2014 QCCQ 8311, 2014 QCCQ 8311

Syndicat Les cours du Lac St-Louis copropriété phase III c. Vecera 2014 QCCQ 8311 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-133559-122 DATE : 6 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAURICE ABUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT LES COURS DU LAC ST-LOUIS COPROPRIÉTÉ PHASE III

Partie demanderesse c. NICOLETTA VECERA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse Syndicat Les Cours Du Lac St-Louis Copropriété Phase III (ci-après appelée le Syndicat) réclame de la défenderesse Nicoletta Vecera un montant de 3 335,11 $ représentant des dommages subis suite à un dégât d’eau dans deux unités de condos. [ 2 ] Nicoletta Vecera soutient qu’elle n’a pas le choix de contester la réclamation compte tenu que son assureur Desjardins a offert de payer un montant de 2 983 $ représentant les dommages non couverts par les assureurs du Syndicat mais Deborah Ayre, la présidente, a refusé l’offre. [ 3 ] La seule question en litige est de déterminer le montant des dommages puisque Nicoletta Vecera admet sa responsabilité.

Les faits [ 4 ] Le 4 mai 2011, un dégât d’eau survient au […] à Lachine, l’unité no. 2 et no. 4. sont touchées [ 5 ] Les dommages ont été causés par une installation déficiente du lave-vaisselle dans l’unité no. 4, propriété de Nicoletta Vecera, laquelle était en voyage au moment des événements. Ses enfants avaient les clés de l’appartement et elle leur avait demandé de vérifier le condo durant son absence.

Son fils Antoine Casaglione témoigne d’ailleurs en ce sens. [ 6 ] Avant de quitter pour l’Italie, Nicoletta Vecera n’avait pas fermé l’eau le tout contrairement à l’article 19 des règlements de l’association qui précise que : «Tout propriétaire qui sera absent pour plus d’une semaine devra fermer la valve principale d’entrée d’eau». [ 7 ] Suite à l’évaluation des dommages, le Syndicat a préparé une demande d’indemnité à ses assureurs s’élevant à 62 461,52 $ incluant la franchise de 2 500 $ et détaillée comme suit : - Bâtiment 4 618,52 $ - Construction 60 170,63 $ - Remboursement de factures 172,37 $ TOTAL 64 961,52 $ Moins la franchise 2 500,00 $

GRAND TOTAL 62 461,52 $ [ 8 ] Le 13 mars 2012, le Syndicat fait parvenir une mise en demeure à Nicoletta Vecera lui réclamant 3 285,72 $ détaillée comme suit : - Franchise 2 500,00 $ - Plombier pour installer la laveuse et sécheuse 68,35 $ - Réparation du mur de la salle de lavage 545,00 $ - Serrurier 102,53 $ - Plombier 69,84 $ [ 9 ] Le Syndicat réclame également un montant de 200 $ à

titre de frais d’administration pour les lettres qu’il a fait parvenir le 1 er février 2012 à Marc Schetagne, le 1 er février 2012 à Asselin & Fils, le 13 mars 2012 pour la mise en demeure envoyée à Nicoletta Vecera et le 20 avril 2012 pour la lettre qu’il a fait parvenir à l’avocat de Nicoletta Vecera, Me Joseph Ionatta. [ 10 ] De plus, la mise en demeure que le Syndicat a fait parvenir à Nicoletta Vecera le 13 mars 2012 a également été acheminée à Daniel Smyth, l’agent d’immeuble du Groupe Sutton, qui était chargé de vendre le condo de cette dernière. [ 11 ] Ce dernier, a été surpris de recevoir une copie de cette mise en demeure et a mentionné à Deborah Ayre dans un courriel qu’il lui a acheminé le 22 mars 2012 qu’il s’agissait d’un problème personnel entre le Syndicat et sa cliente qu’il n’était pas nécessaire qu’il connaisse, ajoutant qu’il n’y a rien dans celle-ci qui pourrait avoir un impact sur la vente du condo. [ 12 ] Suite à la réception de la mise en demeure du 13 mars 2012, Nicoletta Vecera a l'a fait parvenir à Assurances Desjardins, ses assureurs. [ 13 ] Annie Ranger la représentante de ses assureurs a par la suite tenté de communiquer à plusieurs reprises avec le Syndicat mais sans succès.

Ce n’est que suite à la réception de la réclamation via la Cour du Québec, Division des petites créances que des démarches ont été entreprises. [ 14 ] Le 3 juillet 2012, à 10h56, Annie Ranger écrit à Diane Jolicoeur qui semble être le porte-parole du Syndicat l’informant que l’assureur est prêt à rembourser un montant de 2 983,53 $ pour les dommages subis, soit 2 500 $ pour la franchise, 102,53 $ pour le serrurier, 200 $ à

titre de frais d’administration et 181 $ de frais judiciaires. [ 15 ] La même journée à 12h29, Diane Jolicoeur répond à

titre de représentante de l’exécutif du Syndicat mentionnant qu’elle a fait part de la proposition à Deborah Ayre, et que celle-ci est prête à l’accepter en autant que ce soit en paiement partiel. En fait, elle voulait obtenir un surplus d’indemnité de 5% et l’intérêt couru depuis la première mise en demeure.

Il n’y a pas eu de suite donnée à cette proposition. [ 16 ] Le 16 août 2012 à 11h59, Deborah Ayre fait parvenir un courriel à Annie Ranger, alors qu’elle sait pertinemment que Nicoletta Vecera a déposé une contestation au dossier de la cour, lui demandant où en est rendu la proposition sur laquelle elles se sont entendues et le moment où le paiement partiel sera transmis.

Elle écrit: «As per our communication with Mme Jolicoeur we are still awaiting the release from you to sign to receive the partial payment of the settlement for Mme Vecera's claim for the flood of May 4, 2001 at […] .» [ 17 ] La réponse d’Annie Ranger est parvenue aussi rapidement à 12h26, le 16 août dans laquelle elle l’informe qu’elle ne peut émettre de quittance partielle, uniquement une quittance finale et qu’ils devront attendre le jugement final. Elle écrit: «I cannot emit quittance partial, a quittance is final, so, we have to wait for the judgement of court.» [ 18 ] La réclamation sera accueillie mais en

partie seulement. [ 19 ] Le Tribunal fera droit au montant de 2 500 $ représentant la franchise que le Syndicat a dû assumer. [ 20 ] Le montant 102,53 $ pour les services du serrurier ne sera pas accordé puisque cette réclamation fait

partie de l'indemnité totale que le Syndicat a reçue de son assureur. Le tout est d’ailleurs confirmé par Diane Jolicoeur au nom de l’exécutif du Syndicat le 3 juillet 2012 par un courriel adressé à Annie Ranger qui mentionne : « Je dois cependant vous informer que le serrurier a été payé dernièrement par l’assureur du Syndicat de copropriétés ». [ 21 ] Pour ce qui est de la facture de 545 $ de Marc Schetagne pour la réparation du mur de la laveuse et sécheuse de même que le montant de 68,35 $ à A.

Asselin & Fils Inc. pour les travaux d’installation de ces électroménagers, la preuve ne démontre nullement que ceux-ci étaient reliés aux dommages causés par le dégât d’eau survenu le 4 mai 2011. Le problème concernait le lave-vaisselle et nullement la laveuse et/ou la sécheuse. [ 22 ] D’ailleurs concernant la réparation du mur de la laveuse et de la sécheuse, ces travaux semblent avoir été effectués à la réquisition d’Émilie Simard, laquelle aurait demandé à Mathieu Roger, le contracteur, de démolir le mur lequel a retenu les services de Marc Schetagne pour le reconstruire.

Émilie Simard, aurait également communiqué avec le plombier Asselin pour inspecter les travaux. [ 23 ] La facture de 69.84 $ de Plomberie Asselin a été acquittée par les assureurs du Syndicat et concernait spécifiquement les travaux reliés à la ligne d’alimentation d’eau chaude en plastique du lave-vaisselle dans l’unité 4.

[ 24 ] Les frais d’administration au montant de 200 $ ne seront pas accordés.

Le Tribunal ne peut faire un lien entre les différentes lettres que le Syndicat a fait parvenir en février, mars et avril 2012 avec les frais d’administration alors qu’il s’agit tout simplement pour deux d’entre elles de lettres d’accompagnements de chèques en paiement de factures, une autre de la mise en demeure adressée à Nicoletta Vecera et d’une dernière adressée à l’avocat de cette dernière. [ 25 ] L’article 13 des règlements mentionne que ces frais sont relatifs à des services professionnels rendus et non pour l'envoie de courrier : «Retenir les services professionnels légaux, comptables, administratifs et autres qui peuvent être requis pour la bonne administration de l’immeuble et pour assurer de le respect de la loi de la présente déclaration de copropriété et des règlements». [ 26 ] Le Tribunal ne peut faire un lien entre cette disposition et le montant de 200 $ réclamés à

titre de frais d’administration. [ 27 ] Quant aux frais judiciaires, le Tribunal ne peut y faire droit. [ 28 ] Il apparaît de la preuve que ce dossier aurait pu être réglé rapidement à l’été 2012 au moment où l’assureur de Nicoletta Vecera fit des offres de règlement très raisonnables et c’est à juste

titre que Nicoletta Vecera était justifiée de refuser le paiement de factures qu’on lui soumettait. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande ; CONDAMNE la défenderesse Nicoletta Vecera à payer à la

partie demanderesse Syndicat les Cours du Lac St-Louis Copropriété Phase III la somme de 2 500 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du jugement ; CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ MAURICE ABUD, J.C.Q. Date d’audience : 12 juin 2014