2023 QCCQ 8665, 2023 QCCQ 8665

Peng c. Mukuna 2023 QCCQ 8665 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-02-260607-234 DATE : Le 10 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MENG XIN PENG Demanderesse c. ROXANNE MUKUNA Défenderesse et RICCI TEASDALE, HUISSIERS DE JUSTICE INC.

Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À L’AVIS D’EXÉCUTION VISANT L’EXPULSION ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Mme Roxanne Mukuna s’oppose à l’exécution d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») du 22 juin 2023 qui la condamne à payer à sa locatrice, Mme Meng Xin Peng, la somme de 1 150 $ à

titre d’arrérages de loyers, de même que les intérêts et les frais de justice, puis qui résilie son bail. [ 2 ] En substance, Mme Mukuna allègue avoir payé avant le prononcé de cette décision le montant des arrérages de loyers, ainsi que les intérêts et les frais, de sorte qu’elle a fait échec à la résiliation de son bail. [ 3 ] De son côté, Mme Peng soutient que Mme Mukuna n’avait pas acquitté tous les arrérages de loyers avant la décision du TAL, ce pourquoi son bail est effectivement résilié et qu’elle est en droit de la faire évincer du logement. [ 4 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que l’opposition de Mme Mukuna est bien fondée.

ANALYSE [ 5 ] L’opposition de Mme Mukuna repose sur l’

article 1883 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui dispose : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 6 ] Afin de soutenir ses prétentions, Mme Mukuna dépose une série de confirmations de virements bancaires effectués au bénéfice de Mme Peng [1] , afin d’acquitter son loyer mensuel, de même qu’une copie de son relevé bancaire pour la période s’échelonnant du mois de janvier 2023 jusqu’au mois de septembre 2023, qui permet d’identifier ces versements qui ont été débités de son compte. [ 7 ] Chaque document de confirmation est en fait une capture d’écran de son téléphone portable et est clairement identifié à la Banque Tangerine, où Mme Mukuna possède son compte de banque.

Ces documents indiquent tous des virements pour différents montants qui sont effectués par courriel. Un numéro de confirmation de transaction distinct apparaît sur chacun d’eux et correspond au virement effectué. Il y est aussi précisé pour chacun d’eux que le virement a de fait été accepté par le récipiendaire, de même que la date à laquelle il a été effectué. [ 8 ] L’extrait du relevé de compte de banque de Mme Mukuna est un second élément de preuve qui atteste de tous les paiements qu’elle a effectués pour le bénéfice de Mme Peng.

Il permet de faire l’appariement avec les virements effectués, aux mêmes dates, puis de constater que chaque fois le compte de Mme Mukuna est débité des montants correspondant aux divers virements, lesquels apparaissent tous au relevé bancaire en étant identifiés à Maggie Peng . C’est sous ce nom que Mme Mukuna a effectivement créé dans l’application internet de sa banque, l’identité de Mme Peng comme destinataire de ses virements en y associant son adresse de courriel.

En effet, c’est ainsi que la locatrice avait demandé à Mme Mukuna de l’appeler, ce qui apparaît d’ailleurs d’un message texte de sa part, le 4 janvier 2023 [2] . [ 9 ] Un tableau illustrant les divers paiements effectués par Mme Mukuna et qui est déposé lors de l’audience démontre que dans les faits, au 2 juin 2023 [3] , au moment de l’audience tenue devant le TAL qui a mené à la décision du 22 juin 2023, elle a effectué des paiements totalisant 8 500 $ pour le bénéfice de Mme Peng, alors que suivant son bail, elle aurait dû avoir payé un total de 7 700 $ compte tenu de son loyer mensuel de 1 100 $.

Ainsi, suivant ses prétentions, elle n’était aucunement en défaut de remplir ses obligations contractuelles conformément à son bail.

[ 10 ] Mme Mukuna concède que sa comptabilité est largement déficiente, voir inexistante et que dans les faits, elle effectuait des virements bancaires au bénéfice de Mme Peng de façon plutôt aléatoire, lorsqu’elle avait de l’argent dans son compte de banque. Elle reconnaît qu’elle a dû recevoir de l’aide d’amis pour acquitter son loyer, mais qu’au final, elle l’a toujours payé. Dans ce contexte, elle soutient avoir fait échec à la résiliation de son bail puisqu’avant la décision du TAL, elle avait acquitté tout arrérage dû et qu’elle était même au crédit, ce pourquoi elle doit pouvoir bénéficier du droit conféré par l’

article 1883 C.c.Q. précité. [ 11 ] De son côté, Mme Peng nie avoir reçu la totalité des versements allégués par Mme Mukuna. Si elle reconnaît avoir reçu plusieurs virements bancaires de sa part, à l’adresse courriel qui apparaît sur chacune des pièces déposées par Mme Mukuna, en revanche elle soutient qu’il y a trois versements qu’elle n’a pas reçus, soit un de 500 $ le 8 février 2023, un de 1 100 $ le 4 avril 2023 et finalement, un de 350 $ également le 4 avril 2023, le tout totalisant 1 850 $.

Elle ajoute que c’est ce qui explique que le TAL a constaté dans sa décision du 22 juin que des arrérages de 1 150 $ étaient alors impayés. [ 12 ] Au soutien de ses prétentions, Mme Peng dépose une copie de son propre compte de banque auprès de la banque de Montréal [4] . Elle fait remarquer que les trois versements mentionnés plus haut n’y apparaissent pas comme ayant été crédités à son compte.

Elle ajoute qu’elle ne détient qu’un autre compte auprès de Desjardins, mais qu’elle n’y dépose aucune somme provenant du paiement de loyers de ses divers locataires. [ 13 ] À l’issue de l’analyse de la preuve présentée de part et d’autre, le Tribunal retient la position soutenue par Mme Mukuna. [ 14 ] L’appariement entre les reçus de virements effectués au bénéfice de Mme Peng et le relevé de compte de Mme Mukuna ne laisse aucune ambiguïté.

Chacun des versements effectués pour lesquels elle reçoit une confirmation d’acceptation avec un numéro de confirmation précis à une date donnée correspond en tous points aux écritures apparaissant à son compte de banque, soit les débits qui y sont faits, pour le bénéfice de Mme Peng. [ 15 ] La suggestion par Mme Peng que Mme Mukuna puisse avoir falsifié les confirmations de virements ne tiennent tout simplement pas la route dans ce contexte, alors que son relevé bancaire concorde en tous points et que toutes les transactions courantes y apparaissent, laissant ainsi voir son solde simultanément. [ 16 ] Lors de l’audience tenue devant le TAL, Mme Mukuna n’était pas présente.

Mère d’un jeune garçon autiste de sept ans dont elle s’occupe seule, il apparaît manifeste que son quotidien est chargé et que le temps lui manque pour voir à toutes ses responsabilités. Elle reconnaît sans ambages qu’elle a négligé de suivre le fil de tous ses paiements, mais la preuve présentée à l’audience démontre de façon prépondérante qu’avant la décision du TAL du 22 juin 2023, elle avait acquitté tous ses loyers dus et même un excédent de 800 $. [ 17 ] Le relevé bancaire déposé par Mme Peng ne fait pas état de trois virements.

Cependant, cela ne démontre pas qu’ils n’ont pas été faits à son bénéfice, alors que la preuve démontre que les virements ont de fait été effectués et transmis par courriel, qu’un numéro de confirmation a été émis et qu’ils ont été dûment acceptés par le destinataire, à l’adresse courriel de Mme Peng. [ 18 ] Suivant l’

article 1564 C.c.Q. , le paiement d’une somme d’argent peut se faire au moyen d’un virement de fonds, lorsque le créancier est en mesure de l’accepter. C’est ce moyen que les parties ont convenu pour le paiement du loyer de Mme Mukuna. [ 19 ] Conformément à l’

article 1566 C.c.Q. , le paiement se fait au lieu désigné par les parties. En l’espèce, Mme Peng a remis son adresse courriel à Mme Mukuna pour lui permettre d’effectuer ses paiements de loyers par virements bancaires. C’est à cette adresse que tous les virements ont été faits, y compris ceux que Mme Peng soutient ne pas avoir reçus alors que pourtant, une confirmation d’acceptation a été émise et que les sommes ont été débitées simultanément du compte de Mme Mukuna en identifiant nommément les paiements faits pour le bénéfice de Mme Peng.

Le Tribunal conclut que ces paiements ont été validement faits et que Mme Mukuna a fait échec à la résiliation de son bail. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] ANNULE l’avis d’éviction signifié à Mme Roxanne Mukuna le 27 septembre 2023; [ 21 ] DÉCLARE nulle l’exécution de cet avis d’exécution contre Mme Roxanne Mukuna; [ 22 ] DÉCLARE que Mme Roxanne Mukuna ne devait aucune somme à

titre de loyers, intérêts et frais avant la décision du Tribunal administratif du logement prononcée le 22 juin 2023 dans le dossier 702398 31 20230426 G; [ 23 ] DÉCLARE que le bail intervenu entre les parties le 1 er décembre 2022 est toujours valide; [ 24 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q.

Mme Meng Xin Peng Non représentée Demanderesse Me Jean-Daniel Papillon Avocats de la défenderesse Roxanne Mukuna Date d’audience : 2 novembre 2023