2010 QCCQ 11576, 2010 QCCQ 11576

Gobeil c. Fratarcangeli 2010 QCCQ 11576 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-121139-101 DATE : 16 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE GOBEIL et LISE LARIVIÈRE Demandeurs c.

FERNANDO FRATARCANGELI et ROSA PRATO Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 17 juin 2008, les demandeurs achètent le duplex des défendeurs situé aux […] à St-Léonard (P-1). L'immeuble a été construit en 1962 et il a été occupé par les défendeurs à compter de mai 1963. Au moment de l'achat, la maison est âgée de 47 ans. [ 2 ] Les demandeurs soutiennent que le 4 juillet 2009 une forte pluie s'est abattue sur la région de Montréal.

Cette situation a provoqué, selon la version des faits des demandeurs, un refoulement d'égout qui a causé une accumulation d'eau et de sédiments au sous- sol de l'immeuble, principalement sur le plancher de la salle de bain, de la salle de jeux et du garage. [ 3 ] Les demandeurs ont fait inspecter le drain de la maison qui mène à l'égout pluvial au moyen d'une caméra (P-5).

Le plombier ainsi que le technicien sont tous deux d'avis que le refoulement résulte de l'absence d'un clapet anti-refoulement. [ 4 ] Les demandeurs réclament 1 692 $ aux défendeurs, pour les dommages qu'ils ont subis à cause du vice caché qui affectait la maison. [ 5 ] Pour sa part, le défendeur soutient qu'en 1962, lors de la construction de la maison, il n'avait pas l'obligation d'installer un clapet anti-refoulement (D-1).

Cette preuve n'a pas été contredite par les demandeurs ni par leur plombier, qui est venu témoigner des travaux qu'il a exécutés. [ 6 ] Dans les circonstances décrites ci-dessus, la maison des demandeurs est-elle affectée d'un vice caché? [ 7 ] Dans une affaire similaire à la nôtre, Rioux c. Doré [1] , des acheteurs poursuivent leur vendeur pour vice caché. Ils soutiennent que l'isolation de la maison ne répond pas aux normes en vigueur.

Tout comme dans la cause qui nous occupe, la construction de la maison datait de plus de 45 ans (1953). [ 8 ] La juge Fradette s'exprime ainsi, quant au fardeau de la preuve que doivent rencontrer les demandeurs : Pour réussir dans son recours, le demandeur a le fardeau de prouver, par prépondérance de preuve, que la situation dont il se plaint constitue un vice et que ce vice était caché au moment de la vente.

L'acheteur doit aussi prouver, par prépondérance de preuve, que le bien est impropre à l'usage auquel il le destinait ou qu'il ne l'aurait pas acheté ou qu'il n'aurait pas donné si haut prix, s'il avait connu les vices. [ 9 ] Par la suite, la juge écrit ceci, quant aux normes applicables : Le demandeur a prouvé l'absence d'isolation. De l'avis du Tribunal, ceci n'est pas suffisant pour rencontrer son fardeau de preuve. Le demandeur devait aussi établir que la construction de l'immeuble ne respectait pas les normes ou les règles de l'art, lors de sa construction en 1953, relativement à l'isolation.

De plus, le seul fait de régler le thermostat de la fournaise à un degré plus élevé que le degré de chaleur ambiante recherchée n'établit pas à la satisfaction du Tribunal que l'absence d'isolation a des conséquences sérieuses sur l'usage de l'immeuble. À l'évidence, jusqu'au moment de sa vente, l'immeuble servait à l'usage auquel il était destiné, soit servir de résidence. Le vendeur y a résidé pendant près de 30 ans. [ 10 ] Le juge Théroux, dans l'affaire Boucher c. Sénécal [2] , arrive aussi à cette conclusion. Il dit : [35] Le Tribunal partage ce point de vue.

De façon générale, la jurisprudence reconnaît que la construction d'une maison

ancienne, selon les standards de l'époque, ne constitue pas en soi un vice lorsque ces standards se retrouvent haussés avec les années, par l'arrivée de nouvelles techniques et de nouveaux matériaux plus performants. [ 11 ] Dans l'affaire Brideau c.

Boutin [3] , le juge Lavergne s'exprime ainsi : Dans un tel cas, l’acheteur doit s’attendre à acquérir une maison qui soit conforme généralement aux normes ou au moins aux usages de la construction en vigueur à l’époque, et d’autre part, a eu une vie utile de plus de trente ans en envisageant les conséquences éventuelles d’un tel usage sur les aspects utilitaires de la maison. En d’autres mots, et de façon plus lapidaire, celui qui achète un bien usagé ne peut exiger qu’il soit neuf ou conforme aux normes modernes reconnues. (Notre soulignement) [ 12 ] Dans l'affaire Lapierre c.

Korczynski [4] , le juge Lavergne écrit aussi ceci : Un vice n’est pas caché lorsqu’il s’avère prévisible d’après la nature de la chose ou de l’usage. En l’espèce, il s’agit d’une maison vieille, et au mieux pour les demandeurs, de quarante-six ans. Une telle longévité force la circonspection, davantage, comme c’est le cas en l’espèce, lorsqu’on envisage des travaux d’électricité.

Il est parfaitement prévisible qu’une maison de cet âge non seulement ne corresponde pas aux normes en vigueur mais encore présente de l’usure particulièrement au regard de composantes utilisées quotidiennement. [ 13 ] L'âge de la maison fait en sorte que la pose d'un clapet anti-refoulement n'était pas obligatoire au moment de sa construction en 1962. L'achat d'une veille maison expose les acheteurs à de plus grands risques.

Sans augmenter l'intensité de l'obligation des acheteurs, ceux-ci doivent être encore plus prudents. [ 14 ] Les défendeurs ont acheté une vielle maison, il fallait qu'ils s'attendent à ce qu'elle ne réponde pas à toutes les normes en vigueur lors de l'achat. Ce faisant, ils ne peuvent le reprocher aux défendeurs. [ 15 ] Dans ces circonstances, une seule conclusion s'impose : la situation décrite par les demandeurs n'en est pas une qui donne ouverture à l'application de la garantie de qualité (1726 C.c.Q. ).

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 23 novembre 2010