2023 QCCQ 9109, 2023 QCCQ 9109

Syndicat de copropriétaires du 13601 rue Forsyth c. Therrien 2023 QCCQ 9109 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-162551-214 DATE : 17 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DU 13061 RUE FORSYTH Demanderesse c.

CAROLLE THERRIEN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Dans sa demande amendée («Le syndicat») réclame à la défenderesse Mme Therrien la somme de 7 531,52 $ en recouvrement des montants dus, ce, application de la Déclaration de copropriété. [ 2 ] Le montant réclamé porte sur les postes suivants : Électricien : Pour vérifier les fixtures parce que Madame Therrien avait peur pour le feu. 149.48 $ Main-d'œuvre pour travaux qui n'ont pas été effectués dans la salle de bain parce que Madame Therrien n’était pas disponible : Peinture : 55.98 $. main-d’œuvre : 40.00 S = 110.35 $.

Visite et rapport d'un ingénieur en bâtiment Compagnie GMT: 574.88 S Amende pour ne pas avoir compléter les travaux 300.00 S. Une deuxième amende de 700 S pour ne pas respecter les règlements de la copropriété = 1,000.00 $. Madame Therrien est chanceuse de ne pas avoir eu plus d’amendes parce qu’elle a enfreint plusieurs fois les règlements.

Test de l’air et rapport de la compagnie Benjel : 804.83 S Frais pour petites créances 158.00 S + frais de stationnement 6.96 S = 164.96 Frais d’avocat 1,566.16$;3.045.88 $;114.98 $ Total : 4, 727.02 $ [ 3 ] Madame Therrien conteste la réclamation, et se portant demanderesse reconventionnelle elle recherche comme conclusion la condamnation du syndicat pour le montant de 15 000$, pour frais d’avocat. [ 4 ] Pour les motifs exprimés plus loin dans ce jugement, la demande principale est accueillie partiellement et la demande reconventionnelle est rejetée.

LES FAITS PERTINENTS [ 5 ] La demanderesse est un syndicat de copropriétaires administrant un immeuble dans lequel Mme Therrien est propriétaire d’une unité de copropriété, durant la période pertinente à ce litige. [ 6 ] Madame Lucie Lesage est présidente du syndicat qu’elle représente à l’audience. [ 7 ] Le Syndicat a annexé à sa demande une

annexe dans lequel sont reproduits les faits pertinents qui suivent. Le 17 juin 2020 : Madame Therrien va cogner chez la copropriétaire Madame Chantal Dubord qui demeure en bas de son condo,

mentionnant qu'il y a un dégât d'eau au plafond. Madame Dubord n'a rien vu d'apparent, aucune bulle, aucun cerne ne pouvant justifier un dégât d'eau. Il y a seulement quelques picots qui ressemblent étrangement à des picots de peinture. Elle ne juge pas important d'en parler à la présidente du conseil d'administration. En revenant de son travail, la présidente du conseil Madame Lesage avait une note à sa porte d'aller voir dans le condo de Madame Therrien pour un dégât d'eau. À la première vue, elle constate la même chose pas de cernes, pas de bulles d'eau.

Mais elle ne prend pas de chance et décide de faire venir un expert du toit. 20 juin 2020 : Un spécialiste de la clinique de la toiture M. Laurent Azoulay vient voir la toiture de même que l'intérieur du condo de Madame Therrien et nous mentionne que rien ne laisse présager un dégât d'eau et il le mentionne devant Madame Therrien et Madame Lesage. Madame Therrien insiste en mentionnant qu'il y a des picots qu'elle n'avait pas auparavant. Le spécialiste du toit mentionne à Madame Therrien que la façon de les faire partir c'est avec un papier sablé fin.

Cependant, il conseille qu’étant donné que le toit a 23 ans, ce serait une bonne idée de penser à le refaire. Donc pour le conseil d'administration, le dossier de Madame Therrien est clos. Entre-temps, le conseil d'administration a demandé des soumissions pour la réfection du toit. Voici les noms de compagnie et les dates : Mario Dicaire le 1er juillet 2020, Serge Leblanc pour la compagnie G. Gauthier et Impex le 13 juillet 2020 et Toiture et M. Réjean Ledoux pour la construction AS Filiatreault le 17 juillet. Voir copies ci-annexées.

Le conseil d'administration a demandé à chacun d'eux de vérifier s'il pouvait y avoir infiltration d'eau. Tous ont été unanimes qu'il n'y avait aucun signe d'infiltration. 20 juin 2020 : Madame Therrien a été avisée par écrit pour son mauvais comportement exemple sa façon de frapper aux portes à toute heure du jour et du soir (voir lettre ci-annexée). 26 juin 2020 : Mise en demeure adressée à Madame Therrien pour harcèlement parce qu'elle continue de ne pas respecter la déclaration de la copropriété (voir mise en demeure ci-annexée).

En date du 28 juin 2020, Madame Therrien écrit un message qu'elle met aux portes de tous les copropriétaires comme quoi elle a fait affaire avec plusieurs spécialistes pour vérifier son plafond.

Madame Lesage demande par téléphone à Madame Therrien s'il y a un rapport quelconque pour justifier ce que les spécialistes mentionnent, mais rien ( voir lettre en annexe). 2 juillet 2020 : Madame Therrien a reçu une autre lettre de la part du syndicat, qu'elle ne respecte toujours pas la déclaration de la copropriété (voir lettre ci-annexée). 15 juillet 2020 : Le syndicat a reçu une mise en demeure de Me Mattieu Morin (avocat de Madame Therrien) pour un dégât d'eau et que le syndicat a 15 jours suivant la réception de la lettre pour agir et qu'en plus il doit aviser notre compagnie d'assurance de la bâtisse du dégât.

Suite à cette lettre, Madame Lesage a communiqué avec l'avocat de la compagnie d'assurance de la bâtisse pour lui mentionner qu'il n'y avait rien d'apparent au sujet d'un supposé dégât d'eau. Cet avocat a déclaré que le syndicat n'est pas obligé de déclarer.

Madame Lesage a tout de suite communiqué avec l'avocat de Madame Therrien pour lui expliquer la situation. 20 juillet 2020 : Madame Lesage a écrit à l'avocat pour lui expliquer toutes les démarches que le syndicat a faites (voir copie en annexe). 29 juillet 2020 : Madame Lesage écrit à Me Mattieu Morin qu'elle a hâte à la visite d'une compagnie pour en avoir le cœur net. 30 juillet 2020 : À la demande de Madame Therrien, Me Mattieu Morin demande une expertise du condo par la compagnie Lab'eau-Air- Sol.

Cependant, ils n'ont pu faire l'inspection de tout analyser, puisqu'en rentrant, la porte patio était ouverte, alors que pour faire les tests, toutes issues devaient être fermées de 24 à 48 heures. L'avocat de Madame Therrien ne l'avait pas avisé. La technicienne a quand même percé deux trous au plafond et tout était sec. Elle l'a confirmé à Madame Lesage.

Madame Lesage écrit à l'avocat pour lui donner un compte rendu de la visite puisqu'elle était présente (Voir lettre en annexe). 17 septembre 2020 : Madame Lesage a écrit à l'avocat parce que le syndicat n'a toujours pas reçu le rapport de l'expertise du 29 juillet. Le syndicat n'a reçu aucune réponse de l'avocat depuis. 21 septembre 2020 : Le syndical a fait venir un électricien parce que Madame Therrien avait peur pour le feu. Ses fixtures clignotaient. Selon l'électricien, ce n'est pas dangereux. Il lui explique qu'il est préférable d'attendre que le toit soit refait avant.

Madame Lesage en a profité pour demander à Madame Therrien ce qui est arrivé avec le rapport. Elle a répondu que la compagnie ne voulait plus se mêler de ça. Donc aucun rapport n'a été rédigé. 28 octobre 2020 : En faisant la réfection du toit, ils se rendent compte qu’un des tuyaux de ventilation était brisé. Il a fallu faire venir un plombier pour réparer. Le plombier a donc percé deux gros au plafond de la salle de bain de Madame Therrien et 3 +2trous chez Madame Lesage. 30 octobre 2020 : Le toit a été entièrement refait.

Après vérification auprès de ceux qui ont fait la réfection du toit, ils nous ont mentionné qu'il n'y avait aucune trace de pourriture dans le bois, donc très difficile à déterminer qu'il y eut une infiltration. 6 novembre 2020 : Suite aux trous causés par la réparation du tuyau de ventilation, le conseil s'est donc chargé de faire venir un contracteur pour boucher les trous et peinturer. Comme son plafond n'était pas blanc, le syndicat a acheté 2 pintes de couleur.

Madame Dubord a avisé Madame Therrien que les travaux pour le plafond de sa salle de bain seraient effectués mardi le 10 novembre ( voir message texte de Madame Dubord). 7 novembre 2020 : Madame Therrien a répondu qu'elle ne connaissait pas encore sa disponibilité et qu'elle le saurait lundi soir. Suite au message texte reçu, un courriel a été envoyé à Madame Therrien pour l'aviser qu'elle devra être disponible pour les travaux de plafond de salle de bain (article 6.1.23 et 6.1.24 de la déclaration de la copropriété ) sinon elle aura une amende de 300 $.(voir copie en annexe).

Le syndicat n'a pas pu compléter les travaux de réparation. 13 novembre : Pour être certain de la conclusion que le syndicat a depuis le début, le syndicat a fait venir un ingénieur en bâtiment, M. Michel Homatter ( compagnie GMT). Celui-ci a confirmé verbalement que ce n'était de la moisissure, mais elle avait un problème de condensation relié directement à son condo.

19 novembre 2020 : Madame Therrien a reçu un rappel par message texte pour lui mentionner que le plâtrier va venir pour finir son plafond le 21 novembre 2020 (voir copie ci-annexée). 20 novembre 2020 : Madame Therrien ne voulait pas qu'on peinture les picots et les lignes au cas où il y ait des mycoses. Madame Lesage a répondu par courriel qu'on peinture le plafond au complet ou rien du tout (voir preuves en annexe). 21 novembre 2020 : Madame Lesage a essayé de rejoindre par téléphone Madame Therrien, mais c'était son répondeur. Elle a cogné à la porte, mais pas de réponse.

Donc elle devra donc payer une amende de 300 $, compte tenu que le conseil d'administration n'a pas pu terminer les travaux(voir résolution en annexe). 22 novembre 2020 : Madame Therrien a répondu par message texte que le 21 elle dormait et aujourd'hui elle magasinait. Elle répond que la peinture est bonne et d'ajouter un antifongique. Elle déclare également que ce n'est pas à elle de payer la main-d'œuvre (voir messages texte en annexe). 10 décembre 2020 : Une mise en demeure a été expédiée à Madame Therrien par la firme externe CoproGM (compagnie engagée par le conseil d'administration depuis septembre 2020).

Cette mise en demeure explique que le dégât d'eau n'est pas fondé. Madame Therrien devra donc défrayer tous les coûts s'y rattachant. (Voir copie de la mise en demeure et du rapport d'inspection). 26 janvier 2021 : Le syndicat se rend compte que quelqu'un est allé sur le toit avec Madame Therrien sans le consentement du syndicat. Compte tenu que le syndicat est responsable, il a pris la décision d'enlever la clef du toit qui était située dans les parties communes et a avisé tous les copropriétaires que la clef serait au condo 204.

Suite à ce courriel, Madame Therrien mentionne qu'elle a avisé le syndicat, mais les deux administrateurs n'ont rien reçu. Le syndicat a su que c'était un expert en bâtiment est venu vérifier le toit et elle nous spécifié lors de message texte que les travaux du toit, cheminées et solins ont été bien faits (voir messages textes). Conclusion : Le conseil d'administration croit avoir fait toutes les démarches nécessaires pour faire face à cette situation. Le syndicat ne nie pas qu'il y avait beaucoup d'humidité chez madame Therrien.

Mais rien ne prouve que c'est relié au toit, c'est pourquoi sa plainte n'est pas fondée. [ 8 ] Madame Lesage relate dans son témoignage à l’audience les faits tels allégués dans l’annexe. [ 9 ] Le 10 décembre 2020, le syndicat transmet une mise en demeure à Mme Therrien dans laquelle elle indique : […] Madame Therrien, Cette lettre fait suite aux différentes déclarations de votre part à l'effet que l'administration du syndicat a été négligente dans la gestion de fuites d'eau et de problèmes de moisissures non prouvés dans votre unité no 304 au 13061 Forsyth Nous vous rappelons que la conclusion est sans équivoque et que votre unité ne présente aucun problème ou enjeu de fuite d'eau présente ou passée.

Les différentes interventions par des experts n'ont trouvé aucune trace d'humidité et/ou de moisissures dans votre unité no 304. Les différentes interventions de l'administration du syndicat incluses sont : La réfection complète de la toiture de la copropriété par la compagnie La Clinique de la toiture. La compagnie a cité à cet effet : « nous confirmons que le pontage de bois (plancher de la toiture) était dans un bon état, nous n'avons pas vu de pourriture ou autre indice qui laisse croire à la possibilité qu'il y ait eu infiltration. »

Une expertise par GMT ingénierie suite à une inspection le 13 novembre 2020. Ce rapport confirme que votre unité n'a aucune trace d'humidité et de moisissures dans votre unité no. 304. Lors de cette visite étaient présents Michel Homatter expert, Alain Lartundo gestionnaire de la copropriété et Mme Lucie Lesage administratrice du syndicat. GMT ingénierie cite dans la conclusion de son rapport : « nous n'avons constaté pas d'infiltration d'eau, ni d'humidité relative anormale, ni la présence de moisissures sur les surfaces indiquées par Madame Carole Therrien ».

Le syndicat vous transmet une amende de 300 $ pour avoir empêché de terminer les travaux chez vous le 20 novembre 2020 (article 7.1.7 de la déclaration de la copropriété) « aucun copropriétaire ne doit empêcher l'exécution des réparations qui sont nécessaires à la conservation ou la réparation de l'immeuble ». Aussi nous vous rappelons que toutes les dépenses imposées à la copropriété par vos affirmations non fondées sont sujettes à un constat d'infraction dans règlements de la déclaration de copropriété. De plus ces dépenses non justifiées vous sont intégralement refacturées par le syndicat.

Ces dépenses totalisent 764,35$ pour les frais d'électricien et de main-d'œuvre et le cout du rapport de l'expert de GMT ingénierie.

À défaut de recevoir cette somme de 1064,35$ à nos bureaux par chèque visé à l'ordre du syndicat de la copropriété du 13061 Forsyth, dans un délai de dix (10) jours de la présente nous n'aurons le choix que d'en confier la perception à nos procureurs, sans autre avis ni délai. […] [ 10 ] Par la suite, le 10 mars 2021, le syndicat introduit le présent recours. [ 11 ] Madame Therrien maintient sa position malgré les résultats des rapports produits par le syndicat voulant qu’il n’y a pas eu

d’infiltration d’eau dans son unité de copropriété. Elle réfère à des rapports Pièces D-4 B),

C) D) et D-6

F) qui fait état de présence de moisissure dans sa salle de bain. [ 12 ] Elle produit une déclaration pour valoir témoignage de l’avocat qui l’a représenté dans sa demande d’injonction contre le syndicat devant la cour supérieure dont voici le contenu : Je, soussigné, Jonathan Lamontagne, avocat à mon compte, domicilié au [...] à Drummondville (Québec) [...], district Drummond, déclare sous serment ce qui suit : Je suis avocat à mon compte depuis 20 ans ; J'ai représenté madame Therrien en demande dans un dossier portant le numéro 500-17-118136-210 ; Carolle Therrien, en déposant cette déclaration sous serment, renonce implicitement aux éléments de mon secret professionnel qui y sont contenus; La

partie adverse de Carolle Therrien dans le dossier 500-17-118136-210 c'est le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE 13 061 FORSYTH (ci-après le SYNDICAT) ; Le recours de Carolle Therrien consiste notamment en une injonction visant à forcer le défendeur à entreprendre des travaux de réparation de son condo en lien avec une infiltration d'eau dans le toit de l'immeuble ; Le condo de Carolle Therrien est au dernier étage.

Carolle Therrien soutient vigoureusement que son condo n'a pas été bien asséché avant que les employés du SYNDICAT ne referment le plafond de sa salle de bain avec une feuille de Gyproc: Suite à cela, Carolle Therrien me rapporte éprouver divers problèmes de santé en lien avec la qualité de l’air dans son condo; À la demande de Carole Therrien, une première expertise en qualité de l'air démontre qu'il y a des moisissures dans la salle de bain, et ce, à un niveau supérieur à ce qui est recommandé pour la santé; C'est sur cette expertise que s’appuie le recours en injonction de Carolle Therrien; Le SYNDICAT décide de contester par avocat ce recours en injonction, différent de ce recours aux petites créances; Le SYNDICAT produit une contre-expertise qui affirme qu'il n'y a pas de moisissure dans le condo de CAROLLE THERRIEN; Le SYNDICAT ne fait pas de demande reconventionnelle dans le dossier en injonction pour, notamment, demander les honoraires de leur avocat; Suite à cette contre-expertise, ni CAROLLE THERRIEN ni le SYNDICAT n’inscrivent la cause pour enquête et audition; Comme te dossier n'a pas été inscrit dans les 180 jours à la Cour Supérieure, la demande en injonction s'est fermée par l'écoulement du temps; Carolle Therrien ne fait aucun recours supplémentaire se contentant de déménager dans un autre condo, suivant ainsi mes conseils; Carolle Therrien doit payer toute seule elle aussi, payer ses frais d’avocat et frais de justice; J'ai personnellement conseillé Carolle Therrien de contester cette réclamât 2 sur 3 aux petites créances notamment la part qui concerne tes frais d'avocat pour deux (2/ raisons : Les frais d'avocats demandés appartiennent à un recours différent de celui des petites créances; Carolle Therrien n'a pas abusé de ses droits par des recours sans fondement ou dilatoires; […] [ 13 ] Dans sa demande reconventionnelle, Mme Therrien réclame le montant de 15 000$ pour les honoraires d’avocat qu’elle a payé dans le dossier d’injonction devant la Cour supérieure. [ 14 ] ANALYSE ET MOTIFS La demande principale [ 15 ] La preuve présentée qui consiste dans le témoignage de Mme Lesage et des rapports produits en preuve permet d’établir que le

syndicat a engagé des dépenses pour donner suite aux demandes de Mme Therrien pour des infiltrations d’eau et des problèmes de moisissures qui se sont avérés non fondés. [ 16 ] Madame Therrien a intenté un recours afin d’obtenir une injonction, qu’elle a abandonnée suite à une contre-expertise produite par le syndicat. [ 17 ] Dans ce contexte, la réclamation du syndicat pour les dépenses non justifiées, qui totalisent 764,35$ pour les frais d'électricien et de main-d'œuvre et le cout du rapport de l'expert de GMT ingénierie doit être accordée.

Il en est de même pour les frais de 804,83$ pour le test de l’air et rapport Benjel. [ 18 ] En regard de l’ensemble de la preuve, le syndicat a démontré par une preuve suffisante que les amendes de 300 $ et 700$ imposées pour non-respect de la déclaration de copropriété étaient justifiées. [ 19 ] Il ne reste à disposer de la question des frais d’avocats. [ 20 ] Il ressort des factures d’avocat produites par le syndicat que les honoraires d’avocat facturés portent sur les services rendus dans le dossier d’injonction.

Ces factures peuvent toutefois être couvertes par un recours autonome en vertu d’une clause à la déclaration de copropriété, prévoyant que l es honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d'un conseiller juridique sont retenus par le Syndicat à la suite du défaut d'un Copropriétaire de respecter les dispositions de la Déclaration, sont à la charge de ce Copropriétaire . [ 21 ] Le Tribunal tient compte de la nature de la réclamation en l’instance qui a nécessité le recours à des expertises et des conseils juridiques, il estime raisonnable d’arbitrer à 1 000$ le montant à accorder au syndicat pour ce poste de réclamation.

La demande reconventionnelle [ 22 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle de Mme Therrien pour Honoraires extrajudiciaires pour 15 000$, elle ne trouve pas assise dans l déclaration de copropriété. [ 23 ] L’application du principe voulant qu’une

partie puisse être condamnée à payer les honoraires extrajudiciaires de l’autre

partie en cas d’abus de son droit d’ester en justice amène à la conclusion que la demande reconventionnelle n’est pas fondée, car le syndicat n’a pas abusé de son droit d’ester en justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEUILLE partiellement la demande principale; CONDAMNE la défenderesse Carolle Therrien à payer au Syndicat du 13601 rue Forsyth la somme de 2 568,78$, avec intérêt au taux de 5%, et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec à compter à compter de la date de la mise en demeure, du 2 juillet 2020.

CONDAMNE la défenderesse Carolle Therrien à payer au Syndicat du 13601 rue Forsyth la somme de 1 000 $ en frais extrajudiciaires; CONDAMNE la défenderesse Carolle Therrien à payer au Syndicat du 13601 rue Forsyth les frais de justice de 158$. REJETTE la demande reconventionnelle. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Date d’instruction : 7 novembre 2023