2016 QCCQ 6678, 2016 QCCQ 6678

Duplain c. Roy 2016 QCCQ 6678 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-068390-137 DATE : 15 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ERIC DUPLAIN et KARINE JOBIN […]Québec (Québec) […] Demandeurs c.

MATHIEU ROY […]Québec (Québec) […] et LYNE MICHAUD […]Québec (Québec) […] Défendeurs et Demandeurs en garantie et MARC GAUTHIER […]Laval (Québec) […] et DENIS BRASSARD […]Laval (Québec) […] Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Éric Duplain et Karine Jobin, réclament une somme totale de 28 358,75 $ pour les préjudices matériels et moraux qu’ils allèguent avoir subis à la suite de la découverte d’infiltrations d’eau dans la maison acquise des défendeurs Mathieu Roy et Lyne Michaud. [ 2 ] Pour leur part, les défendeurs nient que ces infiltrations d’eau soient le fait d’un vice caché et soutiennent n’avoir commis aucun dol au préjudice des acheteurs. [ 3 ] Puis, se portant demandeurs en garantie, ils demandent à ce que les défendeurs en garantie, Marc Gauthier et Denis Brassard, honorent la garantie légale à laquelle ils sont tenus dans l’hypothèse où le Tribunal en arriverait à la conclusion que la maison vendue était effectivement affectée d’un vice caché.

I) LES FAITS [ 4 ] Au début de l’automne 2012, les demandeurs sont à la recherche d’une maison plus spacieuse pour leur jeune famille.

En octobre, ils font une première visite de la maison mise en vente par les défendeurs au prix de 329 000,00 $. [ 5 ] Ceux-ci en étaient les propriétaires depuis à peine plus d’un an pour l’avoir acquise des défendeurs en garantie, le 12 août 2011 (PG-4). [ 6 ] Dans un document intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » signé le 14 juin 2011 (DG-2), messieurs Brassard et Gauthier avait reconnu qu’il y avait « déjà eu infiltration d’eau au sous-sol » : Au printemps 2010, il y a eu une légère infiltration d’eau sur la terrasse qui donne dans la chambre froide, le tout a été réparé selon les règles de l’art et jamais eu de problèmes depuis.

[ 7 ] L’inspection pré-achat alors réalisée suggérait certains correctifs visant à éloigner l’eau de la maison mais monsieur Roy reconnaît qu’aucune rénovation n’a été effectuée pendant la période où madame Michaud et lui en ont été les propriétaires. Une maison « coup de cœur » [ 8 ] Monsieur Duplain témoigne avoir fait, en présence des défendeurs, « le tour de toutes les pièces », incluant la chambre froide du sous-sol.

Il dit observer à cette occasion que cette pièce est plutôt encombrée et semble servir de débarras. [ 9 ] Ceci dit, lui et sa conjointe ont un véritable « coup de foudre », un « coup de cœur » pour cette maison à aire ouverte, située à proximité d’un parc, qui semble pouvoir répondre à tous leurs besoins. Elle était « à notre goût », dit-il. [ 10 ] Le couple effectue une deuxième visite de la maison « quelques jours après ».

Monsieur Roy explique que la toiture a été refaite en 2007, que le chauffe-eau compterait moins de dix ans, que les fenêtres sont d’origine. [ 11 ] Selon monsieur Duplain, la maison leur est présentée comme étant « clé en mains », sans rénovations à faire, « seulement l’entretien ». [ 12 ] Dans la « Déclaration du vendeur » (formulaire duProprio ) (P-6) dont les demandeurs accusent réception ce 17 octobre 2012, à 19h00, les défendeurs disent ne pas savoir quelle est l’année d’installation du chauffe-eau. [ 13 ] Ceci dit, toutes les questions de cette Déclaration relatives à des problèmes antérieurs ou actuels de : « déversements de liquide au sous-sol »; « présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol »; « infiltrations d’eau par la toiture, terrasse, balcons, verrières, puits de lumière, portes/fenêtres, ou autre »; « infiltrations d’eau au sous-sol (refoulement d’égout, fissures, pluie/fonte des neiges) »; obtiennent une réponse négative des vendeurs, ce qui rassurent les demandeurs. [ 14 ] Une promesse d’achat est faite, laquelle sera suivie d’une contre-offre des défendeurs. [ 15 ] Lors d’une troisième visite, cette contre-offre est acceptée par les demandeurs, conditionnellement au résultat d’une inspection pré-achat, à l’obtention d’un financement hypothécaire et à la vente de leur maison.

L’inspection pré-achat [ 16 ] Cette inspection pré-achat est effectuée par monsieur Alexandre Doré-Pedneault, de la firme ComSpec, le 22 octobre 2012, à partir de 13:50. Elle dure environ trois heures et monsieur Roy est présent à cette occasion. [ 17 ] Le rapport d’inspection (P-9) est remis aux demandeurs le jour même. [ 18 ] De l’aveu de monsieur Duplain, il a lu ce rapport, disant l’avoir « consulté d’un bout à l’autre » : « J’ai fait le tour », dit-il.

Madame Jobin reconnaît également avoir lu ce rapport « avec son conjoint ». [ 19 ] La preuve révèle qu’au moment de son inspection, monsieur Doré-Pedneault a employé un hygromètre pour mesurer l’humidité relative de l’air dans le sous-sol. [ 20 ] Une photographie (P-10, photo 12) montrant la mesure prise à ce moment par l’appareil indique un taux d’humidité de 99% sur le mur du sud, soit la « note maximale », au dire de l’inspecteur. [ 21 ] Madame Jobin témoigne que l’hygromètre indiquait un taux de 10% lorsque appliqué contre les autres murs de la maison. [ 22 ] Monsieur Doré-Pedneault dit effectuer une moyenne de 350 inspections par année.

S’il reconnaît ne pas avoir de souvenir précis de celle effectuée à la demande des demandeurs, il témoigne qu’une marque de 99% à l’hygromètre crée invariablement chez lui un « fort doute ». [ 23 ] Cela l’amène « en général » à sonner « l’alarme » verbalement, auprès des personnes présentes lors de l’inspection, puis assurément dans son rapport écrit, ce qu’il a fait en l’espèce. [ 24 ] Monsieur Roy témoigne que l’inspecteur « a eu une réaction quand il a vu le chiffre ».

Il affirme l’avoir entendu dire que le niveau d’humidité enregistré à cet endroit était « anormal ». [ 25 ] Selon monsieur Roy, il aurait alors mentionné à l’inspecteur, en présence de monsieur Duplain, que les propriétaires antérieurs avaient effectué des réparations au plafond dans cette

partie de la maison et qu’il arrivait, en période de fortes précipitations, que le mur noir de la chambre froide, lequel est enduit de bitume, puisse être humide au toucher. [ 26 ] Contre-interrogé par l’avocat des demandeurs à ce propos, monsieur Roy reconnaît que, « sur le mur du fond, il y avait déjà eu des gouttelettes » mais qu’il ne s’agissait pas, à ses yeux, d’une « infiltration d’eau », d’où ses réponses négatives dans la déclaration du

vendeur (P-6). Il dit toutefois l’avoir mentionné « verbalement à chaque visite ». Le rapport d’inspection et son interprétation [ 27 ] Sous la rubrique « Éléments importants » touchant l’« Intérieur » de la maison, l’inspecteur Doré-Pedneault écrit, à la page F3 : Humidité élevé dans la chambre à coucher au sous-sol, mur de la rallonge arrière. Installer gouttières et réparer les pentes négatives pour drainer l’eau loin du mur de fondation.

Inspection supplémentaire recommandée . (Reproduction intégrale mais le Tribunal souligne) [ 28 ] Au bas de cette même page du rapport d’inspection (P-9), il y a cette mention : IMPORTANT : Avant l’achat de la propriété convoitée, soumettre tous les cas nécessitant une « inspection supplémentaire » à un expert afin d’obtenir un examen exhaustif du défaut, permettant de vous fournir les causes, les solutions et les coûts impliqués. [ 29 ] À la page F11, au point de référence 4.1 portant la mention « Sous-sols – humidité, infiltration d’eau, détérioration des matériaux, hauteur non conventionnelle, apparence de moisissures », l’inspecteur est appelé à se prononcer en fonction des trois rubriques suivantes : « Travail » / « Endroit » / « Délai ». [ 30 ] Sous ces trois rubriques, il inscrit respectivement les mentions : « I » / « SS » / « 0 ».

Selon l’« Explication des codes pour les rapports », qui se retrouve à la fin de son rapport (page F28), ces abréviations signifient : - « Inspection supplémentaire requise » - « Sous-sol » - « Immédiatement ou le plus tôt possible » [ 31 ] Lors du contre-interrogatoire effectué par l’avocat des défendeurs en garantie, monsieur Duplain admet avoir lu le tableau explicatif de la page F28 et vu qu’une inspection supplémentaire était requise. [ 32 ] À la page F24 de son rapport, l’inspecteur écrit, sous la rubrique « Remarques » : Faux plancher au sous-sol, possibilité d’infiltration d’eau non visible lors de l’inspection.

Des signes ayant une apparence de moisissure ont été relevés lors de cette inspection aux endroits suivants : bord des fenêtres [ 33 ] Contre-interrogé à propos de ces diverses mentions du rapport, monsieur Duplain explique que ses discussions avec l’inspecteur donnaient à penser qu’un mauvais fonctionnement du drain français pouvait possiblement expliquer l’humidité élevée du sous-sol. [ 34 ] Il reconnaît cependant ne pas avoir fait vérifier le drain : « on était prêts à vivre avec », dit-il, avant d’ajouter : « on voulait le faire plus tard ». [ 35 ] Pour justifier cette décision, madame Jobin précise qu’il y avait eu des pluies dans les jours précédant l’inspection (P-8), que l’inspecteur évoquait des « pentes négatives » et que monsieur Roy disait lui-même ne pas avoir eu de problèmes. [ 36 ] Pour monsieur Duplain, l’inspection ne révélait « pas de problèmes énormes », si ce n’est qu’il fallait changer des tablettes de fenêtres présentant des traces de moisissures et éloigner les gouttières (P-10, photos 2, 3 et 4) afin d’éviter que « toute l’eau tombe sur la fondation ».

« C’était pas majeur », dit-il. L’achat de la maison [ 37 ] Munis du rapport d’inspection, les demandeurs ont cherché à négocier le prix de vente à la baisse (P-12), sans succès. [ 38 ] Monsieur Roy explique son refus de baisser le prix par le fait qu’il y avait beaucoup d’intérêt pour la maison – il dit avoir eu entre 15 et 18 visites et avoir reçu une quarantaine d’appels – de sorte qu’il avait, selon ses dires, « le gros bout du bâton ». [ 39 ] Les demandeurs ont ainsi accepté de payer le prix initialement convenu, soit 327 500,00 $ (P-1).

« On la voulait la maison », affirme monsieur Duplain. [ 40 ] Le couple met donc sa propre maison sur le marché et celle-ci est vendue le 19 décembre 2012. [ 41 ] Comme la prise de possession de leur nouvelle maison est prévue au plus tard le 1 er février 2013, les demandeurs, avec l’accord des défendeurs, y entreposent, dans l’intervalle, certains de leurs biens dans l’une des chambres du sous-sol. [ 42 ] La pièce, qui n’est pas chauffée, est ainsi remplie de boîtes dans une proportion estimée par monsieur Duplain à 70 ou 80 %. À la fin février, « on était installés », dit-il.

Le problème d’infiltration d’eau [ 43 ] En mai 2013, monsieur Duplain se propose de faire des étagères dans la chambre froide. Le 1 er juin 2013, l’un de ses amis, Michel Latulipe, l’assiste en vue d’y construire une garde-robe. [ 44 ] Les deux hommes aperçoivent des moisissures et une petite flaque d’eau sur le sol. Le plafond laisse voir une réparation effectuée avec de l’uréthane giclée et la jonction avec le mur présente une trace de coulisse d’eau (photo P-2, p. 2).

Selon Latulipe, « il y a un problème ». [ 45 ] Le plafond suspendu de la chambre d’enfant adjacente est retiré et l’on y constate des traces de rouille sur l’armature de métal qui s’y trouve et qui supporte la galerie arrière de la maison. Une moulure au bas du mur présente une tache de rouille (photos P-2, p. 3 et 4). [ 46 ] Dans la semaine du 3 juin 2013, monsieur Duplain tente de contacter monsieur Roy par téléphone pour l’informer de la situation.

Il dit avoir réussi à lui parler seulement vers le 5 ou le 6 juin. [ 47 ] Monsieur Roy, qui situe plutôt la conversation au 31 mai 2013, lui aurait mentionné avoir déjà vu de l’eau sur le plancher de la chambre froide, « mais pas de là à sortir une moppe ». [ 48 ] Il était convenu que le dimanche 9 juin, en fin de journée, monsieur Roy se rendrait voir l’état des lieux et recueillir incidemment certains effets personnels laissés sur place par madame Michaud, ce qu’il n’a pas fait. [ 49 ] En soirée, monsieur Duplain lui écrit ceci, par courriel (P-11) : Salut Mathieu, Je n’ai pas eu de nouvelle de toi aujourd’hui, tu n’avais probablement pas le temps de venir chercher les choses à Lyne. […] Lors de notre dernière conversation, tu semblais dire que tu étais d’accord pour coopérer dans mes démarches légal de vice caché.

Mon but étant de régler le problème d’infiltration d’eau sans avocat si possible. Pour ça j’aurais besoin de ton adresse et de celle de Lyne pour être en mesure de vous envoyez une lettre par courrier recommandé. […] Merci pour ta compréhension (sic) [ 50 ] Tôt le lendemain matin, monsieur Roy transmets sa réponse (P-11) : Salut Eric, En effet, j’ai manqué de temps pour passer ce dimanche, je vais tenter de passer le plus vite possible.

Pour ton problème d’eau, comme je t’ai dit l’autre soir, si tu veux obtenir quelque chose de notre part, tu devras absolument passer par les tribunaux car AUCUNE entente à l’amiable ne sera possible dans ce dossier. Selon nous, ce n’est pas un vice caché. Mais si tu te montes un dossier et que tu désires nous poursuivre, avec preuve à l’appui, tu auras ma collaboration. Voici mon adresse […] [ 51 ] Dans les faits, monsieur Roy ne s’est pas rendu à la maison pour constater les dommages allégués.

« Ils ne sont jamais venus voir le problème », soutient monsieur Duplain, ce à quoi Monsieur Roy réplique : « C’était pas mon problème ». [ 52 ] Dans la semaine du 14 juin 2013, monsieur Duplain pratique des ouvertures dans les murs et découvre des planches de bois pourries et noircies par les moisissures (photos P-2, p. 8 et suivantes). L’isolant recouvrant le mur sud du sous-sol est retiré le 15 juin 2013 et des traces d’humidité sont apparentes (photos P-2, p. 22). « J’entends de l’eau qui tombe » derrière le mur, témoigne-t-il.

La dénonciation écrite [ 53 ] Le 18 juin 2013, les demandeurs dénoncent par écrit aux défendeurs ce qu’ils estiment être des vices cachés : […] …à savoir une infiltration d’eau au niveau du mur sud du sous-sol et à la fenêtre de la chambre au milieu du mur ouest. Nous avons tout d’abord observé, une accumulation d’eau dans la chambre froide et sur le bord de la fenêtre. Par la suite l’odeur d’humidité dans la chambre sous le patio nous a permis de découvrir que tout le mur du côté sud coulait. Ce problème, s’il se confirmait, constituerait un vice caché en rapport duquel votre responsabilité serait engagée.

À cet égard, je verrai à obtenir l’opinion d’un expert. En conséquence, nous vous fournissons le présent avis afin de vous dénoncer cette situation et pour réserver nos droits et recours contre vous. Veuillez vous gouverner en conséquence. (P-4) [ 54 ] Monsieur Roy reconnaît avoir reçu cette dénonciation le 19 juin 2013.

Le rapport de l’expert Denis Frenette [ 55 ] Le 15 juillet 2013, monsieur Denis Frenette de la société Lyneco inc. produit un « Rapport d’inspection partiel pour le bâtiment » (P-3). [ 56 ] À l’audience, le Tribunal a reconnu monsieur Frenette comme expert (P-16).

À l’occasion de son contre-interrogatoire par les procureurs des défendeurs, ceux-ci constatent que le rapport (P-3) à partir duquel il témoigne est amputé de ce passage : Nous avons constatés (sic) des indices de réparations sur l’isolant dans la chambre froide au niveau du plafond, ce qui indique une connaissance de la problématique de l’infiltration d’eau par les propriétaires précédents. (P-17) [ 57 ] La version originale de ce rapport (P-3) déposée par les demandeurs au dossier de la Cour ne comporte pas non plus ce passage mais, paradoxalement, celui-ci figure dans la version du rapport que leur avocat a en mains à l’audience. [ 58 ] L’expert Frenette ne peut expliquer ce qui a pu se produire mais témoigne, sous serment, qu’il n’a pas changé sa version du rapport et qu’aucune demande en ce sens ne lui a été faite. [ 59 ] Comme il n’a pas nié par ailleurs être l’auteur du paragraphe manquant, le Tribunal considère que ce passage (P-17) doit faire

partie intégrante de son rapport (P-3). [ 60 ] Ceci dit, monsieur Frenette fait le constat que la galerie située à l’arrière de la maison « semble avoir été faite en désaccord avec les pratiques courantes de l’industrie » et qu’une « réfection majeure de la galerie arrière est nécessaire ». [ 61 ] Selon lui, la dalle de béton qui servait de plancher de galerie – et donc de plafond pour une

partie du sous-sol – était mal imperméabilisée et ne présentait, ni « membrane », ni « débords », ni « brise-gouttes », ni « moulures d’égouttement » visant à évacuer l’eau et l’éloigner du bâtiment. [ 62 ] Mis au fait que l’hygromètre de l’inspecteur Doré-Pedneault avait atteint un résultat de 99% lorsque appliqué contre le mur sud du sous-sol situé sous la galerie, il convient que : « Ça nous lance un signal d’alarme! » [ 63 ] Il conclut ainsi qu’« [o]n peut parler ici d’une malfaçon évidente et d’une construction viciée ».

Il estime que les travaux requis pour la réfection et l’étanchéisation de la galerie « sont considérés comme étant majeurs et impliqueront des déboursés de l’ordre de 7 500$ à 9 000$ », auxquels il faut ajouter des déboursés additionnels « de l’ordre de 1000$ à 1 500$ » pour remettre en état les murs intérieurs du sous-sol.

La mise en demeure et ses suites [ 64 ] Le 29 juillet 2013, les demandeurs, par l’intermédiaire de leur avocat, réclament une somme de 10 500,00 $ pour les coûts estimés de réfection et une somme additionnelle de 10 000,00 $ pour les autres préjudices matériels et moraux subis en raison de la situation (P-5). [ 65 ] Monsieur Duplain apprécie à 15% (soit un ou deux jours de travail) la proportion des travaux de démolition qui était déjà effectués au moment de l’envoi de cette mise en demeure. [ 66 ] Le 23 août 2013, les procureurs des défendeurs nient toute responsabilité à l’égard de ces « infiltrations d’eau », soutenant que leurs clients ont « expressément dénoncé cette situation » aux demandeurs « en présence même de leur inspecteur, monsieur Alexandre Doré Pedneault » : « De ce fait, affirment les procureurs, vos clients ne peuvent en aucun cas prétendre à un vice caché alors que celui-ci était à leur connaissance » (P-5). [ 67 ] Le 6 septembre 2013, les demandeurs déposent leur demande en justice. [ 68 ] Une deuxième vague de travaux de démolition est entreprise par eux à partir d’octobre 2013.

Le plafond suspendu du sous-sol, dont plusieurs panneaux présentent des taches de moisissure, est complètement enlevé. Le 8 octobre 2013, le plancher est retiré et des traces d’efflorescence sont dès lors observables (photos P-2, p. 26 et 27). [ 69 ] À cette période, les demandeurs confient à la société Aubrey construction inc. (« Aubrey ») la tâche de convertir en solarium fermé la galerie extérieure – protégée en

partie par un auvent l’été, mais exposée aux intempéries le reste de l’année – afin ne plus avoir d’eau sur la galerie et pour avoir ainsi « la paix d’esprit », témoigne monsieur Duplain. [ 70 ] Aubrey procède à l’enlèvement des tuiles de céramique appliquées sur la galerie extérieures.

Des fissures dans le plancher de béton sur lequel étaient apposées ces tuiles sont alors mises au jour (photos P-2, p. 28, 29 et 30) et seront subséquemment colmatées. [ 71 ] Selon monsieur Duplain, malgré l’estimation initiale de 10 468,47 $ (P-7, p. 3), Aubrey n’a pu réaliser l’entièreté des travaux du fait que cette société a fait cession de ses biens pour cause de faillite en mai 2014 (P-14). Le coût total des travaux effectivement payés à Aubrey serait de 6 336,50 $ (P-15).

Toutefois, aucun de ses représentants n’a été entendu à l’audience et n’a donc pu corroborer ce fait. [ 72 ] En plus du travail accompli par les demandeurs eux-mêmes, d’autres sous-traitants ont ainsi dû être mobilisés (Céralex, Isolation Écologik, Garco, Construction Dominart) (P-7) pour finaliser les travaux. Aucun représentant de l’une ou l’autre de ces entreprises n’a témoigné devant le Tribunal. [ 73 ] Monsieur Duplain estime à 23 913,93 $ sa réclamation pour la réparation du vice caché seulement (P-15). II) QUESTION EN LITIGE

Les problèmes d’infiltration d’eau observés par les demandeurs au printemps 2013 peuvent-ils être qualifiés de « vices cachés »? III) ANALYSE ET DÉCISION [ 74 ] Suivant l’

article 1726 du Code civil du Québec [1] , les défendeurs sont tenus de garantir la qualité de la maison vendue aux demandeurs le 1 er février 2013 : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente , exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . (Le Tribunal souligne) [ 75 ] Selon les termes explicites de cette disposition, la garantie offerte par la loi est sans effet si, « lors de la vente », le vice est « apparent ». [ 76 ] En cette matière, « il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent » [2] , « tout en tenant compte des circonstances de l'espèce ». [3]

A) Le nature de l’inspection pré-achat [ 77 ] Formellement, l’acheteur n’est pas tenu par la loi de faire procéder à une inspection pré-achat par une personne qualifiée en la matière. [4] [ 78 ] Il se peut, par exemple, qu’il dispose lui-même d’une formation ou d’une expérience qui le rend apte à déceler les signes révélateurs de vices potentiels ou encore qu’il ait une bonne connaissance du bien qu’il convoite : Ainsi, plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice affectant ce bien est susceptible d’être considéré comme apparent.

Le vice apparent est celui que l’acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances . Cette exigence impose donc à l’acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien.

Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente . [5] (Le Tribunal souligne) [ 79 ] Monsieur Duplain, ingénieur en informatique, et madame Jobin, infirmière, ont vraisemblablement jugé insuffisantes leurs connaissances en matière de bâtiment et ont ainsi jugé bon de recourir aux services d’une firme spécilisée aux fins de l’inspection pré- achat de la maison qu’ils projetaient d’acheter. [ 80 ] En cela, ils ont assurément agi en acheteurs prudents et diligents, d’aucuns estimant même qu’une telle inspection relève de la « prudence élémentaire ». [6] [ 81 ] Ceci dit, l’inspection pré-achat, qui participe pour ainsi dire de « l’obligation de s’informer » qui s’impose à l’acheteur [7] , demeure d’une portée limitée : L’inspection préachat consiste à identifier les défauts apparents importants qui affectent l’immeuble et en diminue l’usage ou la valeur.

Il s’agit d’une inspection des composantes visibles, sans qu’il ne soit requis de sonder planchers, murs, plafonds ou fondations. [8] [ 82 ] D’ailleurs, à la toute première page de son rapport (P-9), l’inspecteur Doré-Pedneault décrit clairement les limites de son intervention : Cette inspection est visuelle et attentive, mais n’est cependant pas techniquement exhaustive et par conséquent ne pourra révéler que les défauts majeurs apparents tels que constatés selon les conditions existantes au moment de l’inspection.

Cette inspection visuelle ne peut pas détecter les défauts cachés. [ 83 ] En d’autres termes, « la mission de l’inspecteur est de déceler les défauts apparents majeurs ou de constater des indices qui pourraient révéler des défauts cachés, susceptibles d’affecter l’usage de l’immeuble et d’en diminuer la valeur » [9] : […] l’inspection pré-achat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l’absence d’un indice révélateur , l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations. [10] (Le Tribunal souligne)

B) Les conséquences de l’inspection pré-achat [ 84 ] Si l’inspecteur décèle, lors de son examen de la maison, un « indice révélateur », il est de son devoir de le porter à la connaissance de l’acheteur.

[ 85 ] C’est précisément ce qu’a fait l’inspecteur Doré-Pedneault en l’espèce. [ 86 ] De fait, le résultat anormalement élevé (99%) qu’il a obtenu en appuyant l’hygromètre contre le mur sud du sous-sol l’a amené à recommander une « inspection supplémentaire », invitant ainsi les acheteurs à obtenir, auprès d’un expert, « un examen exhaustif du défaut » et ce, « avant l’achat de la propriété convoitée » (P-9, p.

F3). [ 87 ] Plus loin dans son rapport, en page F11, monsieur Doré-Pedneault réitère qu’une « inspection supplémentaire » est « requise » au « sous-sol », « immédiatement ou le plus tôt possible », en lien avec les éléments suivants : « humidité, infiltration d’eau, détérioration des matériaux, hauteur non conventionnelle, apparence de moisissures ». [ 88 ] Enfin, à la page F24, l’inspecteur mentionne avoir observé une apparence de moisissure au « bord des fenêtres » et évoque une « possibilité d’infiltration d’eau non visible lors de l’inspection » sous le faux plancher du sous-sol. [ 89 ] Si cette dernière mention ne justifiait peut-être pas, en elle-même, un examen plus poussé par un expert, il en va tout autrement des deux premières mentions qui, par leur importance, ne permettaient raisonnablement pas aux acheteurs de se sentir rassurés par les seuls propos du vendeur. [ 90 ] Les demandeurs ont admis avoir lu le rapport d’inspection et rien dans la preuve ne permet de penser qu’ils n’en ont pas compris l’essence. [ 91 ] Ils ont ainsi fait le choix délibéré de ne pas retenir les services d’un expert afin de pousser l’examen plus en profondeur, contrairement aux recommandations explicites que leur a faites leur inspecteur. [ 92 ] Pourtant, l’inspection effectuée en leur présence, le rapport (P-9) et les photos (P-10) qui en découlent présentaient suffisamment d’indices pour les justifier de poursuivre l’investigation, ce qu’ils n’ont pas fait. [ 93 ] D’une part, il semble qu’ils entretenaient la croyance subjective que le problème d’humidité identifié pouvait être causé par un dysfonctionnement du drain de fondation.

Toutefois, ils ne l’ont pas fait vérifié, disant être « prêts à vivre avec » et vouloir le faire « plus tard ». [ 94 ] À cet égard, faut-il rappeler qu’à la page F21 de son rapport, l’inspecteur écrit : « Maison de près de 25 ans, durée de vie du drain de fondation possiblement atteint. À faire vérifier » (sic). [ 95 ] En fait, ce n’est que le 1 er mai 2014 que cette vérification du drain de fondation sera finalement effectuée (P-13).

L’examen ne révèlera aucune anomalie. [ 96 ] D’autre part, en réponse à la question de savoir s’il avait envisagé de faire procéder à une inspection supplémentaire, monsieur Duplain a affirmé que cela aurait nécessité de « défoncer les murs » : « Pas sûr que les défendeurs auraient aimé », tranche-t-il. [ 97 ] De l’avis du Tribunal, l’acheteur prudent et diligent suit les recommandations qui lui sont faites [11] – malgré le déplaisir qu’elles peuvent susciter chez le vendeur – sous peine que le vice a priori caché ne devienne juridiquement apparent [12] : Dans le cas où un immeuble présente des signes sérieux de vice potentiel, un acheteur prudent et diligent a d'ailleurs l'obligation de s'adjoindre un expert sinon il risque de se voir opposer le caractère apparent du vice: […] L'obligation de recourir à un expert, aujourd'hui, ne pourrait se justifier d'après nous que dans des circonstances bien particulières, lorsque l'examen initial fait par l'acheteur révèle un indice sérieux de vice potentiel que seul un expert peut identifier […].

En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera ; [13] (Le Tribunal souligne)

C) L’imprudence des acheteurs [ 98 ] Il est acquis que les défendeurs n’ont pas fait preuve de toute la transparence souhaitée au moment de compléter la « Déclaration du vendeur » (P-6). [ 99 ] À la lumière des « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » (DG-2) qui leur avaient été communiquées à l’été 2011 par les défendeurs en garantie, ils pouvaient difficilement répondre « non », sans plus de nuance, à ces questions de la

section « 5. Infiltration d’eau » : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il eu : 5.1 des infiltrations d’eau par la toiture, terrasse , balcons, verrières, puits de lumière, portes/fenêtres, ou autre ? 5.2 des infiltrations d’eau au sous-sol ?

Si oui, à quoi ces infiltrations sont-elles dues? […] 5.2.4 autres (Le Tribunal souligne) [ 100 ] Ainsi, les réponses négatives données à ces questions étaient manifestement fausses [14] et le Tribunal, usant de sa discrétion en la matière, entend tenir compte de cette réticence au moment de l’attribution des frais de justice. [ 101 ] Ceci dit, le Tribunal juge que ces réponses négatives, de même que l’assurance verbale donnée par monsieur Roy voulant que lui et sa conjointe n’aient pas eu de problème de cette nature depuis l’acquisition de la maison, ne peuvent justifier le défaut des demandeurs de pousser plus loin leur investigation à partir du moment où l’inspecteur les a clairement alertés que le niveau d’humidité du sous-sol était « anormal » : L'acheteur doit donc apporter une attention particulière à tout indice laissant présager un vice quelconque.

Si les indices d'un vice sont décelables, l'acheteur prudent a l'obligation de chercher à découvrir l'importance du problème. [15] [ 102 ] Même l’expert des demandeurs, monsieur Frenette, a reconnu devant le Tribunal que l’atteinte d’un niveau d’humidité de 99%, mesuré au moyen d’un hygromètre, constituait un signal d’alarme. [ 103 ] Selon le Tribunal, il devrait en être ainsi pour toute personne raisonnable. [ 104 ] D’ailleurs, la photo de la chambre froide (P-10, photo 10), prise le 22 octobre 2012, jour de l’inspection, permet clairement de voir qu’il y a eu un ajout d’uréthane giclé au plafond et que le mur enduit de bitume noir présente des traces d’écoulement d’eau. [ 105 ] À partir des photos de la même pièce prises par les demandeurs le 1 er juin 2013 (P-2, p. 2), ceux-ci reconnaissent d’ailleurs qu’il y a une « coulisse d’eau provenant du plafond » et « qu’une réparation au plafond a été effectuée avec de l’uréthane ».

Monsieur Duplain a admis ne pas avoir « remarqué la patch au plafond » lors de ses visites de l’automne 2012. [ 106 ] Pourtant, malgré un certain encombrement de la chambre froide par des objets le jour de l’inspection, ces constats pouvaient aisément être faits à ce moment (P-10, photo 10) et inciter à une plus grande vigilance. [16] [ 107 ] De même la

partie du sous-sol où le mur était à découvert (P-10, photo 11) laisse clairement voir des taches noires sur la laine isolante et les pièces de bois.

Selon monsieur Frenette, ce sont des traces de condensation qui peuvent être révélatrices de la présence de champignons. [ 108 ] De l’avis du Tribunal, il s’agissait manifestement là d’indices sérieux qui, indépendamment des représentations faites par les défendeurs, commandaient objectivement une analyse plus approfondie d’un professionnel [17] , « en fonction des observations de l’inspecteur » [18] : Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur .

On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler.

C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude . [19] (Le Tribunal souligne) [ 109 ] Ainsi, l e Tribunal estime que les demandeurs « ont été imprudents » en ce que « l’inspection pré-achat qu’ils ont faite de la maison révélait des indices qui commandaient qu’ils poursuivent leur investigation » [20] , ce qu’ils n’ont pas fait. [ 110 ] En définitive, après analyse de l’ensemble de la preuve, il faut conclure que les vices affectant la

partie sud du sous-sol « doivent être considérés comme des vices apparents, vu, notamment, les recommandations faites par l'expert dont [les demandeurs] ont retenu les services antérieurement à la vente et les indices fort révélateurs qui découlent des observations contenues dans son rapport ». [21] IV) CONCLUSION [ 111 ] Les demandeurs ont témoigné qu’ils avaient eu un véritable « coup de foudre » pour la maison des défendeurs. [ 112 ] Il semble bien que leur désir ardent de s’y établir ait eu pour effet d’occulter, à leurs yeux, des signes pourtant évidents que l’eau et l’humidité s’étaient déjà invitées dans le sous-sol de leur futur foyer. [ 113 ] Ce faisant, ils seront restés insensibles aux signaux d’alarme lancés par l’inspecteur dont ils avaient retenus les services, ce qui rend juridiquement apparents des vices qu’ils ont cru cachés. [ 114 ] « L'amour ne rend-t-il pas aveugle? » [22] Malheureusement pour les demandeurs, le droit paraît ici impuissant à contrer les effets de leur cécité. [ 115 ] C’est pourquoi la question en litige reçoit une réponse négative.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice, mais seulement en faveur des défendeurs en garantie. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Dates d’audience : 26 et 27 novembre 2015 Me Kevin Therrien Girard et Therrien société d’avocats (casier n o 38) Procureurs des demandeurs Me Julien Bélanger et Me Laurence Lacombe-Parent Jean-François Bertrand avocats (casier n o 25) Procureurs des défendeurs Me Charles M. Amyot Gingras Vallerand Barma Laroche Amyot avocats (casier n o 67) Procureurs des défendeurs en garantie [17] De Santo c . Viacroze , précité, note 7, par. 22