2015 QCCQ 767, 2015 QCCQ 767

Henry c. Giroux 2015 QCCQ 767 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-063668-123 DATE : 2 février 2015 ________________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) ________________________________________________________________________ MICHEL HENRY et. GINETTE SÉNÉCAL Demandeurs c.

RAYNALD GIROUX Défendeur _______________________________________________________________________ JUGEMENT _______________________________________________________________________ [ 1 ] Michel Henry et Ginette Sénécal réclament 22 922,10 $ à Raynald Giroux, en raison de vices cachés affectant l’immeuble qu’ils ont acquis le 21 juin 2006. [ 2 ] Cet immeuble comprend quatre logements.

Ils allèguent que le tuyau raccordé normalement au siphon de la baignoire du logement situé au sous-sol est désassemblé, ce qui a provoqué une accumulation d’eau sous la baignoire et le plancher tout autour, sans compter de nombreux dommages au logement. [ 3 ] Leur réclamation se détaille ainsi : - les travaux correctifs : 17 012,00 $ - les loyers perdus : 910,00 $ - les troubles et inconvénients : 5 000,00 $ - total: 22 922,10 $ [ 4 ] M. Giroux plaide le vice apparent, l’usure normale et la vétusté, le défaut d’entretien et, subsidiairement, que les dommages réclamés sont indirects, non dus et exagérés.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] L’immeuble est-il affecté de vices cachés ? [ 6 ] Dans l’affirmative, les demandeurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et aux dommages-intérêts qu’ils réclament ?

LES FAITS PERTINENTS [ 7 ] En 2006, les demandeurs sont à la recherche d’un immeuble pour y habiter et procurer un logement à leur fils adulte et handicapé. [ 8 ] Ils sont intéressés par un immeuble de quatre logements, construit en 1957 et appartenant à M.

Giroux. [ 9 ] Après avoir visité l’immeuble à quelques reprises et plus particulièrement, tous les logements à la deuxième visite et, après avoir fait faire une inspection préachat, les demandeurs concluent la vente le 20 juin 2006, pour le prix de 190 000 $. [ 10 ] Mme Sénécal déclare que l’inspection est satisfaisante et que l’immeuble est en bon état tout en sachant qu’il y a des rénovations à faire, ce qui explique l’écart entre le prix payé et le prix demandé de 235 000 $. [ 11 ] Entre autres, de 2006 à 2008, ils refont la toiture, ils changent les portes en façade des quatre logements, ils apposent du scellant aux fenêtres, ils changent le réservoir d’huile et acquièrent une fournaise biénergie, ce qui totalise un peu plus de 30 000 $. [ 12 ] En juin 2009, Patrice Giroux, le fils du défendeur, quitte le logement du sous-sol dont il a poursuivi la location après la vente de l’immeuble. [ 13 ] Les demandeurs décident alors de le rénover et de le louer à la mère de Mme Sénécal. [ 14 ] Le 9 juillet 2009, Louis Plamondon, plombier à l’emploi de Guillot (1981) inc., se rend chez les demandeurs pour changer la robinetterie de la salle de bains dudit logement. [ 15 ] Il accède à la tuyauterie située derrière la baignoire encastrée par une trappe qui se trouve dans le mur, au fond d’un garde-robes situé dans une chambre contigüe à la salle de bains. [ 16 ] C’est ainsi qu’il remarque un trou d’environ un pouce de diamètre dans le plancher du garde-robes. [ 17 ] Il enlève la trappe et aperçoit de l’eau sous la baignoire et tout autour et, pour reprendre son expression : « c’est un lac d’eau » . [ 18 ] Il agrandit le trou à l’aide de son tournevis, pour atteindre un diamètre de cinq à six pouces.

Il précise que c’est facile car le bois est pourri. [ 19 ] Il constate qu’il y a un jour d’environ 2.5 centimètres (cm) entre le tuyau et le siphon. L’eau du bain, plutôt que de se rendre à l’égout, s’échappe par là pour se répandre au sol. [ 20 ] Il explique que la tuyauterie derrière la baignoire se compose d’un tuyau en cuivre qui reçoit l’eau du déversoir situé en haut de la baignoire et l’eau du renvoi situé au bas de la baignoire.

Ce tuyau est raccordé à un tuyau ASB qui amène l’eau à un siphon, sous la baignoire, pour être évacuée vers l’égout. [ 21 ] Il ajoute que le jour de 2.5 cm se trouve entre le tuyau ABS et le siphon, aussi ABS. [ 22 ] Il précise que le tuyau en cuivre est en bon état et que le tuyau ABS et le siphon ABS, aussi en bon état, auraient dû être collés ensemble. Une fois collés, ils ne peuvent se désassembler. [ 23 ] Dans sa facture du 10 août 2009, M. Plamondon mentionne (P-3) : Observations lors des travaux en plomberie du 9 juillet 2009.

J’ai remarqué qu’il y avait beaucoup d’eau sous la baignoire et sous le plancher tout autour. Dans le garde-robes près du bain, le plancher était pourri. Après vérification, j’ai constaté que le tuyau qui se raccorde au siphon du bain était complètement désaccordé et lors de l’évacuation du bain, l’eau allait directement par terre et sur le plancher de ciment. [ 24 ] Informés de la situation, les demandeurs constatent la présence de pourriture sous le plancher, d’ailleurs illustrée par les photographies produites au dossier. [ 25 ] Le 16 juillet 2009, ils dénoncent la situation à M.

Giroux (P-5) et mentionnent des dommages aux planchers et murs de la salle de bains ainsi qu’à ceux de la chambre contigüe et précisent qu’il pourrait y en avoir dans d’autres pièces. [ 26 ] Le 30 juillet 2009, sans nouvelle de M. Giroux, ils l’informent avoir l’intention de commencer les travaux correctifs, à moins d’être avisés, au plus tard le 4 août 2009, qu’il les entreprend lui-même (P-6). [ 27 ] Vu l’inaction de M. Giroux, les demandeurs retiennent les services de l’entrepreneur en construction Johnny Nadeau et les travaux commencent au cours du mois d’août 2009. [ 28 ] M.

Nadeau témoigne que l’eau du bain s’est déversée sous le plancher du sous-sol et s’est infiltrée dans le sous-plancher. L’ouverture du plancher, qui s’avère nécessaire pour connaître l’ampleur des dégâts, révèle que le sous-plancher de bois est noirci et pourri. Il s’effrite, ce que confirme le plombier Plamondon retourné sur les lieux au mois d’août 2009. [ 29 ] Selon l’expérience de M. Nadeau, la situation perdure depuis longtemps eu égard à l’état du bois. [ 30 ] La superficie endommagée s’avère plus grande que prévu et nécessite non seulement l’enlèvement du plancher et du sous-plancher

de la salle de bains et de la chambre contigüe mais aussi de la cuisine, de la seconde chambre, du salon et d’une

partie du corridor. M. Nadeau doit aussi démolir le bas de certains murs et enlever les équipements sanitaires. [ 31 ] En raison de l’humidité et de la moisissure découvertes, il exécute des travaux de désinfection avant d’entreprendre la remise en état des lieux. [ 32 ] M. Giroux reconnaît avoir reçu les lettres des 16 et 30 juillet 2009 que les demandeurs lui ont transmises par huissier.

Les motifs qu’il invoque pour ne pas y donner suite sont plutôt flous et il déclare que son immeuble a toujours été « en bon ordre ». [ 33 ] Il relate avoir fait changer la baignoire et fait installer un deuxième lavabo dans la salle de bains du logement au sous-sol à l’époque où il l’habitait avec sa famille. [ 34 ] La conjointe de M. Giroux, Colette Lévesque, explique qu’ils ont habité le sous-sol pendant 14 ans avant de déménager au rez-de- chaussée en 1985. Elle ajoute que le logement du sous-sol était en bon état.

Elle n’a rien remarqué qui puisse permettre de déceler la situation décrite par les demandeurs. [ 35 ] Quant à Patrice Giroux, il témoigne dans le même sens que ses parents. Les planchers, tout comme le logement, étaient en bon état lorsqu’il l’a quitté en 2009. Il précise que le garde-robes de la chambre où se trouve la trappe contenait des vêtements, des manteaux et des boîtes. L’ANALYSE ET LA DÉCISION 1. L’immeuble est-il affecté de vices cachés? [ 36 ] La garantie de qualité du bien vendu est édictée par l'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] Il découle de cet

article que, pour donner ouverture à la garantie, un déficit d'usage ou une déficience du bien doit être constaté et doit avoir un lien avec la présence du vice. [ 38 ] Le vice doit répondre aussi à quatre conditions pour que l'acheteur puisse bénéficier de la garantie de qualité [1] : - le vice doit être grave : il doit causer un inconvénient sérieux à l'usage du bien vendu.

Il n'est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien mais qu'il en empêche l'usage normal de façon importante au point que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation; - le vice doit être antérieur à la vente : le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente; - le vice doit être inconnu : s'il est dénoncé par le vendeur, le vice n'est pas inconnu de l'acheteur. Aucune présomption de connaissance ne pèse sur l'acheteur; - le vice doit être caché : le vice occulte s'oppose au vice apparent.

Le Tribunal doit tenir compte de l'ensemble des circonstances particulières à chaque affaire pour déterminer si le vice est caché ou apparent. Il ne doit pas pouvoir être décelé avant ou au moment de la vente par un acheteur prudent et diligent, ce qui suppose que l'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il souhaite acquérir, ce qui ne l'oblige pas à prendre des mesures exceptionnelles pour rechercher des vices cachés potentiels. [ 39 ] Il faut aussi distinguer le vice caché du phénomène de l'usure normale du bien acheté, de son vieillissement ou de sa vétusté.

Cela est particulièrement vrai par rapport à certains éléments de construction de maisons qui ont un certain âge. Si le déficit d'usage découle de la vétusté ou de l'usure normale, il n'y a pas vice caché. [ 40 ] Qu'en est-il maintenant des vices constatés dans le présent dossier ? S'agit-il de vices cachés au sens de l'

article 1726 C.c.Q. ? [ 41 ] Le Tribunal est d'avis que la preuve soumise révèle de façon prépondérante qu'il y a bel et bien vices cachés. [ 42 ] L’usage normal de l’immeuble est entravé par une accumulation d’eau sous le plancher ayant fait pourrir le bois qui est noirci et qui s’effrite, sans compter le bas des murs qui est affecté, occasionnant humidité et moisissure.

Les photographies produites au dossier sont éloquentes. [ 43 ] Au moment de l’achat en 2006, l’immeuble a déjà 49 ans d’âge mais il ne s’agit pas ici d’une réclamation pour un déficit d’usage dû à la vétusté ou à l’usure normale. [ 44 ] La situation découle d’un jour d’environ 2.5 cm découvert dans la tuyauterie, derrière la baignoire encastrée, dû à l’absence de raccordement entre le tuyau ABS et le siphon ABS, lesquels, s’ils avaient été assemblés correctement, ne se seraient pas désassemblés. [ 45 ] La preuve ne permet pas d’établir quand cette situation a été créée.

Il est plausible que ce soit lors du changement de baignoire que M. Giroux a fait faire alors qu’il habitait le logement.

[ 46 ] Il ne fait toutefois aucun doute que l’immeuble était affecté de ce vice lors de la vente vu l’état du plancher, du sous-plancher et du bas de certains murs et parce que les demandeurs n’ont fait aucune rénovation dans le logement occupé jusqu’en juin 2009 par le locataire Patrice Giroux. [ 47 ] Ce vice est grave. Le coût de la réparation est élevé. La nuisance et les inconvénients subis par les demandeurs sont importants.

Cette situation entraîne une diminution réelle de la valeur de l’immeuble que seules des réparations peuvent rétablir. [ 48 ] Aussi, les vices étaient inconnus des demandeurs et ils n'ont démontré aucune négligence ou imprudence lors de l'achat de l'immeuble en 2006. [ 49 ] Le Code civil n'exige pas que l'acheteur fasse expertiser le bien avant de conclure la transaction. En l'espèce, les demandeurs ont été prudents.

Ils ont fait faire une inspection par un spécialiste. [ 50 ] Il s'agit de vices qui ne peuvent pas être découverts sans la démolition du plancher ou sans investiguer derrière la baignoire encastrée : « Si l'existence du vice ne se révèle que par des travaux exceptionnels, par exemple d'excavation ou de démolition, il s'agit d'un vice occulte.» [2] . [ 51 ] D’ailleurs, il est établi par la jurisprudence que des futurs propriétaires n’ont pas l’obligation de soulever le plancher du sous-sol ou d’y percer des trous.

Notre Cour s’exprime ainsi à ce sujet [3] : [36] Selon la doctrine et la jurisprudence, l’examen de l’acheteur a été qualifié de différentes façons : ainsi on a exigé qu’il soit tantôt attentif, tantôt normal, tantôt raisonnable ou sérieux, sans être approfondi .

Les Tribunaux ont aussi précisé qu’en l’absence d’indice visible qui soulève des soupçons, l’acheteur n’a pas à ouvrir un mur ou creuser des fondations pour constater l’état du bien. (le Tribunal souligne - référence omise) [ 52 ] Le Tribunal estime en outre que les demandeurs n’avaient pas à vérifier s’il y avait une trappe et ce qu’il y avait derrière la trappe. Ce serait aller bien au-delà de ce que la doctrine et la jurisprudence requièrent. [ 53 ] La déclaration du vendeur sur l’immeuble (P-9) ne divulgue rien devant inciter les demandeurs à investiguer davantage.

Aussi, la preuve ne permet pas d’établir qu’au moment des visites ou de l’inspection préachat, il y avait des indices en ce sens. [ 54 ] D’ailleurs, aux dires de Mme Lévesque et de Patrice Giroux, le logement était en bon état, et en 2006, et en 2009. [ 55 ] Il y a preuve suffisante que les demandeurs se sont conduits comme des acheteurs prudents et diligents. Ils se sont déchargés de leur fardeau de preuve pour avoir réussi à démontrer de façon prépondérante que les quatre critères décrits précédemment sont rencontrés. 2.

Les demandeurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et aux dommages-intérêts qu’ils réclament ? La diminution du prix [ 56 ] L'acheteur qui prouve que le bien acheté est affecté de vices cachés a droit à une diminution du prix de vente mais celle-ci ne correspond pas nécessairement au remboursement complet du coût des travaux correctifs. Il s'agit d'un facteur parmi d'autres à considérer pour déterminer la diminution du prix de vente. [ 57 ] Plusieurs autres facteurs, tels la plus-value apportée au bien suite aux travaux ou l'âge de l'immeuble, doivent être pris en considération.

L'indemnisation ne doit pas être source d'enrichissement pour l'acheteur. [ 58 ] L'appréciation doit se faire selon une approche bien différente de celle présidant à l'attribution de dommages-intérêts en compensation d'un préjudice subi.

Il faut plutôt établir le prix qu'un acheteur, au fait de la situation, aurait accepté de payer. [ 59 ] Dans l'arrêt Verville [4] , la Cour d'appel du Québec rappelle les paramètres devant guider les tribunaux dans l'exercice de leur discrétion lorsqu'ils doivent statuer sur la diminution raisonnable du prix de vente en matière de vices cachés : « [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. […] [65] Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessite de ne pas enrichir l'acheteur :

La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix. La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice.

Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations.». (références omises) [ 60 ] Les demandeurs n’ont pas que remis le logement en état. Ils ont fait des rénovations telles changer les armoires de cuisine.

Mme Sénécal estime aux environs de 40 000 $ le coût total des travaux au sous-sol et déclare que les demandeurs ne réclament que les coûts associés aux vices cachés. [ 61 ] Pour déterminer la diminution du prix de vente que peuvent exiger les demandeurs, le Tribunal prend en considération le coût des travaux suivants : - le coût de démolition : 3 950,63 $ - le coût de la décontamination : 1 418,40 $ - les coûts de remise en état du logement découlant des vices cachés : 3 646,55 $ - la démolition et la réfection du plancher de béton de la salle de bains pour exécuter les travaux de plomberie : 715,51 $ - le coût de la plomberie nécessaire à la remise en état : 811,85 $ - le tirage de joints : 1 786,46 $ - l'installation d’un plancher flottant et de la céramique : 3 386,25 $ - total : 15 712,62 $ [ 62 ] Toutefois, le Tribunal ne peut tenir compte de la somme de 1 299,47$ assumée par les demandeurs pour l’isolation à l’uréthane puisqu’il s’agit d’une amélioration qui n’est pas nécessaire pour remédier aux vices. [ 63 ] Finalement, les travaux qui ont été effectués aux fins de corriger les vices cachés ont aussi servi à remplacer des matériaux qui dataient de nombreuses années et peut-être même de la construction de l’immeuble, en 1957, dont la mise en place d’un nouveau sous- plancher en béton, ce qui a apporté une amélioration, dont une plus-value à l’immeuble. [ 64 ] En conséquence, le Tribunal estime que les demandeurs auraient accepté de payer une somme de 178 000 $.

Une diminution du prix de vente de 12 000 $ est donc appropriée. Les dommages-intérêts [ 65 ] Outre la diminution du prix de vente, les demandeurs réclament à M. Giroux 5 000 $ pour troubles et inconvénients et 910 $ pour perte de loyer. [ 66 ] Cette indemnité ne vise pas le coût des réparations et le vendeur peut être tenu à de tels dommages pour compenser le préjudice subi par les demandeurs. [ 67 ] Toutefois, l’

article 1728 C.c.Q. prévoit que le recours n’est ouvert à l’acheteur que s’il démontre que son vendeur connaissait le vice :

Article 1728 Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. [ 68 ] Cette démonstration n’a pas été faite. La preuve ne permet pas d’établir que M. Giroux connaissait l’existence des vices cachés. Quoi qu’il en soit, le Tribunal est convaincu que M. Giroux ignorait tout particulièrement la présence d’eau sous le plancher découlant d’un tuyau non raccordé et ayant causé à la longue pourriture, moisissure et humidité. Pour cette raison, cette réclamation doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande des demandeurs.

CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 12 000 $, avec en plus l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 9 juillet 2012. LE TOUT , avec dépens. ________________________________ DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. Me Stéphane A. Pagé Bouchard, Pagé, Tremblay, Avocats (casier 100) Procureurs des demandeurs Me Alexandre Brousseau Joli-Coeur, Lacasse, s.e.n.c.r.l. Procureurs du défendeur Date d’audience : 12 février 2014 [1] ABB inc. c. Domtar inc . , 2007 CSC 50 . [2] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , 2 e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 385, p. 181.