2018 QCCQ 9, 2018 QCCQ 9

Sellers c. Courchesne 2018 QCCQ 9 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-017225-168 DATE : 8 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PETER SELLERS Demandeur c.

NICHOLAS COURCHESNE et MICHEL DORMAN Défendeurs ET CAISSE DESJARDINS DU PERSONNEL DE L’ADMINISTRATION ET DES SERVICES PUBLICS Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 10 juillet 2009, M. Peter Sellers procède à l’acquisition d’un immeuble situé au 30, avenue de l’Ange-Gardien, en la municipalité de l’Ange-Gardien. (ci-après l’Immeuble ). L’Immeuble lui est vendu par le défendeur Nicholas Courchesne. [ 2 ] Le défendeur Michel Dorman, pour sa part, agit à

titre de courtier immobilier et assiste M. Sellers dans l’obtention d’un prêt hypothécaire – auprès de la mise-en-cause [1] . [ 3 ] L’Immeuble est acquis pour la somme de 138 500$. [2] La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 4 ] L’Immeuble est une construction de 1954. [ 5 ] M. Sellers procède lui-même aux visites des lieux et décide, notamment vu ses moyens financiers limités, de ne pas mandater d’expert afin de procéder à une inspection préachat. [ 6 ] Au fil des ans, divers problèmes [3] surgiront quant à l’Immeuble, à un point tel, que M.

Sellers produit, le 9 juillet 2012, une Requête introductive d’instance, en annulation du contrat de vente, ainsi qu’en dommages pour une somme de 25 000$. Cette requête est introduite devant la Cour Supérieure. [ 7 ] Le 30 janvier 2014, M. Sellers amende sa Requête, en retire la demande d’annulation, et réclame dorénavant la somme de 82 350$ [4] pour les réparations effectuées à l’immeuble. Cette somme est amendée à la baisse, le 24 février 2016. La somme réclamée par M.

Sellers se chiffre en début de procès à 72 350$, soit 52 350$ pour des travaux correctifs et 20 000$ pour divers troubles et inconvénients. [ 8 ] Le Procès perdurant au total pendant 5 jours, M. Sellers et son avocat révisent, à quelques reprises, à la baisse, leur réclamation. En effet, certains items sont graduellement abandonnés, notamment en raison de divers éléments soulevés pendant le contre-interrogatoire de M. Sellers.

[ 9 ] De fait, au cours de la 5 ième journée d’audition, la Demande de M. Sellers se chiffre dorénavant à une somme totale de 40 545,22$, soit une somme de 20 545,22$ pour des travaux correctifs [5] , ainsi qu’une somme de 20 000$ pour divers troubles et inconvénients subis par M. Sellers et par son épouse. [6] [ 10 ] Il est important de noter immédiatement que l’Immeuble est en grande

partie détruit, par l’entremise d’un incendie, en mai 2015. L’Immeuble est reconstruit par l’assureur de M. Sellers. Ce dernier maintient sa demande à l’encontre des défendeurs considérant qu’il a tout de même, plaide-t-il, déboursé des sommes importantes, au fil des ans, afin de réparer les différents vices constatés. [ 11 ] M. Sellers poursuit M. Nicholas Courchesne à

titre de vendeur de l’Immeuble. M. Sellers prétend que ce dernier est un vendeur professionnel qui est donc présumé avoir connu la présence des vices cachés dont la liste sera établie ci-après. [ 12 ] Quant au défendeur M. Michel Dorman, M. Sellers lui reproche, dans ses procédures, que le prêt hypothécaire comporterait un taux d’intérêt abusif (15% l’an). [7] Ce moyen sera abandonné au cours du procès considérant que la documentation produite par M. Sellers lui-même démontre que le taux d’intérêt est bien moindre. Comme nous le verrons, le seul autre reproche formulé à M.

Dorman est un manquement à son obligation de conseil, lui qui n’aurait pas, prétendument, visité l’Immeuble en question. Nous y reviendrons. [ 13 ] Les défendeurs contestent vigoureusement la demande de M. Sellers. [ 14 ] M. Courchesne, par ailleurs, par l’entremise de ses avocats, soumet d’ailleurs, vers la fin de la 4 ième journée d’audition [8] , une Demande en rejet pour cause d’abus de la Demande de M. Sellers, demandant ainsi d’être indemnisé des importants honoraires extrajudiciaires qu’il a eu à débourser dans le cadre du présent litige.

Ces honoraires totalisent la somme de 61 241,00$ [9] , et ce, pour les années 2016 et 2017, les avocats de M. Courchesne ayant décidé de limiter leur réclamation, à cet égard, aux seules années 2016 et 2017. [10] [ 15 ] Tel qu’indiqué séance tenante par le Tribunal, et tel que confirmé dans le cadre d’une conférence de gestion subséquente, tenue le 8 septembre 2017, cette Demande en déclaration d’abus fut prise en délibéré et cet élément sera également tranché dans le cadre du présent jugement. QUESTIONS EN LITIGE [ 16 ] Le présent litige soulève les questions de faits et de droit suivantes :

i) L’Immeuble acheté par M. Sellers est-il, au moment, de la vente, affecté d’un ou de plusieurs vices cachés? M. Sellers agit-il, au moment de la vente, comme le ferait un acheteur prudent et diligent? ii) M. Sellers démontre-t-il que les défendeurs l’ont forcé à procéder à l’acquisition de l’Immeuble? iii) M. Sellers a-t-il respecté son obligation de dénonciation desdits vices cachés, le cas échéant, ou peut-il bénéficier, à défaut, de l’une des exceptions permettant de passer outre à l’obligation d’une telle dénonciation? iv) Le défendeur Nicholas Courchesne est-il un vendeur professionnel, permettant ainsi de présumer de sa connaissance des vices cachés en question, le cas échéant?

v) Le défendeur Michel Dorman a-t-il commis une faute quant à M. Sellers? vi) Dans l’affirmative, pour l’une ou l’autre de ces questions, les défendeurs sont-ils responsables des sommes réclamées par M. Sellers, et si oui, pour quelle somme? vii) La Demande formulée, et le comportement procédural adopté par M. Sellers doivent-ils être qualifiés d’abusifs, soit en totalité soit en partie, au sens des articles 51 et suivants du Code de procédure civile ? Dans l’affirmative, y a-t-il lieu de condamner M. Sellers au paiement de la totalité ou d’une portion des honoraires extrajudiciaires réclamés?

PRÉAMBULE [ 17 ] Avec égards pour M. Sellers, la présentation de la preuve en demande a été particulièrement chaotique. Son avocat le reconnait et s’en excuse d’ailleurs. [ 18 ] De fait, des liasses interminables de factures, souvent pour de petits montants, et souvent reproduites en doublons – voire en triplons – furent produites et étaient originalement réclamées. Le lien entre ces factures et les items de réclamations a pu être établi qu’en raison de l’insistance des avocats en défense qui, par leur travail en amont du Procès, ont permis de « mettre de l’ordre » dans les items de réclamations de M.

Sellers. [ 19 ] Le Tribunal tentera de résumer les éléments principaux soumis de part et d’autre dans le cadre de ce Procès, qui en raison, notamment, de cette méthode de présentation, a duré 5 jours complets. 1. ANALYSE DE LA PREUVE EN DEMANDE

L’ACHAT DE LA PROPRIÉTÉ PAR M. SELLERS [ 20 ] Dans les semaines précédant l’acquisition de l’Immeuble, M. Sellers habite avec son épouse et son fils sur une ferme qui est la propriété du père de M. Sellers. [ 21 ] En raison de son état de santé, le père de M. Sellers décide de mettre en vente la ferme familiale et il informe ce dernier qu’il devra quitter les lieux « dans les 30 jours ». Il appert que M. Sellers s’informe auprès du nouvel acheteur de la ferme familiale s’il peut rester pour une certaine période après ce délai de 30 jours, mais la réponse est négative.

« I was under the gun to find a new house », en vient-il à préciser. [ 22 ] M. Sellers en comprend donc qu’il doit quitter les lieux au plus tard le 30 juillet suivant. Ceci dit, la finalisation de la vente de la ferme, devant notaire, n’a lieu qu’en septembre suivant. Par contre, M. Sellers précise qu’il avait été convenu entre son père et l’acheteur de la ferme qu’il devrait quitter les lieux même si la vente n’était pas encore finalisée devant le notaire – bref, que le nouvel acheteur pourrait prendre possession des lieux très rapidement. [ 23 ] M.

Sellers a déjà été propriétaire d’un immeuble, qu’il avait acheté en 1992. Il confirme qu’il avait, à ce moment, « magasiné » sur le marché et avait visité quelques immeubles. Il n’avait pas eu, cependant, à ce moment, à faire affaires avec un courtier immobilier, comme avec M. Dorman en l’espèce. [ 24 ] Recherchant une nouvelle propriété, l’attention de M. Sellers, et celle de son épouse [11] , est attirée vers une publicité annonçant l’Immeuble. [ 25 ] M. Sellers contacte le défendeur M. Courchesne, dont les coordonnées apparaissent sur la publicité.

Une première rencontre a lieu directement à la ferme familiale. [ 26 ] M. Sellers explique, dit-il, à M. Courchesne que sa situation financière est difficile considérant qu’il a fait faillite en 2006, faillite dont il aurait été libéré en 2007. M. Courchesne conteste que M. Sellers lui ait mentionné l’existence d’une telle faillite. [ 27 ] Une première visite des lieux a lieu dès ce moment. M. Courchesne y participe, ainsi qu’un dénommé Patrick Émond [12] . Toutes les parties s’entendent pour dire que le codéfendeur M. Dorman n’est pas présent lors de cette visite. [ 28 ] Il appert que M.

Sellers ne connait pas le prix demandé à ce moment. [13] Il connaitra le prix demandé un peu avant – ou lors – de la seconde visite. [ 29 ] M. Sellers ne connait pas l’année de construction non plus. Il ne demande pas non plus à le savoir. Il sait, cependant, que l’Immeuble est assez âgé. [ 30 ] Cette première visite dure environ 45 minutes. M. Sellers constate que la cour est mal entretenue ( there was grass which was 2 feet high ). M. Courchesne l’assure qu’il s’en occupera [14] . L’épouse de M. Sellers, Mme Sylvie Viens, participe également à cette visite.

Elle y constate que les fenêtres ne sont « pas bonnes », que la toilette est « toute rouillée », que le « sous-sol est vieux ». [ 31 ] M. Sellers constate, par ailleurs, que l’Immeuble est une unifamiliale de deux étages. Il remarque qu’il y a de nouveaux planchers, qu’une couche fraiche de peinture apparait des murs. [ 32 ] Il constate, par ailleurs, que le sous-sol n’est pas terminé. Il s’inquiète un peu de la situation car il constate la présence d’une pompe de puisard ( sump pump ). [ 33 ] M. Courchesne informe, par ailleurs, M.

Sellers, que s’il est intéressé par l’Immeuble, qu’il pourra rencontrer le défendeur Michel Dorman, qui est le courtier immobilier lié à cette potentielle vente. [ 34 ] S’il faut se fier à la Demande ré-ré-amendée de M. Sellers, il apparait clairement que sa première réaction quant à l’Immeuble serait très négative. Il mentionne d’ailleurs aux paragraphes 6 et 25

e) de celle-ci ce qui suit : 6. The plaintiff (…) first refused to buy the said property after visiting it with his family. 25 (e) : the plaintiff was led in error and forced to sign a sales agreement and loan for an immoveable that he did not want ; [nos soulignements] [ 35 ] Ainsi, la position prise par M. Sellers, à même ses procédures écrites, est à l’effet qu’il ne souhaitait pas acheter l’Immeuble en question, et ce, en raison de l’état de ce dernier. Ce serait les défendeurs qui le « forceraient » à acquérir l’Immeuble malgré tout. [ 36 ] Nous y reviendrons. [ 37 ] À tout événement, M.

Sellers rencontre donc M. Dorman, aux bureaux de ce dernier. C’est M. Courchesne qui le présente à M. Dorman. [ 38 ] M. Sellers indique au Tribunal qu’il trouvait, dès ce moment, le prix élevé « for what it is ». Le prix demandé à ce moment se chiffre à une somme de 139 900$. [ 39 ] Quant à la situation financière difficile de M. Sellers, M. Dorman l’informe qu’il ira rencontrer le « gérant de banque » et qu’il lui expliquera la situation. Il appert que M.

Sellers décide de demander un prêt plus élevé au prêteur hypothécaire, et ce, afin de pouvoir réaliser certains des travaux qu’il souhaite réaliser. [ 40 ] Peu de temps après, M. Sellers est contacté par une représentante de la Caisse populaire qui l’informe, dit-il, qu’il est « pré

approuvé » pour un prêt de 159 000$. [15] [ 41 ] M. Sellers est content de ce dénouement mais il informerait M. Dorman qu’il préférerait visiter d’autres immeubles parce que l’Immeuble en question « has quite a lot of repairs. I would like to see another one . » Ce fait est spécifiquement contesté par M. Dorman. Nous y reviendrons. À tout événement, la position prise par M. Sellers, tant dans ses procédures écrites qu’au cours de son témoignage est qu’il a connaissance, dès le départ, de l’existence de multiples réparations à effectuer. [ 42 ] À tout événement, une seconde visite de l’Immeuble a lieu. M.

Sellers y constate à nouveau que l’Immeuble comporterait plusieurs problèmes. [16] Il y est accompagné, à nouveau de son épouse, et de la sœur de cette dernière [17] . Celle-ci mentionne, tant à M. Sellers qu’à Mme Viens, « de ne pas acheter cette maison – elle est trop vieille ». [ 43 ] M. Sellers réitèrerait, selon son témoignage, sa demande de visiter d’autres immeubles. M. Dorman lui répondrait qu’il est approuvé, au niveau du crédit, que pour l’Immeuble en question, et que s’il refuse, il ne sera pas « financé » pour une autre propriété. Nous verrons que ce fait est également contesté par M.

Dorman. [ 44 ] M. Sellers ne demande pas à M. Courchesne de visiter d’autres immeubles, et ce, en raison des commentaires, prétendument très clairs, de M. Dorman, en qui il a confiance à ce moment. [ 45 ] M. Sellers se sent coincé car il ne souhaite pas louer un appartement, non seulement car ses moyens ne lui permettent, semble-t- il, pas [18] , mais également car il ne souhaite pas retourner vivre en appartement. « I am used to live in the country », précisera-t-il. [ 46 ] M.

Sellers ne procède pas, ceci dit, de son propre chef, à la visite de d’autres propriétés, et ce, mentionne-t-il, en raison des propos de M. Dorman qui lui aurait mentionné qu’il ne pourrait être approuvé par un prêteur pour une autre propriété que celle concernée par le présent jugement. [ 47 ] M. Sellers ne questionne pas, non plus, les représentants de la Caisse populaire, ou quelconque autre prêteur d’ailleurs, quant à la possibilité, pour lui, de procéder à l’obtention d’un prêt pour une autre propriété que l’Immeuble. [ 48 ] M.

Sellers procède finalement à l’acquisition de l’Immeuble, pour la somme de 138 500$. Il obtient une avance sur l’héritage de son père, et ce, afin de procéder à la mise de fonds pour l’Immeuble. La mise de fonds se chiffre à une somme de 7 500$ et l’avance sur l’héritage de son père totalise 10 000$. [19] [ 49 ] Quant à l’hypothèque reliée à l’Immeuble, il s’agit d’une hypothèque d’un taux fixe de 3,75%, mais pour une année seulement. [20] [ 50 ] Le Tribunal note immédiatement que M.

Sellers alléguait, dans sa plus récente Demande ré-réamendée, datée aussi tardivement qu’avril 2017, que le taux d’intérêt octroyé par l’entremise des services du défendeur M. Dorman était de 15%. D’ailleurs, on peut lire à même ladite Demande ré-ré-amendée ce qui suit :

(3) At the time of the purchase, the plaintiff had financial problems and could not get a loan by normal channels and this was known by the defendants;

(10) That the plaintiff through the defendants obtained a loan of 135,193,31$, at 15% interest as per the hypothec registered at the Papineau publicity office under number 16 365 919 and produced as Exhibit P-2; [ 51 ] Or, la preuve documentaire produite par M. Sellers lui-même démontre sans l’ombre d’un doute que le taux d’intérêt est plutôt de 3,75%. M. Sellers admet finalement, séance tenante, que ledit taux n’est pas abusif et qu’il n’en fait plus un motif de reproche à l’encontre de M. Dorman. [ 52 ] Ainsi, l’argument formulé par M. Sellers à l’effet que le contrat de prêt serait, également, vu le taux d’intérêt, abusif et contraire, prétend-il [21] , à la

Loi sur la protection du consommateur [22] , est également, de ce fait, abandonné. [ 53 ] M. Sellers admet, par ailleurs, qu’il n’a pas discuté de l’état de l’Immeuble avec M. Dorman. Il ne lui a posé aucune question quant à l’électricité, les coûts en électricité, la cour arrière, la fondation, les fenêtres, etc. M. Dorman n’était que son interlocuteur au niveau « financier ». [ 54 ] M. Sellers réfère, à quelques reprises, à l’existence d’une liste de travaux à effectuer, liste qui aurait été convenue avec le défendeur M. Courchesne.

Il n’en aurait plus possession – considérant qu’elle aurait potentiellement péri dans l’incendie de l’Immeuble. Nous verrons que cette liste sera finalement produite, par M. Courchesne, lors de la 5 ième journée d’audition. [ 55 ] M. Sellers obtient la clé quant à l’Immeuble et il aménage, avec sa famille, le 30 juillet 2009.

LES ÉVÉNEMENTS SUITE À LA PRISE DE POSSESSION DE L’IMMEUBLE [ 56 ] Considérant la longue preuve soumise en demande, concernant divers items donc certains seront abandonnés au fil des jours du Procès, le Tribunal se permettra de résumer les éléments principaux de l’ensemble des items qualifiés, en début de procès, de vices cachés, par M. Sellers. [ 57 ] Ainsi, suite à la prise de possession, M. Sellers en vient à constater diverses problématiques, qu’il qualifie de vices cachés. Il procède à divers correctifs, au fil des ans, en accumulant de l’argent « paycheck by paycheck. » [ 58 ] M.

Sellers admet qu’il savait que l’Immeuble nécessiterait « some minor repairs », dit-il. Par contre, M. Sellers ne réussit pas à

réconcilier cette affirmation à l’effet que les réparations qu’il appréhende sont « mineures » et son affirmation à l’effet qu’il aurait demandé à M. Dorman de visiter d’autres propriétés, et ce, en raison du fait qu’il y avait trop de réparations à effectuer quant à l’Immeuble. [ 59 ] M. Sellers ne réussit pas non plus à réconcilier cette notion de travaux mineurs avec les mises en garde qui lui sont faites, tant à son épouse qu’à lui-même [23] , à l’effet que l’Immeuble est trop vieux et qu’il nécessite trop de réparations.

Comme nous l’avons vu, sa belle-sœur lui recommande fortement de ne pas acheter cette « vieille » maison. [ 60 ] Finalement, M. Sellers ne réussit pas, non plus, à réconcilier cette affirmation quant à de tels « minor repairs » avec toute la théorie de la cause mise de l’avant à même ses procédures écrites. Cette théorie, comme nous l’avons vu, est de prétendre que les défendeurs le « forcent » à acheter l’Immeuble même s’il ne le souhaite pas, vu l’état de celui-ci, vu les réparations à faire, vu ses constatations lors des visites, etc. [ 61 ] M.

Sellers admet l’évidence lors de son contre-interrogatoire – à savoir que l’ensemble des travaux qu’il a réalisé, et dont le détail suivra ci-après, en viennent à ajouter une plus-value à l’Immeuble. D’ailleurs, lors des plaidoiries, l’avocat de M. Sellers concède que la réclamation quant aux travaux correctifs doit être dépréciée d’environ 30%. [ 62 ] Ainsi, la réclamation dite finalisée de M. Sellers se chiffre, quant aux travaux correctifs, au milieu de la 5 ième journée de Procès, à une somme de 14 381,65$ [24] , en sus de la réclamation de 20 000$ pour les divers troubles et inconvénients.

Ainsi, la somme totale réclamée, à ce moment , est de 34 381,65$. [ 63 ] Nous verrons que même cette réclamation sera également réduite vers la toute fin du Procès. Nous y reviendrons. [ 64 ] Quant à Mme Viens, elle témoigne devant le Tribunal, que « cette maison aurait dû être jetée par terre et reconstruite. Je n’ai pas acheté cette maison pour la reconstruire. Avoir su, nous ne l’aurions jamais acheté. » [ 65 ] Le Tribunal notera ainsi, dans les prochains paragraphes, les différents travaux qui sont effectués, au fil des ans, par M. Sellers.

Ce dernier témoigne à cet égard alors que Mme Viens confirme la plupart desdits éléments. FONDATION SOUS L’ANNEXE (cuisine) [ 66 ] En premier lieu, M. Sellers constate, suite à la vente dit-il, que l’annexe à la propriété, soit pour la cuisine, repose sur une fondation qui est faite de bois. Ayant débuté ses rénovations des lieux, il constate, dit-il, que la structure en question est « pourrie ». Mme Viens renchérit en mentionnant que la « cave est trempe une semaine après l’achat. » M. Sellers procède à ériger une nouvelle fondation, et achète pour ce faire, des blocs de ciment. [ 67 ] M.

Sellers confirme qu’il n’avise aucun des défendeurs avant de procéder à ces travaux. [ 68 ] Il admet qu’il savait que la fondation en question était en bois. Il ne connaissait pas, précise-t-il cependant dans le cadre de son témoignage, l’état du bois en question. [ 69 ] Ces travaux sont effectués en août et en septembre 2009. Par contre, une première facture [25] – pour du mortier – est datée du 24 juillet 2009, soit avant même la prise de possession de l’Immeuble par M. Sellers. [ 70 ] Il contacte M. Courchesne par la suite.

Ce dernier refuse d’offrir une quelconque indemnisation à cet égard. [ 71 ] De fait, lors de la 5 ième journée de Procès, et lors de l’interrogatoire de M. Courchesne, ce dernier produit la Liste [26] d’éléments soulevés par M. Sellers avant la conclusion de la vente de l’Immeuble. L’authenticité de cette Liste est d’ailleurs reconnue, séance tenante, par M. Sellers qui y reconnait son écriture. [ 72 ] Ainsi, il apparait clairement de la Liste que M. Sellers avait connaissance de cette problématique quant à la fondation sous l’annexe.

On peut lire à la Liste les mots suivants : Basement foundation on extension made out of wood and all rotten has to be dug up and redone in concrete or blocks. [ 73 ] Cet item est d’ailleurs raturé sur la liste – démontrant ainsi que M. Courchesne avait refusé, avant la vente, de corriger cette situation. [ 74 ] Considérant cette situation, et considérant donc que le vice en question était non seulement apparent mais manifestement connu de M.

Sellers, et ce, avant la vente, l’avocat de ce dernier confirme, séance tenante, que son client retire sa réclamation eu égard à cet item. [ 75 ] Conséquemment, une somme de 3 111,96$ [27] doit être soustraite de la somme totale réclamée quant aux travaux correctifs, soit 20 545,22$ [28] . [ 76 ] Ainsi, la somme réclamée, quant aux travaux correctifs, se chiffre, au maximum, à une somme de 17 433,26$, moins la dépréciation de 30% admise par M. Sellers. Ainsi, à la fin du Procès, la somme encore réclamée par M.

Sellers se chiffre, tout au plus, à une somme de 32 203,28$, soit 12 203,28$ pour les travaux qualifiés de correctifs et 20 000$ pour les troubles et inconvénients subis. [ 77 ] Rappelons que la réclamation, au Jour 1 du Procès, se chiffrait à une somme de 72 350$.

ABSENCE DE DRAIN FRANÇAIS [ 78 ] Ayant à creuser pour effectuer lesdites rénovations, M. Sellers découvre, par ailleurs, l’absence de drains français. Avisé de la situation, M. Courchesne lui préciserait qu’il est possible, en effet, que l’Immeuble ne comporte pas de tels drains français, vu l’année de construction. [ 79 ] M.

Sellers procède aux travaux afin d’installer le drain français en août et septembre 2009. [29] Aucune mise en demeure antérieure à ces travaux n’est mise en preuve. [ 80 ] Aucune preuve en demande, par ailleurs, ne démontre la conformité, ou non, des installations au moment de la construction de l’Immeuble. ABSENCE D’EAU CHAUDE [ 81 ] Par la suite, M. Sellers constate, le 1er septembre suivant, qu’une problématique avec l’eau chaude commence à se matérialiser. Il en informe M. Courchesne. Il appert que c’est M.

Dorman qui envoie, sur place, un électricien. [ 82 ] La situation est corrigée pour quelques semaines mais la problématique quant à l’eau chaude resurgit rapidement. M. Courchesne convient avec M. Sellers de lui verser la somme de 2 000$ pour régler cette problématique. Le réservoir à eau chaude est remplacé en novembre 2011 suite à un nouveau bris. Il appert que l’eau est souvent, par ailleurs, rouge – soit de couleur « rouille » [ 83 ] M. Sellers admet, par ailleurs, que le nouveau réservoir à eau chaude bénéficie d’une capacité plus grande – soit de 40 gallons à 60 gallons. M.

Sellers explique cette bonification par le fait que l’ancien réservoir ne pouvait pas fournir suffisamment d’eau chaude pour une famille de trois. « We would have to use the same water for our baths ». TEMPÉRATURE FROIDE DANS LA CUISINE [ 84 ] En décembre 2009, M. Sellers et son épouse constatent que la cuisine est très froide. Les températures sont à ce point froides qu’ils doivent allumer la cuisinière, afin de maintenir la cuisine à une température acceptable, et ce, à l’heure des repas. [ 85 ] Il appert, selon M. Sellers, que l’isolation y est déficiente.

Le fait qu’une « fausse » fenêtre – soit une fenêtre qui « s’ouvre » sur l’extérieur mais qui n’existe pas à l’intérieur de la cuisine ne semble pas aider la situation, considérant que celle-ci ne serait que très peu isolée. Cette fausse fenêtre est retirée et le tout est refermée avec de l’isolation additionnelle. [ 86 ] Un calorifère ( heater ) est ajouté en 2010. La situation semble s’améliorer mais le problème n’est pas, conformément au témoignage de M.

Sellers, réglé pour autant par l’ajout de ce système d’appoint. [ 87 ] Quant à Mme Viens, elle ajoute qu’elle est fréquemment malade au cours des années en raison, dit-elle, de la température froide dans la cuisine. Elle multipliera les grippes et les pneumonies. [ 88 ] Encore une fois, aucune mise en demeure préalable à la réalisation des travaux qualifiés de correctifs n’est transmise à M. Courchesne. INFILTRATION D’EAU AU PLAFOND DE LA CHAMBRE SECONDAIRE [ 89 ] Le 26 décembre 2009, M. Sellers et sa conjointe constatent que le plafond de la chambre de leur fils fait l’objet d’une infiltration d’eau.

Cela est d’autant plus surprenant, mentionnent-ils, considérant que M. Courchesne leur avait mentionné, avant la vente, que le toit avait été refait – en neuf - avant la vente. Nous verrons que cette affirmation est contestée par M. Courchesne. [ 90 ] M. Sellers reconnait qu’il a visité le toit avant la vente. Il en a fait une inspection visuelle. Celle-ci s’est limitée, ceci dit, à la portion « plate » du toit. [ 91 ] En conséquence, M. Sellers communique avec M. Courchesne. Au mois d’avril suivant, soit en 2010, M. Sellers, n’ayant pas eu de nouvelles de M.

Courchesne, décide d’amorcer les travaux correctifs quant au toit. Ces travaux s’échelonnent d’avril 2010 jusqu’à la fin de l’été. Il y travaille les soirs et les fins de semaine avec quelques amis et membres de la famille. Il estime le temps passé à la réalisation de ces travaux à environ 200 heures, soit pour lui-même et ses collègues. [30] [ 92 ] M. Sellers admet que la méthode utilisée pour la réalisation de ces travaux lui permet de « gagner » 5 pieds quant à la hauteur des murs à l’étage. Cela permet, selon son témoignage, de régler quelques problématiques qui résultaient du plafond qui serait trop bas.

À tout événement, ces travaux améliorent l’habitabilité des lieux. Par contre, vu la nouvelle configuration du toit, cela en vient à créer une problématique imprévue en ce que le parement en aluminium ( aluminum siding ), à l’extérieur, doit être refait au complet, par souci d’uniformité esthétique, en ce que l’ancien revêtement n’est plus commercialement disponible.

INFILTRATION D’EAU AU PLAFOND DE LA CHAMBRE PRINCIPALE [ 93 ] Pendant la réalisation des travaux quant au toit, une seconde infiltration d’eau est remarquée, cette fois-ci dans la chambre principale, à l’étage. [ 94 ] M. Sellers y constate la présence de bois apparaissant comme étant pourri et il remarque également la présence de « sacs de papier » [31] agissant, semble-t-il, à

titre d’isolation. [ 95 ] M. Sellers témoigne à l’effet qu’il constate que l’infiltration d’eau au plafond provient d’un tuyau de drain (a drain pipe) qui aurait, selon lui, été mal réalisé en ce que ledit drain est bloqué. Le trou en question apparait de quelques photos produites par M. Sellers. [32] COUTS SUPÉRIEURS EN ÉLECTRICITÉ [ 96 ] M. Sellers réclame, par ailleurs, les coûts, qu’il juge très élevés, en matière d’électricité.

Il produit d’ailleurs, à cet effet, diverses factures s’échelonnant de 2009 à 2012. [33] Selon lui, les coûts sont à ce point élevés en raison du déficit d’isolation dans l’Immeuble, en particulier au niveau de la cuisine. [ 97 ] Selon son témoignage, environ 80% des coûts en électricité pour les périodes concernées résultent du déficit en isolation, bien qu’il admette, par ailleurs, que d’autres items dans l’Immeuble consomment également – manifestement - de l’électricité. [ 98 ] M. Sellers admet, par ailleurs, qu’il ne s’est pas informé, avant l’achat, des coûts anticipés pour l’électricité.

Il n’en a pas discuté non plus ni avec M. Courchesne, ni avec M. Dorman. Il n’en avait pas le temps, précise-t-il, considérant le court délai afin de quitter le précédent nid familial. CHANGEMENT DES FENETRES [ 99 ] M. Sellers procède, par ailleurs, au remplacement de diverses fenêtres dans l’Immeuble. Il admet d’emblée qu’il connaissait l’existence – au moment des visites préachat - de l’état décrépi des fenêtres avant de procéder à l’achat.

Par contre, il précise que lors de l’enlèvement des fenêtres à l’étage – au niveau de la chambre supérieure – qu’une grande quantité de fourmis [34] sortent du mur – en bois – qui est, selon lui, pourri en grande partie. Mme Viens, pour sa part, témoigne quant à la présence de « plusieurs milliers de fourmis ». PROBLÉMATIQUE QUANT À L’ÉLECTRICITÉ [ 100 ] M. Sellers témoigne que le système électrique dans l’Immeuble est déficient.

Il mentionne, et produit d’ailleurs, un élément matériel de preuve [35] qui dénote un filage particulièrement « dénudé ». [ 101 ] Cette pièce fut produite sous réserve d’une objection formulée par les avocats en défense. Cette objection est rejetée. En effet, cette pièce, dans les circonstances, peut assurément être qualifiée de pertinente dans le cadre du litige, bien qu’elle soit introduite tardivement dans le débat. [ 102 ] Un incident électrique surviendrait d’ailleurs dans la cuisine. [36] Une «flamme bleue » de plusieurs pouces est perçue et l’interrupteur devient roussi. Lorsque M.

Sellers et son épouse notent ce fait à M. Courchesne, ce dernier leur suggère d’installer des « power bars » un peu partout dans l’immeuble, et ce, afin de limiter les risques. [37] M. Courchesne précise, lors de son témoignage, qu’il a tout simplement mentionné à M. Sellers qu’il avait lui-même eu une situation similaire chez lui, et que la solution employée avait été d’utiliser un powerbar afin de contrôler la situation. [ 103 ] Ceci étant dit, M. Sellers admet qu’il avait pu visiter la cave lors des deux visites – en particulier là où le filage électrique peut être constaté.

« It was very dark during the first visit. «

Malgré cette situation, M. Sellers admet qu’il n’apporte pas avec lui de lampe de poche lors de la seconde visite. [38] INFILTRATION D’EAU AU PLAFOND DE LA CUISINE [ 104 ] En septembre 2010 [39] , M. Sellers constate que le plafond de la cuisine commence également à couler. Il constate également que le plafond devient en

partie déformé. L’eau coule en particulier à même la « fixture » s’y retrouvant.

[ 105 ] De retour de l’épicerie, Mme Viens précise qu’elle constate que ladite « fixture » tenait dorénavant que par « un morceau de bois » et que des tuiles manquaient au plafond. [ 106 ] Considérant les coûts importants requis afin de procéder aux travaux correctifs, M. Sellers et son épouse amassent de l’argent au cours de l’année et procèdent auxdits travaux en août 2011. Le plafond et la toiture au-dessus de la cuisine [40] sont donc refaits à neuf. [ 107 ] Notons que M. Sellers confirme qu’il avait pu visualiser l’état dudit plafond avant la vente. Il confirme que les « shingles looked fair . »

Il appert que ceux-ci étaient à refaire, de l’admission même de M. Sellers, dans les 5 années suivant la vente. [41] AJOUT D’UNE MOSAIQUE ( backsplash ) SUR LES MURS DE LA CUISINE [ 108 ] M. Sellers et son épouse témoignent à l’effet qu’une mosaïque est ajoutée au mur de la cuisine et que les coûts y étant associés sont réclamés des défendeurs. [ 109 ] M.

Sellers témoigne tout d’abord à l’effet que cette mosaïque est ajoutée afin d’isoler davantage le mur de la cuisine ainsi qu’afin d’ajouter une protection anti-incendie au pourtour de la cuisinière. [ 110 ] Par contre, il apparait clairement des photos produites [42] que la mosaïque s’étend bien au-delà du mur adjacent à la cuisinière. [ 111 ] À tout événement, M. Sellers reconnait que l’Immeuble, tel qu’il l’achète en 2009, ne comprend aucunement une telle mosaïque sur les murs de la cuisine. [ 112 ] Quant à Mme Viens, elle ajoute qu’elle avait indiqué à M.

Sellers qu’elle aimerait bien avoir un tel « backsplash «. « Ce serait beau » lui aura-t-elle mentionné afin de le convaincre. [ 113 ] L’avocat de M. Sellers confirme, suite à une conférence de gestion tenue le 8 septembre, soit entre la 4 ième et la 5 ième journée d’audition, que son client renonce à réclamer pour cette somme reliée à l’ajout d’une mosaïque dans la cuisine. AJOUT DE NOUVELLES ARMOIRES DANS LA CUISINE [ 114 ] M. Sellers témoigne à l’effet que les armoires présentes dans la cuisine, lors de l’achat, sont, selon lui, insuffisantes, pour une famille de 3 personnes.

Il s’agirait, plutôt, d’armoires qui seraient suffisantes pour un simple appartement, et non pas pour une maison unifamiliale. [ 115 ] Ainsi, M. Sellers débourse la somme de 7 000$ [43] , en argent comptant, à son beau-frère, et ce, afin d’acquérir de nouvelles armoires. [ 116 ] M. Sellers indique que ledit beau-frère travaille pour une entreprise, dont il ne se souvient pas du nom. La facture n’indique aucun montant de taxe. M. Sellers précise que les taxes étaient incluses.

À tout événement, il ne sait pas d’où proviennent spécifiquement les armoires en question, si ce n’est qu’elles lui sont fournies par son beau-frère. [ 117 ] L’avocat de M. Sellers confirme, suite à une conférence de gestion tenue le 8 septembre 2017, soit entre la 4 ième et la 5 ième journée d’audition, que son client renonce à cette portion de la réclamation. ABSENCE DE MAINS COURANTES – DIVERS ESCALIERS [ 118 ] En 2012, M. Sellers procède à l’installation de mains courantes quant à un escalier situé à l’intérieur (vers le sous-sol) ainsi que relativement à l’escalier extérieur. M.

Sellers reconnait qu’il avait pris connaissance de cette absence de mains courantes lors des visites préachat. REMPLACEMENT DE LA SOLIVE DE SOUTIEN AU SOUS-SOL [ 119 ] En 2013, M. Sellers procède au remplacement de la solive principale [44] – de soutien – au sous-sol. Il témoigne à l’effet qu’aucune fissure quelconque n’avait été constatée au moment des visites et que la fissure fut constatée en 2010. Celle-ci se serait agrandie graduellement par la suite, et ce, jusqu’aux travaux correctifs qu’il décide d’effectuer. [ 120 ] M.

Sellers témoigne à l’effet que ladite solive n’était plus, selon lui, structurellement sécuritaire. « It was no longer structurally safe ». [ 121 ] Ainsi, il procède à l’achat d’une nouvelle solive et procède audit remplacement. Il en

réclame également le remboursement des défendeurs. [ 122 ] Ces travaux prennent environ 8 heures et sont effectués directement par M. Sellers ainsi que par 5 autres amis et membres de la famille. NOUVELLE HYPOTHÈQUE SUR L’IMMEUBLE [ 123 ]

Malgré la dénégation, à cet égard, de M. Sellers, il appert, tel que démontré à l’extrait pertinent du registre foncier [45] , ainsi qu’à l’acte notarié daté du 21 juillet 2010, que l’Immeuble est hypothéqué de nouveau, suite à la réalisation de l’ensemble de ces travaux dits correctifs, pour une somme de 173 227$. [46] INCENDIE DU 10 MAI 2015 [ 124 ] De retour d’une sortie familiale, M. Sellers et son épouse constatent, avec stupéfaction, le ou vers le 10 mai 2015 que l’Immeuble est incendié. L’incendie est majeur. M.

Sellers ne s’informe pas précisément de la cause exacte de cet incendie. [ 125 ] À compter de ce moment, M. Sellers avise sans délai son assureur. « They took care of everything. » [ 126 ] M. Sellers et sa famille ne peuvent réintégrer leur domicile que le 20 octobre suivant. [ 127 ] Un estimé des travaux correctifs « à effectuer » est produit par le demandeur [47] . Le coût estimé est de 82 519,65$. M. Sellers confirme avoir reçu, de l’assureur, un chèque – qu’il a dû cosigner avec son prêteur hypothécaire – sensiblement pour la même somme. [ 128 ] M.

Sellers est catégorique : il ne réclame aucune somme pour des travaux effectués par l’assureur. Les seules sommes qu’il réclame le sont pour des travaux qu’il a effectués et dont il a absorbé les frais. [48] DÉNONCIATION ÉCRITE AU DÉFENDEUR M. COURCHESNE [ 129 ] Comme nous le verrons, le défendeur M.

Courchesne conteste la réclamation restante à son égard sur plusieurs tableaux, l’un de ceux-ci étant qu’il n’a reçu aucune dénonciation digne de ce nom – avant le mois de janvier 2011, date à laquelle une portion importante des travaux qualifiés de correctifs avait déjà été effectuée. [ 130 ] En effet, ce n’est qu’en janvier 2011, après avoir consulté son avocat, que ce dernier expédie une dénonciation écrite à M. Courchesne. [ 131 ] Aucune mise en demeure n’est expédiée à M. Dorman. [ 132 ] La dénonciation transmise à M. Courchesne annonce l’envoi, éventuel, d’estimations à M. Courchesne.

Il appert que ces estimations ne sont pas envoyées à ce dernier. Ce sont plutôt des factures qui lui sont éventuellement transmises dans le cadre du dossier judiciarisé. PREUVE DOCUMENTAIRE QUANT AU QUANTUM [ 133 ] Tel que relaté précédemment, la preuve documentaire, en particulier quant aux factures, fut déposée, par M. Sellers, de manière particulièrement fastidieuse, voire anarchique. [ 134 ] Au-delà de cette désorganisation matérielle, les défendeurs soumettent que la crédibilité de M.

Sellers est affectée du fait que certaines des factures [49] qu’il soumet sont fournies en double, voire en triple et que la description des items de ces factures varient d’une facture à l’autre. [ 135 ] En effet, l’on peut remarquer que des factures par ailleurs sibyllines quant à leur contenu deviennent, au gré des pages, du « drywall plaster » alors que cette même facture est décrite, plusieurs pages auparavant, comme étant reliée au « roofing . » [50] [ 136 ] M.

Sellers admet qu’il a pu commettre des erreurs, en ce que ces deux factures – identiques par ailleurs – ne lui sont pas présentées, lors de la préparation du procès et des pièces – l’une à côté de l’autre. Ainsi, il a pu se tromper quant à la description de l’une ou de l’autre. [ 137 ] De deux choses l’une. Soit M. Sellers sait à quoi les factures référent, et ce, lorsqu’il précise les travaux effectués – et reliés – aux différentes factures – soit il ne le sait pas. Dans ce

second scénario, le Tribunal doit en comprendre qu’il y va de mémoire et de manière approximative. [ 138 ] Ceci dit, même dans ce second scénario, le Tribunal en retient que la crédibilité et la fiabilité de la preuve documentaire quant au quantum sont affectées car plusieurs des factures sont à ce point générales (de l’épinette, du scellant, du bois, du mortier, des vis, etc.) qu’il est difficile de rattacher celles-ci à l’un ou l’autre des items de la réclamation de M. Sellers. [ 139 ] Ceci dit, le Tribunal concède que les factures en question – des doublons – puissent ne pas avoir été présentées à M.

Sellers « côte à côte ». Par contre, que ce soit ou non le cas, la description écrite formulée par ce dernier aurait dû – fatalement – être la même – pour l’une et pour l’autre. [ 140 ] Le fait que tel ne soit pas le cas démontre le caractère approximatif – voire très approximatif – du quantum réclamé par M. Sellers et des pièces justificatives déposées au soutien de celui-ci. [ 141 ] Ainsi, la valeur probante desdites factures, vu ces faits et leur caractère hautement « générique », est affectée considérablement. LA PRODUCTION, SOUS L’ARTICLE 293 CPC DU RAPPORT DE M. ROLAND BARNABÉ [ 142 ] Alors que M.

Barnabé, un inspecteur en bâtiment, est annoncé, depuis plusieurs années, à

titre de témoin de faits – et bien que son rapport d’inspection soit communiqué à

titre de pièce (et non de rapport d’expert) dès l’été 2012, l’avocat de M. Sellers produit, le 15 août 2017 (soit 3 jours avant la 4 ième journée d’audition) un avis sous l’article 293 CPC afin que M. Barnabé soit plutôt entendu à

titre de témoin expert. [ 143 ] Afin de faire progresser le dossier efficacement, et du consentement de tous les avocats, le Tribunal accepte que M. Barnabé soit entendu quant aux éléments de constatations factuelles mentionnées à son rapport. Quant aux éléments relatant plutôt des commentaires, recommandations ou analyses, M.

Barnabé a eu l’autorisation – dans l’objectif de ne pas scinder inutilement son témoignage – de témoigner sur ces éléments – le tout sous réserve de l’objection des avocats des défendeurs. [ 144 ] Le Tribunal a déjà eu l’occasion de se prononcer, lors d’un jugement oral et motivé délivré lors d’une audioconférence de gestion datée du 8 septembre 2017, sur l’admissibilité dudit rapport et sur l’avis d’opposition présenté par les défendeurs quant au témoignage, à

titre d’expert, de M. Barnabé. [ 145 ] En effet, l’article 293 du Code de procédure civile énonce: 293. Le rapport de l’expert tient lieu de son témoignage. Pour être recevable, il doit avoir été communiqué aux parties et versé au dossier dans les délais prescrits pour la communication et la production de la preuve. Autrement, il ne peut être reçu que s’il a été mis à la disposition des parties par un autre moyen en temps opportun pour permettre à celles-ci de réagir et de vérifier si la présence du témoin serait utile.

Il peut toutefois être reçu hors ces délais avec la permission du tribunal. [ 146 ] Les avocats des défendeurs soumettaient à l’origine que leurs clients étaient préjudiciés en ce qu’il aurait été impossible pour eux d’obtenir une quelconque contre-expertise, et ce, vu deux faits importants, à savoir :

i) L’absence de dénonciation de la part de M. Sellers avant janvier 2011; ii) L’incendie de l’Immeuble en mai 2015; [ 147 ] Pour les motifs plus amplement énoncés lors de l’audioconférence du 8 septembre 2017, le Tribunal a rejeté l’avis d’opposition et a ainsi permis la production du rapport de M. Barnabé ainsi que son témoignage, à

titre d’expert. Le droit de présenter une contre-expertise fut spécifiquement réservé aux défendeurs. Ceux-ci ont confirmé à l’avocat de M. Sellers ainsi qu’au Tribunal, par voie de lettre, qu’il n’aurait finalement pas l’intention de produire une telle contre- expertise. [ 148 ] Révisons à présent ce que M. Barnabé a mentionné devant le Tribunal. TÉMOIGNAGE DE M. ROLAND BARNABÉ – inspecteur en bâtiment

[ 149 ] M. Barnabé n’agit plus, depuis quelques années, à

titre d’inspecteur en bâtiment. Il se désigne à présent, lors de son assermentation comme témoin, à

titre de « Directeur de maintenance ». [ 150 ] Ceci dit, il témoigne qu’il a bénéficié d’une formation, à la Cité collégiale [51] , et ce, pendant une période d’une année et demie. Il reçoit à ce

titre un Certificat d’inspecteur en bâtiment. Il n’est membre, au moment de son inspection en 2011, d’aucun ordre professionnel. [ 151 ] Il soumet tout d’abord qu’il a déjà été reconnu comme témoin expert mais il concède – rapidement - s’être mépris sur la signification de cette appellation. Il n’avait agi, en réalité, qu’à

titre de témoins de faits. En effet, au final, M. Barnabé n’a jamais été reconnu comme témoin expert devant un Tribunal. [ 152 ] Il admet devant le Tribunal qu’il n’est pas, et il s’agit de son propre choix de termes, du tout un « expert » dans les domaines de l’électricité, de la structure, etc. D’ailleurs, pour ce motif, il mentionne à son rapport qu’il redirige M. Sellers vers des « experts » dans ces domaines. [ 153 ] Ceci dit, M. Barnabé indique tout de même qu’il a effectué environ 800 inspections depuis 2008. [ 154 ] M. Barnabé témoigne à l’effet que M. Sellers le contacte en janvier 2011.

Il procède ainsi, le 30 janvier 2011, à son inspection de l’Immeuble. Il confirme que des travaux avaient déjà débutés sur place à ce moment. [ 155 ] Ainsi, cette inspection effectuée par M. Barnabé survient, manifestement, après la réalisation d’une série de travaux par M. Sellers. [ 156 ] M. Barnabé mentionne qu’il se souvenait d’avoir visité cet Immeuble auparavant, à une époque où M. Sellers n’était pas propriétaire. Il avait visité l’Immeuble, à ce moment, dans l’objectif potentiel de l’acheter. M.

Barnabé indique d’ailleurs se souvenir qu’il avait décidé de ne pas procéder à son achat, et ce, considérant l’ampleur des travaux à effectuer. [ 157 ] En résumé, M. Barnabé soumet que son impression quant à l’Immeuble se résume comme suit, et le Tribunal le cite :

i) « La maison est croche »; ii) Ça fait « dur »; iii) « C’était une maison de pauvre »; [52] [ 158 ] M. Barnabé n’a, de son propre aveu, qu’un souvenir bien relatif de son inspection. « Ça fait longtemps » précisera-t-il à plusieurs occasions au cours de son témoignage. « Je n’ai pas toutes les photos avec moi », et ainsi de suite. [ 159 ] En contre-interrogatoire, M. Barnabé admet que son inspection n’est, en fait, que purement visuelle.

L’article 5.4 de son rapport indique d’ailleurs en toutes lettres ceci : L’inspection n’a pas pour but ni ne peut permettre de découvrir les vices cachés pouvant affecter L’IMMEUBLE mais vise à détecter les défauts apparents et les signes révélateurs de problèmes pouvant affecter de façon substantielle l’intégrité et l’utilité de L’IMMEUBLE, ainsi qu’à rencontrer l’obligation d’examen prudent et diligent de L’IMMEUBLE qui est imposée à un acheteur par l’

article 1726 du Code civil du Québec reproduit au verso, le tout afin de préserver les droits au CLIENT en matière de recours pour vices cachés contre le vendeur. [nos soulignements] [ 160 ] Bref, le rôle de M. Barnabé, tel qu’il le décrit lui-même, est d’indiquer à M. Sellers l’existence de vices apparents , et ce, afin de lui permettre de corriger le tir au besoin quant au reste des travaux qu’il souhaite effectuer. Ainsi, les constatations qu’il note apparaissent visuellement sans qu’il soit nécessaire de procéder à quelconque intrusion à l’intérieur des murs. [ 161 ] La force probante de son témoignage – à

titre d’expert - est faible, voire très faible. Il s’agit essentiellement d’un rapport de constatations visuelles. [ 162 ] Essentiellement, son rapport reprend les constatations factuelles déjà énoncées par M. Sellers. Il ajoute, dans le cadre de son témoignage, qu’il décide de ne pas se rendre sur le toit « de peur de passer au travers ». [ 163 ] M. Sellers déclare par la suite sa preuve comme étant close. [ 164 ] Analysons donc à présent la preuve soumise par les défendeurs.

PREUVE EN DÉFENSE PREUVE SOUMISE PAR LE DÉFENDEUR MICHEL DORMAN [ 165 ] M. Dorman est courtier immobilier depuis 14 ans. Il est à l’emploi de l’entreprise Re/Max Vision (1990) inc. située sur le territoire de la Ville de Gatineau. [ 166 ] Son volume de ventes concerne du résidentiel à 60% et la balance pour des immeubles commerciaux. [ 167 ] M. Dorman accepte d’agir, dans le cadre du présent dossier, à

titre de courtier afin de superviser le travail d’une nouvelle « recrue », qui est une amie – semble-t-il, de M. Courchesne. Cette nouvelle « recrue » se nomme Sylvie Manseau. Elle est également courtière. [ 168 ] M. Dorman témoigne à l’effet qu’il n’avait jamais fait affaires avec M. Courchesne auparavant. [ 169 ] M. Dorman confirme avoir signé le contrat de courtage exclusif [53] . Il confirme avoir visité l’Immeuble avant de signer ledit contrat . Il admet, sans difficulté, que, selon lui, l’Immeuble avait, en effet, « besoin d’amour ».

Il était « clair » que l’Immeuble nécessitait des réparations. [ 170 ] En raison de l’état de l’Immeuble, mais également vu les travaux qui étaient effectués lors de sa visite sur place [54] , M. Dorman établit le prix à une somme de 139 900$. Il établit ce prix sur la base des faits qu’il connait, des travaux déjà effectués, de ceux qui devaient être effectués à court terme [55] – avant la vente – ainsi que des comparables du secteur. [ 171 ] M. Dorman reçoit éventuellement un appel du codéfendeur M. Nicolas Courchesne qui l’informe qu’il a reçu la visite d’un individu – M.

Sellers – qui est entré en contact directement avec lui. [ 172 ] Considérant le contrat de courtage conclu, M. Courchesne n’a d’autre choix que de référer M. Sellers à son courtier, soit M. Dorman. [ 173 ] M. Courchesne lui précise à ce moment que « son travail sera simple », car « tout est déjà réglé. » [ 174 ] Il ne restait plus, semble-t-il, qu’à préparer l’offre d’achat. [ 175 ] Cette version des faits lui est confirmée par M. Sellers lors de leur première rencontre. « Tout est arrangé avec M. Courchesne », précise-t-il. [ 176 ] Une promesse d’achat est signée par M.

Sellers le 15 juin 2009. [56] [ 177 ] Le dossier, ceci dit, semble inhabituel, dès le départ, aux yeux de M. Dorman. En effet, réalisant que la promesse d’achat réfère à un prix d’achat de 150 000$, soit 10 000$ de plus que le prix demandé, M. Dorman pose la question – évidente - à M. Sellers : « Vous ne préféreriez pas plutôt payer le prix demandé ? » [ 178 ] La réponse de M. Sellers vient immédiatement : tout a été arrangé avec M.

Courchesne – la somme additionnelle – dans l’optique où le prêteur accepte de prêter cette somme – lui servira afin d’effectuer des travaux sur l’Immeuble. [ 179 ] Le Tribunal comprend que les « travaux » en question sont ceux inclus à la fameuse Liste que le Tribunal a déjà eu l’occasion d’évoquer. [ 180 ] Qu’à cela ne tienne, M. Dorman préfère transmettre à la Caisse populaire la promesse d’achat ainsi que le Descriptif prévoyant le prix de vente demandé à 139 900$. M. Dorman préfère ainsi jouer franc jeu quant à la Caisse afin que cette dernière puisse poser les questions qui lui semblent appropriées.

Après tout, il est inhabituel qu’un acheteur offre plus que la valeur demandée par un acheteur. [ 181 ] M. Dorman informe M. Sellers qu’il aurait tout intérêt à tenter d’obtenir un prêt d’une banque ou d’une caisse. Il faut noter à ce moment que M. Sellers informe M. Dorman qu’il bénéficie d’un prêt approuvé pour l’Immeuble en question, à un taux d’intérêt de 15%. Ce prêt potentiel proviendrait, selon les dires de M. Sellers, d’un prêteur « privé ». [ 182 ] M. Dorman témoigne à l’effet qu’il s’inquiète toujours de ces taux d’intérêts privés, de l’ordre de 15%. Il précise même à M.

Sellers, ainsi qu’au Tribunal, qu’environ 1 personne sur 2 qui « bénéficie » d’un tel taux perdra sa maison tôt ou tard. [ 183 ] Le témoignage de M. Dorman est clair : il veut s’assurer que ses clients ne peuvent pas « passer » à la Banque ou à la Caisse, et ce, afin de leur éviter de « se pendre avec du 15% . » [ 184 ] Il est vrai que M. Sellers lui mentionne avoir eu des difficultés financières, mais ce dernier

ne lui mentionnerait pas qu’il a fait faillite. M. Dorman est catégorique : il a posé la question à M. Sellers quant à une faillite et la réponse est négative. [ 185 ] M. Dorman apprend, dans les jours suivants, la bonne nouvelle : M. Sellers a été accepté par la Caisse populaire [57] , pour un prêt de 138 500$. Le taux d’intérêt se chiffre à 3.75% l’an. [ 186 ] M. Dorman transmet l’information à son client – M. Courchesne. Ce dernier prend une période de réflexion et confirme qu’il accepte ce prix de vente. [ 187 ] M. Dorman témoigne que M.

Sellers et sa conjointe, Mme Viens, le remercient chaleureusement de ce dénouement. « Mme Viens m’a fait un câlin », précise-t-il. [ 188 ] Les remerciements sont à ce point marquants que M. Dorman, mentionne-t-il, précise le tout, le soir même, à sa conjointe, en lui disant : « J’ai aidé des gens aujourd’hui . » [ 189 ] M. Dorman précise que M. Sellers ne lui a posé aucune question, avant la vente, quant à l’état de l’Immeuble. Rien quant à la toiture, rien quant à l’électricité, etc. M. Sellers ne lui présente pas de « liste de réparations » ou quelconque document de même nature. [ 190 ] M.

Dorman recommande fortement à M. Sellers de procéder à une inspection préachat. La réponse de M. Sellers est lapidaire : Il n’a pas d’argent pour une telle inspection et, de toute façon, il considère avoir autant d’expérience que n’importe quel inspecteur. [ 191 ] D’ailleurs, cet élément revient de l’ensemble des témoignages entendus : M. Sellers préfère effectuer – lui-même – cette inspection pré achat car il est un handyman. [ 192 ] M.

Sellers conteste, lors du Procès, avoir utilisé cette expression d’ handyman, mentionnant qu’il est à présent beaucoup plus « connaisseur » qu’à l’époque. [ 193 ] À tout événement, M. Dorman indique à même l’Annexe B – Immeuble résidentiel [58] que M. Sellers se réserve le droit, dans un délai de 10 jours, de procéder à l’inspection de l’Immeuble. [ 194 ] Ainsi, comme le mentionne M. Dorman, cela donnait une « occasion de plus » à M. Sellers de changer d’idée . Peut-être déciderait-il de mandater un inspecteur préachat en temps opportun. [ 195 ] Suite à la vente, M.

Sellers ne le contacte qu’à une reprise, et ce, car il a, à ce moment, de la difficulté à contacter M. Courchesne. L’appel concerne une problématique reliée à la fournaise. M. Dorman fait le lien avec M. Courchesne et la problématique est, semble-t-il, réglée rapidement. [ 196 ] À tout événement, M. Dorman précise que « Personne n’est obligée, dans des circonstances normales, d’acheter – ou de vendre – un immeuble. » [ 197 ] Par ailleurs, M. Dorman est catégorique quant à un point additionnel : en aucun moment n’a-t-il mentionné à M.

Sellers qu’il n’était approuvé que « pour cet Immeuble en particulier. » [ 198 ] « C’est faux », dit-il de manière claire. [ 199 ] Ce qu’il mentionne à M. Sellers est plutôt que son approbation de prêt hypothécaire est reliée à un immeuble en particulier, soit l’Immeuble nous concernant en l’espèce, et non pas n’importe quel immeuble. En aucun moment ne lui mentionne-t-il qu’il n’obtiendra pas de prêt de 138 500$ pour un autre immeuble. [ 200 ] Lorsque contre-interrogé à ce sujet, M. Dorman réitère qu’il n’a pas refusé à M. Sellers le droit de visiter d’autres immeubles. « Non, jamais », précise-t-il.

Il ne l’aurait aucunement poussé, ou forcé de quelconque façon à procéder à l’achat de cet Immeuble en particulier. PREUVE SOUMISE PAR LE DÉFENDEUR NICHOLAS COURCHESNE Témoignage de M. Patrick Émond [ 201 ] Le défendeur M. Courchesne fait d’abord entendre M. Patrick Émond. Ce dernier précise être aux études. Il a déjà agi à

titre de courtier immobilier et connait donc, notamment, le défendeur Michel Dorman. [ 202 ] M. Émond confirme qu’il a été mis en charge, par M. Courchesne, de la réalisation de divers travaux dans les semaines précédant la mise en vente de l’Immeuble. [ 203 ] M. Émond confirme d’ailleurs qu’il est présent lors de 2 visites effectuées par M. Sellers. Ce dernier lui préciserait qu’il est un handyman . M. Sellers lui précise qu’il n’a pas « besoin d’un expert » vu qu’il « connait ça la construction ».

[ 204 ] M. Émond précise qu’il a également recommandé à M. Sellers de se référer à un expert pour une inspection préachat. [ 205 ] La première visite s’échelonnerait sur environ 45 minutes, lors de laquelle M. Sellers a eu l’occasion de visiter l’ensemble de l’Immeuble, « du sous-sol au grenier », précise-t-il. [ 206 ] « On est monté sur le toit », précise-t-il. Sur la portion « plate » du toit, mentionne-t-il. [ 207 ] Quant aux rénovations effectuées avant la vente à M. Sellers, et au-delà des travaux de nettoyage et de ramassage qui se sont, semblent-ils, échelonnés sur plus d’une semaine, M.

Émond précise que les travaux suivants furent effectués, le tout dans le but de rendre l’Immeuble « propre, habitable et fonctionnel » :

i) Travaux de peinture, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur; ii) Travaux de recouvrement de planchers; iii) Changement de portes, de certaines fenêtres et de fixtures; iv) Réparations de trous dans les murs;

v) Remplacement d’une portion des marches d’escalier; vi) Changement de membrane sur la portion « plate » du toit; vii) Changement du panneau d’électricité afin de le remplacer par un système « avec breaker »; [ 208 ] M. Émond concède qu’aucun travail relié à la structure même de l’Immeuble n’est effectué. « On n’a pas ouvert les murs », concède-t-il sans difficulté. Quant à l’électricité, les « prises » non fonctionnelles furent changées. [ 209 ] M. Émond précise qu’il n’a mis aucune pression sur M. Sellers.

Ce dernier, par contre, semblait très intéressé par l’Immeuble, qui se situait à proximité de la ferme familiale vendue par son père. M. Sellers ne lui pose aucune question, lors des visites, quant au coût de l’électricité. Rien n’empêchait M. Sellers, selon M. Émond, de visiter d’autres propriétés. [ 210 ] Lorsque contre-interrogé par l’avocat de M. Sellers quant aux propos qu’il aurait supposément tenus quant au fait que ce dernier avait l’obligation d’acheter « cette maison-là », M. Émond précise que c’est « impossible » qu’il ait mentionné cela. « C’est sûr que je n’ai pas dit ça . » [ 211 ] M.

Sellers ne l’a jamais contacté pour se plaindre de quelconque façon. [ 212 ] Quant à M. Courchesne, M. Émond confirme qu’il s’agissait du premier « projet » qu’il effectuait avec lui. « Je pense que c’était sa première transaction immobilière », ajoute-t-il. [ 213 ] Tel que le confirmera M.

Courchesne d’ailleurs, l’Immeuble avait été acheté, quelques mois auparavant [59] , par ce dernier, pour la somme de 53 500$, soit le prix demandé par le prêteur hypothécaire antérieur qui souhaitait, apparemment, reprendre la somme prêtée, sans plus. [ 214 ] Quant à l’existence prétendue d’un feu dans l’entre toit, soit un feu antérieur à la vente de l’Immeuble à M. Sellers, M. Émond précise qu’il n’a aucune connaissance de celui-ci, en présumant que tel feu a bien eu lieu. [ 215 ] Quant à M. Dorman, M.

Émond témoigne brièvement mais précise que, selon lui, ce dernier a « une très bonne réputation » dans le domaine. Témoignage de M. Nicholas Courchesne [ 216 ] M. Courchesne se désigne, dans le cadre de son témoignage, à

titre de Vice-Président d’une entreprise œuvrant dans le domaine de la santé. [60] Il œuvre dans ce domaine depuis environ 16 ans. [ 217 ] M. Courchesne confirme qu’il est, en 2009, un néophyte dans le domaine de l’immobilier. Il avait déjà eu un condo, à Toronto, qu’il avait « renipé » et revendu mais son « expérience » dans le domaine se limitait à ce condo, et ce, au moment où il acquiert, en avril 2009, l’Immeuble nous concernant. D’ailleurs, M. Courchesne précise qu’il a acheté ledit Immeuble « sans garantie légale » et qu’il l’a revendu, à M.

Sellers, avec une telle garantie légale. [ 218 ] Il possédait, à ce moment, également un chalet – et il en est encore propriétaire à la date du Procès.

[ 219 ] M. Courchesne précise qu’il est présent lors de deux visites effectuées par M. Sellers. « La première et la troisième », précise-t-il. [61] M. Sellers a eu accès au toit plat. [ 220 ] Il est apparu rapidement que M. Sellers est très intéressé par l’Immeuble. Ce dernier ne voulait manifestement pas « aller en appartement. » Ce dernier ne lui a jamais mentionné, ceci dit, qu’il avait « fait une faillite. » [ 221 ] M. Sellers lui préciserait rapidement qu’il sera celui qui effectuera l’inspection, considérant ses connaissances. Ainsi, la deuxième visite est « beaucoup plus longue ». [ 222 ] M.

Courchesne mentionne clairement au Tribunal qu’il n’a mis aucune pression sur M. Sellers afin de forcer ce dernier à acquérir l’Immeuble. Ceci dit, il confirme que le plan initial était en effet, pour M. Sellers, de requérir un financement de l’ordre de 150 000$, et ce, afin de permettre à ce dernier d’effectuer une série de travaux qu’il avait déjà identifiés. [ 223 ] C’est dans le cadre du témoignage de M. Courchesne que cette fameuse Liste d’items, discutés – avant la vente – avec M. Sellers, resurgit finalement. [ 224 ] Cette Liste comporte 19 items. [62] Il s’agit donc de la liste d’items soumise, par M.

Sellers, et reconnue comme telle lors du Procès, qui relate la série d’éléments « détectés » par ce dernier et utilisée afin de tenter de « négocier » le prix de vente. [ 225 ] M. Courchesne soumet les commentaires suivants eu égard à cette Liste :

i) Item 1 : La fournaise a été réparée à ses frais. Quant à l’air conditionné, il a remis un chèque de 2 000$ à M. Sellers pour son remplacement. D’ailleurs, un reçu est produit [63] à cet égard, reçu qui est bien signé par ce dernier; ii) Item 2 : Le remplacement du « electrical main service panel » a bien été effectué. En effet, le système est passé de « fuses » à un « breaker panel »; iii) Items 3 et 4 : Quant aux défectuosités de la toilette, M. Courchesne a procédé à l’achat du matériel et M.

Sellers a procédé à l’installation; iv) Les différents items qui apparaissent comme étant « raturés » sur la Liste, soit les items 5, 6, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16 et 17, constituent des items pour lesquels M. Courchesne a clairement indiqué à M. Sellers qu’il ne s’en occuperait pas et que le prix de la vente éventuelle en tenait compte; [ 226 ] M. Courchesne nie avoir mentionné, suite à l’épisode de la « flamme bleue » et de la proposition d’utiliser un ou plusieurs powerbars, à M.

Sellers de le poursuivre s’il n’était pas content. [ 227 ] Il est vrai, concède-t-il, qu’il était un « peu tanné » d’être réquisitionné à quelques reprises, de la sorte, par M. Sellers, et ce, considérant qu’une liste d’items – de réparations à effectuer – avait été spécifiquement discutée avant la vente. Par contre, il n’aurait jamais mentionné à M. Sellers de le « poursuivre » s’il n’était pas content. [ 228 ] À tout événement, M. Sellers ne le contacte aucunement quant au toit, quant aux températures froides à la cuisine, quant aux fenêtres, fourmis, plafond, etc. M.

Courchesne admet avoir reçu une dénonciation en janvier 2011, mais sans plus. Aucune suite, si ce n’est une demande d’annulation de la vente en 2012, n’est effectuée par M. Sellers à son égard. [ 229 ] Lors des discussions précédant la vente, M. Sellers ne s’informe en aucun moment du coût probable en électricité. [ 230 ] Quant au profit qu’il réalise suite à la revente de l’Immeuble, celui-ci se chiffre à environ 20 000$, somme qui est divisée également entre M. Émond et lui-même. De fait, le coût des travaux effectués avant la vente à M.

Sellers se chiffre à plusieurs dizaines de milliers de dollars, incluant la main-d’œuvre et les matériaux, le nettoyage, le changement de fixtures , la réparation du toit plat, etc. [ 231 ] M. Courchesne confirme qu’aucun travail de nature « structurale » ne fut effectué. Les réparations, cependant, constituaient « plus que du cosmétique », considérant, plaide-t-il, les travaux effectués quant au toit [64] , au balcon, aux fenêtres, etc. [ 232 ] Quant à la solive principale, au sous-sol, celle-ci était, selon son témoignage, en bon état au moment de la vente. « Le beam était en bonne condition », précise-t-il.

LA POSITION JURIDIQUE DES PARTIES QUANT À LA DEMANDE PRINCIPALE [ 233 ] Le Tribunal n’aura évidemment pas l’intention de réitérer l’ensemble des arguments

soumis de part et d’autre. Ceci dit, avant de trancher l’ensemble des questions en litige, voici les grandes lignes de l’argumentaire soumis de part et d’autres – tout d’abord quant à la Demande principale :

i) PAR M. SELLERS - Quant à son recours à l’encontre de M. Courchesne :

a) L’Immeuble est affecté, au moment de la vente, de divers vices cachés, au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ( CCQ );

b) M. Sellers a agi à

titre d’acheteur prudent et diligent vu les visites qu’il a effectuées et vu, également, l’existence de cette Liste qu’il a concoctée et dont il a discuté avec M. Courchesne avant la vente;

c) L’absence d’inspection préachat – par un tiers – ne peut lui être reprochée considérant qu’une telle inspection « n’aurait rien ajouté »;

d) Les éléments convenus à la Liste – soit les éléments constituant manifestement des vices apparents, sont retirés de la réclamation;

e) M. Courchesne, à savoir un « investisseur », doit être considéré comme étant un « vendeur professionnel », au sens de l’article 1729 CCQ, et il était donc, en conséquence, présumé connaitre l’existence des vices allégués. L’avocat de M. Sellers insiste quant à ce point considérant, tel qu’il l’admet, qu’il n’y a pas de preuve démontrant que M. Courchesne, avait, dans les faits, une connaissance effective des vices en question;

f) M. Courchesne aurait menti à M. Sellers en lui précisant que « tout le toit avait été refait », ce qui n’était objectivement pas le cas;

g) Les travaux effectués par l’équipe de M. Émond ont été mal réalisés, en particulier quant au plafond de la cuisine;

h) L’existence d’un incendie dans l’entre toit a contribué à affaiblir la structure de l’ensemble de l’Immeuble – et ce fait n’a pas été divulgué par M. Courchesne;

i) C’est, ultimement, M. Courchesne qui n’aurait pas agi à

titre de « vendeur diligent », car il n’a pas pris les précautions nécessaires afin de bien connaitre l’état de l’Immeuble qu’il a vendu, ce qui lui aurait permis de s’acquitter de son obligation d’information au bénéfice de M. Sellers;

j) Plusieurs des travaux effectués par M. Sellers constituaient des « travaux d’urgence », permettant ainsi d’outrepasser la règle requérant l’envoi d’une dénonciation/mise en demeure préalable avant la réalisation de travaux correctifs. En effet, certains travaux auraient été effectués afin d’éviter que la « maison ne s’écroule »;

k) De toute façon, cette mise en demeure n’était pas nécessaire en l’espèce vu que M. Courchesne aurait mentionné à son client : « Poursuis-moi », suite à l’épisode de la « flamme bleue »; - Quant à son recours à l’encontre de M. Dorman :

l) L’avocat de M. Sellers concède, lors de sa plaidoirie finale, que M. Dorman a joué, finalement, un rôle plus passif qu’anticipé dans tout le processus;

m) M. Dorman n’aurait pas agi à

titre de courtier – de professionnel – diligent en ce qu’il n’aurait pas visité l’Immeuble – ainsi, il aurait fait défaut de «conseiller adéquatement » son client, soit M. Sellers, surtout considérant la « commission de 5 000$ » qu’il a reçu suite à la vente de l’Immeuble;

n) Le taux d’intérêt reproché dans le cadre des procédures écrites, ne représentant pas la réalité, celui-ci se chiffrant plutôt à 3,75% annuellement, cet argument est abandonné au cours du Procès; ii) PAR M. COURCHESNE

a) M. Courchesne ne peut aucunement être considéré comme étant un vendeur professionnel au sens de l’article 1729 CCQ;

b) Conséquemment, la réclamation de M. Sellers quant au 20 000$ pour des prétendus « troubles et inconvénients » doit fatalement être rejetée, vu qu’il n’y aucune preuve, ce qui est admis, que M. Courchesne avait connaissance des vices allégués, et ce, vu le libellé de l’article 1728 CCQ. Subsidiairement, à ce sujet, M. Sellers a bien précisé que cette somme représentait les « troubles et inconvénients » qu’il a subis ainsi que ceux de son épouse – plaidant ainsi pour autrui, ce qui n’est pas permis;

c) Les prétendus vices « cachés » restants, qui n’ont pas fait l’objet d’un retrait, en cours de Procès, étaient, dans les faits, apparents. Pour preuve, notamment, le paragraphe 23 de la

Demande réamendée de M. Sellers qui, au niveau de l’électricité, précise bien que « l’expert Barnabé » note, en janvier 2011, que « a number of the wires are not connected to an electrical box and are simply held by tape. (…) Numerous junctions boxes are exposed without protection, overcharged and without any security covers rendering the building dangerous for fire ; »

d) De tels constats au niveau de l’électricité ont été faits, de toute façon, par M. Sellers avant l’achat de l’Immeuble, ce qui apparait d’ailleurs de la Liste établie par M. Sellers, ce qui a entrainé l’ajout de disjoncteurs (les breakers ) par M. Courchesne, et ce, suite à une demande de M. Sellers en ce sens;

e) La majorité des vices qualifiés de « cachés » par M. Sellers sont « corrigés » en 2009 et 2010, soit avant toute dénonciation ou mise en demeure, une telle dénonciation survenant en janvier 2011;

f) Ladite dénonciation, de janvier 2011, ne fait qu’indiquer qu’une série d’estimations suivra – ce qui ne se produira pas;

g) La preuve est contradictoire quant à la mention « Poursuis-moi si tu n’es pas content » - M. Courchesne niant avoir prononcé ces mots;

h) Si le Tribunal conclut que la preuve prépondérante démontre que ces mots ont été mentionnés, cela ne libérait aucunement M. Sellers de transmettre une mise en demeure conforme à M. Courchesne pour l’ensemble des autres éléments qu’il qualifie de vices cachés et qu’il lui réclame dans le cadre de sa Demande;

i) De toute façon, il appert que M. Sellers a procédé, directement, à des travaux en matière d’électricité, ce qu’il ne pouvait pas faire, et ce qu’il pourrait encore moins réclamer considérant qu’il n’a pas le

titre d’électricien;

j) M. Sellers n’a, d’aucune façon, été forcé d’acheter cet Immeuble;

k) Si le Tribunal conclut à l’existence de vices cachés et à la responsabilité de M. Courchesne, une dépréciation de l’ordre de 100% doit de toute façon être appliquée aux travaux correctifs considérant l’âge de l’Immeuble (1954) et considérant que plusieurs des dépenses réclamées résultent de divers « choix » effectués par M. Sellers et son épouse, ajoutant ainsi, et de toute façon, une plus-value à l’Immeuble, ce qui apparait d’ailleurs de la nouvelle hypothèque obtenue par M. Sellers pour une somme d’environ 173 000$; iii) PAR M. DORMAN

a) M. Dorman a agi en professionnel consciencieux, il a permis à M. Sellers d’obtenir un financement à un taux avantageux de 3,75% l’an, alors que ce dernier était prêt à s’engager, auprès d’un prêteur privé, à un taux annuel de 15%;

b) M. Dorman a bel et bien visité l’Immeuble, conformément à son témoignage, avant de procéder à son inscription;

c) M. Sellers a confirmé qu’il n’avait pas vu, de toute façon, ladite inscription, lui qui n’a eu connaissance que de l’annonce « dans le journal » publiée par M. Courchesne – ainsi, même en présumant l’existence de « fausses représentations » à même cette inscription, celles-ci n’auraient aucun lien de causalité avec le prétendu dommage subi par M. Sellers;

d) M. Sellers n’a posé aucune question quant à l’Immeuble à M. Dorman;

e) L’avocat de M. Sellers, lors de sa plaidoirie finale, admet que le rôle de M. Dorman a été « plus passif qu’anticipé avant le Procès »;

f) Il n’y a aucune démonstration de quelconque faute de la part de M. Dorman – aucune preuve de norme de conduite n’est introduite par M. Sellers;

g) Si le Tribunal reconnait une certaine responsabilité à M. Courchesne et à M. Dorman, ce dernier soumet que le Tribunal devrait également prononcer, pour valoir entre eux, un partage de responsabilité établissant le pourcentage de responsabilité de M. Courchesne à 100%; LA POSITION JURIDIQUE DE M. COURCHESNE ET DE M. SELLERS QUANT À LA DEMANDE DE REJET POUR ABUS [ 234 ] Comme nous l’avons vu, les avocats de M. Courchesne [65] ont présenté, dans les semaines précédant le Procès, une Demande visant le rejet de la Demande de M. Sellers, et ce, pour cause d’abus. Cette demande, présentée en Cour de pratique, fut déférée au Juge du fond, pour adjudication.

[ 235 ] Cette demande en déclaration d’abus fut représentée, vers la fin de la 4 ième journée d’audition, par les avocats de M. Courchesne. [ 236 ] La position juridique des parties à ce sujet peut se résumer comme suit : - Par les avocats de M. Courchesne

a) M. Sellers a entrepris, en 2012, une demande en annulation de la vente, demande qui se modulera, au fil du temps, en demande pour réduction du prix de vente et dont la valeur réclamée fondra en cours de Procès, pour se chiffrer, quant aux travaux correctifs, après la dépréciation, à moins de 20 000$;

b) Une demande de remise fut formulée tardivement [66] , devant la Cour Supérieure, entrainant ainsi de la préparation inutile, l’avocat de M. Sellers ne transmettant pas, en temps opportun, à ses collègues l’information que l’Immeuble fut incendié en mai 2015 – de fait, cette information n’est transmise que plusieurs mois plus tard soit le 21 septembre 2015, à savoir 2 semaines avant le Procès fixé en Cour Supérieure;

c) Cinq journées de procès furent rendues nécessaires vu la désorganisation matérielle de M. Sellers quant à la présentation de sa preuve, qui fut présentée pêle-mêle et dont un certain ordre n’a pu être établi qu’en raison de leurs efforts en défense;

d) La preuve en demande est manifestement déficiente à plusieurs égards (caractère apparent des vices, existence de la Liste établie par M. Sellers lui-même avant la vente, absence de prudence et de diligence de ce dernier au moment de la vente, absence de dénonciation écrite avant la réalisation de la majorité des travaux);

e) Le quantum réclamé, en début de procès, soit environ 72 000$, ne représentait aucunement, objectivement et dans le meilleur des scénarios, la valeur des coûts réels engagés (52 000$), et ce, considérant que la preuve soumise et les factures à son soutien comportaient de nombreux doublons, triplons, et concernaient des items ne pouvant pas, manifestement, être réclamés (mosaïque, nouvelles armoires, réparation de la fondation sous la cuisine soit un objet faisant l’objet d’un item spécifique de la Liste établie avant la vente) – ces items sont retirés au compte- gouttes, surtout vers la fin du Procès, et parfois à l’étape, particulièrement tardive, des Plaidoiries;

f) M. Sellers a fait la démonstration d’un « laisser aller procédural » des plus évidents et condamnables, ce dernier ayant fait défaut de communiquer des engagements, en les communiquant partiellement et tardivement, et/ou de manière incompréhensible, entrainant ainsi l’obligation, pour les avocats en défense à faire « un travail de moine », travail qui a été rendu nécessaire vu la désorganisation totale de la Demande – et ce qui a entrainé, également, la nécessité pour les défendeurs de préparer et de présenter une Demande en rejet d’action pour défaut d’avoir communiqué les engagements souscrits, datée du 20 avril 2017 [67] ;

g) M. Sellers n’a pas respecté une multitude d’ordonnances de gestion, soit de l’Honorable Juge Lynne Landry, J.C.Q., ainsi que de l’Honorable Juge Patsy Bouthillette, J.C.Q.;

h) Communication particulièrement tardive – soit quelques jours avant la 4 ième journée d’audition - d’un avis visant à faire reconnaitre le témoin Roland Barnabé à

titre d’expert, ce qui a entrainé, à nouveau, un branle-bas en défense;

i) Défauts répétés de l’avocat de M. Sellers de respecter les engagements pris au niveau procédural – production tardive d’une Demande ré-ré-amendée, réponse tardive à des demandes de fixation d’interrogatoire de M. Sellers suite à l’amendement antérieur de sa Demande, etc;

j) La Demande est, à tous égards, « juridiquement téméraire », en ce qu’elle n’avait aucune chance raisonnable de succès;

k) La liste de factures soumise, lors de la première portion du Procès, comportait des items risibles et manifestement mal fondés, tels qu’un BBQ, des freins pour une automobile, un poêle aux granules, une clôture, etc. – tous des éléments qui sont, au final, retirés par M. Sellers en cours de Procès mais qui ont entrainé une préparation inutile;

l) Aucune preuve d’expertise démontrant l’antériorité des vices prétendument cachés n’est produite;

m) Certaines pièces alléguées [68] en Demande ne sont même pas produites lors du Procès, entrainant ainsi, à nouveau, une préparation inutile;

n) Ainsi, et en résumé, M. Sellers fait preuve d’un laxisme évident – qui a trop longtemps duré – quant à sa Demande; - Par l’avocat de M. Sellers

a) Aucun abus n’est démontré en l’espèce considérant qu’il n’y a aucune démonstration de « mauvaise foi » de la part de M. Sellers;

b) La demande en rejet pour cause d’abus n’est pas supportée d’une déclaration sous serment;

c) Cette demande pour rejet en raison d’un abus est une illustration du « fléau » résultant de cette multiplication, tout azimut, de demandes pour rejet;

d) Les prolongations de délai au dossier s’expliqueraient par l’absence de volonté réelle des avocats de M. Courchesne de tenter de trouver un règlement acceptable – par ailleurs, lesdites demandes de prolongation de délai furent présentées de consentement;

e) Les pièces furent produites d’une telle manière – soit « en vrac » considérant que c’est la façon que les pièces lui furent remises par son client;

f) La demande de remise du dossier devant la Cour Supérieure n’a pas été formulée plus rapidement considérant que M. Sellers était dans l’attente de divers estimés quant aux dommages [69] , et ce, dans le but de « réorienter » la Demande et le quantum réclamé;

g) Il est admis que la présentation de la preuve en demande a été, somme toute, particulièrement désorganisée, mais que cela ne constitue pas, dans les circonstances, un abus au sens des articles 51 et suivants du Code de procédure civile ;

h) L’épouse de l’avocat du demandeur fut, hélas, diagnostiquée d’un cancer – avec hémorragie cérébrale, ce qui a fait en sorte de ralentir considérablement les échanges de lettres, d’engagements, et d’informations. [70] L’avocat de M. Sellers reproche d’ailleurs aux avocats de M. Courchesne un « manque de sensibilité » à cet égard, eux qui auraient exigés des « preuves de certains rendez-vous » afin de valider le bien-fondé de certaines demandes de remise;

i) Les avocats de M. Courchesne ont décidé de « jouer à la procédure », leur demande en rejet pour cause d’abus étant elle-même abusive;

j) L’impossibilité de procéder à l’interrogatoire hors cour des défendeurs [71] a contribué à l’avancement « anarchique » de la preuve en demande et des motifs de reproche formulés à l’encontre des deux défendeurs;

k) Quant au quantum des honoraires extrajudiciaires réclamés, soit 61 241$, cette somme est extrêmement élevée, mentionne-t-il, vu les enjeux financiers du dossier;

l) Ce n’est pas parce qu’un dossier repose sur

[…]