2014 QCCQ 8740, 2014 QCCQ 8740

Klein c. Cambon 2014 QCCQ 8740 . COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-029059-145 DATE : 19 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SIDNEY KLEIN Requérant c.

CHRISTOPHE CAMBON -et- NATHALIE SOPHIA VETTER-CAMBON -et- COSTANTINO DITRI Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête pour permission d'appeler d'une décision rendue, le 17 juillet 2014, par la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Dans cette décision, la Régie accueille la demande des Intimés Christophe Cambon et Nathalie-Sophia Vetter-Cambon.

Elle résilie le bail, ordonne l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement dans les onze (11) jours de la date de la décision. [ 3 ] Elle ordonne l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’éviction dans les onze (11) jours de la date de la décision. 1. moYENS d'appel ET QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Dans sa requête pour permission d'appeler, le Requérant allègue : « 1. On July 17, 2014, a decision was rendered by the commissioer Jean Gauthier of the Régie du logement, in the file numbered 130369; 2.

Ordered resiliation of the lease and ordered that all residents be evicted from the dwelling at […]. within 11 days from the date that the decision was rendered and that, the eviction to take place regardless the right to appeal, and that the tenant pay costs totalling $80, notwithstanding any additional rights to which the Landlords were entitled. 3.

By this motion, the applicant asks the court to authorize the appeal of this decision; » [ 5 ] Voici les questions que le Requérant désire soumettre à la Cour du Québec : « Did the judge have the right to hear a case for eviction, when the primary cause of the expedited hearing, was not even pursued by the Landiord?

2: Is being wrong about the case's basic facts necessarily sufficient cause to nullify a Decision? 4: Can a judge refer to proof as preponderant in a Decision, when those "proofs" are unsubstantiated statements by one party, and without reference to the other party's arguments or witnesses that were used to argue, or successfully disprove the assertions? 5: Does a judge need to refer to evidence that was presented, before referring to testimony as "facts" and, similarly, does the Decision need to refer to those arguments that contradicted the other party's unsubstantiated assertions? 6: Can a judge write any meaningful or informed Decision, when a named party to the suit is not present, and is such a Decision therefore not cancelled by Iaw as one party could not face the other? 7: Should a judge have to explain in his/her Decision why one party was believed as opposed to the other, in the face of non- existent physical proof or third-party testimony? 8: Can repeatedly prejudicial conclusions automatically cancel a Decision, by calling the judge's credibility into general question? 9: Is a judge's misunderstanding of a piece of evidence that is integral to the eviction, automatically cause for the cancelation of the Decision? 10: Can a judge rule on events that pertain to a suit not being heard? 11: Can a judge assume a conclusion about a fact not in evidence? 12: Can a judge draw conclusions, based solely on the testimony of one of two parties? 14.

In the context of art. 1860, must a judge offer the tenant the opportunity to correct the situation which is the cause of the eviction, when there is no issue of unpaid rent? 15. In the absence of unpaid rent, must there be a preponderance of evidence that stems from and pertains to causes for eviction? 17. Can a judge order eviction based on a hearing that should not have occurred? 18. Is a new law required to safeguard human rights, regarding eviction times under different scenarios (i.e. physical handicap, absence of any short term risk of any prejudice or harm of any kind whatsoever to the Landlord)? 19.

Must a judge order the Landlord to reimburse the tenant for paid-up rent, in the case of an eviction that takes place before the end of the paid-for month? 21. Who is responsible for costs incurred as a result of a judge's administrative error? 22. Can a judge impose a specific consideration for settlement that is other than what the parties are themselves prepared to agree to? 23. What minimum time must be afforded the tenant to defend and make his/her case? 24. How should a judge view and deal with a Landlord's efforts to evict a tenant, yet block the latter's lease transfer attempts? 25. Did Mr.

Gauthier commit an error in law, regarding the omission of crucial evidence? » La décision de la Régie [ 6 ] Dans la décision, le Régisseur indique : […] [4] La preuve prépondérante révèle qu’à toute heure du jour et de la nuit, le locataire : - fait des bruits excessifs; - fait jouer de la musique à tue-tête; - manipule ou déplace des meubles. [5] De plus, le locataire : - est très agressif envers les locateurs; - les a intimidés et effrayés à plusieurs reprises; - les empêche de dormir paisiblement.

[6] Par ailleurs, le locataire abîme le logement en laissant s’accumuler énormément d'humidité dans la cuisine et la salle de bains. [7] Il laisse constamment la porte commune ouverte ou non verrouillée en hiver comme en été.

Les locateurs ont même rencontré un itinérant dans l'escalier pour cette raison. [8] Le locataire contrevient au bail en gardant 2 chats qui courent dans le logement. [9] Le locataire accumule des objets et des déchets dans l'escalier intérieur et sur le balcon arrière. [10] Les policiers sont intervenus à au moins deux reprises à cause du comportement du locataire. [11] Le locataire a transmis au moins 37 courriels de bêtises aux locateurs au cours des derniers mois. [12] À la lumière de la preuve, il apparaît clair au Tribunal que le comportement du locataire nuit considérablement aux locateurs et empoisonne leur existence.

Le Tribunal tient à souligner d'ailleurs que le comportement du locataire au cours de l'audience confirme clairement la version des locateurs. [13] Il apparaît évident au Tribunal que les inconvénients causés par le comportement du locataire excèdent les limites de la tolérance au sens de l’

article 976 du Code civil du Québec qui se lit : « 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux. » [14] Par ailleurs, l’

article 1860 du Code civil du Québec se lit : « 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. » [15] Le Tribunal considère que tous ces éléments suffisent à démontrer que le locataire cause un préjudice sérieux aux locateurs et justifient la résiliation du bail, conformément à l’

article 1863 du Code civil du Québec qui se lit : « 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. » [16] L’exécution provisoire de la décision, malgré l’appel, est justifiée dans les circonstances conformément à l’

article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [17] RÉSILIE le bail et ORDONNE l’éviction du locataire et de tous les occupants du logement dans les 11 jours des présentes; [18] ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’éviction dans les 11 jours des présentes; [19] CONDAMNE le locataire à payer aux locateurs les frais de 71 $, plus les frais de signification de 9 $; [20] RÉSERVE aux locateurs tous leurs recours. » [ 7 ] Voici la teneur de la demande, datée du 14 janvier 2014, que la Régie devait trancher : « Les locateurs demandent la résiliation du bail car le locataire et sa conjointe: • À un comportement violent et tient des propos racistes; • ne respectent pas les termes du Bail signé par Mr Klein ainsi que le règlement intérieur de la propriété quant à la sécurité, la conservation de l'immeuble, la propreté et le déneigement; • refusent de verrouiller en tout temps la porte d'entrée commune pour des raisons de sécurité, • causent des dommages (murs et fenestrations moisis) au logement dû au taux d'humidité constaté à 60% lors de l'état des lieux du logement le 13 janvier 2014; • Laissent accumuler de l'eau au bas des fenêtres, ce qui créé de la moisissures et des infiltrations dans les murs; • Ont brisés de nombreuses moustiquaires au moins 3 car les autres n'étaient… • Opère un (…) dans le logement et occupe plus d'un tiers du logement

• a plus d'un chat alors que son bail en stipule un seul • garde des déchets sur le balcon qui est déjà encombré par des boites ainsi que des pneus, » {SIC} [ 8 ] L'amendement suivant est apporté le 6 mars 2014 à la demande initiale : « AMENDEMENT - Que le Locataire et sa conjointe ainsi que ses visiteurs ferment la porte d'entrée de l'immeuble après chaque utilisation; - Qu'il dégage le balcon de toutes les charges qui encombrent le balcon afin d'éviter qu'il cède; - Réserve mes recours pour dommages matériels. » [ 9 ] Un autre amendement est apporté le 2 avril 2014 : « AMENDEMENT - Tapage nocturne, non respect du bon voisinage; - Tentative d'escroquerie par une mise en demeure non fondée; - Non paiement du loyer du mois d'avril 2014 qui cause un préjudice financier et moral sur notre famille. » {SIC} 2.

ANALYSE ET motifs Le moyen d'irrecevabilité [ 10 ] Les Intimés soulèvent que la requête est irrecevable, étant donné que le délai de rigueur de 30 jours, prévu par la Loi , pour interjeter appel de la décision de la Régie, n'a pas été respecté. [ 11 ] Ce moyen d'irrecevabilité est rejeté séance tenante, vu la preuve que le Requérant a signifié et produit sa requête le 20 août 2014, soit à l'intérieur du délai de 30 jours de la date de réception de la décision de la Régie, qui est établie au 24 juillet 2014. [ 12 ] L'enseignement de la Cour d'appel fixe le point de départ du délai d'appel, non pas à la date du jugement, mais au jour où les parties en prennent connaissance.

Selon la Cour d'appel, cette interprétation est fondée sur l’importance du droit d’appel, un droit substantiel et non une simple question de procédure, et sur l’importance d’accorder pleinement à toute

partie condamnée, le plein délai de 30 jours voulu par le législateur pour réfléchir et prendre leur décision [1] . [ 13 ] Cette interprétation est applicable au délai d'appel de rigueur de 30 jours, d'une décision de la Régie, prévue aux articles 92 et 93 de la

Loi sur la Régie du logement (« L.R. ») [2] . Les critères sont-ils rencontrés pour accorder la permission d'appeler? [ 14 ] L'

article 91 de la

Loi sur la régie du logement («L.R.») énonce : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec [3] . […] [ 15 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence, pour l’application de l’

article 91 L.R . , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [4] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si les questions que le Requérant veut soumettre à cette Cour sont controversées [5] , sérieuses, nouvelles, d'intérêt général [6] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [7] . [ 16 ] La preuve testimoniale n'étant pas admise au stade de la requête pour permission d'appeler, c'est à la lecture des allégations et des questions identifiées dans la requête et des pièces produites à son soutien et à la lecture de la décision de la Régie que le Tribunal doit déterminer si les critères sont rencontrés. [ 17 ] Il est bien établi, lorsqu'il s'agit d'une question de crédibilité ou d'appréciation des faits ou de la preuve, la jurisprudence est constante à l'effet qu’il ne s’agit pas alors d’une question sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général, controversée, ayant un caractère irrémédiable ou présentant une faiblesse apparente comme le requiert l'

article 91 L.R . [8] [ 18 ] Le Requérant reproche à la Régie d'avoir pris en considération la preuve des Intimés, de leurs témoins et d'avoir ignoré son témoignage et celui de ses témoins.

[ 19 ] Le fardeau de démontrer que les critères pour l'application de l'

article 91 L.R. sont rencontrés, il appartient au Requérant de démontrer l'existence prima facie et d'erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve, afin de réussir dans sa requête pour permission d’appeler présentée en vertu de l'article 91 L.R.. [ 20 ] Les questions 6, 8, 10, 11, 14, 17, 18, 21, 22, 23, 24 et 25 semblent s'étendre au-delà de la question d'appréciation de la preuve, cependant il ne s'agit pas de questions sérieuses et d'intérêt général au sens de l'

article 91 L.R . qui devraient être soumises à la Cour du Québec. [ 21 ] Le Requérant n'a pas établi prima facie ses allégations voulant que la Régie ait fixé la date d'audition de manière hâtive, en contravention au règlement applicable.

Il n'a non plus démontré qu'à première vue, la décision attaquée est biaisée et que le juge administratif s'est prononcé au-delà de la demande. [ 22 ] Le Tribunal constate qu'il s'agit que des insinuations qui ne sont pas suffisantes pour faire la démonstration prima facie des manquements reprochés au décideur de première instance. [ 23 ] Le fait que le Régisseur mentionne au paragraphe 12 de la décision, que : « (…) le comportement du locataire au cours de l'audience confirme clairement la version des locateurs (...) », ne constitue pas en soi un indice que le décideur avait un parti-pris pour les Intimés. [ 24 ] Le Requérant n'a pas réussi à démontrer l'existence à première vue, d'un manquement aux règles de justice naturelle ou une atteinte à ses droits fondamentaux. [ 25 ] En somme, la lecture de la requête pour permission d'appeler et des représentations du Requérant, à l'audition de sa requête, que les moyens d'appel sont essentiellement factuels et visent à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation à celle de la Régie sur une preuve contradictoire dont l'évaluation dépend largement d'une appréciation de la crédibilité des témoins, domaine qui, sauf erreur manifeste et dominante, est du ressort de la Régie. [ 26 ] La lecture attentive de la requête permission d’appeler et de la décision de la Régie, qui bien que succincte est suffisamment motivée, ne permettent pas de déceler, en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit: une faiblesse apparente, une absence de justification ou insuffisance de motivation ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits par la Régie. [ 27 ] Le Tribunal conclut que le Requérant n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'

article 91 L.R. est rencontré, en conséquence, l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 28 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] Rejette le moyen d'irrecevabilité; [ 30 ] Rejette la requête pour permission d’appeler. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Sidney Klein Requérant se représente seul M. Christophe Cambon et Mme Nathalie Sophia Vetter-Cambon, Intimés se représentent seuls L'Intimé, M. Costantino Ditri, est absent Date d’audience : 17 septembre 2014