2010 QCCQ 3504, 2010 QCCQ 3504

Déry c. Laquerre 2010 QCCQ 3504 COUR DU QUÉBEC Petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-009906-089 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE SASSEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAUL-MARCEL DÉRY

Partie demanderesse c. Me EDGAR LAQUERRE et GILLES BEAULIEU et FRANCINE TONDREAU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ ORDONNANCE INTÉRIMAIRE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 7 000 $ à

titre de dommages-intérêts. [ 2 ] Par acte de vente intervenu le 31 mars 2007 devant Me Edgar Laquerre, notaire, il s'est porté acquéreur de deux terrains vacants appartenant à la défenderesse Francine Tondreau pour le prix de 13 000 $. Ces emplacements situés dans la circonscription foncière de Joliette avaient une superficie de 130 000 pieds carrés. [ 3 ] En janvier 2008, le demandeur a été surpris d'apprendre qu'il n'était pas le véritable propriétaire du lot subdivisé 27-21, qui chevauchait le premier et qui était inclus dans la vente. Il s'est avéré que ce terrain appartenait à un dénommé Sébastien Maheux qui avait un

titre conforme. [ 4 ] Il a alors adressé une mise en demeure à la codéfenderesse Tondreau en sa qualité de vendeur ainsi qu'au notaire Laquerre qui a reçu l'acte de vente et à l'arpenteur-géomètre Beaulieu qui lui avait fourni une description technique des terrains à sa réquisition. [ 5 ] Aux termes de ces mises en demeure toutes datées du 1 er avril 2008 émanant de son avocate, il a réclamé l'annulation de la transaction avec, en sus, l'octroi d'une somme de 49 500 $. [ 6 ] Depuis, il s'est fait offrir d'autres terrains équivalents par la défenderesse Tondreau en collaboration avec les autres défendeurs qui sont intervenus afin de trouver un terrain d'entente sans qu'il doive encourir d'autres frais, mais il a refusé. [ 7 ] Les défendeurs sont revenus à la charge durant l'audience en faisant valoir l'équivalence ou même la supériorité de certains terrains qui pourraient être substitués à celui concerné, mais le demandeur a réitéré son refus sans faire valoir de motif. [ 8 ] Il réclame désormais des dommages-intérêts s'élevant à 11 957,28 $ qu'il limite à 7 000 $ compte tenu du plafond admissible à la Division des petites créances. [ 9 ] Il détaille sa réclamation comme suit : Détail de la réclamation Montant Acompte 1 300 $

Versements hypothécaires (205 x 36) 7 380 $ Notaire 661,78 $ TPS et TVQ 1 632 $ Mutation 58,50 $ Taxes municipales et scolaires 200 $ Taxe de subdivision 50 $ Ouvrage sur le terrain 500 $ Frais judiciaires pour l'ouverture de ce dossier 175 $ TOTAL : 11 957,28 $ [ 10 ] Pour leur part, les défendeurs soulèvent leur bonne foi et font valoir qu'ils ont tout tenté afin d'en arriver à une entente avec le demandeur. [ 11 ] La défenderesse Tondreau déclare qu'elle est propriétaire d'autres emplacements à côté de celui qui est en cause, de sorte que le demandeur pourrait y trouver son compte. [ 12 ] Elle soumet aussi qu'elle a financé le solde du prix de vente de 11 158,72 $ au taux d'intérêt de 12 % l'an, payable à raison de versements mensuels, égaux et consécutifs de 205 $, à compter du 1 er mai 2007 jusqu'au 1 er novembre 2013. [ 13 ] Or, le demandeur a versé 7 380 $ à ce jour, correspondant à trente-six mensualités, étant en défaut de paiement depuis octobre dernier. [ 14 ] Pour ce qui est des défendeurs Laquerre et Beaulieu, ils font valoir respectivement qu'ils n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité professionnelle. [ 15 ] Me Laquerre déclare notamment que sa désignation cadastrale reflète la description technique fournie par l'arpenteur- géomètre Beaulieu alors que celui-ci soumet qu'il lui était impossible de savoir exactement qu'un autre propriétaire possédait ce terrain lorsqu'il a procédé à son opération d'arpentage. [ 16 ] À cet égard, il soulève le fait qu'à l'endroit où se situent les terrains du demandeur, beaucoup d'emplacements ont été vendus sur des parties de lots originaires et bornés par des rues projetées.

Il ajoute qu'il ne garantit pas lui-même les titres de propriété. Discussion et conclusion [ 17 ] Les défendeurs reprochent au demandeur de vouloir s'enrichir injustement à leur détriment. [ 18 ] Quoi qu'il en soit et sans égard aux motivations réelles du demandeur, il y a lieu de retenir qu'il jouit de la garantie du droit de propriété gouvernée notamment par les articles 1717 et suivants du Code civil du Québec . [ 19 ] L'

article 1720 C.c.Q. s'énonce comme suit : 1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. [ 20 ] En l'espèce, la superficie du terrain ne correspond pas à celle stipulée au contrat de vente.

En pareil cas, la responsabilité de la défenderesse doit être retenue, compte tenu qu'il lui incombait de délivrer la chose vendue. [ 21 ] Le demandeur était justifié de s'attendre à posséder des terrains d'une superficie totalisant 130 000 pieds carrés alors qu'en réalité, il ne peut prétendre valablement qu'à 70 000 pieds carrés. [ 22 ]

Sous réserve de ce qui suit, il a droit à une compensation de la part de la défenderesse correspondant à la quantité dont il a été privé au prorata du prix de vente convenu qui était de 13 000 $.

La différence représente donc 6 000 $. [ 23 ] Par ailleurs, une solution complète du litige nécessite plusieurs interventions de la part des parties. [ 24 ] Il serait inéquitable en effet d'octroyer une compensation sans prendre en compte les ajustements de taxes et d'intérêts à effectuer. [ 25 ] La réclamation du demandeur comporte plusieurs éléments qui ne sont appuyés par aucune preuve documentaire et qui diffèrent souvent des chiffres et calculs apparaissant dans la mise en demeure émanant de son avocate. [ 26 ] Aussi, il y a lieu de retenir que son acte de vente se doit d'être corrigé et qu'il en est de même de la description technique fournie par son arpenteur-géomètre, le défendeur Beaulieu. [ 27 ] Il incombe au notaire Laquerre de préparer et de recevoir un nouvel acte de vente corrigé avec la publication valable du

titre et ce, à ses frais. [ 28 ] Pour ce qui est du défendeur Beaulieu, il devra s'employer à confectionner une description technique conforme ou à désigner un autre arpenteur-géomètre pour le faire, et ce, à ses frais. [ 29 ] Il est entendu que Me Laquerre devra faire les ajustements nécessaires en fonction de la diminution du prix de vente et du taux de financement de 12 % l'an stipulé au contrat original.

[ 30 ] Il y aura lieu aussi d'opérer compensation pour les versements déjà effectués par le demandeur. [ 31 ] Il y va de l'intérêt de toutes les parties que la situation réelle des lots vendus se reflète dans les titres. Ces interventions devront être complétées d'ici le 15 juillet 2010. [ 32 ] La soussignée reste saisie du dossier. Sur la base des ajustements calculés par le notaire Laquerre, il y aura lieu par la suite, de statuer sur la compensation sollicitée par le demandeur le cas échéant.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] RAYE le délibéré; [ 34 ] ORDONNE au défendeur Gilles Beaulieu de refaire une nouvelle description technique des lots concernés à ses frais ou de désigner un autre arpenteur-géomètre pour le faire à ses frais, description qu'il devra remettre au notaire Laquerre d'ici le 21 juin 2010; [ 35 ] ORDONNE au défendeur Me Edgar Laquerre de finaliser la vente d'ici le 20 juillet 2010; [ 36 ] ORDONNE au demandeur et à la défenderesse Tondreau de coopérer et de signer l'acte de vente corrigé; [ 37 ] ORDONNE au demandeur de déposer au dossier de la Cour tous documents issus de ces interventions d'ici le 20 août 2010 lesquels devront être acheminés à la soussignée par le greffe de la Cour sans délai, afin qu'il soit statué sur ce litige. __________________________________ Micheline Sasseville Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 23 avril 2010