2016 QCCQ 9296, 2016 QCCQ 9296

Lamoureux c. Pinet 2016 QCCQ 9296 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-80-032158-157 DATE : 9 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG 2320] ______________________________________________________________________ MARCEL LAMOUREUX APPELANT-intimé c.

JULIE PINET, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Intimée- plaignante et RENÉE DIONNE, ès qualités de secrétaire du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec MISE EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Marcel Lamoureux (« l’appelant ») est un courtier hypothécaire, œuvrant en cette qualité et comme dirigeant pour l’agence immobilière Multi- p rêt h ypothèque ML (« Multi- p rêt »). [ 2 ] Le 4 mai 2015, le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« le Comité ») le déclare coupable (la « décision sur culpabilité » [1] ) de deux des chefs d’accusation libellés à la plainte qu’a logée Mme Julie Pinet, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« la plaignante ») : • Le chef 1

c) reproche à l’appelant d’avoir complété et transmis à Normand Bourgault, prêteur pressenti (« le prêteur Bourgault ») une demande de prêt de M. Thériault (« l’emprunteur Thériault »), sans être en mesure de démontrer la valeur attribuée à l’immeuble visé dans les documents. • Le chef 2 reproche à l’appelant de ne pas avoir fait usage du contenu obligatoire prévu au formulaire « promesse d’achat » et de la forme obligatoire prescrite contrevenant ainsi à l’article 26 du Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier [2] (le « Règlement d’application ») [ 3 ] Le 28 octobre 2015, le Comité prononce sa décision sur sanction (la «décision sur sanction » [3] ) et impose à l’appelant le paiement d’une amende de 3 000 $ quant au chef 1

c) et 1 000 $ quant au chef 2 en plus de le condamner au paiement d’un tiers des débours. [ 4 ] L’appelant appelle de sa culpabilité et de la sanction prononcée à son égard. Il estime que la décision sur culpabilité et la décision sur sanction sont déraisonnables et que la Cour du Québec doit intervenir. Questions en litige : [ 5 ] La plaignante formule les questions en litige ainsi et le Tribunal les adopte : I. Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant à la culpabilité de l’appelant eu égard au chef 1 c)? II.

Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant à la culpabilité de l’appelant eu égard au chef 2? III. Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable en imposant une amende de 3 000 $ au chef 1 c)?

IV. Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable en imposant une amende de 1 000 $ au chef 2? Le contexte [ 6 ] La plainte comporte 4 chefs, le chef 1 étant lui-même subdivisé en trois. Le Tribunal reproduit la plainte en

annexe 1 à son jugement. [ 7 ] S’il déclare coupable l’appelant des chefs 1

c) et 2, le Comité acquitte l’appelant des infractions reprochées aux chefs 1 a), 1 b), 3 et 4 de la plainte. [ 8 ] Les événements qui donnent lieu à la culpabilité de l’appelant se produisent respectivement en août 2007 (chef 1

c) et en décembre 2009 (chef 2), soit avant l’entrée en vigueur de l’actuelle

Loi sur le courtage immobilier [4] . Rappelons que cette Loi , d’une part, crée l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec (« l’OACIQ ») en remplacement de l’Association des courtiers et agents immobiliers au Québec (« l’ACAIQ ») et, d’autre part, introduit la notion d’« agence immobilière » modifie celle de « courtier immobilier » et abolit la notion d’« agent immobilier ». [ 9 ] Pour une meilleure compréhension, le Tribunal analyse distinctement les chefs 1

c) et 2. Chef 1 c) [ 10 ] Dans sa décision sur culpabilité [5] , le Comité décrit ainsi la relation entre l’Appelant et le prêteur Bourgault, cette relation étant sous-jacente au chef 1 : [7] M. Bourgault est un prêteur ontarien, expérimenté et unilingue anglais qui, nonobstant, a choisi de faire des affaires au Québec; [8] Une lettre que l’intimé lui a adressée le 21 juin 2006 circonscrit le cadre dans lequel ils collaborent. L’extrait suivant en est tiré : As per our telephone conversation today, I mentioned the mortgage market would bear first mortgage rates of 12 % as first and 16% as seconds.

Most of my mortgages are at or below 75% loan to value. Although I place mortgages all over Québec most of my private deals are within the Outaouais area. When your money is reimbursed simply let me know how much I have available to place. When I request a mortgage I will supply you with full application, credit bureau, and most important, photos of the property along with property tax bill or MLS listing both showing value . If I am not sure of value I will recommend a full appraisal . (nos soulignements) [9] Relativement aux dossiers dont il est question aux chefs 1 a), 1

b) et 1

c) le témoignage de l’intimé est corroboré par la preuve documentaire produite. Particulièrement, il appert que M. Bourgault a accordé des prêts dans des dossiers de financement à haut risque, pour des montants peu élevés, qui incluaient ses frais, en contrepartie de taux d’intérêt élevés et de l’obtention en garantie, d’hypothèques conventionnelles de second rang; [10] La syndique adjointe a témoigné que lors de ses rencontres avec l’intimé, il lui a dit qu’il n’a pas fait de vérifications quant à la valeur des immeubles.

L’intimé affirme qu’il s’est fié à la déclaration des emprunteurs qu’il a inscrite aux demandes de prêt devant être signées par eux; [ 11 ] Dans sa décision sur sanction, le Comité rappelle les faits pertinents au chef 1

c) ainsi : [6] Il appert de la pièce P-16 qu’en 2007, M. Thériault, qui a des problèmes de crédit, cherche à obtenir un prêt par l’entremise de l’intimé, de l’ordre de trente mille dollars (30 000 $), pour une période d’un an, à un taux d’intérêt de seize pour cent (16 %), garantit par une hypothèque de second rang grevant son immeuble résidentiel; [7] Le 13 août 2007, l’intimé écrit par courriel (pièce P-17), à un prêteur hypothécaire privé de second rang, que la valeur approximative de l’immeuble de son client (« Pro value approx ») est de cent soixante mille dollars (160 000 $).

La demande de prêt (pièce P-18) aussi transmise mentionne que la valeur estimée de l’immeuble (« Appraised Value ») est de cent soixante mille dollars (160 000 $) et enfin, le

sommaire de l’hypothèque (pièce P-19) aussi acheminé indique que la valeur estimée (« Appraised/est.

Value ») est de cent soixante mille dollars (160 000 $) et que le ratio (« Loan to value ») établit à partir de cette même valeur est de soixante-deux et demi pour cent (62.50 %); [8] Or, la pièce I-22 fait état que le dossier transmis comprenait aussi le rapport de crédit du débiteur, des photos de l’immeuble, un compte faisant état d’arrérages de taxes municipales, l’évaluation municipale de l’immeuble en 2007, établissant une valeur de soixante- dix-huit mille huit cents (78 800 $), et, un rapport d’évaluation par un évaluateur agréé daté du 15 octobre 2004 et établissant la valeur marchande de l’immeuble à cent vingt mille dollars (120 000 $) et à cent trente-six mille dollars (136 000 $) s’il est rénové; [9] Le témoignage non contredit de l’intimé indique qu’il a inscrit la valeur de cent soixante mille dollars (160 000 $) suivant la déclaration de l’emprunteur (bien que ce fait n’apparaît pas au dossier transmis au prêteur); que c’est l’usage d’agir ainsi (bien qu’aucune preuve d’usage n’ait été administrée); et, qu’il a procédé suivant cet usage, et ce, à la connaissance du prêteur hypothécaire.

De plus, l’intimé aurait enjoint au prêteur hypothécaire de faire procéder à une évaluation par un évaluateur agréé; [10] La preuve n’établit pas que la valeur indiquée de cent soixante mille dollars (160 000 $) soit vraie ou fausse. Aucune des parties n’a administré de preuve visant à l’établir. Quoi qu’il en soit, l’intimé croit que la valeur indiquée est raisonnable puisqu’en 2007, les valeurs immobilières ne cessaient d’augmenter; [ 12 ] Le Comité conclut à la culpabilité de l’appelant en ces termes :

[93] Contrairement au chef 1a), l’intimé a noté qu’en 2007, l’immeuble avait une valeur approximative de cent soixante mille dollars (160 000 $), alors que son dossier renfermait de la documentation établissant une valeur municipale, en 2007, de soixante-dix-huit mille huit cents (78 800 $) et une valeur marchande, en 2004, de cent vingt mille dollars (120 000 $) et de cent trente-six mille dollars (136 000 $) si l’immeuble était rénové; [94] Comme il a été le cas pour le chef 1 b), le Comité note que la valeur de l’immeuble, au temps de l’octroi du prêt n’a pas été établie en l’instance.

Pour les mêmes motifs, le Comité n’est pas en mesure de juger si la valeur approximative indiquée de cent soixante mille dollars (160 000 $) est raisonnable ou disproportionnée; [95] Chose certaine, et ce, contrairement au chef 1a), cette valeur n’est pas motivée par un document que renfermait le dossier de l’intimé. De plus, l’intimé a admis ne pas avoir vérifié cette information et contrairement au chef 1b), la preuve n’indique pas que ce fait a été porté à la connaissance de M. Bourgault.

Enfin, l’intimé justifie la valeur indiquée en mentionnant à l’audition que nous étions en 2007, alors que les valeurs immobilières ne cessaient d’augmenter, et ce, juste avant la crise qui a frappé le marché immobilier; [96] Dans ces circonstances, le Comité doit conclure que l’intimé a transmis à M. Bourgault de l’information sans exprimer une réserve expresse (écrite ou verbale) quant à la fiabilité que M. Bourgault devait accorder à cette information. De l’avis du Comité, il ne s’agit pas là d’une saine pratique; [97] Le Comité est d’avis que le fait que l’intimé a recommandé à M.

Bourgault de faire procéder à une évaluation de l’immeuble ne change pas cette détermination; [98] Les mêmes articles de rattachement sont invoqués pour les chefs 1a), 1b) et 1c). Le Comité est d’avis que l’intimé a été imprudent en n’indiquant pas à M. Bourgault que la valeur estimée qu’il a inscrite avait été avancée par le demandeur de prêt, qu’il n’avait pas procédé à une évaluation proprement dite de l’immeuble et qu’en conséquence, qu’il ne s’en portait pas garant, raison pour laquelle il estimait nécessaire que M. Bourgault fasse procéder à une évaluation.

Ainsi, de l’avis du Comité, l’intimé a manqué à son devoir de prudence, tel qu’articulé à l’article 1 des Règles de déontologie de l’ACAIQ qui se lit comme suit : 1. Le membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. [99] Pour ces motifs, l’intimé sera reconnu coupable du chef 1c) d’accusation pour avoir contrevenu audit

article 1; [6] [ 13 ] Compte tenu de sa conclusion que l’appelant est coupable du chef 1

c) pour avoir contrevenu à l’article 1 des Règles de déontologie de l’ACAIQ , le Comité prononce un arrêt conditionnel des procédures à l’égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien du chef 1 c). [ 14 ] Après avoir soupesé la gravité objective des infractions et des facteurs subjectifs propres au dossier, le Comité impose à l’appelant une amende de 3 000 $ [7] . Chef 2 : [ 15 ] L’appelant admet avoir complété une promesse d’achat pour un dénommé Faucher Jr. [ 16 ] La promesse d’achat vise un immeuble résidentiel de moins de cinq logements.

À cette fin, l’appelant a utilisé un document intitulé « Offre d’achat Immeuble - Formule prescrite par l’Association de l’immeuble du Québec à l’usage exclusif de ses membres » [8] . [ 17 ] Le Comité constate que l’appelant ne s’est pas servi du contenu obligatoire prévu au formulaire « promesse d’achat » ni de la forme obligatoire prescrite, au moment des faits reprochés.

Il conclut que l’appelant n’a pas respecté son obligation de courtier immobilier. [ 18 ] Le Comité ne retient pas la prétention de l’appelant qu’il n’a pas agi en qualité de courtier immobilier en remplissant le document puisqu’il n’a reçu aucune rémunération pour ce faire et puisqu’il s’agit d’une vente privée. Le Comité écrit : [102] L’intimé est un courtier immobilier en exercice, au moment de la commission de l’acte reproché au chef 2 d’accusation. Le Comité est d’avis qu’en choisissant de remplir la promesse d’achat pour son client, l’intimé s’est livré à une opération de courtage.

Le fait qu’il n’a pas été rémunéré pour ce faire ne change rien à cette détermination. Un courtier immobilier est tenu de respecter ses obligations professionnelles; [103] L’article 26(1) du Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier stipule que le formulaire « Promesse d’achat » doit revêtir la forme obligatoire, lorsqu’il est question d’un immeuble résidentiel (art 32 Loi sur le courtage ). L’article 87 du Règlement de l’ACAIQ prévoit que le contenu dudit formulaire est prévu à l’Annexe 1 qui consiste en une copie du formulaire requis; [104] En comparant le formulaire utilisé par l’intimé et celui prévu à l’Annexe 1 précitée, le Comité constate qu’il y des différences quant à la forme, mais, très peu de différences quant au fond; [105] De l’avis du Comité, cette infraction n’est pas purement technique.

L’obligation d’utiliser les formulaires prescrits revêt une certaine importance; (…) [109] Pour ces motifs, la culpabilité de l’intimé sera déclarée, eu égard au chef 2 d’accusation; [ 19 ] Conséquemment, le Comité déclare l’appelant coupable du chef 2 pour avoir contrevenu à l’article 26 du Règlement

d’application et prononce un arrêt conditionnel des procédures à l’égard des autres dispositions réglementaires alléguées au soutien du chef 2. [ 20 ] Le Comité impose à l’appelant l’amende minimale de 1 000 $ quant au chef 2 de l’accusation. Les dispositions législatives et réglementaires pertinentes : [ 21 ] Le Tribunal estime nécessaire de reproduire les différentes dispositions législatives et règlementaires que le Comité devait analyser, particulièrement celles en vigueur au moment des faits reprochés. Le lecteur pourra y référer à l’occasion de l’analyse du Tribunal. [ 22 ]

Loi sur le courtage immobilier [9] : (la « Loi ») 1. Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la

Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01 ) ou d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la

Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1 ). […]

CHAPITRE III RÈGLES RELATIVES À CERTAINS CONTRATS DE COURTAGE IMMOBILIER 32. Le présent

chapitre s'applique à un contrat conclu entre une personne physique et un courtier en vertu duquel celui-ci s'engage à agir comme intermédiaire pour la vente, la location ou l'échange: 1° d'une

partie ou de l'ensemble d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements; 2° d'une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une convention ou déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil . […] 74. Le conseil d’administration doit déterminer, par règlement soumis à l’approbation du gouvernement: 17° le contenu, la forme et l’utilisation des formulaires obligatoires désignés par règlement du gouvernement; […] 155.

Le gouvernement peut déterminer, par règlement: 5° les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire. [ 23 ] Règlement d’application : 26. Les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire sont les suivants: 1° le formulaire «Promesse d'achat» à l'égard d'un immeuble visé par l'

article 32 de la Loi ; 2° le formulaire «Contrat de courtage exclusif — Vente d'un immeuble principalement résidentiel» à l'égard d'un immeuble visé par l'

article 32 de la Loi ; 3° le formulaire «Contrat de courtage non-exclusif — Vente d'un immeuble principalement résidentiel» à l'égard d'un immeuble visé par l'

article 32 de la Loi ; 4° le formulaire «Annexe A — Immeuble» qui peut servir comme

annexe au formulaire prévu au paragraphe 1; 5° le formulaire «Annexe G — Générale» qui peut servir comme

annexe à l'un ou l'autre des formulaires prévus aux paragraphes 1 à 3; 6° le formulaire «Contre-proposition à une promesse d'achat» qui peut servir comme

annexe au formulaire prévu au paragraphe 1; 7° le formulaire «Modification et avis de réalisation de conditions» qui peut servir comme

annexe à l'un ou l'autre des formulaires prévus aux paragraphes 1 à 3. [ 24 ] Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [10] (les « Règles de déontologie »): 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre

membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 13. Le membre ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. 21. Le membre ne doit pas émettre une opinion quant à la valeur d'un immeuble ou d'un fonds de commerce à moins qu'elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l'art. 22. Le membre doit exécuter de façon prudente, diligente et compétente les obligations qu'il s'est engagé à remplir.

À cette fin, il doit notamment faire preuve d'une disponibilité raisonnable, sinon désigner un autre membre pour le remplacer. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'

article 1 de la Loi . Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. [ 25 ] Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (le « Règlement de l’ACAIQ ») [11] : 87.

Le contenu du formulaire «Promesse d'achat» est prévu à l'annexe 1, celui du formulaire «Annexe A – Immeuble» est prévu à l'annexe 2, celui du formulaire «Annexe G – Générale» est prévu à l'annexe 3, celui du formulaire «Contre-proposition à une promesse d'achat» est prévu à l'annexe 4 et celui du formulaire «Modifications et avis de réalisation de conditions» est prévu à l'annexe 5. 88. Les formulaires obligatoires prévus par l'article 26 du Règlement d'application de la

Loi sur le courtage immobilier (

chapitre C-73.1 , r. 1) doivent revêtir la forme prévue ci-après: 1° le formulaire obligatoire doit être reproduit sur du papier mesurant 216 mm par 356; 2° chaque exemplaire d'un même formulaire obligatoire doit permettre que la signature ou le paraphe de chacun des contractants soit apposé en original; 3° les marges minimales d'un formulaire obligatoire doivent être de 12 millimètres, à gauche et à droite, de 21 millimètres dans le haut et de 9 millimètres dans le bas; 4° les marges latérales de chaque exemplaire d'un formulaire obligatoire doivent être laissées libres; 5° la marge du haut d'un formulaire obligatoire doit porter le logo de l'Association ou tout autre logo utilisé par le courtier immobilier ainsi que le

titre du formulaire obligatoire et, les mots «Formulaire obligatoire pour tous les courtiers et agents immobiliers du Québec». Le logo doit avoir une dimension minimale de 12 millimètres sur 12, une dimension maximale de 17 millimètres sur 17, et être aligné sur la marge de gauche ou de droite. Le

titre doit être imprimé en caractère typographique d'au moins 12 points, et les mots en caractère typographique d'au moins 6 points; 6° la marge du bas d'un formulaire obligatoire doit porter un numéro distinct, composé de 2 lettres suivies de 5 chiffres. Le numéro doit être imprimé en caractère typographique d'au moins 14 points sur chaque exemplaire du formulaire; 7° le texte et les lignes qui indiquent les espaces à remplir doivent être reproduits à l'encre noire ou anthracite, à l'exception du

titre des sections qui peut être reproduit à l'encre d'une autre couleur. Le texte doit être imprimé en caractère typographique d'au moins 7 points. 89. Les formulaires obligatoires «Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel» et «Contrat de courtage non exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel» doivent être rédigés en au moins 2 exemplaires. 90.

Les formulaires obligatoires «Promesse d'achat», «Annexe A Immeuble», «Annexe G Générale», «Contre-proposition à une promesse d'achat» et «Modifications et avis de réalisation de conditions» doivent être rédigés en au moins 4 exemplaires. 91. Un formulaire obligatoire doit être complété clairement et lisiblement par le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier à la main ou à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie.

Le titulaire ne doit notamment pas utiliser d'abréviation incompréhensible aux parties ni laisser d'ambiguïté quant au fait que certains termes et conditions d'un formulaire s'appliquent ou non. 92. Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à la main, il doit le faire à l'encre et utiliser une écriture soignée afin d'en faciliter la lecture. 93.

Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier complète un formulaire obligatoire à l'aide d'une machine à écrire, d'un système informatique ou d'un système d'imprimerie, il doit utiliser un caractère typographique d'au moins 10 points, différent de celui utilisé pour le contenu obligatoire, de façon à permettre aux parties de distinguer facilement le texte de tout ajout ou modification, de celui du contenu obligatoire du formulaire. 94.

Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier utilise le formulaire obligatoire «Annexe A Immeuble», «Annexe G Générale», «Contre-proposition à une promesse d'achat» ou «Modification et avis de réalisation de conditions», il doit indiquer à l'espace prévu à cette fin le numéro distinct du formulaire obligatoire «Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel» ou, selon le cas, «Promesse d'achat» auquel il fait référence. 95.

Lorsque le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier fait une rature à un formulaire obligatoire, il doit faire parapher cette rature par les parties avant même que celles-ci n'apposent leur signature à la fin du formulaire.

96. Les ajouts ou modifications que peut apporter un titulaire de certificat de courtier ou d'agent immobilier à un formulaire obligatoire doivent porter uniquement sur l'objet visé par les termes et conditions de ce formulaire. 97. Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit, avant de faire signer un formulaire obligatoire qu'il a complété, permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de ce formulaire et fournir, avant la signature, toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci. 98.

Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit faire aucun ajout, modification ou rature sur un formulaire obligatoire après que les parties aient apposé leur signature à la fin de ce formulaire. 99.

Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier doit utiliser le formulaire obligatoire «Modifications et avis de réalisation de conditions» lorsque les parties veulent apporter une modification à un formulaire obligatoire «Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat» qu'elles ont déjà signé. 100.

Le titulaire d'un certificat de courtier ou d'agent immobilier ne doit utiliser le formulaire obligatoire «Annexe G Générale» que pour compléter les termes et conditions des formulaires obligatoires «Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif — Vente d'un immeuble principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat».

Le titulaire ne doit notamment pas utiliser le formulaire «Annexe G Générale» pour apporter une modification à un formulaire obligatoire «Contrat de courtage exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel», «Contrat de courtage non exclusif – Vente d'un immeuble principalement résidentiel» ou «Promesse d'achat» que les parties ont déjà signé. [ 26 ]

Loi sur le courtage immobilier [12] (l’« actuelle

Loi sur le courtage immobilier ») : 31. Est institué l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec. L'Organisme est une personne morale. 32. L'Organisme a pour mission d'assurer la protection du public dans le domaine du courtage immobilier et du courtage en prêt garanti par hypothèque immobilière, par l'application des règles de déontologie et par l'inspection des activités des courtiers et des agences. Il veille, notamment, à ce que les opérations de courtage des courtiers et des agences s'accomplissent conformément à la loi.

Il peut, en outre, dispenser des cours de formation auprès des courtiers et des dirigeants d'agences, à l'exclusion des cours de la formation de base, et décerner les titres visés à l'article 48. 84. Le syndic a pour fonction de faire enquête sur toute allégation de manquement à la présente loi par un courtier ou une agence, y compris son administrateur ou son dirigeant. Le syndic peut s'adjoindre les personnes nécessaires pour effectuer son enquête.

Par ailleurs, s'il a des motifs de croire qu'un courtier ou une agence, y compris son administrateur ou son dirigeant, a commis une infraction aux dispositions de la présente loi, le syndic fait enquête et, s'il y a lieu, porte plainte devant le comité de discipline. La plainte peut également requérir toute mesure provisoire. 98. Le comité de discipline rend une décision sur chacun des chefs contenus dans la plainte.

Il impose au courtier ou à l'agence, y compris son administrateur ou son dirigeant, déclaré coupable d'une infraction à la présente loi, après leur avoir laissé l'occasion de faire valoir leurs moyens, une ou plusieurs des sanctions suivantes: 1° une réprimande; 2° la suspension ou la révocation de son permis, ou encore l'imposition de conditions ou de restrictions à son permis; 3° une amende d'au moins 1 000 $ et d'au plus 12 500 $ pour chaque chef; en cas de récidive, le minimum et le maximum de l'amende prévue sont portés au double; 4° l'obligation de remettre à toute personne ou société à qui elle revient une somme d'argent que le courtier ou l'agence détient pour elle; 5° l'obligation de communiquer tout document ou renseignement; 6° l'obligation de compléter, de supprimer, de mettre à jour ou de rectifier tout document ou renseignement; 7° l'obligation de suivre avec succès un cours ou de compléter toute autre formation.

Lorsque le courtier ou l'agence est déclaré coupable de s'être approprié sans droit des sommes d'argent et d'autres valeurs qu'il ou qu'elle détenait pour autrui ou est déclaré coupable d'avoir utilisé ces sommes d'argent et ces autres valeurs à des fins autres que celles pour lesquelles elles lui avaient été remises, le comité lui impose au moins la suspension du permis prévue au paragraphe 2° du premier alinéa.

Lorsqu'une infraction est continue, cette continuité constitue, pour chaque jour, une infraction distincte et le comité peut imposer l'amende prévue au paragraphe 3° du premier alinéa pour chaque jour d'infraction. La décision du comité de discipline imposant une ou plusieurs de ces sanctions peut comporter des conditions et modalités. Elle peut également prévoir que les sanctions, le cas échéant, sont consécutives. 100. Tout appel d'une décision du comité de discipline est interjeté devant la Cour du Québec, conformément à la sous-section 5 de la

section VII du

chapitre IV du Code des professions (chapitre C-26 ), compte tenu des adaptations nécessaires. 143. L'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec devient, à compter du 1 er mai 2010, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec. La norme de contrôle : [ 27 ] Les parties s’entendent sur la norme d’intervention applicable aux questions soulevées : il s’agit de la norme de la décision raisonnable. [ 28 ] Le Tribunal est d’accord avec elles. [ 29 ] Ainsi, le Comité a droit à la déférence [13] . Il suffit que son raisonnement soit transparent et intelligible.

Le Tribunal doit considérer sa décision raisonnable si ses conclusions appartiennent aux « issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit » [14] . [ 30 ] Par contre, la norme de la décision raisonnable n’a pas pour but de contraindre les tribunaux siégeant en appel « à avaliser des décisions qui se démarquent au point de faire fi des textes applicables ou de la preuve produite au dossier » [15] .

Analyse et motifs Le c omité a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant à la culpabilité de l’appelant eu égard au chef 1 c)? [ 31 ] Dans son mémoire, l’appelant rappelle les faits qu’il estime essentiels relatifs au chef 1 c) : ▪ Le prêteur Bourgault est expérimenté; ▪ L’appelant transmet au prêteur Bourgault l’information relative à la valeur de l’immeuble telle que dévoilée par l’emprunteur; ▪ Le prêteur Bourgault reçoit aussi différents documents pertinents au prêt; ▪ L’appelant transmet un rapport d’évaluation réalisé quelques années avant la demande de prêt de 2007, soit en octobre 2004; ▪ L’appelant recommande au prêteur Bourgault de procéder à une évaluation de l’immeuble par un évaluateur agréé. [ 32 ] L’appelant s’interroge comment le Comité a pu taxer l’appelant d’avoir fait défaut à son devoir de conseil et d’avoir été imprudent.

D’une part, l’article 21 des Règles de déontologie exprime clairement la règle qu’un membre ne peut émettre une opinion quant à la valeur de l’immeuble, à moins qu’elle ne soit fondée et motivée. D’autre part, l’appelant a émis une réserve sur la valeur déclarée aux différents documents transmis en recommandant au prêteur Bourgault de procéder à une évaluation de l’immeuble par un évaluateur agréé. [ 33 ] Rappelant que son devoir de conseil doit être modulé selon l’expérience du prêteur, l’appelant conclut que le Comité aurait dû l’acquitter du chef 1

c) tout comme il le fait pour le chef 1 b), puisque dans les deux cas, il a recommandé au prêteur Bourgault de faire une évaluation de l’immeuble. [ 34 ] La plaignante souligne, avec raison, que le Comité ne critique pas les conseils donnés, mais bien le procédé ambigu par lequel l’appelant a fourni en l’espèce les informations relatives à la valeur de l’immeuble : [96] Dans ces circonstances, le Comité doit conclure que l’intimé a transmis à M. Bourgault de l’information sans exprimer une réserve expresse (écrite ou verbale) quant à la fiabilité que M. Bourgault devait accorder à cette information.

De l’avis du Comité, il ne s’agit pas là d’une saine pratique; [ 35 ] La décision sur sanction confirme cette interprétation de la décision sur culpabilité : [16] Enfin, et tel que mentionné à la décision sur culpabilité [16] , le Comité est d’avis que l’intimé n’avait pas à vérifier la justesse de l’estimé de l’emprunteur, ni le devoir d’évaluer l’immeuble avant de soumettre la demande de prêt.

Par contre, puisqu’il le savait, par souci de transparence et pour éviter toute ambiguïté, il aurait été prudent et de bonne pratique que l’intimé mentionne expressément et clairement , dans son courriel (pièce P-17), dans la demande de prêt (pièce P-18) et dans le

sommaire de l’hypothèque (pièce P-19) que la valeur de cent soixante mille dollars (160 000 $) indiquée était la valeur estimée par l‘emprunteur (fait connu du prêteur hypothécaire) et qu’il ne s’en portait pas garant ; (…) [18] Le Comité réitère qu’il est d’avis que le manquement reproché à l’intimé ne constitue pas une saine pratique , et ce, même si un tel usage dans l’industrie avait été établi (ce qui n’est pas le cas) et même si la preuve a démontré que le prêteur hypothécaire savait qu’il s’agissait de la déclaration de l’emprunteur; [19] En effet, la rédaction quant à la valeur estimée de l’immeuble telle qu’indiquée aux pièces P-17, P-18 et P-19 fait naître une ambiguïté quant à qui a estimé la valeur de l’immeuble et elle permet de penser que le courtier hypothécaire la confirme alors qu’il n’en est rien.

Le Comité est d’avis que dans des cas similaires à l’espèce, le courtage hypothécaire et ses intervenants, en général et, en particulier l’intimé, ses clients et les prêteurs hypothécaires qu’il sollicite auraient tous à gagner d’une rédaction plus claire, non équivoque, mentionnant expressément que la valeur indiquée est celle estimée par l’emprunteur et que le courtier hypothécaire ne s’en porte pas garant . Le Comité est d’avis que de mentionner expressément ces réserves, dans la correspondance et/ou dans les formulaires de demande de prêt et du

sommaire de l’hypothèque utilisés, assurerait la protection du public, et protègerait davantage le courtier hypothécaire contre des occasions d’engager sa responsabilité civile ou déontologique;

[20] Le Comité a statué que cette pratique est imprudente du point de vue déontologique. Il est d’avis qu’il s’agit d’une infraction de gravité objective importante. [21] À cet égard, le Comité fait siens les commentaires de la

partie plaignante voulant que l’information transmise par un courtier hypothécaire, au prêteur pressenti, touche au cœur même de l’exercice de la profession. C’est à partir de cette information que le prêteur peut, au premier abord, évaluer son risque et décider s’il lui est nécessaire d’approfondir son enquête et de faire procéder à une évaluation de l’immeuble. Le créancier hypothécaire bien qu’il ne soit pas le client du courtier hypothécaire est en droit de s’attendre que les renseignements fournis sont fiables et, que l’état du dossier lui soit présenté clairement, expressément et, sans aucune ambiguïté.

Le portrait peint par le courtier hypothécaire doit être juste et son dossier doit refléter exactement la situation de l’emprunteur.

En conséquence, si la valeur estimée est inscrite suivant l’évaluation de l’emprunteur, le dossier du courtier hypothécaire doit le mentionner clairement afin d’indiquer au prêteur sollicité qu’il ne se porte pas garant de cette évaluation profane et intéressée; (nous soulignons) [ 36 ] La décision sur culpabilité rappelle que c’est l’appelant qui note en 2007 la valeur approximative de 160 000 $, alors que son dossier renferme plutôt une documentation établissant une valeur municipale en 2007 de 78 800 $ et une valeur marchande en 2004 de 120 000 $ et 136 000 $ si l’immeuble était rénové [17] . [ 37 ] L’appelant soulève le fait qu’il ne voit pas pourquoi le Comité conclut à sa culpabilité sur le chef 1

c) alors qu’il l’acquitte sur le chef 1 b). [ 38 ] Le Comité rappelle ainsi les circonstances particulières de la demande de prêt relative au chef 1 b) : [58] Selon le témoignage non contredit de l’intimé, l’intimé a rencontré la débitrice pour remplir la demande de prêt et dès sa sortie de son bureau, M. Bourgault qui était dans la salle d’attente, est entré. L’intimé lui a alors parlé de son dossier; [59] Cette demande de prêt de même que le

sommaire de l’hypothèque chiffrent la valeur de l’immeuble à la somme de cent soixante- dix mille dollars (170 000 $) et requièrent un prêt garanti par une hypothèque de second rang, d’un montant de douze mille cinq cents dollars (12 500 $); [60] Les documents suivants étaient joints à la demande de prêt soumise à M. Bourgault : le rapport de crédit de la débitrice et un état de compte de la municipalité faisant état des arrérages. Or, le dossier de l’intimé ne contenait aucun document relatif à la valeur de l’immeuble. L’intimé affirme l’avoir mentionné à M. Bourgault qui en a reçu copie.

Aussi, l’intimé lui aurait recommandé de faire procéder à une évaluation agréée pour l’établir. [ 39 ] La plaignante souligne, avec raison, que ces circonstances particulières relatives au chef 1

b) le distinguent du chef 1 c), ce que le Comité souligne : ▪ Le dossier de l’appelant ne contient aucun document relatif à la valeur de l’immeuble [18] , contrairement au chef 1 c) [19] ; ▪ L’appelant mentionne au prêteur Bourgault, lorsqu’il lui remet la demande de prêt, qu’il n’a pas de document relatif à la valeur de l’immeuble [20] contrairement au chef 1 c) [21] ; ▪ Le prêteur Bourgault ne pouvait raisonnablement s’attendre ni comprendre que l’appelant émette une opinion quant à la valeur de l’immeuble relative au chef 1 b) [22] étant donné les circonstances particulières de la demande de ce prêt, contrairement au chef 1 c) [23] ; [ 40 ] Le Comité conclut donc que l’appelant a transmis au prêteur Bourgault de l’information sans exprimer une réserve expresse quant à sa fiabilité [24] .

Voilà une imprudence de sa part qui, selon le Comité, constitue un manquement à l’article 1 des Règles de déontologie [25] . [ 41 ] Le Tribunal conclut que l’appelant n’a pas prouvé que cette conclusion est déraisonnable. Le raisonnement pour l’atteindre est transparent et intelligible. Elle appartient aux issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. Le c omité a-t-il rendu une décision déraisonnable en concluant à la culpabilité de l’appelant eu égard au chef 2? [ 42 ] L’appelant résume ses prétentions ainsi : 45.

À ce sujet, il est utile de rappeler que l’Appelant n’a pas agi comme intermédiaire à la transaction attestée par la promesse d’achat P-21. 46. Il n’a reçu aucune commission et n’a pas représenté l’une et/ou l’autre des parties tel que le document P-21 l’atteste; 47. En effet, la

Loi sur le courtage immobilier prévoit à son

article 1 qu’une opération de courtage est celle d’agir pour autrui lors de la vente, l’achat, la promesse d’achat, contre rétribution. [26] [ 43 ] La plaignante en comprend que l’appelant plaide qu’il serait soustrait de son devoir d’utiliser un formulaire prescrit s’il n’est pas rétribué. Elle réfute cet argument en rappelant que l’existence des devoirs déontologiques n’est pas assujettie à l’exercice d’un acte réservé. Elle cite la décision sur culpabilité : [102] L’intimé est un courtier immobilier en exercice, au moment de la commission de l’acte reproché au chef 2 d’accusation.

Le Comité est d’avis qu’en choisissant de remplir la promesse d’achat pour son client, l’intimé s’est livré à une opération de courtage. Le fait qu’il n’a pas été rémunéré pour ce faire ne change rien à cette détermination. Un courtier immobilier est tenu de respecter ses obligations professionnelles; [ 44 ] Le Tribunal constate que la plaignante ne reproche pas à l’appelant un manquement aux Règles de déontologie , mais plutôt de ne

pas avoir fait usage du contenu obligatoire prévu au formulaire « promesse d’achat » et de la forme obligatoire prescrite contrairement à l’article 26 du Règlement d’application et aux articles 87 et 88 du Règlement de l’ACAIQ . On doit d’abord se demander « quand » et « pourquoi » utiliser le formulaire. [ 45 ] L’

article 155 de la Loi permet au gouvernement de déterminer par règlement « les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire ». [ 46 ] L’article 26 du Règlement d’application prescrit les formulaires obligatoires. En particulier, le formulaire «Promesse d'achat» à l'égard d'un immeuble visé par l'

article 32 de la Loi doit revêtir une forme obligatoire. [ 47 ] Le

chapitre 3 de la Loi énonce les règles relatives à certains contrats de courtage immobilier. L’

article 32 définit à quel type de contrat le

chapitre 3 s’applique : 32. Le présent

chapitre s'applique à un contrat conclu entre une personne physique et un courtier en vertu duquel celui-ci s'engage à agir comme intermédiaire pour la vente , la location ou l'échange: 1° d'une

partie ou de l'ensemble d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements; 2° d'une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une convention ou déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil . (nous soulignons) [ 48 ] L’article 32 s’inscrit dans le champ d’application de la Loi que définit l’article 1 : 1.

Pour l'application de la présente loi , exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble , l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la

Loi sur les instruments dérivés (chapitre I-14.01 ) ou d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la

Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1 ). (nous soulignons) [ 49 ] L’alinéa 17 de l’

article 74 de la Loi oblige le conseil d’administration de l’ACAIQ par règlement soumis à l’approbation du gouvernement à déterminer le contenu, la forme et l’utilisation des formulaires obligatoires désignés par le Règlement d’application, ce que le

chapitre 7 du Règlement de l’ACAIQ prévoit . [ 50 ] La

section III de ce

chapitre 7 (l’article 87) édicte que le contenu du formulaire « Promesse d’achat » est prévu à l’annexe 1. Le Tribunal reproduit en

annexe II de son jugement le formulaire « Promesse d’achat ». [ 51 ] La

section IV du même

chapitre définit la forme et l’utilisation des formulaires obligatoires. Ainsi, l’article 88 prescrit que « les formulaires obligatoires prévus par l’article 26 du Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier doivent revêtir la forme prévue » qui est plus amplement détaillée par la suite.

Ainsi : ▪ Le formulaire obligatoire « Promesse d’achat » doit être rédigé en au moins 4 exemplaires (art. 90); ▪ Il doit être complété clairement et lisiblement par le titulaire d’un certificat de courtier ou d’agent immobilier (art. 91); ▪ Le titulaire doit faire parapher toute rature au formulaire obligatoire (art. 95); ▪ Les ajouts ou modifications que peut apporter le titulaire doivent porter uniquement sur l’objet visé par les termes et conditions de ce formulaire (art. 96); ▪ Le titulaire doit permettre aux parties de prendre connaissance des termes et conditions de ce formulaire et fournir, avant la signature, toutes les explications et réponses aux questions posées par celles-ci (art. 97); ▪ Le titulaire doit utiliser le formulaire obligatoire « Modifications et avis de réalisation de conditions » lorsque les parties veulent apporter une modification à la promesse d’achat qu’elles ont déjà signée (art. 99). [ 52 ] Le formulaire « promesse d’achat » définit ainsi l’objet du contrat : 2.

OBJET DU CONTRAT 2.1 Par la présente, l'ACHETEUR promet d'acheter par l'intermédiaire de ___________________________________, courtier immobilier, représenté par _________________________________ (numéro du certificat de l'agent immobilier ou du courtier immobilier affilié), l'immeuble ci-après décrit aux prix et conditions énoncés ci-dessous. [ 53 ] Il ressort de cette étude des dispositions législatives et réglementaires pertinentes que la promesse d’achat obligatoire doit être utilisée lorsque l’acheteur promet d’acheter, par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, représenté par un agent immobilier ou un courtier immobilier affilié, un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. [ 54 ] En d’autres termes, le contenu de la promesse d’achat doit être utilisé lorsque l’immeuble visé fait l’objet d’un contrat de courtage immobilier.

Or, il est de l’essence du contrat de courtage immobilier qu’il soit à

titre onéreux [27] . Étant un contrat de service, un prix est associé au service que fournit le courtier immobilier [28] . Une opération de courtage faite à

titre gratuit ne relève pas du

contrat de courtage. [ 55 ] Le Comité omet complètement cette analyse. Le Comité devait d’abord s’interroger sur l’obligation légale de l’appelant d’utiliser le formulaire prescrit. [ 56 ] En l’espèce, l’appelant n’agit pas à

titre d’intermédiaire pour la vente d’un immeuble résidentiel. L’immeuble visé par la vente ne fait pas l’objet d’un contrat de courtage immobilier. L’appelant ne s’engage pas à agir comme intermédiaire. S’il agit pour le compte de son client [29] , il ne reçoit pas de rétribution découlant d’un contrat de courtage immobilier. Le contenu obligatoire de la « promesse d’achat » est tout simplement inapplicable à sa situation. [ 57 ] Ainsi, dans les circonstances révélées par la preuve, le Comité se devait de conclure que l’appelant n’avait pas l’obligation d’utiliser le formulaire « promesse d’achat ». [ 58 ] La plaignante affirme que Faucher Jr est le client de l’appelant à

titre de courtier hypothécaire, qu’il est donc rémunéré, et que la position du Comité est largement appuyée de précédents, dont l’affaire Métayer à laquelle le Comité réfère [30] . [ 59 ] Dans Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec c. Métayer [31] , le Comité déclare M. Métayer coupable de quatre chefs d’accusation découlant de l’implication de M. Métayer dans une vente privée. [ 60 ] Dans cette affaire, M. Métayer inscrit au Service inter-agence de la Chambre immobilière du grand Montréal un immeuble alors que cet immeuble n’est pas visé par un contrat de courtage. Éventuellement, M.

Métayer complète une promesse d’achat sur un formulaire qui n’est pas celui de l’ACAIQ en laissant en blanc les espaces relatifs à l’identification d’intermédiaire de marché et ceux relatifs aux instructions au notaire pour le versement d’une commission. La preuve révèle que la venderesse est débitrice de M. Métayer d’une somme de 6 000 $ et que M. Métayer est payé à même le produit de la vente. En outre, M. Métayer est présent lors des visites et répond aux questions de l’acheteur sur l’opportunité de faire procéder à une inspection de l’immeuble. [ 61 ] Le Comité rend sa décision en l’absence de M. Métayer.

Il conclut que l’absence du contrat de courtage écrit ne peut faire obstacle à la responsabilité déontologique de M. Métayer. Il cite la Cour d’appel dans l’affaire Tremblay c. Dionne [32] : [43] À mon avis, le fondement de la responsabilité disciplinaire du professionnel réside dans les actes posés à ce

titre tels qu'ils peuvent être perçus par le public. Les obligations déontologiques d'un ingénieur doivent donc s'apprécier in concreto et ne sauraient se limiter à la sphère contractuelle; elles la précèdent et la transcendent. Sinon, ce serait anéantir sa responsabilité déontologique pour tous les actes qu'il pose en dehors de son mandat, mais dans l'exécution de ses activités professionnelles et, de ce fait, circonscrire de façon indue la portée d'une loi d'ordre public qui vise la protection du public. [ 62 ] Le Comité conclut qu’il a compétence pour se saisir de la plainte, que M.

Métayer ait perçu ou non une rétribution dans le cadre de la vente de l’immeuble. Il constate que M. Métayer a commis les faits qui lui sont reprochés en mettant en marché l’immeuble sans contrat de courtage écrit, en rédigeant la promesse d’achat sans utiliser le formulaire prescrit et, en déconseillant au promettant acheteur de faire procéder à une inspection de l’immeuble. [ 63 ] Le Tribunal constate que M. Métayer agit de facto à

titre d’intermédiaire pour la vente d’un immeuble résidentiel. Ce n’est pas le cas de l’appelant. [ 64 ] L’appelant témoigne avoir suivi l’enseignement dispensé lors d’une formation qui, d’après ce qu’il a retenu, mentionnait qu’en de telles circonstances, les formulaires de l’ACAIQ ne devaient pas être utilisés [33] .

Le Comité écarte cet argument au stade de la culpabilité, estimant qu’il s’agit d’un facteur pertinent au moment de discuter de la sanction à être imposée et non au moment du prononcé de la culpabilité [34] . [ 65 ] Or, le Comité aurait dû s’interroger sur le bien-fondé ou non de cet enseignement. [ 66 ] L’utilisation du formulaire prescrit alors que l’objet de la promesse d’achat n’est pas un immeuble qui fait l’objet d’un contrat de courtage immobilier risque d’induire en erreur les parties et les tiers sur son objet.

D’autant plus que toute modification à cette promesse d’achat devrait normalement faire l’objet également du formulaire obligatoire « modifications et avis de réalisation de conditions ». Or, dans le cas d’une vente privée, sans intermédiaire, les modifications que veulent apporter les parties à la promesse d’achat échappent au contrôle du courtier ou de l’agent immobilier. [ 67 ] Les parties reconnaissent que c’est le contenu du formulaire obligatoire qui est important, c'est-à-dire que l’on doit retrouver dans la promesse d’achat le contenu des éléments du formulaire.

Or, plusieurs éléments du contenu de la promesse d’achat obligatoire ne peuvent s’appliquer lorsque la promesse d’achat n’est pas faite par un intermédiaire : ▪ Avant tout, l’objet du contrat qu’exprime l’article 2 de la promesse d’achat ne correspond pas à la réalité; ▪ De plus, contrairement à l’article 4.2 de la promesse d’achat, l’acheteur ne remettra pas à l’intermédiaire, à

titre d’acompte sur le prix de vente à payer, un chèque fait à l’ordre du courtier inscripteur en fidéicommis, puisqu’il n’y a ni courtier immobilier ni courtier inscripteur; ▪ De même, contrairement à l’article 7.3, les parties ne pourront charger de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente et à payer directement au courtier la rétribution contenue au contrat de courtage consenti par le vendeur; ▪ Enfin, l’article 11.1 (divers) ne peut tout simplement pas s’appliquer puisque le courtier immobilier n’a pas droit à une rétribution. [ 68 ] En pratique, le courtier immobilier qui utilise ce formulaire dans le contexte d’une vente privée, sans rétribution, doit rayer ces passages.

Ce faisant, le courtier immobilier qui n’agit pas comme intermédiaire à la vente se trouverait à manquer à ses obligations puisqu’il ne respecte pas le contenu du formulaire obligatoire.

[ 69 ] Cela démontre le résultat absurde de la conclusion du Comité.

Le courtier immobilier qui n’agit pas comme intermédiaire doit quand même utiliser un formulaire obligatoire parce qu’il est en exercice mais, pour refléter la véritable intention des parties, doit en retrancher plusieurs clauses essentielles, ce qui l’amène à violer son obligation d’utiliser le contenu obligatoire. [ 70 ] Par son jugement, le Tribunal ne remet pas en cause le principe bien établi qu’un professionnel demeure assujetti à son Code de déontologie , même si les gestes répréhensibles ne sont pas commis dans l’exercice de sa profession.

Peut-être qu’un courtier hypothécaire devrait s’abstenir de remplir une promesse d’achat destinée à une vente privée. Peut-être que cela serait souhaitable déontologiquement. Mais la plaignante ne reproche pas à l’appelant un manquement aux Règles de déontologie .

Elle lui reproche de ne pas utiliser un formulaire prescrit. [ 71 ] La conclusion du Comité que, peu importe les circonstances, un courtier immobilier en exercice doit utiliser le formulaire prescrit s’il prépare une promesse d’achat pour son client est déraisonnable. [ 72 ] Le fait que la vente soit faite privément, sans intermédiaire, sans contrat de courtage et sans rétribution, rend les articles 26 du Règlement d’application et 87 et 88 du Règlement de l’ACAIQ inapplicables. [ 73 ] Compte tenu de sa conclusion, le Tribunal accueille l’appel et acquitte l’appelant du chef 2.

Le c omité a-t-il rendu une décision déraisonnable en imposant une amende de 3 000 $ au chef 1 c)? [ 74 ] L’amende minimale prévue pour ce chef était, à l’époque des faits pertinents, de 600 $. [ 75 ] L’appelant aurait voulu que le Comité lui impose une amende de 1 000 $. [ 76 ] Son mémoire invite le Tribunal à réévaluer l’ensemble des circonstances aggravantes et atténuantes de l’affaire. Il ne soulève aucun moyen permettant au Tribunal de conclure au caractère déraisonnable des sanctions prononcées. [ 77 ] Dans Pigeon c.

Daigneault [35] , la Cour d’appel dans une affaire impliquant un agent immobilier affirme : [36] En conclusion, bien que la Loi prévoie un droit d'appel des décisions du Comité de discipline, l'expertise de ce comité, l'objet de la Loi et la nature de la question en litige militent tous en faveur d'un degré plus élevé de déférence que la norme de la décision correcte.

La norme de contrôle appropriée est donc celle de la décision raisonnable simpliciter et la Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l'appelant ne démontre que cette décision est déraisonnable.

La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier. (nous soulignons) [ 78 ] L’appelant n’a pas prouvé que la sanction imposée est si sévère qu’elle est injuste ou inadéquate. [ 79 ] Le Tribunal conclut donc que le Comité n’a pas rendu une décision déraisonnable en imposant une amende de 3 000 $ pour le chef 1 c).

Le Comité a-t-il rendu une décision déraisonnable en imposant une amende de 1 000 $ au chef 2? [ 80 ] Compte tenu de sa conclusion sur l’acquittement de l’appelant à cet égard, le Tribunal n’a pas à se prononcer sur le caractère raisonnable de la sanction imposée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’appel en partie; INFIRME la décision sur culpabilité du Comité de discipline eu égard au chef 2; ACQUITTE l’appelant de l’infraction reprochée au chef 2 de l’accusation.

Et eu égard à la décision sur sanction : RETRANCHE de la décision du Comité de discipline sur sanction la conclusion suivante : « IMPOSE à l’intimé , quant au chef 2 d’accusation, le paiement d’une amende de mille dollars (1 000.00 $) »; Le tout, avec frais de justice.

__________________________________ PIERRE A. GAGNON, JCQ Me Martin Courville De Chantal, D’Amour, Fortier, s.e.n.c.r.l. 1730, Marie-Victorin, bureau 101 Longueuil (Québec) J4G 1A5 Avocats de l’appelant Me Marc Gaucher Gaucher Tabet, Société nominale d’avocats 570, boul. Charest Est, bureau 200 Québec (Québec) G1K 9G3 Avocats de l’intimée Mme Renée Dionne, ès qualités de secrétaire du Comité de discipline de l’OACIQ 4905, boul. Lapinière, bureau 2200 Brossard (Québec) J4Z 0G2 Mise en cause Date du délibéré : 2 mai 2016

Annexe I Marcel Lamoureux en tout temps pertinent, membre de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ou titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, a commis des actes dérogatoires, à savoir : 1. Vers les mois de juillet et août 2007, l’intimé a complété et transmis à Norman Bourgault, prêteur pressenti, les demandes de prêt suivantes, leurs

sommaires et divers courriels, sans être en mesure de démontrer la valeur attribuée aux immeubles visés à ces documents :

a) Demande de M. Beauchesne et de Mme Beauregard datée de septembre 2007;

b) Demande de M. Marcotte et de Mme Larivière datée d’ août 2007;

c) Demande de M. Thériault datée d’août 2007; commettant à chacune de ces occasions, une infraction aux articles 1, 11, 13, 21, 22 et 26 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

2. Le ou vers le 26 décembre 2009, dans l’Outaouais, l’intimé à l’occasion de la signature d’une promesse d’achat par Jean-Paul Faucher Junior, n’a pas fait usage du contenu obligatoire prévu au formulaire « promesse d’achat » et de la forme obligatoire prescrite, le tout contrairement aux articles 87 et 88 [sic] de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ainsi qu’à l’article 26 du Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier. 3. Au cours du mois de décembre 2011, l’intimé a entrepris une poursuite judiciaire de 400 000 $ contre Norman Bourgault, poursuite alléguant le dépôt par ce dernier d’une demande au Comité d’indemnisation du courtage immobilier du Québec et son rejet par ledit comité, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 63, 68 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. 4.

Au cours du mois d’octobre 2012, l’intimé, par l’entremise de son procureur, Me Michel Lewis, a tenté de négocier le retrait de la demande d’enquête de Norman Bourgault le concernant, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 68 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Annexe II

ANNEXE 1 (a. 87) PROMESSE D'ACHAT LOGO PROMESSE D'ACHAT Le présent formulaire ne constitue pas le contrat préliminaire requis aux termes des articles 1785 et suivants du Code civil dans le cas où la vente d'un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l'immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même, que cette vente comporte ou non le transfert à l'acquéreur des droits du vendeur sur le sol. 1.

IDENTIFICATION DES PARTIES nom de l'acheteur 1 _____________________________________________________ adresse de l'acheteur 1 ______________(code postal) (numéro de téléphone) nom de l'acheteur 2 _____________________________________________________ adresse de l'acheteur 2 ______________(code postal) (numéro de téléphone)

(ci-après appelé l'ACHETEUR) nom du vendeur 1 ________________________________________________________ adresse du vendeur 1 _________________(code postal) (numéro de téléphone) nom du vendeur 2 ________________________________________________________ adresse du vendeur 2 _________________(code postal) (numéro de téléphone) (ci-après appelé le VENDEUR) 2.

OBJET DU CONTRAT 2.1 Par la présente, l'ACHETEUR promet d'acheter par l'intermédiaire de ___________________________________ , courtier immobilier, représenté par _____________________________________(numéro du certificat de l'agent immobilier ou du courtier immobilier affilié), l'immeuble ci-après décrit aux prix et conditions énoncés ci-dessous. 3. DESCRIPTION

SOMMAIRE DE L'IMMEUBLE 3.1 ADRESSE ________________________ (numéro, rue, ville) ____________________ 3.2 L'IMMEUBLE, avec construction y érigée, est désigné comme suit: Désignation cadastrale: (numéro de lot, subdivision)_________________ (nom du cadastre officiel) Mesurant:_________________, pour une superficie de _______________________ □ L'immeuble est détenu en □ divise en copropriété □ indivise pour une quote-part de _________%. L'immeuble en copropriété comprend _________espace(

s) de stationnement ( nos ____________) et _________espace(

s) de rangement ( nos ____________).

(ci-après appelé l'IMMEUBLE) 4. PRIX ET ACOMPTE 4.1 PRIX Le prix d'achat sera de____________________________ dollars (______$) que l'ACHETEUR convient de payer entièrement lors de la signature de l'acte de vente, à moins qu'un autre mode de paiement ne soit prévu, ci-après. Toutes taxes sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée comme conséquence de la vente et devant être perçues par le vendeur en vertu des lois fiscales applicables, devront être remises par l'acheteur au vendeur à ces fins au moment de la signature de l'acte de vente. 4.2 ACOMPTE Avec la présente promesse d'achat, l'ACHETEUR remet à l'intermédiaire mentionné ci-dessus, à

titre d'acompte sur le prix de vente à payer, une somme de _______________________________________dollars (_________$) au moyen d'un chèque fait à l'ordre de «___________________ (nom du courtier inspecteur) ___________________ en fidéicommis» (ci-après appelé le FIDUCIAIRE). Après l'acceptation de la présente promesse d'achat, le chèque pourra être visé et devra être remis au FIDUCIAIRE. Celui-ci devra déposer cette somme dans un compte en fidéicommis jusqu'à la signature de l'acte de vente, alors qu'elle sera imputée au prix d'achat.

Dès qu'il aura déposé cette somme dans un compte en fidéicommis, le fiduciaire devra remettre un reçu au déposant. Advenant que la présente promesse d'achat devienne nulle et non avenue, le FIDUCIAIRE devra, rembourser immédiatement à l'ACHETEUR, le dépôt sans intérêt. Autrement, le FIDUCIAIRE ne pourra disposer de ce dépôt que conformément à la présente promesse d'achat. 5.

DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DE L'ACHETEUR 5.1 DÉCLARATIONS À moins de stipulation contraire ci-après, L'ACHETEUR a examiné l'IMMEUBLE et s'en déclare satisfait ____________________________. 5.2 À moins de stipulation contraire ci-après, l'ACHETEUR a de plus examiné, s'il y a lieu, la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l'immeuble, et s'en déclare satisfait ___________________________________.

5.3 TAXES L'ACHETEUR s'engage, suite à la signature de l'acte de vente, à payer, le cas échéant, le droit de mutation. 5.4 FRAIS L'ACHETEUR s'engage à assumer les frais de l'acte de vente, de sa publication, ainsi que des copies requises. 5.5 INCESSIBILITÉ L'ACHETEUR s'engage à ne pas vendre, céder ou autrement aliéner ses droits dans la présente promesse d'achat, sans obtenir au préalable le consentement écrit du VENDEUR. 6. DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS DU VENDEUR 6.1 DÉCLARATIONS Le VENDEUR déclare, à moins de stipulations contraires ci-après:

a) n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses, sauf; _________________________

b) n'avoir reçu aucun avis d'une autorité compétente indiquant que l'immeuble n'est pas conforme aux lois et règlements en vigueur ni aucun avis d'un assureur à la suite duquel il n'aurait pas remédié de façon complète au défaut y étant dénoncé, sauf ________________________

c) ne pas être un non résident canadien au sens des lois fiscales provinciale et fédérale; ______________________________________________

d) que la municipalité concernée fournit à l'immeuble les services d'aqueduc et d'égout; _________________________________________________

e) l'immeuble ne fait pas

partie d'un ensemble immobilier au sens de la

Loi sur la Régie du logement (chapitre R-8.1 );_______________________

f) l'immeuble n'est pas assujetti à la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (

chapitre P-41.1 ); ___________

g) l'immeuble n'est pas un bien culturel classé ou reconnu et n'est pas

situé dans un arrondissement historique ou naturel, dans un site historique classé ni dans une aire de protection conformément à la Loi sur les biens culturels (

chapitre B-4 )_______________________________

h) l'immeuble est conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement; ___________________________________________________

i) dans un cas d'un immeuble comportant bail, le vendeur fait les déclarations suivantes: i. les loyers rapportent au moins ____________________ dollars (________$) annuellement et les baux viennent à l'échéance le _______________________; ii. aucun avis susceptible de modifier les baux n'a été envoyé par l'une ou l'autre des parties et aucune instance n'est en cours devant la Régie du logement; iii. il n'a reçu aucun avis d'un locataire ou du conjoint d'un locataire déclarant que l'immeuble, ou une

partie de celui-ci, sert de résidence familiale ______________________________________________________________ ;

j) autres déclarations __________________________________________________. 6.2 LIVRAISON DE L'IMMEUBLE Le VENDEUR promet de vendre l'IMMEUBLE à l'ACHETEUR et, à moins de stipulation contraire ci-après, s'engage à le livrer dans l'état où il se trouvait lorsque ce dernier l'a examiné ______ _________________________________________________________________________. 6.3 FRAIS DE REMBOURSEMENT ET DE RADIATION Les frais reliés au remboursement et à la radiation de toute créance garantie par hypothèque, priorité ou tout autre droit réel affectant l'immeuble dont le paiement ne serait pas assumé par l'acquéreur seront à la charge du vendeur.

Les frais reliés au remboursement incluent toute pénalité pouvant être exigible dans le cas d'un remboursement par anticipation. 6.4 DOCUMENTS DE PROPRIÉTÉ LE VENDEUR fournira à l'ACQUÉREUR un bon

titre de propriété, libre de toute redevance, priorité, hypothèque, droit réel,

charge ou autre limitation de droit privé sauf les servitudes usuelles et apparentes d'utilité publique, toute créance affectant l'immeuble dont le remboursement est, le cas échéant, assumé par l'ACQUÉREUR aux termes des présentes et ce qui suit: ________________________________________________ Le VENDEUR se portera également garant envers l'ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété sauf ___________________________ __________________________________________________________________________ Le VENDEUR fournira à l'ACHETEUR, dans un délai de _______________________ jours une copie authentique de son

titre d'acquisition, une copie authentique des actes translatifs de propriété et constitutifs de servitude couvrant une période de _________ ans, de même qu'un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre indiquant l'état actuel de la propriété; tout nouveau certificat étant à la charge de l'ACHETEUR s'il ne révèle aucune modification au certificat précédent. Dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété, le VENDEUR fournira également à l'ACHETEUR la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l'immeuble. Dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété un certificat de localisation décrivant la

partie divise vendue sera suffisant. 6.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non conformité à quelque garantie du VENDEUR contenue aux présentes, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu'il ne peut y remédier. Dans cette dernière éventualité, l'ACHETEUR pourra, dans les 5 jours suivant la réception d'un tel avis, aviser le VENDEUR, par écrit:

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du VENDEUR sera diminuée d'autant, ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue, auquel cas

les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'une ou l'autre des parties seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective. 6.6 INTERVENTION DU CONJOINT Si une

partie de l'IMMEUBLE constitue la résidence familiale du VENDEUR, ou si son régime matrimonial le rend nécessaire, ce dernier s'engage à remettre à l'ACHETEUR dès l'acceptation des présentes, soit un document constatant le consentement de son conjoint et, le cas échéant, son concours ainsi que l'engagement de ce dernier à intervenir à l'acte de vente notarié aux mêmes fins, soit copie d'un jugement l'autorisant à vendre l'IMMEUBLE sans le consentement de son conjoint. À défaut, l'ACHETEUR pourra, par un avis écrit à cet effet, rendre la présente promesse d'achat nulle et non avenue. 7.

DÉCLARATIONS ET OBLIGATIONS COMMUNES AUX PARTIES 7.1 ACTE DE VENTE Les parties s'engagent à signer un acte de vente devant le notaire ___________________ , le ou avant le ___________________ 20 _____. L'ACHETEUR sera propriétaire à compter de la signature de l'acte de vente. 7.2 RÉPARTITIONS Au moment de la signature de l'acte de vente, toutes les répartitions relatives notamment aux taxes foncières générales et spéciales, aux dépenses de copropriété, aux réserves de combustibles, ainsi qu'aux revenus et dépenses afférents à l'IMMEUBLE seront faites en date du ________________________.

S'il s'agit d'une copropriété divise, il n'y aura aucune répartition de tout fonds quelconque de la copropriété. 7.3 RÉTRIBUTION AU COURTIER Les parties chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente et à payer directement à _____________________, courtier, la rétribution prévue au contrat de courtage consenti par le VENDEUR. 7.4 INCLUSIONS Sont inclus dans la vente:

a) les installations permanentes de

chauffage, d'électricité et d'éclairage;

b) autres: ______________________ 7.5 EXCLUSIONS Sont exclus de la vente:

a) les tringles à rideaux et les stores;

b) autres: ______________________

c) les appareils suivant qui font l'objet d'un contrat de location:_________________________________________ 8. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS 8.1 __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ 9. ANNEXES 9.1 Les dispositions apparaissant aux annexes désignées ci-dessous, font

partie intégrante des présentes:

Annexe A: AA-□ □ □ □ □

Annexe B: AB-□ □ □ □ □

Annexe générale: AG-□ □ □ □ □ Autre: ___________________________________________________________________ 10. CONDITIONS D'ACCEPTATION 10.1 Les parties déclarent que leur consentement aux présentes n'est le résultat d'aucune représentation ou condition qui n'y est pas écrite. La présente promesse d'achat est irrévocable jusqu'à _______________ heures, le __________________. Si la promesse est acceptée dans ce délai, l'acceptation devra être notifiée à l'acheteur dans les __________ heures qui suivent l'expiration du délai.

Si la promesse n'est pas acceptée dans ce délai ou si l'acceptation n'a pas été notifiée à l'acheteur dans le délai prévu, la promesse sera nulle et non avenue et le dépôt considéré comme acompte sur le prix de vente, auquel il a été référé précédemment, sera remboursé à l'acheteur immédiatement. Par contre, si la promesse est acceptée et que notification est reçue dans le délai imparti, cette promesse d'achat constituera un contrat liant juridiquement les parties.

11. DIVERS 11.1 Rien dans ce qui est stipulé dans la présente promesse d'achat ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier immobilier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur ou l'acheteur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la conclusion de la vente. 12. INTERPRÉTATION 12.1 À moins que le contexte ne s'y oppose, tout mot écrit au masculin comprend aussi le féminin et vice versa et tout mot écrit au singulier comprend aussi le pluriel et vice versa.

SIGNATURES ACHETEUR L'ACHETEUR reconnaît avoir lu et compris cette promesse d'achat, y compris les annexes, et en avoir reçu copie. Signé à _________________________ , le _______________ 20 _____, à_____ h ____ ________________________ ________________________ ________________________ Signature d'acheteur 1 Signature conjoint Témoin d'acheteur 1 ________________________ ________________________ ________________________ Signature d'acheteur 2 Signature conjoint Témoin d'acheteur 2 RÉPONSE DU VENDEUR Le VENDEUR reconnaît avoir lu et compris cette promesse d'achat, y compris les annexes, et en avoir reçu copie.

Il déclare ____________________________________________ cette promesse d'achat. (indiquer à la main «accepter» ou «refuser»)

□ y faire la contre-proposition CP-□ □ □ □ □ Signé à ________________________________, le _____________ 20 ___, à ___ h ____. ________________________________ _____________________________ Signature vendeur 1 Témoin ________________________________ _____________________________ Signature vendeur 2 Témoin ACCUSÉ DE RÉCEPTION L'ACHETEUR reconnaît avoir reçu copie de la réponse du VENDEUR.

Signé à ________________________________, le _____________ 20 ___, à ___ h ____. ________________________________ _____________________________ Signature d'acheteur 1 Témoin ________________________________ _____________________________ Signature d'acheteur 2 Témoin INTERVENTION DU CONJOINT DU VENDEUR Le soussigné déclare être le conjoint du VENDEUR, consentir, et, le cas échéant, concourir à l'acceptation de la présente promesse d'achat, y compris les annexes, et s'engager à intervenir à l'acte de vente notarié à toutes fins que le droit.

Signé à ________________________________, le _____________ 20 ___, à ___ h ____. ________________________________ _____________________________ Signature: conjoint du vendeur 1 Témoin ________________________________ _____________________________ Signature: conjoint du vendeur 2 Témoin [16] OACIQ c Lamoureux , précité, note 1, aux paragr. 75 et 85 b).