2016 QCCQ 5905, 2016 QCCQ 5905

Joseph c. Société d'habitation et développement de Montréal 2016 QCCQ 5905 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) « Division de Pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-032461-163 DATE : LE 21 MARS 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MINOUSE JOSEPH Requérante-cessionnaire c.

SOCIÉTÉ D'HABITATION ET DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL Intimée-locatrice -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 18 décembre 2015, la Régie du logement (la Régie) déclare que le refus de cession de bail de l'intimée est valide, que la requérante n'est pas cessionnaire du bail et qu'elle occupe le logement sans droit.

La requérante me demande l'autorisation de porter en appel cette décision. QUESTION EN LITIGE - Les questions soulevées par la requérante en sont-elles qui devraient être soumises à la Cour du Québec conformément à l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement ? [ 2 ] Voici comment la requérante formule ces questions : a. La Régie du logement a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que la locatrice-intimée n'avait pas à notifier un refus écrit dans les 15 jours suivant la réception de l'avis de cession? b. La Régie du logement a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que les informations fournies sur l'avis de cession étaient manifestement insuffisantes? d.

La Régie du logement a-t-elle commis une erreur en droit en laissant entendre que la condition sociale de prestataire d'aide sociale de la requérante-cessionnaire était un motif valable de refus? et subsidiairement, c. La Régie du logement a-t-elle commis une erreur de droit en concluant que le délai de refus pourrait être prolongé pour permettre à la locatrice-intimée de compléter sa vérification de la situation financière de la requérante-cessionnaire, alors que l'intimée-locatrice avait déjà toute l'information nécessaire en main pour procéder à une enquête de crédit? e.

La Régie du logement a-t-elle commis une erreur de droit en interprétant restrictivement la notion de « préjudice » au deuxième alinéa de l'

article 1898 du Code civil du Québec ? f. La Régie du logement a-t-elle commis une erreur déterminante dans l'interprétation des faits en concluant que le refus de cession est survenu le 4 novembre 2015 et non pas le 11 novembre 2015? DÉCISION DONT APPEL

[3] À l'époque pertinente, Louis Rousseau et Marie-Liona Gilbert (les locataires) sont signataires d'un bail pour la période du 1er juin2015 au 31 mai 2016 et dont l'intimée est la locatrice. [4] Le 30 septembre 2015, les locataires quittent le logement et le 18 octobre suivant, la requérante signe un contrat de cession etprend possession du logement.

L'avis de cession est transmis à l'intimée le 20 octobre et les parties sont en communication dans les joursqui suivent. [5] Le 4 novembre 2015, l'intimée communique verbalement aux locataires son refus de la cession à la requérante, vu le défaut decette dernière de donner suite à un courriel lui demandant les informations relatives à sa solvabilité. [6] Parallèlement, les locataires informent l'intimée qu'un refus écrit de sa part n'est pas nécessaire et lui demande un nouveauformulaire afin de lui présenter un nouveau candidat pour la cession de leur bail. [7] Voici comment la Régie s'exprime en regard du refus de l'intimée : [18] La locatrice a demandé à la locataire si elle voulait obtenir ce refus par écrit et la locataire lui a indiqué que cela n'était pasnécessaire, en lui demandant de lui transmettre un nouveau formulaire afin de céder le bail à un autre candidat et un courriel fut expédiéavec un nouveau formulaire le 4 novembre (P-1).

Cette version de la locatrice est entièrement corroborée par la locataire. [8] Par la suite, la requérante fournit le formulaire de location comportant les informations permettant de vérifier sa solvabilité.L'intimée en vient à la conclusion que la requérante ne rencontre pas les critères de solvabilité et lui demande un cautionnement. [9] Le 11 novembre 2015, l'intimée informe la requérante par courriel que sa candidature comme cessionnaire est refusée au motif quela personne proposée refuse d'agir comme caution et qu'une deuxième candidature pour la cession de bail a été proposée par leslocataires.

L'intimée demande à la requérante de quitter les lieux le plus tôt possible. [10] Deux jours plus tard, l'intimée informe la requérante que la deuxième candidature proposée est acceptée et lui redemande delibérer les lieux. [11] S'ensuit différentes mesures visant le changement des serrures. [12] La décision aborde ensuite les dispositions législatives applicables à savoir, les articles 1870, 1871, 1873 et 1898 du Code civil duQuébec. [13] Après avoir évoqué certains courants de jurisprudence, la Régie est d'avis qu'en matière résidentielle, le mécanisme de cession debail en est un de protection du locataire lequel fait naître des droits et des obligations tant pour les locataires, la locatrice que lecessionnaire.

Puis la Régie s'exprime ainsi : [39] Il est absolument aberrant que Madame Minouse puisse se plaindre de ne pas avoir reçu un refus écrit incluant les motifs lejustifiant, pour au moins 2 raisons : Premièrement, la loi prévoit que la réponse doit être donnée au locataire (le cédant) et non au cessionnaire : le texte de l'article 1871C.c.Q. est limpide quant à cela.

Deuxièmement, Madame Minouse se plaint d'un refus verbal non motivé, alors que l'avis de cession transmis par les locataires necontenait aucune information permettant d'émettre un refus motivé et elle ne se rendait pas disponible afin d'en fournir sur appels de lalocatrice : elle invoque donc sa propre turpitude en invoquant l'absence de motif de refus, découlant de l'absence de motif soutenant sademande de cession. [14] Référant à un précédent et à l'article 1898 du Code civil du Québec, la Régie conclut que le refus de l'intimée a été donné dans lesdélais de 15 jours de l'avis de cession et qu'en conséquence, cette cession n'est pas valide. [15] La Régie évoque ensuite deux obiter : [45] En obiter, une autre façon d'envisager les faits tortueux et inconsistants de ce dossier, serait de conclure que le premier refus verbalfut suivi par une demande postérieure le 6 novembre 2015, qui fut refusée par écrit le 11 novembre 2015, ce qui mène aux mêmesconclusions; [46] Encore une fois à

titre d'obiter, une autre façon d'envisager l'ensemble de la situation serait de conclure que, par des délais imposéspar le comportement de Madame Minouse quant à la transmission des renseignements permettant à la locatrice de prendre une décisionéclairée quant au consentement ou au refus de la cession, madame Minouse a fait en sorte qu'il devenait impossible pour la locatrice detransmettre sa réponse dans le délai de 15 jours, si cette réponse devait reposer sur des motifs sérieux, qui ne pouvaient l'être en l'absencede l'obtention des renseignements : Madame Minouse invoque alors sa propre turpitude.

Or, tel que le confirme la Cour du Québecsiégeant en appel dans la décision Bensoussan c. Kaplan (Juge Jacques Paquet, 2015 QCCQ 7125 , 500-80-031152-151,13 juillet 2015), l'article 59 de la

Loi sur la Régie du logement permet d'allonger les délais prévus à la loi dans certaines circonstances etces circonstances sont toutes rencontrées ici et devant une telle approche, le tribunal n'aurait aucune hésitation à conclure que le délaientre la réception de l'avis de cession du 20 octobre 2015 et la transmission du refus écrit du 11 novembre 2015, repose entièrement surla ou les fautes de la candidate cessionnaire. ANALYSE - Les questions soulevées par la requérante en sont-elles qui devraient être soumises à la Cour du Québec conformément àl'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement ?

[ 16 ] Afin d'y répondre, je dois déterminer si les questions soumises sont sérieuses, nouvelles, controversées ou d'intérêt général. Je dois aussi identifier des arguments sérieux afin d'éviter d'autoriser un appel voué à l'échec. [1] [ 17 ] Qu'en est-il dans le présent dossier? [ 18 ] Ce qui ressort de la décision que la requérante souhaite porter en appel est l'omniprésence des questions factuelles qui ont fait l'objet d'une preuve substantielle à l'aide de plusieurs témoins dont la crédibilité a été appréciée en première instance.

Ce constat invite à la prudence dans la mesure où il n'appartient pas à la Cour du Québec de procéder à un réexamen de la preuve ni à la réappréciation de la crédibilité des témoins dans le cadre d'un appel. [ 19 ] D'autre part, la décision est non seulement motivée mais elle comporte deux obiter menant inéluctablement, quelle que soit la voie empruntée, à la validité du refus de la cession de bail impliquant la requérante.

Enfin, il s'agit d'un débat d'intérêt privé et une décision de la Cour du Québec serait d'une portée tout aussi privée. [ 20 ] En terminant, je souligne que ma révision des notes sténographiques de l'audition qui s'est tenue devant la Régie le 16 décembre 2015 me permet de n’avoir aucun doute en regard d'une discrimination basée sur la condition sociale dont la requérante aurait été victime. [ 21 ] À la lumière de ce qui précède, je suis d'avis que les questions soulevées ne sont ni méritoires ni nouvelles et par conséquent, je rejette la requête.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement de Minouse Joseph; LE TOUT , sans frais de justice. _______________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Date d’audience Le 24 février 2016 Me Manuel Johnson SERVICES JURIDIQUES COMMUNAUTAIRES DE PSC ET PB Procureur de la Requérante-cessionnaire Me Felicia Marino GAGNON & ASSOCIÉS Procureur de l'Intimée-locatrice