieur Gingras procède à son inspection du drain pendant la journée. Seule la mère de madame Hurteau est présente sur les lieux et aucune déclaration verbale n’est faite par monsieur Gingras concernant le résultat de son inspection. [ 12 ] Dans des échanges de courriels entre monsieur Courcherne et madame Hurteau, monsieur Courchesne écrit le 22 avril 2014 en soirée concernant l’inspection de monsieur Gingras [3] : «La seule chose qu’il voyait était qu’il y avait de la glaise autour ce qui peut réduire son efficacité. Mais après 27 ans c’est un peu normal.

L’espérance de vie d’un drain est entre 20 et 30 s’il est bien installé selon les normes. …» [ 13 ] Le lendemain 23 avril à 8 h 17, monsieur Courchesne ajoute : « J’ai parlé au gars (monsieur Gingras). Le drain est vide selon son test de caméra. Donc pas obstrué. » [ 14 ] Suite à l’inspection et aux courriels, les parties se rencontrent le 23 avril pour faire le point sur la situation. [ 15 ] Les demandeurs et le père de madame Hurteau retiennent de la rencontre que le drain est correct puisque non obstrué.

Il faut donc chercher ailleurs pour expliquer le problème d’infiltrations. [ 16 ] Monsieur Courchesne témoigne plutôt avoir déclaré que le drain était sain, selon les normes de l’époque, mais qu’il commençait à être colmaté par la glaise. [ 17 ] En décembre 2014, l’eau pénètre de nouveau au sous-sol.

Les demandeurs installent alors une pompe submersible pour évacuer l’eau [4] . [ 18 ] Les choses en restent là jusqu’au 31 mai 2015 alors qu’une nouvelle infiltration d’eau se produit. [ 19 ] Monsieur Watier s’adresse alors à monsieur Courchesne pour obtenir le rapport écrit de monsieur Gingras du 22 avril 2014 concernant l’état des drains. [ 20 ] C’est alors que les demandeurs prennent connaissance le 16 juin 2015 du rapport en question [5] . Ce rapport mentionne ce qui suit (reproduit tel quel) : « Description de l’état du drain : I.

Après avoir procéder a l'excavation pour vérifier le drain français, nous avons clairement vus que l'extérieur du drain était collemater par le sol argileux et tres peut de pierre net pour recouvrir le drain et aucune présence de membrane géotextile. Il.

Ensuite nous avons procéder a une inspection plus approfondie du drain en insérant une caméra à l'intérieur pour tenter de voir si le drain était obstrué soit par la terre argileuse ou encore par des racines, nous avons constater une légère accumulation d'argile au fond du drain, environ 1/4 sur un diamètre de 4" ce qui n'est pas assez pour empêcher l'eau de circuler adéquatement. III.

Prenant considération que la maison date de 27 ans et que le drain français est d'origine, et est conforme au code du bâtiment pour l'anné de construction il est normale que le drain ne fonctionne plus adéquatement car l'argile a contaminé la pierre net et ces coller au drain par l'extérieur ce qui empêche l'eau de pénétrer dans le drain de façon régulière. IV. En conclusion le drain français doit être refait au pourtour de la fondation du a sa colmatation que nous estimons a 90%, et il est impossible de quelque façon que ce soit de nettoyer le drain.

Rapport sous toute réserve . » [ 21 ] Les demandeurs sont estomaqués par le contenu du rapport qui, à leurs yeux, est complètement différent du rapport verbal que monsieur Courchesne leur en avait fait le 23 avril précédent. Alors que celui-ci leur avait dit que le drain était « correct », on lit dans le rapport qu’il est colmaté à 90 %, donc à toute fin pratique non fonctionnel et qu’il doit être remplacé. [ 22 ] Le même jour, les demandeurs écrivent à monsieur Courchesne pour faire état de leur stupéfaction concernant les deux déclarations contradictoires.

Ils exigent un remplacement du drain français car s’ils avaient su qu’il était colmaté, ils n’auraient pas acheté la propriété [6] . [ 23 ] Ils reçoivent alors une réponse par le biais de l’avocat de monsieur Courchesne qui, dans une lettre du 21 juillet 2015 [7] , mentionne que l’état du drain résulte d’une usure normale et que son remplacement était prévisible. [ 24 ] Le 24 juin 2015, une nouvelle infiltration d’eau survient et une autre au début du mois d’août 2015. [ 25 ] Les demandeurs décident donc de faire remplacer le drain, ce qui est fait le 25 août 2015 au coût de 12 704,74 $ [8] . [ 26 ] La poursuite est déposée le 14 octobre 2015.

Les demandeurs réclament les coûts de remplacement du drain français, le paiement de la pompe submersible (400 $) et 1 900 $ pour troubles et inconvénients, le tout arrondi à 15 000 $. LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 27 ] La « garantie légale » que l'on retrouve dans la plupart des contrats de vente comprend la « garantie légale de qualité » d'un

bien, mieux connue sous l'expression de « garantie contre les vices cachés » . On la trouve dans le contrat de vente à l’étude. [ 28 ] Pour connaître les conditions de cette garantie et si elle s'applique dans la présente affaire, il y a lieu d'examiner les principes qui la caractérisent.

A) Les conditions d'application de la garantie [ 29 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 30 ] Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes [9] : 1 o le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix » .

Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, nuire à l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltrations d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela exclut de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies peu importantes qui ne privent pas l'acheteur raisonnable de l'utilisation de ce bien [10] .

Est également écartée de la garantie la perte d'usage « normale » du bien causée par l'usure , le vieillissement ou la vétusté prévisible [11] (ex: toiture ou drain ayant atteint sa durée de vie utile). Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal tient compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2 o le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien.

Cela comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe » ) au moment de la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3 o le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché » .

C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, un tiers, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4 o le vice doit être caché (« occulte ») Par « caché » , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente . L'intensité de cet examen peut varier selon la nature du bien acheté: on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [12] . Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert ou un inspecteur préachat, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent et diligent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas . Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties [13] et tout autre élément qui particularise le litige. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison.

À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agit d'un profane. De même, l'examen d'une maison âgée de 50 ans devra être plus poussé que celui d'une maison neuve ou presque neuve. En matière de vice caché, il n'est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice reproché; le plus souvent, il l'ignore, ce qui en confirme souvent l'aspect « occulte » . Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, sa responsabilité sera plus grande car il est tenu à des dommages

plus étendus (article 1728 c.c.Q.): 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur.

B) Les compensations payables à l'acheteur [ 31 ] Concernant la détermination des compensations exigibles par l'acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération. [ 32 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [14] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [ 33 ] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 34 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité [15] . [ 35 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés » .

ANALYSE ET DÉCISION [ 36 ] De la preuve prépondérante entendue, le Tribunal retient que preuve n’a pas été faite que monsieur Courchesne était au courant d’infiltrations d’eau durant les sept années pendant lesquelles il a occupé la propriété et qu’il y en a vraiment eues. [ 37 ] La seule fois que cela s’est produit était trois ans avant la vente alors qu’un problème avec une douche avait entrainé un écoulement qui a été corrigé par la suite.

Il en a fait part aux demandeurs. [ 38 ] L’autre conclusion à laquelle Tribunal parvient est à l’effet que le drain français avait atteint au moment de la vente sa durée de vie utile. [ 39 ] Tel que l’a mentionné monsieur Gingras, nous sommes en sol argileux. Alors que la durée moyenne d’un drain français peut être de l’ordre 25 à 30 ans, parfois 40 ans, celle-ci est réduite en milieu argileux à 15-20 ans, vu la propriété de l’argile à retenir l’eau et accroître plus rapidement le colmatage d’un drain. [ 40 ] Cette maison ayant été construite en 1987, le drain avait 27 ans d’âge au moment des problèmes constatés.

Il est plausible que le colmatage quasi complet est survenu à l’époque de la vente, d’où l’infiltration du 8 avril 2014. [ 41 ] Le même jour que l’audition de la présente affaire, le Tribunal a entendu une autre affaire survenue à Mascouche alors que des infiltrations d’eau se sont produites pour la première fois dans le sous-sol d’une garderie le 8 avril 2014.

Cette journée du 8 avril a donc été le théâtre d’un apport d’eau intense dans la région, ce qui a fait ressortir les moindres défauts dans les solages des maisons. [ 42 ] Le problème pour les demandeurs pour leur recours, c’est qu’ils ne se sont aucunement informés lors des démarches précédant la vente de l’âge du drain français. Leur inspecteur préachat ne l’aurait pas fait non plus.

S’ils l’avaient fait comme ils auraient dû, ils auraient été en mesure de réaliser qu’ils risquaient fort d’avoir à remplacer le drain français à court terme et de le prévoir dans leur offre (ou de ne pas acheter). [ 43 ] Ils ne peuvent imputer à monsieur Courchesne une faute de ne pas les avoir informés à ce sujet.

C’est à eux (ou à leur inspecteur) qu’il incombait d’agir d’une manière prudente et diligente en posant les questions appropriées à ce sujet. [ 44 ] Le défendeur Courchesne a d’ailleurs produit des jugements qui statuent en ce sens [16] . [ 45 ] Leur inexpérience et leur méconnaissance concernant un drain (c’était leur première maison) est la cause première de leur déconvenue. [ 46 ] Ainsi, ils ne peuvent obtenir que leur vendeur leur paie un drain neuf alors que le leur ne valait pratiquement plus rien.

Ils bénéficieraient dans un tel cas d’un enrichissement considérable puisque leur nouveau drain sera fonctionnel pendant de nombreuses années et qu’il apporte une plus value à la propriété, comparable au prix payé pour le faire remplacer. [ 47 ] Cela dit, monsieur Courchesne n’est pas au dessus de tout reproche. [ 48 ] Le Tribunal considère que son compte rendu verbal de l’inspection réalisée par monsieur Gingras le 22 avril 2014 était biaisé et laissait entendre que le drain était « correct » sous réserve que la glaise pouvait « réduire son efficacité ». [ 49 ] Le rapport de monsieur Gingras était plutôt à l’effet que le drain était colmaté à 90 % et qu’il avait atteint sa durée de vie utile

et qu’il devait donc être remplacé. [ 50 ] Si monsieur Courchesne avait donné l’heure juste à ce moment-là, il aurait épargné aux demandeurs plus d’un an d’infiltrations supplémentaires, de stress, de troubles et d’inconvénients, soit du 23 avril 2014 au 25 août 2015, date du remplacement du drain. [ 51 ] Pour ces complications qui auraient pu être évitées, le Tribunal alloue aux demandeurs une somme de 1 500 $. [ 52 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 53 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 54 ] CONDAMNE monsieur Alexandre Courchesne à payer conjointement aux demandeurs Jonathan Watier et Isabelle Hurteau la somme de 1 500 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 16 juin 2015, plus les frais judiciaires au montant de 90 $ et les frais de présence à la Cour de monsieur Stéphane Gingras au montant de 191,48$. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 22 juillet 2016