2011 QCCQ 2810, 2011 QCCQ 2810

Société d'habitation Sérénité de Montréal inc. c. Société d'habitation Village Jeanne-Mance de Montréal inc. 2011 QCCQ 2810 JD 2273 COUR DU QUÉBEC « Pratique de la Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N° : 500-80-018447-111 DATE : 4 mars 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ D’HABITATION SÉRÉNITÉ DE MONTRÉAL INC. Intervenante-Requérante c.

SOCIÉTÉ D’HABITATION VILLAGE JEANNE-MANCE DE MONTRÉAL INC.

Locatrice –Intimée ZYSKIND FINKELSTEIN DANIELLE SOTTO Locataires ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante, Société d'habitation Sérénité de Montréal (Société Sérénité), demande l'autorisation d'interjeter appel de la décision rendue le 12 janvier 2011 par la Régie du logement (la Régie) rejetant une demande d’autorisation présentée par Société Sérénité afin d’intervenir dans trois dossiers impliquant la locatrice Société d'habitation Village Jeanne-Mance de Montréal inc. et les locataires. [ 2 ] La requérante formule les questions qu'elle veut soumettre à la Cour du Québec comme suit:

a) Does Appellant have the appearance of a sufficient legal interest to intervene in the application of the Lessees before the Rental Board in the file bearing the number 31-040517-131G?

b) Does the decision rendered June 14, 2010 (File: 31 100114 104S), granting Appellant’s intervention based on its apparent legal interest in the administration of the buildings in question, constitute res judicata or chose jugée on the question of the legal interest of Appellant to intervene in the present case so as to prevent any contradictory decision on this question ?

L a décision de la Régie [ 3 ] Dans la décision, la régisseure écrit : 12 Il est clair à la lecture des conclusions mentionnées à la requête de l’intervenante qu’elle recherche des conclusions qui sont sans rapport avec l’objet de la demande des locataires, mais que la requête sert en réalité les prétentions des locataires en tentant de réintroduire pour leur bénéfice personnel, à la manière d’un cheval de Troie, des questions qui ont déjà fait l’objet d’une décision rendue le 23 mai 2003 (dossier 31-000105-169G; 31-000105-169Q), décision dont les locataires ont demandé sans succès la rétractation, puis la permission d’en appeler.

Les locataires cherchent depuis de nombreuses années et par moult procédures à faire en sorte que Sérénité obtienne la gestion de l’immeuble. 13 Au surplus, la soussignée est d’avis que la Régie du logement n’a pas juridiction pour se prononcer sur les conclusions recherchées par Sérénité. En effet, les relations des locataires avec Sérénité et Village Jeanne-Mance, pour ce qui a trait à l’administration de l’immeuble, ne font pas

partie de la relation contractuelle entre locateur et locataire, condition essentielle pour que le tribunal de la Régie

du Logement puisse se saisir d’un litige, conformément à l’

article 28 de la

Loi sur la Régie du logement , lequel stipule ce qui suit : […] » La requête pour permission d’appeler [ 4 ] Dans sa requête, la requérante Société Sérénité allègue : 3. […] Appellant seeks to intervene in a demand filed by the Lessees seeking, inter alia , an order to oblige Respondent to allow the Lessees, acting through the Appellant, to resume the administration of the buildings where their dwelling is located, and to have Appellant declared the sole legal administrator of the buildings in question, as well as a claim for damages; 4.

The nature of the demand is clearly set forth in the Annex to the Lessees’ application as follows: DÉCLARER que Société d’Habitation Village Jeanne-Mance est obligée de permettre aux locataires d’administrer et de gérer leur logement par l’entremise de Société d’Habitation Sérénité qui a été fondée dans ce seul et unique but depuis le début du projet Milton Parc; DÉCLARER que Société d’Habitation Sérénité, une corporation sans but lucratif composée des résidents, est l’administratrice et la gestionnaire du logement des locataires en vertu des ententes, engagements et contrats qui lient valablement la Société d’Habitation Village Jeanne-Mance et ce, dans le cadre du projet Milton Parc subventionné par la SCHL précisément dans ce but; ORDONNER à Société d’Habitation Village Jeanne-Mance de respecter et d’exécuter ses obligations de permettre aux locataires d’administrer et de gérer leur logement par l’entremise de Société d’Habitation Sérénité , tant et aussi longtemps que la viabilité économique du projet est maintenue; » […] 5 Appellant accordingly has a clear legal interest on the face of the record to intervene in the said application as the alleged sole legal administrator of the buildings in question; 6 Appellants’ Application for Leave to Appeal gives rise to serious issues of public importance which ought to be submitted to the Court of Quebec in view of :

a) the obvious error in par. [10] of the Decision in the characterization of the nature of the conclusions sought in the Lessees’ demand, the Administrative Judge erroneously concluded that there were no conclusions seeking the resumption of the administration of the buildings by Appellant or the revocation of Respondent’s mandate to act as the administrator. Appellant having been named in the said conclusions supports the prima facie appearance of Appellant’s legal interest to intervene;

b) the Administrative Judge failed to consider that Appellant is the Lessor who signed the lease of the Lessees for the dwelling in question, as more fully appears from a copy of the lease communicated herewith to form part hereof as Appellant’s Exhibit A-4;

c) the validity of the lease, Exhibit A-4, and the right of Appellant to act as administrator of the buildings and to sign leases with its tenant-members, were confirmed in the decision of the Rental Board dated September 13, 1989 (33-830509-040V 850118), rendered, after twenty (20) full days of hearing in revision, by Me Bernard and Me Joly, (Respondent, as successor to SAMP is apparently bound by all the consequences and legal implications of the said decision), said decision communicated herewith as Appellant’s Exhibit A-5;

d) the error in the

interpretation and application of the principle of res judicata , despite the presence of the three (3) identities, arising from the decision rendered on June 14, 2010 (File: 31 100114 104S - the “Other Rental Board File”), communicated herewith as Appellant’s Exhibit A-6 which concluded that Appellant had the appearance of the necessary legal interest to intervene in the Other Rental Board file, based on Appellant’s alleged right to resume its administration of the buildings in question;

e) e) the failure by the Administrative Judge to limit her jurisdiction to decide on the prima facie appearance of Appellant’s legal interest to intervene at the reception stage of the intervention, instead of erroneously proceeding to the merits on the question of the jurisdiction of the Rental Board to examine the right of Appellant to resume its administration; […] Les principes de droit applicable [ 5 ] L’article 91de la

Loi sur la Régie du logement [1] ( L.R. ) énonce : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 6 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’article 91de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [2] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [3] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [4] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préju-diciables [5] . [ 7 ] Le critère de la faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit, l’atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. Les règles de justice naturelle incluent le droit d’une

partie à un litige d’être entendue et d’avoir la possibilité de faire valoir ses moyens ( audi alteram partem ) [6] .

Analyse et motifs [8] Suivant les critères dégagés par la jurisprudence, la réception de l’intervention par le juge n’est en somme qu’une simpleformalité, une mesure préparatoire et provisoire qui ne peut affecter l’issue du procès[7]. L’intervention doit être reçue si l’intervenantrend son intérêt vraisemblable[8]. [9] Dans la cause Assurances Générales des Caisses Desjardins Inc. et als c. Ville de Gatineau et als[9]. ( QCCS), l’honorable Pierre Isabelle de la Cour supérieure cite avec approbation les principes établis par la cour d’appel dans l’arrêt Boucherc.

Pelletier et als. 1984 C.A. 347 : [15] […] Il suffit donc au stade de la réception que l'intervenant démontre un intérêt vraisemblable pour que l'intervention soit reçue. Le mot «vraisemblable» signifie «qui paraît vrai, qui a l'apparence de la vérité». Les dictionnaires emploient le mot «probable» pourdécrire le mot «vraisemblable». Le mot «vraisemblance» veut dire «qui a une apparence de vérité ou le caractère de ce qui offre toutes les probabilités».

Je crois que, dans son intervention, l'appelante a démontré un intérêt vraisemblable, c'est-à-dire probable.» […] [19] Les tribunaux permettent également l'intervention d'un tiers lorsqu'il est à prévoir que les droits des intervenants seront directementaffectés par l'issu d'un litige car l'intérêt devient alors vraisemblable. (General Accident Cie d'assurance du Canada c. Bernard, R.E.J.B.97-04151 (C.A.)). [10] Il appert des paragraphes 12 et 13 de la décision que la régisseure n’a pas tenu compte des conclusions des demandes deslocataires qui visent directement la Société Sérénité.

De plus, elle s’est prononcée sur le fond du litige en ce qui concerne l’interventionde la requérante Société Sérénité. [11] La requérante a réussi à démontrer qu’à première vue, la décision de la Régie semble s’écarter des principes pour la réceptiond’une intervention. [12] Le Tribunal conclut que la requérante a réussi à démontrer qu’à première vue, la décision présente une faiblesse apparente etque, de plus, elle soulève des questions sérieuses qui méritent d'être soumises à la Cour du Québec.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Autorise l'appel de la décision rendue par la Régie, le 12 janvier 2011, dans le dossier 31-040517-131 qui rejette la demanded’intervention; Détermine les questions devant être traitées lors de l’audition de l'appel au fond tel que formulées par la requérante :

a) Does Appellant have the appearance of a sufficient legal interest to intervene in the application of the Lessees before the RentalBoard in the file bearing the number 31-040517-131G?

b) Does the decision rendered June 14, 2010 (File: 31 100114 104S), granting Appellant’s intervention based on its apparent legalinterest in the administration of the buildings in question, constitute res judicata or chose jugée on the question of the legal interest ofAppellant to intervene in the present case so as to prevent any contradictory decision on this question? FRAIS à suivre. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Leonard Seidman SEAL SEIDMANAvocats de la Requérante Me Michel CosetteAvocat de la Locatrice-Intimée Date d’audience : 15 février 2001