2020 QCCQ 8304, 2020 QCCQ 8304

Gibara c. 9279-7141 Québec inc. 2020 QCCQ 8304 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-32-702964-189 DATE : 10 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉMI GIBARA et SUZANNE GIASSON [...] Lévis (Québec) [...] Demandeurs c. 9279-7141 QUÉBEC INC. 915, avenue Tardif Plessisville (Québec) G6L 3E8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 31 janvier 2014, la défenderesse, 9279-7141 Québec inc., vend aux demandeurs, Rémi Gibara et Suzanne Giasson, un immeuble résidentiel centenaire pour la somme de 447 500 $. [ 2 ] Ces acheteurs soutiennent que le bâtiment est affecté d’un vice caché et réclament une somme de 15 000 $ en diminution du prix de vente.

I) CONTEXTE [ 3 ] Le 3 janvier 2014, l’entreprise Détection thermique JD effectue une inspection préachat de l’immeuble à la demande des acheteurs. [ 4 ] Le 31 janvier 2014, l’acte de vente est conclu devant notaire. [ 5 ] Monsieur Gibara et madame Giasson emménagent dans la maison à partir de mars 2014. [ 6 ] Ils expliquent qu’il s’agit d’une « vieille maison », dont une

partie de la fondation est construite « pierres sur pierres », l’autre

partie – plus récente (1958) – étant faite de blocs de béton « à cellules vides » recouverts de panneaux isolants en « styrofoam bleu 2 pouces ». [ 7 ] Au fil des mois, les nouveaux occupants en viennent à constater que le sous-sol demeure plutôt froid. [ 8 ] À l’automne 2015, ils entreprennent des travaux de rénovation notamment afin de faire isoler le sous-sol « au complet » à l’uréthane giclé. [ 9 ] Au moment de retirer les panneaux isolants, monsieur Gibara constate une fissure « assez prononcée » dans le mur de blocs [1] , « mais il n’y avait pas d’infiltration d’eau à ce moment-là », précise-t-il. [ 10 ] Dans ces conditions, sur les conseils de « trois spécialistes » qui proposaient autant de solutions, il est convenu de reporter les travaux au printemps 2016. [ 11 ] Le 21 avril 2016, monsieur Gibara et madame Giasson dénoncent la situation, par écrit, aux vendeurs et les mettent en demeure. [2] [ 12 ] Les pourparlers subséquents entre les parties ne mèneront pas à une entente. [ 13 ] Des infiltrations d’eau surviennent les 5 août et 8 octobre 2017. [ 14 ] Les travaux pour corriger la situation seront finalement réalisés en juin et juillet 2018 pour la somme de 22 710,48 $. [3] [ 15 ] Par leur demande en justice, monsieur Gibara et madame Giasson réclament la somme de 15 000 $. [ 16 ] Dans sa contestation, 9279-7141 Québec inc. soutient que le vice dénoncé était plutôt « apparent » compte tenu des mises en

garde qui se dégageaient du rapport d’inspection préachat. II) QUESTION EN LITIGE [ 17 ] Au moment de la vente, l’immeuble était-il affecté d’un « vice caché », au sens de la loi, justifiant une diminution du prix payé ? III) ANALYSE [ 18 ] En vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec [4] , le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés qui peuvent affecter l’immeuble vendu: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Comme le précise le second alinéa de cette disposition, la garantie ne couvre pas le « vice apparent » qui aurait pu être « constaté par un acheteur prudent et diligent ». [ 20 ] Dès lors, cet « acheteur prudent et diligent » doit être attentif aux signes qui pourraient révéler l’existence d’un vice. [ 21 ] Dans l’arrêt Rivard c.

Asselin [5] , la Cour d’appel du Québec s’exprime ainsi : Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen . Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect. Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert.

De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié . S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée. Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi .

Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent.

Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché . [6] [ 22 ] En l’espèce, la Déclaration du vendeur [7] du 23 décembre 2013 indique « oui » en réponse aux questions suivantes : 3.8 présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol? 5.2 des infiltrations d’eau au sous-sol? [ 23 ] À cette dernière question, il était précisé que les infiltrations étaient dues à des « fissures » (5.2.2) et à la « pluie/fonte des neiges » (5.2.3). [ 24 ] Le 3 janvier 2014, l’entreprise Détection thermique JD procède à l’examen de l’immeuble. [ 25 ] À la page 18 du rapport d’inspection, l’on peut lire ces observations : Les fondations sont de béton coulé, pierres et blocs de béton.

Nous remarquons des fissures hors sol, dans le sol et dans le crépi. Ces fissures représentent un risque d’infiltration et certaines pourraient affecter la structure du bâtiment car elles touchent la base en béton. […] Nous recommandons de consulter un spécialiste en fondation ayant de l’expérience avec les fondations en pierres et en blocs de béton afin de réparer les fissures et s’assurer que les fondations sont stables. [8] [ 26 ] À la page 72 du rapport, il est écrit : Plusieurs signes semblent nous indiquer des problèmes d’humidité occasionnels ou passés dans le vide sanitaire.

Nous pouvons apercevoir des blocs de béton effrités (probablement à cause de condensation), nous pouvons voir des traces d’efflorescence (notamment à la base des murs de blocs de béton de la

partie rajouté

e) et l’uréthane soufflé entre les pierres a probablement été installée afin de freiner une infiltration. [9] [ 27 ] De son propre aveu, monsieur Gibara n’a pas donné suite à la recommandation faite par l’inspecteur avant d’acquérir la maison. [ 28 ] En outre, même si la

partie faite de blocs de béton était plus récente, sa construction remontait tout de même à plus de 55 ans : En cette matière, « [l]e « facteur temps » a manifestement son importance d’autant qu’il est « de commune renommée » que l’étanchéité d’une fondation en blocs de maçonnerie est moindre que celle qui est coulée sur place, par un procédé de coffrage ». [10]

[ 29 ] Compte tenu de l’âge de l’immeuble et des observations qui se dégagent du rapport d’inspection, le Tribunal estime qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent aurait poussé plus loin l’investigation avant de conclure la vente : Un acheteur prudent et diligent aurait suivi la recommandation de son inspecteur en bâtiment et dans les circonstances, aurait requis une inspection plus poussée des fondations considérant les indices qui lui sont soulignés ou qu’il peut par lui-même observer et considérant plus particulièrement qu’il est en voie d’acheter un immeuble centenaire… [11] [ 30 ] Dans les circonstances, le vice que les acheteurs estiment « caché » était, en fait, « juridiquement apparent » [12] , ce qui justifie le rejet de leur demande.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande; [ 32 ] CONDAMNE les demandeurs, Rémi Gibara et Suzanne Giasson, à payer à la défenderesse, 9279-7141 Québec inc., les frais de justice de 302 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 9 septembre 2020