2023 QCCQ 912, 2023 QCCQ 912

9316-0463 Québec inc. c. Brouillette (VBrouillette Avocates) 2023 QCCQ 912 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-037603-199 DATE : 9 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9316-0463 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. VÉRONIQUE BROUILLETTE f.a.s.n. VBROUILLETTE AVOCATES

Partie défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9316-0463 Québec inc. (« Québec inc. ») réclame à Véronique Brouillette (« Me Brouillette ») la somme de 25 351,33 $ : il s’agit d’arrérages de loyer additionnel payable en vertu d’un bail commercial intervenu en juin 2015. [ 2 ] Québec inc. réduit sa réclamation à 15 000 $ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] Me Brouillette allègue dans un premier temps qu’elle ne doit rien à Québec inc. parce que cette dernière a fait preuve de négligence, d’imprudence, voire de mauvaise foi dans la préparation de l’estimation du loyer additionnel au moment de signer le bail en 2015, ce qui constitue une fin de non-recevoir à sa réclamation. [ 4 ] Subsidiairement, elle plaide qu’une

partie des montants réclamés sont relatifs à des frais qui ne constituent pas du loyer additionnel aux termes du bail. Questions en litige [ 5 ] Me Brouillette doit-elle à Québec inc. les arrérages de loyer qu’elle réclame? [ 6 ] Le Tribunal devra d’abord déterminer si Québec inc. a fait preuve de négligence, d’imprudence ou de mauvaise foi dans la

détermination du loyer additionnel estimé pour la première année et, le cas échéant, s’il s’agit d’une fin de non-recevoir à la totalité de la réclamation. [ 7 ] Dans le cas d’une réponse négative à cette première question, le Tribunal devra décider du bien-fondé des prétentions de Me Brouillette quant à certains des montants réclamés par Québec inc. Le contexte [ 8 ] Québec inc. est constituée en janvier 2015 et acquiert peu après un immeuble locatif commercial et résidentiel situé sur la rue Montarville à Saint-Bruno-de-Montarville.

Son président François Charbonneau y exploite déjà un salon de coiffure au rez-de-chaussée depuis plusieurs années en tant que locataire. [ 9 ] Me Brouillette est avocate. Elle exerce sa profession à sa résidence mais en 2015, elle désire trouver un local professionnel près de chez elle. [ 10 ] Elle fréquente le salon de coiffure de M. Charbonneau où elle apprend de sa coiffeuse qu’un local est disponible à l’étage au- dessus. [ 11 ] Elle en discute avec M.

Charbonneau et peu après, signe le bail préparé par la notaire de Québec inc., le 25 juin 2015, relatif au local portant le numéro civique 1476, rue de Montarville [1] (« le 1476 ») pour une période de cinq ans à compter du 1 er juillet 2015. [ 12 ] En plus du loyer de base prévu au contrat, Me Brouillette paie un loyer additionnel qui représente sa quote-part des coûts d’exploitation de l’immeuble calculés selon les modalités prévues au contrat en regard des dépenses énumérées à l’annexe A.

Ce loyer additionnel est alors estimé à 565,68 $ par mois, taxes incluses. [ 13 ] Il s’avère que le loyer additionnel réel est beaucoup plus élevé : dès 2016, il passe à 943,94 $. [ 14 ] Me Brouillette plaide qu’elle n’est pas tenue de payer plus que le loyer additionnel estimé en 2015 puisqu’il s’agissait pour elle d’une considération essentielle l’ayant incitée à signer le bail. [ 15 ] Elle reproche à Québec inc. d’avoir été négligente, imprudente et de mauvaise foi dans l’estimation de ce loyer additionnel. [ 16 ] Me Brouillette n’occupe plus le local concerné, son bail s’est terminé le 1 er juin 2020 après la période initiale de cinq ans.

Analyse et décision A. Québec inc. a-t-elle fait preuve de négligence, d’imprudence ou de mauvaise foi dans l’établissement de l’estimation du loyer additionnel au moment de la signature du bail en juin 2015? Le cas échéant, s’agit-il d’une fin de non-recevoir pour la totalité de la réclamation?

Remarques préliminaires [ 17 ] Avant d’analyser cette première question, le Tribunal juge utile de rappeler les modalités de la fixation et du paiement du loyer additionnel prévues au bail intervenu entre les parties. [ 18 ] L’article 3.1 du bail précise que les parties conviennent d’un bail net net : Québec inc. reçoit un loyer net, Me Brouillette doit payer de ses propres deniers, à la complète exonération de Québec inc., tous les frais, toutes les dépenses de même que toutes les autres charges de l’ensemble de l’immeuble, étant entendu que Québec inc. assume seule le remboursement en capital et intérêts de toute hypothèque pouvant l’affecter et le paiement des impôts sur le revenu dont elle serait redevable [2] . [ 19 ] Les parties conviennent que Québec inc. effectue toutes les grosses réparations et l’entretien extérieur de l’immeuble mais le tout demeure aux frais des locataires, leur quote-part de ces dépenses étant incluse dans le loyer additionnel [3] . [ 20 ]

Malgré ce qui précède, les parties conviennent que Québec inc. remplacera à ses frais le toit de l’immeuble et remplacera ou réparera les balcons dans les semaines suivant la signature du bail. Les parties conviennent que toute autre réparation, tout entretien ou remplacement subséquent de tout ou de

partie du toit et/ou des balcons sera effectué par Québec inc. mais aux frais des locataires [4] . [ 21 ] Conséquemment, Me Brouillette s’engage à payer un loyer additionnel afin de payer sa quote-part établie à 25 % de tous les coûts de l’ensemble de l’immeuble tels que détaillés à l’annexe A du bail et reproduits à la fin du présent jugement comme

Annexe 1 [5] . [ 22 ] Me Brouillette doit payer mensuellement ce loyer additionnel à Québec inc., d’avance et en même temps que le loyer de base [6] . [ 23 ] Pour informer Me Brouillette du loyer additionnel estimé, Québec inc. lui fournit avant le 1 er décembre de chaque année ou au moment jugé opportun une estimation de sa quote-part pour les frais décrits à l’annexe 1 du jugement (Annexe A du bail). [ 24 ] En l’instance, pour l’année 2015-2016, première année du bail, l’estimation est consignée par écrit au bail, cette quote-part étant alors estimée à la somme de 492 $ avant taxes, soit 565,68 $ par mois avec taxes [7] . [ 25 ] Le bail prévoit un mécanisme d’ajustement du loyer additionnel estimé et payé par Me Brouillette avec le loyer additionnel réel. [ 26 ] Selon le bail, Québec inc. fournit à Me Brouillette un état attestant des coûts réels payables par celle-ci.

Si en raison de la variation des coûts estimés, un rajustement est nécessaire, à la hausse ou à la baisse, ce rajustement est fait dans les 30 jours de l’état de compte.

[ 27 ] Si le montant dû par Me Brouillette est supérieur au montant qu’elle a versé, elle doit payer le montant nécessaire pour compléter le tout dans les 30 jours de l’établissement de l’état de compte.

S’il est inférieur à la somme versée par Me Brouillette, Québec inc. lui restitue la somme en excédent par le biais d’une note de crédit dans les 30 jours de l’état de compte [8] . [ 28 ] Québec inc. s’engage à fournir à Me Brouillette dans les 30 jours d’une demande écrite de sa part et aussitôt que possible après la fin de chaque année les preuves écrites pertinentes établissant sa quote-part de tous les coûts de l’ensemble de l’immeuble pour cette année [9] . Prétentions des parties [ 29 ] Tel que dit précédemment, le loyer estimé pour l’année 2015 et énoncé au bail était de 565,68 $ par mois, taxes incluses.

Ce loyer additionnel passe à 943,94 $ en 2016 et augmente d’année en année : 2015 565,68 $ 2016 943,94 $ 2018 1 074,89 $ 2019 1 115,92 $ 2020 1 120,71 $ [ 30 ] Il n’est pas contesté que ces augmentations sont dues principalement à l’augmentation marquée des taxes foncières [10] , tel qu'il apparaît du tableau fourni par Québec inc. à la demande du Tribunal : Année fiscale 1 er novembre au 31 octobre Taxes 2015 12 009,19 $ [11] 2016 19 406,18 $ [12] 2017 25 475,33 $ [13] 2018 26 721,49 $ [14] 2019 27 961,57 $ 2020 28 400,00 $ [15] [ 31 ] Me Brouillette reproche à Québec inc. son défaut d’établir une estimation réaliste du loyer additionnel principalement en regard des taxes foncières, alors qu’il s’agissait d’une question importante pour elle : si elle avait su que le loyer additionnel devait augmenter de cette façon, elle n’aurait pas signé le bail ou aurait négocié un loyer de base moins élevé. [ 32 ] Au soutien de ses prétentions, Me Brouillette soumet le jugement rendu dans l’affaire Rochefort c. 9329-7653 Québec inc. [16] , dans laquelle le Tribunal juge qu’un locateur doit s’attendre à ce qu’un locataire veuille avoir une assurance quant au paiement du loyer additionnel et pour cette raison, il doit faire une estimation réaliste en fonction de l’information dont il dispose. [ 33 ] Dans cette affaire, le Tribunal estime qu’une disproportion de 40 % entre le loyer additionnel réel et celui estimé est déraisonnable, d’autant plus que la preuve révélait que l’estimation du loyer additionnel avait une importance certaine pour la locataire. [ 34 ] Le Tribunal conclut que le locateur avait l’obligation d’établir une estimation de loyer additionnel réaliste avec l’information à sa disposition.

Il ajoute que dans les circonstances et après avoir conclu que le manquement à l’obligation d’information était assimilable à un dol, il réduit le montant du loyer additionnel. [ 35 ] Il apparaît de cette affaire mais aussi du jugement dans Wentworth Properties Inc. c. Multidev Technologies Inc. [17] que Me Brouillette a le fardeau de démontrer par preuve prépondérante que Québec inc. a agi de façon négligente, imprudente ou de mauvaise foi dans la préparation de l’estimation du loyer additionnel.

En l’instance, le Tribunal conclut qu’elle ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve, pour les motifs qui suivent. [ 36 ] Le Tribunal traite des trois principaux arguments de Me Brouillette au soutien de ses prétentions sur cette première question. 1) Négligence et imprudence de Québec inc. dans l’estimation du loyer additionnel [ 37 ] Me Brouillette soutient qu’au moment de préparer l’estimation du loyer additionnel, M.

Charbonneau savait ou devait savoir que les taxes foncières augmenteraient de façon importante, puisqu’il effectue des travaux de modification de la bâtisse pour en transformer l’usage, qui passe de résidentiel à commercial. Notamment, le local qu’elle loue était un logement que Québec inc. transforme en bureau. [ 38 ] M. Charbonneau soutient qu’il ne pouvait prévoir une telle augmentation.

Il a certes transformé en bureau le 1476 qui était auparavant un logement, mais pour le reste de la bâtisse, rien ne change. [ 39 ] Ainsi, le rez-de-chaussée est entièrement occupé par le salon de coiffure qu’il exploite à cet endroit depuis de nombreuses années, et sa vocation de local commercial ne change pas. [ 40 ] Le 1474, de Montarville (« le 1474 »), voisin du 1476, demeure résidentiel bien qu'il soit éventuellement transformé en local commercial. [ 41 ] M. Charbonneau est coiffeur depuis de très nombreuses années, il a acheté la bâtisse dans laquelle se trouve son commerce.

Il ne s’agit pas, comme dans les jugements cités par Me Brouillette, d’un promoteur en immobilier ou d’une personne dont les affaires sont principalement les achats, reventes ou exploitations d’immeubles commerciaux locatifs.

[ 42 ] Le Tribunal ne peut conclure qu’il devait savoir qu'il y aurait une augmentation importante des taxes en regard des travaux effectués sur la bâtisse, dans les circonstances, il ne disposait d’aucune information lui permettant d’anticiper cette hausse. [ 43 ] M. Charbonneau s’est entouré de professionnels, comptable, notaire et avocat, notamment pour l’achat de la bâtisse. Plus particulièrement, il est assisté de sa sœur Josée Charbonneau, comptable professionnelle agréée dont la firme comptable s’occupe des affaires comptables et administratives de Québec inc.

La relation familiale entre Josée Charbonneau et François Charbonneau n’empêche pas le Tribunal de considérer son témoignage et d’en apprécier la valeur probante, comme pour tous les autres témoignages. [ 44 ] Le Tribunal retient de son témoignage crédible que l’estimation des frais d’exploitation pour l’année 2015 repose sur l’évaluation qu’elle avait faite de ces dépenses pour les fins d’obtenir un financement de la Banque de développement du Canada (« la BDC ») pour l’achat de l’immeuble par Québec inc. [ 45 ] Mme Charbonneau déclare que la BDC approuve préalablement le projet de financement présenté par Québec inc. qui repose notamment, quant aux dépenses, sur l’évaluation de l’ensemble des frais d’exploitation présents et à venir de la bâtisse alors estimés à 25 000 $ par année, incluant les taxes foncières, municipales et scolaires. [ 46 ] C’est donc à partir de ce montant que Mme Charbonneau détermine le montant estimé du loyer additionnel de Me Brouillette pour la première année à compter du 1 er juillet 2015, soit 492 $ plus taxes. [ 47 ] La preuve est muette quant à la survenance de modifications à l’environnement immédiat de l’immeuble, de façon concomitante à son achat par Québec inc. en 2015, qui aurait pu laisser présager une augmentation de taxes substantielle dans un délai rapproché. [ 48 ] Par ailleurs, le Tribunal n’a pas de motifs d’écarter les témoignages crédibles de François Charbonneau et de Josée Charbonneau à l’effet que dans les circonstances précédant l’achat et précédant ensuite la signature du bail avec Me Brouillette, ils n’avaient connaissance d’aucun fait leur permettant d’anticiper la hausse importante des taxes foncières qui survient par la suite. [ 49 ] Me Brouillette a le fardeau de démontrer par preuve prépondérante qu’ils n’ont pas fait preuve de diligence dans cette estimation du loyer additionnel.

Une simple affirmation de sa part ne suffit pas pour se décharger de son fardeau de preuve. [ 50 ] Le Tribunal rappelle que dans l’arrêt Shawi Pharma Inc. c. Crombie Property Holdings Ltd. [18] , la Cour d’appel souligne que le mot estimé dans un bail, au

chapitre du loyer additionnel, comporte en soi l’idée d’approximation. Cela s’applique au bail intervenu entre les parties. [ 51 ] En l’instance, il n’y a aucun indice à l’effet que l’estimation du loyer additionnel constituait dans les circonstances une obligation de résultat : Québec inc. n’était pas tenue de fournir un résultat précis et déterminé. [ 52 ] Les termes mêmes du bail confortent l’idée que les frais qui composent le loyer additionnel sont sujets à une fluctuation à la hausse ou à la baisse.

En effet, le mécanisme du calcul et du paiement du loyer additionnel prévu au paragraphe 4.2.1.1 du bail est clair. [ 53 ] Par ailleurs, si le montant du loyer additionnel avait une si grande importance pour Me Brouillette, il lui appartenait de faire soit ses propres vérifications ou de faire inscrire au bail des réserves ou des précisions pour plafonner notamment les taxes payables.

N’ayant pas pris les moyens pour ce faire, elle doit en subir les conséquences aujourd’hui [19] . 2) Fausses représentations par les représentants de Québec inc. [ 54 ] Me Brouillette soutient qu’au moment où elle visite le local avec M. Charbonneau, avant la préparation du bail qu’elle signe plus tard, celui-ci affirme que le loyer additionnel sera de l’ordre de 200 $ à 300 $, sans plus. Me Brouillette est rassurée, tel que dit précédemment, cette information est importante pour elle, puisqu’elle veut s’assurer de ne pas signer un chèque en blanc en ce qui concerne le loyer additionnel. [ 55 ] M.

Charbonneau nie catégoriquement avoir fait cette affirmation.

Comme en témoigne également Mme Charbonneau, il avait retenu comme base de détermination du loyer additionnel estimé les frais d’exploitation de 25 000 $ par année présentés à la BDC pour les fins du financement relatif à l’achat de la bâtisse. [ 56 ] Il est donc peu vraisemblable qu'il ait représenté à Me Brouillette que sa quote-part des dépenses d’exploitation serait d’un maximum de 200 $ à 300 $ par mois. [ 57 ] À cela s’ajoute le fait que le 22 juin 2015, la notaire chargée d’instrumenter le bail lui transmet un projet modifié du bail, qui comporte le paragraphe relatif au loyer additionnel estimé de 492 $ par mois plus taxes.

La notaire précise dans ce même courriel le montant des frais communs estimés pour établir l’estimation du loyer additionnel, soit la somme de 23 587,41 $ avec le détail de ces mêmes frais. [ 58 ] Même si le loyer additionnel alors estimé représente presque le double du montant que M. Charbonneau lui aurait représenté, elle ne fait aucun commentaire à la notaire, ni à M. Charbonneau avant la signature du bail. [ 59 ] Le témoignage de Me Brouillette ne permet pas au Tribunal d’écarter celui de M.

Charbonneau à cet égard et le Tribunal ne peut conclure à des représentations de ce dernier quant à un loyer additionnel moindre que celui qui paraît au bail signé par Me Brouillette. [ 60 ] Par ailleurs, Me Brouillette reconnaît avoir reçu des explications de la notaire Dufour qui reçoit la signature des parties au bail, au sujet de ce qu’est un bail net net, ses représentations l’auraient rassurée et confortée dans l’idée que le loyer additionnel ne devrait pas varier beaucoup. [ 61 ] Me Brouillette n’a pas demandé qu’il soit plafonné parce qu’elle est rassurée par les propos de la notaire : il était envisageable que les frais d’exploitation puissent augmenter, mais les exemples que donne la notaire concernent par exemple les frais de déneigement,

mais rien d’aussi important que les taxes municipales et scolaires. [ 62 ] Vu ce qui précède, Me Brouillette déclare qu’elle ne pouvait se douter que le loyer additionnel connaîtrait une augmentation importante. [ 63 ] Or, Me Brouillette connaît le mécanisme des taxes foncières, municipales ou scolaires, et les variations qu’elles peuvent connaître. Elle pouvait donc raisonnablement anticiper des hausses de ces mêmes taxes, même si tout comme M. Charbonneau, elle ne pouvait anticiper une hausse aussi importante que celle qui est survenue. 3) M.

Charbonneau en tant que représentant de Québec inc. reconnaît avoir commis une erreur dans l’estimation du loyer additionnel [ 64 ] À l’audience, M. Charbonneau reconnaît la grande différence entre le loyer additionnel estimé et le loyer additionnel réel pour l’année 2015 et les années qui suivent. Il ajoute avoir contesté cette hausse de taxes auprès des autorités compétentes mais sans succès. [ 65 ] Il le reconnaît dans la lettre qu’il adresse le 17 décembre 2016 à Me Brouillette. Il se dit alors ouvert à discuter des frais communs et à tenter de trouver un terrain d’entente en les révisant à la baisse.

Il ajoute cependant que cette proposition n’est pas une admission de sa part à une quelconque responsabilité ou un engagement à cet effet [20] . Il réitère cette proposition de pourparlers dans une lettre adressée à Me Brouillette le 8 février 2017 que Québec inc. produit également [21] . [ 66 ] Ces pourparlers ont échoué, les parties ne se sont jamais entendues sur le montant final du loyer additionnel, autre que celui facturé par Québec inc. et contesté par Me Brouillette. [ 67 ] Québec inc. produit ces lettres pour contrer les prétentions de Me Brouillette à l’effet qu’elle agit de mauvaise foi.

Puisqu’il s’agit de pourparlers de règlement faits sous toute réserve et dans le but de régler un litige éventuel, le Tribunal ne peut conclure qu’il y a un aveu de la part de Québec inc. d’une erreur commise par son représentant dans la détermination du loyer additionnel estimé, ni de quelque imprudence ou mauvaise foi de la part du représentant de Québec inc. B.

Québec inc. a-t-elle droit aux montants réclamés? [ 68 ] Même si le Tribunal concentre son analyse sur les motifs de contestation soulevés par Me Brouillette, il appartient à Québec inc. de démontrer par preuve prépondérante son droit aux arrérages réclamés. [ 69 ] Le Tribunal retient le témoignage crédible de Mme Charbonneau dont la firme comptable agit notamment pour traiter de la fiscalité de Québec inc.

Il est important du point de vue fiscal de départager, parmi les dépenses encourues par Québec inc. pour l’exploitation de son immeuble, les dépenses qui constituent de la capitalisation de celles qui constituent des dépenses d’exploitation ou des réparations.

Il est important aussi de départager les dépenses reliées à l’exploitation de l’immeuble de celles reliées aux autres opérations de Québec inc. [ 70 ] Mme Charbonneau affirme qu’elle vérifie chaque facture relative aux opérations de l’immeuble de la rue Montarville, et relie les frais à l’exploitation de la bâtisse ou à un locataire en particulier, départageant ce qui constitue des dépenses d’exploitation partagées entre les locataires ou non. [ 71 ] Mme Charbonneau affirme qu’elle dispose toujours des pièces justificatives lors de la détermination des frais d’exploitation de la bâtisse.

Ces pièces justificatives ont toujours été disponibles à tout locataire qui en fait la demande dont Me Brouillette, les instructions de M. Charbonneau étant d’agir ainsi. [ 72 ] Annie Caya témoigne à l’audience : elle est employée de Québec inc. et travaille dans la comptabilité à l’interne, notamment à la tenue de livres de la compagnie.

Elle comptabilise de façon régulière et systématique les encaisses et les dépenses, elle prépare les états de compte adressés aux locataires de même que toutes les factures. [ 73 ] Ces témoignages et toutes les pièces produites par Québec inc. convainquent le Tribunal que selon toute probabilité, sa réclamation de 25 351,33 $, réduite à 15 000 $, est bien fondée, à quelques exceptions près : il s’agit de certains points soulevés par Me Brouillette dont le Tribunal traite plus loin, dont le Tribunal reconnaît le bien-fondé. [ 74 ] Le Tribunal souligne que Me Brouillette pouvait demander et obtenir, à chaque année, copie de toutes les pièces justificatives au soutien de l’état de compte relatif aux frais d’exploitation, dont elle assume une quote-part de 25 % qui représente le loyer additionnel pour son bureau. [ 75 ] Me Brouillette témoigne avoir demandé et reçu les pièces justificatives, notamment lorsqu’elle a connaissance de la réclamation par Québec inc. d’un montant de 4 237,50 $ relatif à un ajustement des frais additionnels pour la période du 1 er juillet 2015 au 31 août 2016, et de l’augmentation des frais additionnels mensuels à 821 $ plus taxes à compter du 1 er septembre 2016. [ 76 ] Cela est corroboré par Mme Geneviève L’Italien dans sa déclaration sous serment [22] . [ 77 ] Au moment où Québec inc. dépose sa demande, soit le 10 juillet 2019, Québec inc. dépose les pièces P-1 à P-7, soit notamment des états de compte, estimés et documents justificatifs (pièce P-3), un estimé du loyer additionnel du 1 er novembre 2018 au 31 octobre 2019 (pièce P-4) et un état de compte en date du 26 juin 2019 (pièce P-5). [ 78 ] Me Brouillette est avisée par le greffier de la Cour du dépôt de ces pièces et de la possibilité qu’elle se les procure.

Elle peut donc les obtenir avant de déposer sa contestation, datée du 13 août 2019. [ 79 ] Or, sa contestation du 13 août 2019 demeure vague quant aux motifs de contestation du loyer additionnel, sauf quant au premier motif relatif à la négligence de Québec inc. dans l’estimation du loyer additionnel en 2015. Le Tribunal reproduit l’extrait pertinent de

cette contestation : « […] Les pièces justificatives à cette augmentation ont été demandées et obtenues. La défenderesse a été étonnée de constater que de nombreux objets de réclamation n’auraient jamais dû se retrouver dans les sommes réclamées comme loyer additionnel (ex frais de rénovation du loyer dans l’année précédant la signature du bail, frais relatifs à un autre local commercial propriété du demandeur sans lien avec les espaces communs, etc.).

Quant aux sommes réclamées pour le loyer additionnel pour la période précise visée par la présente demande, la défenderesse est dans l’impossibilité de les commenter de façon détaillée, le demandeur n’ayant pas fourni copie des pièces mentionnées dans sa demande introductive d’instance .

Une requête pour les obtenir a été transmise par la défenderesse au demandeur le 25 juillet dernier et aucune pièce n’a encore été reçue à ce jour […] La défenderesse réserve son droit de contester plus amplement la demande et de déposer des déclarations assermentées et pièces lorsqu’elle aura reçu et pu prendre connaissance des pièces du demandeur. » (Le Tribunal souligne) [ 80 ] Or, Me Brouillette ne modifie pas sa contestation, bien qu’elle ait obtenu ou pu obtenir les pièces alléguées et produites par Québec inc.

Ce n’est que lors de la deuxième journée d’audience et après avoir commencé à témoigner qu’elle dépose un plan d’argumentation dans lequel se trouvent les motifs de contestation détaillés, à savoir que Québec inc. :

a) réclame certains montants liés à des dépenses engendrées avant le 1 er juillet 2015;

b) inclut certains frais engagés avant le 1 er juillet 2015 dans les amortissements;

c) inclut dans ces amortissements des montants sans pièces justificatives;

d) réclame dans son état de compte de juin 2019 des montants pour les mois de janvier à juin 2019 sans pièces justificatives;

e) réclame des montants alors que les factures ne détaillent aucunement les services rendus;

f) réclame des montants en lien avec des travaux (balcons et toiture) qui avaient été exclus du bail;

g) fournit des factures incomplètes;

h) réclame des montants qui ne constituent pas des dépenses;

i) réclame des montants qui concernent son salon de coiffure pour des services livrés au 127, d’Orléans Sainte-Julie;

j) réclame des montants relatifs à la gestion de sa compagnie et non en lien avec l’immeuble;

k) réclame des montants en lien avec le local voisin du local de la défenderesse, soit le 1474, rue Montarville;

l) inclut les taxes à deux reprises dans certains montants réclamés;

m) fournit des factures sans date;

n) réclame des montants supérieurs aux factures fournies;

o) réclame des montants en fournissant à l’appui des factures qui ne correspondent pas;

p) démontre certaines inconsistances dans ses calculs. [ 81 ] Le Tribunal reprend chacun de ces points et en fait l’analyse, à la lumière des témoignages entendus et des pièces produites. [ 82 ]

Malgré le dépôt tardif de ce qui constitue à toutes fins utiles une contestation modifiée, M.

Charbonneau et Mme Josée Charbonneau ont pu répondre à certains des points soulevés. [ 83 ] À la demande du Tribunal, Québec inc. a transmis au Tribunal des explications additionnelles quant au calcul relatif aux taxes municipales, cette information ayant été transmise à la soussignée et à Me Brouillette le 12 septembre 2022, dont le Tribunal permet le dépôt au dossier de la Cour. [ 84 ] Me Brouillette a transmis ses propres commentaires sur cette pièce ajoutée le 30 septembre suivant, document dont le Tribunal autorise également le dépôt. [ 85 ] Bien que Me Brouillette soulève que le document fourni par Québec inc. va au-delà de ce qui lui avait été demandé, le Tribunal en tiendra compte néanmoins, dans le contexte où Me Brouillette soulève elle-même tardivement les motifs de contestation détaillés. [ 86 ] Me Brouillette illustre chaque prétention par un ou plusieurs exemples.

Le Tribunal souligne que son analyse se limitera aux exemples soumis par Me Brouillette, ajoutant qu'il ne peut inférer des éléments soulevés par celle-ci, même s’il lui donne raison sur certains points, que cela affecte l’entièreté des montants réclamés.

a) Québec inc. réclame certains montants liés à des dépenses engendrées avant le 1 er juillet 2015 [ 87 ] À ce titre, Me Brouillette cite une facture du 15 juin 2015 provenant de ADL Entrepreneur électricien, au montant de 5 213,65 $ plus taxes [23] . Même s’il s’agit de frais d’exploitation générale, plus particulièrement des frais d’entretien de la bâtisse, Me Brouillette soutient que Québec inc. ne pouvait les inclure dans les frais d’exploitation dont elle assume une quote-part, puisque son bail n’entre en vigueur qu’à compter du 1 er juillet 2015.

[ 88 ] Mme Charbonneau explique à l’audience que les frais d’exploitation de la bâtisse, dont les locataires assument une quote-part, sont calculés sur une base annuelle, en fonction de l’exercice financier de Québec inc., qui débute le 1 er novembre de chaque année et se termine le 31 octobre de l’année suivante. [ 89 ] Ainsi, quelle que soit la date où la dépense est encourue, elle entre dans le calcul de la quote-part de chaque locataire qui ne l’assume cependant qu’à compter de l’entrée en vigueur de son bail. [ 90 ] C’est ainsi que Me Brouillette assume une quote-part de la facture de ADL Entrepreneur électricien, comme de tous les autres frais d’exploitation pour l’exercice financier de Québec inc., mais seulement à partir de l’entrée en vigueur de son bail, soit 25 % de 4/12 ème de ces dépenses. [ 91 ] Dans son courriel du 22 juin 2015 adressé à Me Brouillette, la notaire ne fait pas de distinction quant à la date effective des frais d’exploitation (frais communs) utilisés pour établir le loyer additionnel [24] . [ 92 ] Québec inc. a donc établi le bien-fondé de l’inclusion de ce montant dans le calcul des frais d’exploitation et de la quote-part de Me Brouillette à

titre de loyer additionnel pour l’année 2015-2016.

b) Québec inc. inclut certains frais engagés avant le 1 er juillet 2015 dans les amortissements [ 93 ] Me Brouillette cite une facture du 30 avril 2015 de Cogen Ébénisterie au montant de 1 941,50 $ [25] . [ 94 ] Pour les mêmes raisons que celles mentionnées sur l’item précédent, le Tribunal considère que Québec inc. pouvait inclure ces frais dans les frais d’exploitation dont Me Brouillette assume une quote-part pour l’année 2015.

c) Québec inc. inclut dans ces amortissements des montants sans pièces justificatives

d) Québec inc. réclame dans son état de compte de juin 2019 des montants pour les mois de janvier à juin 2019 sans pièces justificatives [ 95 ] Le Tribunal ne retient pas ces moyens de défense tardifs, alors que Me Brouillette pouvait, selon les termes mêmes du bail, demander et obtenir les pièces justificatives des dépenses d’exploitation dont elle assume une quote-part. [ 96 ] Vu la preuve présentée par Québec inc., celle-ci était bien fondée de les inclure dans le calcul des frais d’exploitation pour les années en cause.

e) Québec inc. réclame des montants alors que les factures ne détaillent aucunement les services rendus [ 97 ] Au sujet de cet item, Me Brouillette cite une facture du 28 mars 2016 de Giroux Ménard au montant de 10 265 $ plus taxes. [ 98 ] Il s’agit de la firme de comptables professionnels agréés où exerce Mme Josée Charbonneau.

Même si la facture ne contient pas de détails, les services apparaissent avoir été rendus à Québec inc. et le montant facturé payé par l’entreprise. [ 99 ] Le Tribunal a déjà souligné que les motifs de contestation détaillés de Me Brouillette n’apparaissent qu’au milieu de la deuxième demi-journée d’audience fixée, ne laissant pas l’opportunité à Québec inc. de convoquer les témoins nécessaires, au besoin. [ 100 ] Le Tribunal estime que la preuve faite par le témoignage de Mme Charbonneau et de M.

Charbonneau suffit pour considérer que le montant facturé par Giroux Ménard peut être inclus dans les frais communs répartis entre les locataires et dont Me Brouillette assume 25 %.

f) Québec inc. réclame des montants en lien avec des travaux (balcons et toiture) qui avaient été exclus du bail [ 101 ] À ce sujet, Me Brouillette cite trois factures : • Facture du 5 décembre 2016 de Cammppers International au montant de 1 093,29 $ plus taxes [26] • Facture du 27 août 2017 de Cammppers International au montant de 1 171,46 $ plus taxes [27] • Facture du 19 février 2018 de Cammppers International au montant de 744,01 $ plus taxes [28] [ 102 ] Ces trois factures ont pour objet le conteneur à déchets commun RCI au 1470, rue Montarville à Saint-Bruno pour les périodes de mai à décembre 2016, de janvier à août 2017 et de septembre à février 2017. [ 103 ] Puisqu’il s’agit des frais pour un conteneur à déchets commun, il s’agit de frais d’exploitation que Québec inc. peut inclure dans le calcul des frais d’exploitation et de la quote-part de chaque locataire, dont celle de 25 % de Me Brouillette. [ 104 ] À l’audience, Me Brouillette reconnaît que ces factures sont relatives à l’utilisation du conteneur à déchets commun et qu’elle les a mal interprétées.

Contrairement à ce qu’elle soupçonnait, cela peut ne pas être relié au remplacement des balcons et escaliers, les frais n’ayant jamais été facturés par Québec inc. à

titre de frais communs, conformément à son engagement contenu au bail de 2015.

g) Québec inc. fournit des factures incomplètes [ 105 ] Pour les mêmes motifs que ceux exprimés au sujet des items

c) et d), le Tribunal ne retient pas ce motif de contestation.

h) Québec inc. réclame des montants qui ne constituent pas des dépenses

[ 106 ] Me Brouillette réfère à la mention Provisions pour honoraires professionnels de 5 000 $ apparaissant dans les documents établissant les frais communs pour la période se terminant le 31 octobre 2016 [29] .

Cette inscription apparaissant en date du 31 octobre 2016 se lit ainsi : « Enregistrer provision honoraires professionnels (calcul frais communs & litige) 5 000 $ » [ 107 ] Vu la mention qu’il s’agit de provisions pour honoraires professionnels, en l’absence de toute autre justification par Québec inc. quant à son inclusion dans les frais d’exploitation, le Tribunal considère qu’elle n’a pas établi le bien-fondé de l’inclusion de ce montant dans le calcul des frais d’exploitation réels pour l’année 2016. [ 108 ] Le Tribunal retranchera donc la quote-part de 25 % de ce montant, soit 1 250 $ , des montants dus à

titre de loyer additionnel par Me Brouillette pour cette période.

i) Québec inc. réclame des montants qui concernent son salon de coiffure pour des services livrés au 127, d’Orléans Sainte-Julie [ 109 ] À ce sujet, Me Brouillette cite deux factures : • Facture de Martec du 30 août 2018 au montant de 189,50 $ plus taxes [30] • Facture de Paysagiste Jean Joly inc. du 10 août 2016 au montant de 700 $ plus taxes [31] [ 110 ] L’adresse apparaissant à ces factures est celle du siège de Québec inc., ce qui n’exclut pas que les services d’entretien de pelouse facturés dans le cas de la facture de Paysagiste Jean Joly aient été rendus à l’immeuble sur la rue Montarville. [ 111 ] Quant à la facture de Martec, les produits livrés sont facturés à l’adresse du siège de Québec inc., mais indiquent que les matériaux sont livrés au 1470, rue Montarville, sans que cela ne permette de conclure qu'il s’agit de produits destinés exclusivement à ce salon. [ 112 ] Les deux montants pouvaient donc être inclus dans les frais d’exploitation dont Me Brouillette assume une quote-part.

j) Québec inc. réclame des montants relatifs à la gestion de sa compagnie et non en lien avec l’immeuble [ 113 ] Me Brouillette cite deux factures : • Facture de PFD Notaires du 8 mai 2017 au montant de 300 $ plus taxes [32] • Facture de Jérôme Ménard Charbonneau Laprès du 31 juillet 2018 au montant de 3 350 $ plus taxes [33] [ 114 ] Le Tribunal retient le témoignage de Mme Charbonneau à l’effet que dans l’établissement du loyer additionnel, à chaque année, Québec inc. lui remet toutes les pièces justificatives et elle ne considère que les montants affectés aux dépenses en lien avec l’immeuble. [ 115 ] Le Tribunal n’a pas de raison d’écarter son témoignage quant aux factures citées par Me Brouillette, le Tribunal ajoutant que, tel que dit précédemment, elle pouvait obtenir les factures justificatives et vérifier, à chaque année, la justesse des montants qui lui sont facturés.

k) Québec inc. réclame des montants en lien avec le local voisin du local de la défenderesse, soit le 1474, rue Montarville [ 116 ] Me Brouillette cite diverses factures d’Hydro-Québec [34] . [ 117 ] Les frais d’électricité font

partie des coûts d’exploitation de l’immeuble, tel qu'il apparaît de l’annexe A au bail. [ 118 ] Qu’il s’agisse d’électricité pour le local voisin ou pour tout autre local de l’immeuble, Me Brouillette en assume une quote-part de 25 %. [ 119 ] Elle souligne que la clause 4.2.2 du bail prévoit une quote-part différente au sujet des espaces de stationnement, tant que le 1474, rue Montarville demeure un logement résidentiel. Cette exception ne s’applique pas aux autres coûts d’exploitation, dont les frais d’électricité.

l) Québec inc. inclut les taxes à deux reprises dans certains montants réclamés [ 120 ] Me Brouillette cite trois factures : • Facture de Patrick Desjardins/Plomberium Doraco-Noiseux du 7 avril 2015 [35] • Facture de Planchers R.S.

Robert inc. du 17 avril 2015 au montant de 1 684,38 $ [36] • Facture de L’Unique Compagnie d’assurances du 5 février 2015 au montant de 2 607,28 $ [37] [ 121 ] Après examen, il s’avère que Québec inc. inclut dans ses calculs des frais d’exploitation dont Me Brouillette assume une quote- part de 25 %, le montant incluant les taxes du fournisseur, et ajoute par erreur les taxes sur le montant facturé. [ 122 ] Il y a donc lieu de retrancher du montant des frais communs de 2015 à ce

chapitre un total de 477,82 $. [ 123 ] Le Tribunal retranche donc la quote-part de Me Brouillette de 119,48 $ [38] du montant réclamé pour l’année 2015.

m) Québec inc. fournit des factures sans date [ 124 ] Il est vrai que la facture citée par Me Brouillette, soit celle de Les Pros de l’entretien 2001 de 612 $ plus taxes [39] , ne comporte pas de date. Le Tribunal retient cependant que sur cette même facture, la mention Payé complet avec la mention du chèque porte la date du 27 octobre 2015. Il s’agit donc de frais d’exploitation que Québec inc. est justifiée de considérer pour établir le loyer additionnel de Me Brouillette.

n) Québec inc. réclame des montants supérieurs aux factures fournies [ 125 ] Me Brouillette cite la facture du 7 avril 2015 de Baethal Ouellet pour la peinture du logement. Québec inc. inscrit un montant de 415,73 $ alors que le montant de la facture est de 138,90 $ plus taxes [40] . [ 126 ] À l’audience, les explications fournies par M. Charbonneau et Mme Josée Charbonneau convainquent le Tribunal qu’en plus de la facture de 138,90 $, Québec inc. assume d’autres frais pur le logement, qui totalisent bien 415,73 $ plus taxes.

o) Québec inc. réclame des montants en fournissant à l’appui des factures qui ne correspondent pas [ 127 ] Québec inc. inclut dans les frais communs de la période du 1 er novembre 2016 au 31 octobre 2017 des frais d’assurance de 1 880,27 $ [41] . [ 128 ] On retrouve dans le document intitulé Module général du 1 er novembre 2016 au 31 octobre 2017 la référence au paiement fait à l’assureur North Bridge à compter du 2 mars 2017 au 14 octobre 2017, un total de 1 880,27 $ [42] .

Me Brouillette souligne que la facture à l’appui du montant d’assurance pour cette période ne correspond ni à la période ni en fonction des montants, référant à une facture de North Bridge Assurances adressée à Québec inc. à l’adresse personnelle du demandeur, indiquant un montant total de 3 023,52 $ pour la période du 2 février 2019 au 2 février 2020 [43] . [ 129 ] Il apparaît évident que c’est par erreur que la facture du 17 décembre 2018 pour la période 2019-2020 se trouve dans la comptabilisation des frais d’exploitation pour la période 2016-2017. [ 130 ] Par ailleurs, il est certain que Québec inc. assure l’immeuble à chaque année. [ 131 ] Il apparaît des documents intitulés Module général pour les périodes de 2016-2017 et 2017-2018 que Québec inc. paie des mensualités de 208,91 $ et 227,53 $ pour chacune de ces deux années [44] . [ 132 ] Comme le Tribunal le souligne à plusieurs reprises, ce n’est que presque à la fin de l’audience dans le présent dossier que Me Brouillette précise ses motifs de contestation, ne laissant pas l’opportunité à Québec inc. de répondre et de produire au besoin des pièces additionnelles. [ 133 ] Vu ce qui précède, le Tribunal conclut qu'il n’y a pas lieu de retrancher le montant d’assurance de 1 880,27 $ inclus dans les frais communs pour l’année 2017.

p) Québec inc. démontre certaines inconsistances dans ses calculs [ 134 ] Me Brouillette réfère à ce sujet aux frais du 31 octobre 2016 chiffrés ainsi : • 1er septembre 2016 : 943,94 $ [45] • 28 septembre 2016 : 800,17 $ [46] • 26 juin 2019 : 934,94 $ [47] [ 135 ] Le montant de 943,94 $ est facturé à Me Brouillette à compter du 1 er juillet 2016, tel qu'il apparaît notamment de l’état de compte du 30 juin 2020 [48] . [ 136 ] Il apparaît de la lettre du 28 septembre 2016 adressée à Me Brouillette que le montant qui aurait dû lui être facturé est bien de 800,17 $ [49] , cela en raison du retrait de certains frais qui, selon Québec inc., ne doivent pas être inclus dans les frais communs des locataires du deuxième étage. [ 137 ] Il y a donc lieu de retrancher dans l’état de compte du 30 juin 2020 la différence entre le montant facturé de 943,94 $ et le montant corrigé qui aurait dû l’être de 800,17 $, sur une période de 16 mois, soit 2 300,32 $ . [ 138 ] Québec inc. facture à Me Brouillette l’intérêt sur les montants dus au taux annuel supérieur de 4 % au taux préférentiel moyen de base déterminé quotidiennement par la banque à charte ou la caisse populaire avec laquelle Québec fait affaires jusqu’au paiement de ces montants [50] . [ 139 ] Québec inc. produit le tableau des taux préférentiels de Desjardins, institution financière avec laquelle elle fait affaires, pour la période de 2009 à 2018 [51] , justifiant les taux d’intérêt apparaissant à l’état de compte du 20 juin 2020 [52] . [ 140 ] Considérant que le montant de la différence facturé pour la période de juillet 2016 à octobre 2017 représente 15 % du montant effectivement facturé [53] , le Tribunal considère que Québec inc. n’aurait pas dû facturer les intérêts de Me Brouillette dans la même proportion, les intérêts ayant commencé à courir en juillet 2016.

Il retranche donc la somme de 572,87 $ sur le montant des intérêts cumulés de 3 819,14 $ [54] . Autres motifs de contestation suite à la correspondance et aux pièces transmises par Québec inc. et par Me Brouillette après

l’audience, tel que requis par le Tribunal [ 141 ] À l’issue de la deuxième journée d’audience, Mme Charbonneau s’engage à la demande du Tribunal à lui transmettre les calculs permettant d’identifier au sujet des paiements relatés aux pages 28 à 38 de la pièce P-7 les montants distincts des taxes foncières et de la TPS/TVQ. [ 142 ] Tel que convenu, le Tribunal transmet à Me Brouillette le document reçu de Mme Charbonneau. Celle-ci lui transmet le 30 septembre 2022 ses commentaires. [ 143 ] Le tableau transmis par Mme Charbonneau le 14 septembre 2022 convainc le Tribunal du bien-fondé de la réclamation de Québec inc., pour les montants dus au

titre de loyer additionnel, complétant ainsi les pièces déjà produites, sous réserve des conclusions du Tribunal au

chapitre précédent excluant certains montants. [ 144 ] En dernier lieu, le Tribunal s’adresse aux commentaires formulés par Me Brouillette dans son courriel du 30 septembre 2022, au sujet du tableau transmis le 14 septembre précédent, de la façon suivante. [ 145 ] Ainsi, Me Brouillette souligne ce qui suit : La colonne A (Année fiscale 1 er nov au 31 oct) : o Il n’y a aucune preuve (avis d’évaluation, compte de taxes, etc.) pour les années 2019 et 2020, le demandeur devait les produire pour justifier sa réclamation, il ne l’a pas fait; o Par ailleurs, à la Note 4, il est précisé que le « calcul est basé sur l’estimé fait pour l’année 2020 » : un « estimé » ne rencontre très certainement pas le fardeau de preuve du demandeur; [ 146 ] Il n'est pas contesté que Québec inc. a payé les taxes foncières, municipales et scolaires.

Compte tenu de l’appréciation générale faite par le Tribunal sur la force probante du témoignage de Mme Charbonneau, de Mme Caya et des documents produits au dossier de la Cour, tenant compte également de la contestation détaillée tardive de Me Brouillette, le Tribunal considère que Québec inc. a fait la preuve des montants dus par Me Brouillette à

titre de taxes municipales et scolaires pour l’année 2019. [ 147 ] Quant à l’année 2020, il s’agit d’une estimation puisqu’au moment de la fin du bail de Me Brouillette le 30 juin 2020, l’exercice financier de Québec inc. n’est pas terminé, puisqu’il s’échelonne du 1 er novembre au 31 octobre de chaque année. Ce n’est qu’une fois l’exercice financier complété que Québec inc. établit le coût d’exploitation de l’ensemble de l’immeuble sur les dépenses réelles encourues. o Le demandeur inclut dans ces montants les taxes scolaires et permis, ce qui ne concorde pas avec le

titre 1 de la

section 1 du document, soit « 1 – Calcul de l’ajustement des frais communs selon seulement l’augmentation des taxes foncières »; [ 148 ] Par ce commentaire, Me Brouillette fait abstraction de ce qui constitue les taxes foncières, à savoir les montants imposés tant par la municipalité que par la commission scolaire, et du fait que dans l’annexe A au bail, qui détaille ce qui constitue le loyer additionnel et les dépenses qui sont considérées, on retrouve la mention notamment des taxes foncières, municipales, scolaires et autres, mais aussi la mention de toutes autres charges, contributions, licences ou autres impositions qui peuvent être imposées, levées, imputées ou perçues contre l’édifice ou reliées à son exploitation . [ 149 ] Me Brouillette souligne que dans la colonne D, « Parts de VB » et la colonne E « Parts de VB plus TPS/TVQ » : o Le calcul au prorata des mois couverts par le bail a été fait pour 2015 (1 000,77 $) représentant effectivement la quote-part de 25 % pour 4/12 mois […] mais ce n’est pas le cas pour l’année 2020 malgré ce qui est indiqué à la Note 4 du document : selon le prorata 8/12, le montant devant se trouver dans la colonne D devrait plutôt être de 4 735,70 $.

Les montants des colonnes I, J et K pour l’année 2020 sont donc inexacts. [ 150 ] Le Tribunal ne note aucune erreur de calcul de la part de Québec inc., concluant à la part de Me Brouillette, avant TPS/TVQ, de 7 598 $ à

titre de loyer additionnel pour les huit mois entre le 1 er novembre 2019 et le 30 juin 2020 [55] . [ 151 ] Me Brouillette souligne que la colonne G « Détail de F » : o On souligne, à la Note 5 du Document, que le 422,34 $ par mois est fondé sur un calcul fait selon la « demande de financement ». Ce document n’a jamais été produit et ne fait pas

partie de la preuve; o Même commentaire pour la Note 6 du Document; [ 152 ] Le Tribunal a reçu les témoignages de Mme Charbonneau et de M. Charbonneau à ce sujet. Tel qu’il le conclut plus haut, le Tribunal a retenu leurs témoignages quant à l’explication donnée relative à la façon dont Québec inc. a déterminé le loyer additionnel estimé pour l’année 2015.

Il n’y a pas lieu de revenir sur ces conclusions. [ 153 ] Finalement, Me Brouillette remet en cause les montants considérés par Québec inc. pour les frais d’exploitation des années 2019 et 2020 quant aux taxes municipales pour ces mêmes années, en raison de l’absence de preuve au sujet de ces taxes. [ 154 ] Tel que dit précédemment, le Tribunal considère que Québec inc. a établi le bien-fondé de ses prétentions à cet égard, et conclut qu'il n’y a pas lieu de revenir sur les calculs faits pour déterminer les frais communs de ces années, en regard des taxes municipales. [ 155 ] Me Brouillette ajoute comme argument subsidiaire que même en considérant les montants des taxes municipales avancés par Québec inc. pour les années 2019 et 2020, il y aurait erreur dans le calcul en regard du prorata de 8/12 pour les mois d’occupation de son

local. [ 156 ] Or, le Tribunal ne peut souscrire à l’argument soulevé par Me Brouillette, le prorata de 8/12 ayant été appliqué correctement pour déterminer sa part pour l’année 2020.

Récapitulation [ 157 ] Le Tribunal a conclu au bien-fondé de la réclamation de Québec inc., sauf quant aux montants qu’il estime devoir être retranchés, à savoir : • 1 250 $ (par. 108 du jugement) • 119, 48 $ (par. 123 du jugement) • 2 300, 32 $ (par. 137 du jugement) • 572,87 $ (par. 140 du jugement) [ 158 ] Même en tenant compte de ces montants, le Tribunal doit conclure que Québec inc. a fait la preuve du bien-fondé de sa réclamation jusqu’à concurrence de 15 000 $. [ 159 ] C’est le montant que le Tribunal lui accorde, avec les intérêts conventionnels prévus au bail. [ 160 ] Dans sa demande introductive d’instance, Québec inc. réclamait à ce

chapitre les intérêts tels qu’indiqués à l’état de compte portant la date du 26 juin 2019 (P-5) . [ 161 ] Cet état de compte a été remplacé par l’état de compte du 30 juin 2020 (pièce P-8). Le Tribunal accorde à Québec inc. des intérêts au taux de 7,95 %, à compter de la date de cet état de compte. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 162 ] ACCUEILLE l’action de la demanderesse; [ 163 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux conventionnel de 7,95 % à compter du 30 juin 2020; [ 164 ] LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.