2022 QCCA 824, 2022 QCCA 824

9081-3882 Québec inc. c. 9124-7213 Québec inc. 2022 QCCA 824 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029131-208 ( 500-17-096516-169 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 10 juin 2022 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE / INTIMÉE INCIDENTE AVOCATE 9081-3882 québec inc. Me josée davidson ( Cain Lamarre ) Absente PARTIES INTIMÉES / APPELANTES INCIDENTES AVOCAT 9124-7213 québec inc. paul-yvan martin 2968-3695 québec inc. Me PAUL-YVAN MARTIN ( Martin, Camirand, Pelletier ) Absent En appel d’un jugement rendu le 29 avril 2020 par l’honorable Aline U.K. Quach de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Louage – Bail commercial – Non-paiement de loyers – Recherche d'une condamnation in solidum – Levée du voile corporatif – Délégation de paiement. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 34 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 8 juin 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 9 h 35 Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante, 9081-3882 Québec inc. (9081), se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Aline U.K. Quach, j.c.s.), lequel accueille en

partie son action en recouvrement de loyers impayés contre 9124-7213 Québec inc. (9124) pour un montant de 364 237,01 $ et condamne Me Paul-Yvan Martin (Me Martin), à

titre de caution, à hauteur de 10 000 $. [ 2 ] La juge ne retient toutefois pas la responsabilité in solidum de Me Martin, l’administrateur de 9124, et de 2968-3695 Québec inc. (2968), une compagnie liée de 9124. Elle refuse de lever le voile corporatif à leur égard et de conclure à la responsabilité extracontractuelle de Me Martin.

Elle conclut que la clause 9.1 du bail limite la responsabilité de Me Martin et de 2968 et détermine qu’il y a eu une indication de paiement de 9124 à 2968 en faveur de 9081 plutôt qu’une délégation imparfaite de paiement. [ 3 ] L’appel principal porte sur ces différentes conclusions. [ 4 ] Les intimés se portent quant à eux appelants incidents à l’égard de la conclusion de la juge qui rejette leur argument voulant que l’appelante soit privée du droit de recouvrer le loyer impayé en raison, selon leur lecture de l’acte de vente, d’une subrogation en faveur du nouveau propriétaire de l’immeuble dans tous les droits découlant des baux. [ 5 ] Pour bien saisir le contexte de l’affaire, il est utile de reproduire les passages du jugement entrepris qui résument fort bien la trame factuelle du litige : [4] Me Martin est membre du Barreau du Québec depuis 1985.

En 1991, il fonde avec un associé la firme d’avocats Martin Camirand Pelletier (« la Firme »). [5] Dès sa création, la Firme s’installe au 4e étage du 511, Place d’Armes (« l’Immeuble ») à Montréal. Celui-ci est constitué de neuf étages et deux sous-sols, ses espaces sont loués comme bureaux ou appartements. [6] Me Martin incorpore aussitôt 2968 afin qu’elle signe le bail avec le propriétaire de l’époque, Bona Realties Ltd. Il est le seul à y injecter de l’argent et agir à

titre de caution. [7] En 1998, Me Martin investit 300 000 $ en travaux d’agrandissement et de réfection des locaux afin d’insonoriser les pièces, poser des cloisons et assurer la finition de la

section arrière de l’étage . [8] Environ un an plus tard, la demanderesse [9081] devient propriétaire de l’Immeuble. [9] Lors du renouvellement du bail, Me Martin informe la directrice des opérations de la demanderesse qu’il souhaite incorporer une autre compagnie afin qu’elle soit la nouvelle locataire, ce qui est accepté . Le bail couvrant la période du 1er mars 2003 au 29 février 2008 (« bail 2003-2008 ») est donc signé par la demanderesse et 9124 le 15 juillet 2003.

Me Martin se porte caution pour 5 000 $. [10] Un nouveau bail visant la période du 1er novembre 2009 au 31 octobre 2014 (« bail 2009-2014 ») est signé par la demanderesse et 9124 le 19 avril 2010 , la caution supportée par Me Martin est alors de 15 000 $. Ce bail prévoit des travaux que devra réaliser la demanderesse, jusqu’à concurrence de 40 000 $, ainsi que des réparations. [11] Les parties entament les négociations du troisième bail en janvier 2014 .

La demanderesse exige que les arrérages de loyer soient payés en totalité avant de signer un nouveau contrat. [12] Le 13 juin 2014 , Me Martin et la demanderesse confirment la signature d’un nouveau bail et s’entendent à ce que des travaux de rénovation soient exécutés à compter de novembre 2014 mais conditionnellement à ce que tous les arrérages de loyers soient acquittés au préalable. [13] Le 15 août 2014, les parties conviennent que les arrérages dus soient payés au plus tard le 31 octobre 2014 , ce qui est fait. Ainsi,

la demanderesse réalise certains travaux au cours des mois de novembre et décembre 2014. [14] Finalement, le 22 décembre 2014 , la demanderesse et 9124 signent un troisième bail (« le Bail ») pour la période du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2019. Cette fois, Me Martin se porte caution pour 10 000 $. [15] Aux termes du Bail, 9124 doit payer un loyer mensuel de 15 742,38 $ du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 et de 16 320,32 $ du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016. [16] Malheureusement, les affaires se détériorent à compter de mars 2015 : un conflit interne éclate et plusieurs avocats quittent la Firme.

Les pertes financières sont insurmontables, les loyers dus par les avocats demeurés au sein du cabinet ne suffisent pas à acquitter ceux payables à la demanderesse. [17] Le 2 septembre 2015, la demanderesse transmet un avis de résiliation de bail et réclame 298 704,06 $ en loyers impayés, dommages et intérêts courus au 18 septembre 2015, date de départ prévue de la Firme. [18] Or, Me Martin demande un délai supplémentaire pour le déménagement, soit jusqu’au 20 septembre 2015. La demanderesse exige alors un paiement de 2 000 $ afin de couvrir des frais engendrés par le report du déménagement.

Me Martin remet la somme sous protêt. [19] Le 8 octobre 2015, Me Martin est mis en demeure de payer la caution due en vertu du Bail mais il n’y donne pas suite. [20] La demanderesse produit sa demande introductive d’instance le 28 novembre 2016, laquelle est modifiée le 23 mars 2018 puis le 19 février 2020.

Elle n’est plus propriétaire de l’Immeuble depuis le 31 janvier 2020, l’ayant vendue. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 6 ] À l’issue de son analyse, la juge conclut que, puisque Me Martin « n’a pas utilisé 9124 pour masquer une fraude, faire de l’abus de droit ou contrevenir à une règle d’ordre public », il n’y a pas lieu de soulever le voile corporatif.

Elle détermine également que la décision de Me Martin de renouveler le bail, même s’il peut s’agir d’une erreur de jugement alors qu’il savait que les affaires du bureau d’avocats n’allaient pas très bien, ne constitue pas pour autant une faute susceptible d’entraîner sa responsabilité extracontractuelle.

Elle juge que Me Martin entretenait alors l’espoir que les affaires allaient s’améliorer et qu’il ne pouvait prévoir qu’elles se détérioreraient au point de n’être plus en mesure d’acquitter le loyer quelques mois plus tard. [ 7 ] L’appelante ne démontre pas d’erreur manifeste et déterminante à l’égard de ces conclusions.

Les prétentions de l’appelante voulant que Me Martin ait commis une faute en entretenant une confusion sur le rôle de 9124 dans la gestion du bureau ou qu’il ait faussement laissé croire à l’appelante que 9124 était solvable ne peuvent être retenues. [ 8 ] Au procès, le représentant de l’appelante a admis n’avoir fait aucune vérification pour s’assurer que 9124 avait bien remplacé 2968 à

titre de compagnie de gestion du bureau d’avocats, tel qu’il lui avait été initialement représenté en 2003. La preuve révèle aussi que l’appelante était consciente que 9124 éprouvait certaines difficultés financières en 2014 puisqu’elle tardait à payer son loyer mensuel, ce qui a d’ailleurs mené l’appelante à exiger le paiement des arrérages avant de reconduire le bail en 2014. Signalons qu’à cette étape, l’appelante n’a pas non plus exprimé de préoccupations à l’égard du rôle de 9124 ni du fait que c’est 2968 qui lui versait le loyer et lui remboursait les arrérages plutôt que 9124.

Elle n’a fait aucune démarche pour vérifier la solvabilité de 9124 avant d’accepter de renouveler le bail et de reconduire la clause 9.1 qui limitait la responsabilité de 2968 et de la société d’avocats à l’égard du bail. [ 9 ] À cet égard, la juge conclut que cette clause empêche l’appelante de recouvrer le loyer auprès de 2968 ou de la firme d’avocats.

Cette clause, qui avait été incorporée au bail précédent conclu pour la période de 2009 à 2014, a été reprise telle quelle dans le bail intervenu le 22 décembre 2014 et prévoit : (…) Aux fins des présentes, la société 2968-3695 Québec inc., ainsi que la société Martin, Camirand, Pelletier s.e.n.c. leurs ayants droit ou sous-contractants ne constituent pas des cessionnaires ou sous-locataires et ne sont pas tenus à la ratification d’ententes individuelles avec le Bailleur. [ 10 ] De l’avis de la juge, l’appelante, qui a eu recours aux services d’une avocate-conseil durant les négociations du bail en 2009, ne peut dans les circonstances valablement prétendre avoir été induite en erreur lors de l’incorporation de cette clause ni soutenir qu’elle ignorait que 9124 n’avait été incorporée que dans le but principal de signer le bail.

Ajoutons que l’état de 9124 ne semble pas avoir changé depuis 2009 et qu’elle a honoré les termes et les conditions de son bail pendant la durée du terme et jusqu’en 2014 (sous réserve de l’accumulation de quelques arrérages). [ 11 ] Quant aux contradictions soulevées à l’égard du témoignage de Me Martin en ce qui concerne les inquiétudes qu’il entretenait sur la capacité d’honorer les obligations du bail, la juge conclut que, malgré ces inquiétudes, Me Martin croyait que les affaires du bureau allaient s’améliorer.

Ce n’est qu’après la signature du bail, soit à compter de mars 2015, lorsque débute l’exode de plusieurs avocats d’expérience, que les difficultés financières sont devenues insurmontables, rendant le paiement du loyer impossible. La conclusion de fait de la juge à cet égard mérite également déférence.

Cela d’autant qu’elle s’inscrit dans le sens du témoignage de la gestionnaire du bureau, Mme Louiselle Roy, qui est venue affirmer qu’elle avait participé aux discussions entourant l’opportunité de renouveler le bail en 2014 et que son analyse des revenus et dépenses de la firme à l’époque lui permettait de croire que le loyer prévu au bail serait acquitté. [ 12 ] La juge de première instance ne commet pas plus d’erreur lorsqu’elle conclut à l’absence d’une délégation imparfaite de paiement entre 9124 et 2968.

S’il est vrai que 2968 a acquitté le loyer de la firme auprès de l’appelante, la juge a raison de conclure qu’il s’agissait alors d’une indication de paiement. En effet, la preuve ne révèle pas que 2968 se serait engagée auprès de l’appelante à acquitter le loyer de la firme de manière à constituer une délégation imparfaite de paiement aux termes de l’

article 1667 du Code civil du Québec . Au contraire, l’incorporation de la clause 9.1 au bail démontre plutôt que Me Martin souhaitait écarter toute obligation personnelle de 2968.

[ 13 ] En somme, aucun des moyens soulevés par l’appel principal ne justifie l’intervention de la Cour. [ 14 ] L’appel incident doit également être rejeté. Comme il a été mentionné, les appelants incidents soutiennent que la juge a erré en droit en considérant que la clause 10.4 de l’acte de vente, intervenu entre l’intimée incidente et l’acquéreur de l’immeuble (Akelius Montréal Ltd.) en date du 31 janvier 2020, n’empêchait pas l’intimée incidente de réclamer le loyer impayé. Cette clause est reproduite ci-après : 10.

OBLIGATIONS OF THE PURCHASER The Purchaser obliges itself to: […] 10.4. respect the leases in force with the right to collect the rental from this date, the Vendor subrogating the Purchaser in all its rights under the leases , the Purchaser hereby assuming the vendor’s liabilities and obligations pursuant to the leases as of the present date ; [Soulignements ajoutés] [ 15 ] La juge conclut qu’il s’agit d’une clause claire qui ne vise que les baux en vigueur au moment de la signature de l’acte de vente et qu’elle n’a aucun lien avec le droit d’action de l’intimée incidente pour les arrérages de loyer découlant d’un bail expiré. [ 16 ] Les appelants incidents ne démontrent pas d’erreur révisable de la juge à ce chapitre.

La clause 10.4 prévoit expressément qu’elle ne vise que les baux en vigueur (« leases in force ») au moment de la vente, comme l’a souligné la juge de première instance. Or, le bail litigieux avait été résilié le 2 septembre 2015 et visait une période se terminant le 31 octobre 2019. Il n’était plus en vigueur en janvier 2020.

La clause en question ne s’applique pas et la juge a eu raison de l’écarter. [ 17 ] Par ailleurs, l’argument additionnel, soulevé à l’audience et voulant que la clause 1 du contrat [1] permette d’élargir la portée de la clause 10.4 aux baux échus, est mal fondé et doit lui aussi être rejeté. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE l’appel principal, avec les frais de justice; [ 19 ] REJETTE l’appel incident, avec les frais de justice. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.