2022 QCCA 933, 2022 QCCA 933

9145-0692 Québec inc. c. 9162-8974 Québec inc. 2022 QCCA 933 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010150-206 (150-17-003614-176) DATE : 23 juin 2022 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. 9145-0692 QUÉBEC INC. APPELANTE – demanderesse c. 9162-8974 QUÉBEC INC. MARIE-ÈVE LABERGE ÉRIC BEAUDOIN INTIMÉS – défendeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit à l’encontre d’un jugement de la Cour supérieure, district de Chicoutimi [1] (l’honorable Suzanne Hardy- Lemieux) rendu le 11 décembre 2019, qui accueille en

partie seulement sa réclamation, accueille également en

partie celle des intimés et, ultimement, la condamne à leur payer 95 908,96 $ avec intérêts et indemnité additionnelle. [ 2 ] Quoique l’appelante soulève plusieurs moyens au soutien de cet appel, les deux questions centrales consistent à déterminer si la juge de première instance a erré en concluant qu’elle a commis une faute lourde dans le cadre de l’entretien de son immeuble et si elle a eu tort de conclure que l’intimée 9162-8974 Québec inc. (la « Locataire ») n’était pas en défaut de respecter ses obligations au moment où l’appelante a résilié unilatéralement le bail de celle-ci. [ 3 ] Les faits sont simples. [ 4 ] L’appelante est propriétaire d’un immeuble situé au 1212 rue Talbot à Saguenay.

Cet immeuble abrite des bureaux et des commerces de détail, dont, à l’époque pertinente, le Resto-Bar le Napoléon, un restaurant alors exploité par la Locataire. [ 5 ] Jusqu’au 15 mars 2015, l’actionnaire unique de la Locataire est M. Marcel Girard. À cette date, celui-ci gravement malade, vend ses actions aux intimés Marie-Ève Laberge et Éric Beaudoin, qui en deviennent les seuls actionnaires. [ 6 ] Au moment de cette transaction, l’appelante et la Locataire sont liées par un bail qui a été conclu le 1 er décembre 1998 par leurs auteurs respectifs, puis modifié à de multiples reprises depuis.

Sa date d’échéance est le 2 janvier 2018. [ 7 ] La Locataire, qui est en défaut de payer son loyer depuis quelque temps, doit à l’appelante 61 474,07 $. [ 8 ] L’appelante et la Locataire, dont les actions sont maintenant détenues par les intimés Laberge et Beaudoin, conviennent donc de modifier le bail.

Le 8 avril 2015, ils signent un « amendement » prévoyant notamment que le loyer de base sera réduit à 8 000 $ par mois pour la période du 1 er avril 2015 au 31 mars 2016 et que la Locataire remboursera les arrérages accumulés en payant immédiatement 10 000 $ puis en effectuant 12 versements mensuels de 4 289,50 $ à compter du 5 avril 2015. Une clause de déchéance du terme est stipulée en cas de défaut de la Locataire et, tant M.

Girard que les intimés Laberge et Beaudoin se portent cautions de ses obligations. [ 9 ] Le resto-bar demeurant déficitaire malgré tout le travail réalisé par les intimés Laberge et Beaudoin, la Locataire ne réussit toujours pas à payer l’intégralité de son loyer et à faire les versements mensuels convenus. Les arrérages continuent donc de s’accumuler, ce qui donne lieu à de nouveaux échanges entre l’appelante et les intimés.

[ 10 ] Au cours du mois de décembre 2015, ceux-ci conviennent de modifier de nouveau le bail. Pour des raisons qu’il n’est pas utile d’exposer, le nouvel « amendement » n’est signé que le 19 février 2016, mais les parties prévoient qu’il est réputé avoir été signé le 23 décembre 2015. Essentiellement, il prévoit que la Locataire paiera les arrérages accumulés, qui sont alors de 80 756,72 $, en versant 15 000 $ à la signature de l’amendement et en effectuant 24 versements mensuels de 2 739,86 $ à compter du 5 janvier 2016.

La réduction de loyer accordée précédemment demeurera valable jusqu’au 2 janvier 2018 et la Locataire perdra le bénéfice du terme en cas de défaut. L’appelante, dans une telle éventualité, aura le droit de résilier l’amendement du 23 décembre 2015 ou, sur préavis de 30 jours, de résilier à la fois cet amendement et le bail. Un droit distinct de résilier le bail sur préavis de 30 jours est également accordé à l’appelante. 2.

LOYER RÉDUIT : Le Bailleur prolonge la réduction de loyer accordée au Locataire le 8 avril 2015, pour la période du 1 er avril 2016 au 2 janvier 2018 (la «Période de Réduction»), durant laquelle le Locataire payera au Bailleur, en lieu et place du Loyer Minimum et des Taxes Foncières payable en vertu du Bail avant le 1 er avril 2015 (le «Loyer Initial»), le loyer réduit suivant (le «Loyer Réduit») : Huit mille dollars (8 000,00$) par mois, par des versements mensuels, égaux et consécutifs, payable à l’avance, le 5 ème jour de chaque mois; 3.

ARRÉRAGES : En date des présentes, le Locataire reconnaît être endetté envers le Bailleur pour la Dette, laquelle le Locataire s’engage à rembourser de la façon suivante :

i) un versement de quinze mille dollars (15 000.00$) payable par chèque certifié à la signature des présentes; ii) vingt-quatre (24) versements de deux mille sept cent trente-neuf dollars et quatre-vingt-six cents (2 739,86$) payable mensuellement, le 5 ème jour de chaque mois à compter du 5 janvier 2016; 4.

DÉFAUT : Advenant qu’un montant payable par le Locataire conformément aux articles 2 et 3 ci-dessus n’est pas payé dans les cinq (5) jours de sa date d’échéance ou qu’un autre défaut selon le Bail survient, alors, le Locataire perdra automatiquement le bénéfice du terme accordé au paiement de la Dette et le Bailleur pourra, à son entière discrétion et sans limiter ses autres droits et recours :

a) résilier la présente convention à la date du défaut du Locataire et ce, par simple avis écrit à cet effet au Locataire. Suite à cet avis, le Locataire sera tenu de payer rétroactivement la différence entre le Loyer Initial et le Loyer Réduit ainsi que le solde impayé de la Dette, ces montants portant intérêts au Taux préférentiel majoré (de quatre pourcent (4%) l’an, à compter du début de la Période de Réduction et ce, jusqu’au paiement complet de ladite somme; et/ou

b) résilier la présente entente et le Bail sur avis écrit de trente (30) jours au Locataire. À l’expiration de ce délai, le Bail et la présente entente seront résiliés ipso facto sans aucune autre formalité. Le Locataire devra alors, à l’expiration desdits trente (30) jours, rendre les lieux loués au Bailleur en bon état soit en conformité avec les obligations du Bail prévu à cet effet.

Le Locataire renonce par les présentes à tout recours ou réclamation de quelque nature que ce soit en ce qui a trait à cette résiliation anticipée du Bail et de la présente entente et ce, dans le cas où ladite résiliation découlerait d’un défaut du Locataire de payer quelque montant que ce soit payable par le Locataire conformément au Bail tel que modifié par la présente. […] 8.

DROIT DE RÉSILIATION : Le Bailleur pourra, à son entière discrétion, résilier le Bail suite à l’envoi d’un préavis écrit à cet effet au Locataire d’au moins trente (30) jours et ainsi reprendre les Lieux Loués à l’expiration dudit préavis, sans possibilité de recours ou réclamation par le Locataire;

Malgré la date de signature des présentes, la présente convention sera réputée avoir été signée à la date conventionnelle mentionnée en titre. [ 11 ] Le 24 décembre 2015, alors que le restaurant est bondé et que la soirée bat son plein, un tuyau de bon diamètre alimentant le système de refroidissement de l’immeuble, lequel est installé sur le toit de l’immeuble, se brise, entraînant une inondation très importante dans le restaurant et dans d’autres locaux adjacents, les rendant dès lors impropres aux fins pour lesquelles ils sont loués. [ 12 ] À compter de ce moment, les parties ont de difficiles discussions. [ 13 ] Invoquant ne pas pouvoir opérer le restaurant, l’intimé Beaudoin demande à l’appelante de ne pas encaisser les chèques de 2 739,86 $ qu’il lui a déjà remis au

titre des arrérages et l’informe qu’il ne paiera pas son loyer d’ici à ce que les lieux redeviennent utilisables. [ 14 ] L’appelante, de son côté, insiste pour que Marcel Girard signe l’amendement du 23 décembre 2015 tel que convenu, que les versements mensuels en paiement des arrérages soient effectués et que le loyer soit payé.

Le bail, dit-elle, stipule que le loyer doit être payé mensuellement sans déduction ni compensation et impose à la Locataire de s’assurer contre la perte d’exploitation pouvant résulter d’une interruption des affaires. [ 15 ] Le 10 février 2016, devant le refus de la Locataire de payer ces sommes, les avocats de l’appelante lui transmettent une mise en demeure, avec copie aux cautions. Ils réclament, au nom de leur cliente, les arrérages accumulés ainsi que les loyers de janvier et de février 2016 et lui enjoignent de faire signer l’amendement du 23 décembre 2015 par M. Girard.

Ils y indiquent qu’à défaut pour elle de ce faire, dans les cinq jours de la réception de cette mise en demeure, l’appelante exercera tous les droits et recours dont elle dispose en vertu du bail et des lois applicables. [ 16 ] Le 25 février 2016, la Locataire ne s’étant pas exécutée (sauf quant à l’amendement qui a été signé par M. Girard), l’appelante lui transmet un avis de résiliation du bail, en lui indiquant qu’à défaut de payer l’intégralité des sommes dues d’ici le 4 mars 2016, celui-ci sera résilié en date du 11 mars 2016.

[ 17 ] Les discussions entre les parties se poursuivent, sans succès toutefois, chacune d’elles demeurant sur ses positions en ce qui a trait à l’exigibilité du loyer et à l’obligation de la Locataire de faire les versements mensuels convenus en lien avec les arrérages. L’échéance du 11 mars mentionnée à la mise en demeure est prorogée à quelques reprises, mais le 31 mars 2016 l’appelante change les serrures des lieux loués. La Locataire n’y retournera que pour prendre possession de certains effets. [ 18 ] Le 27 avril 2016, l’appelante entreprend des procédures judiciaires contre les intimés et contre M.

Girard [2] . Elle demande que le bail soit déclaré résilié depuis le 1 er avril 2016 et que les intimés soient solidairement condamnés à lui payer 363 330,16 $. Cette somme est composée des arrérages de loyer dus au 31 mars 2016, soit 118 235,28 $ moins 16 106,56 $ représentant le dépôt de sécurité qu’elle détient et 27 594 $ qu’elle a reçus de son assureur à

titre d’indemnité, 51 348,79 $ d’honoraires et déboursés et 237 446,65 $ à

titre de dommages pour la résiliation prématurée du bail (soit le loyer qui aurait été payable du 1 er avril 2016 au 2 janvier 2018). [ 19 ] Les intimés se portent pour leur part demandeurs reconventionnels et réclament 413 527,14 $ de l’appelante, soit 46 649 $ à

titre de remboursement du prix payé à M. Girard pour acheter les actions de la Locataire, 2 696,24 $ pour les frais de notaire encourus à l’occasion de cette acquisition, 25 000 $ à

titre de remboursement des arrérages de loyer déjà payé, 16 106,56 $ représentant le dépôt de sécurité détenu par l’appelante, 4 369,05 $ de frais de comptabilité, 258 147,89 $ pour perte de profits, 10 558,40 $ pour perte alimentaire et 50 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 20 ] Le procès dure six jours et de nombreux témoins, idoines et experts, sont entendus. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 21 ] La juge accueille en

partie la réclamation de l’appelante et en

partie celle des intimés. Ainsi, elle ordonne aux intimés de payer 49 649,44 $ à l’appelante et condamne l’appelante à leur payer 145 558,40 $. Elle opère ensuite compensation entre les sommes dues de part et d’autre, de telle sorte qu’ultimement elle condamne l’appelante à payer aux intimés 95 908,96 $ avec intérêts et indemnité additionnelle depuis la date de notification de leur défense ainsi que les frais de justice. [ 22 ] Après avoir revu l’ensemble des faits et considéré les opinions exprimées par les experts, elle conclut d’abord que le bris du tuyau découle d’une faute lourde commise par l’appelante.

La preuve révèle en effet qu’un bouchon en acier galvanisé installé sur une conduite d’eau présente derrière un compresseur situé dans la salle mécanique érigée sur le toit de l’immeuble a lentement corrodé puis, ultimement, a cédé, entraînant l’inondation.

D’avis que l’appelante aurait remarqué tant la tache de rouille s’étant tranquillement développée sur le plancher que la fuite d’eau si elle avait entretenu adéquatement son système de plomberie, la juge conclut qu’elle a fait défaut d’entretenir adéquatement celui-ci et estime que dans les circonstances de l’espèce la faute commise doit être qualifiée de lourde : [48] Le Tribunal retient que le défaut d’inspection visuelle annuelle par un plombier de la tuyauterie de l’immeuble constitue une très grande négligence de la part du propriétaire des lieux, et ce, en prenant en considération la pression importante qui circule dans un tuyau d’un diamètre de deux (2) pouces. [49] Le Tribunal conclut que l’absence d’entretien, depuis plusieurs années, par un plombier qui détient les cartes de compétence requises, du système de tuyauterie de la salle mécanique constitue une faute lourde du bailleur.

L’absence de constat de la présence de la tache de rouille par le gestionnaire de l’entretien, monsieur Harvey, qui ne se préoccupe pas, comme on le sait, d’aller régulièrement derrière les compresseurs, est aussi un élément constitutif de cette faute. [ 23 ] Vu cette conclusion, elle applique l’

article 1474 C.c.Q . , écarte les clauses du bail limitant la responsabilité de l’appelante puis analyse la situation et évalue les réclamations à la lumière des règles applicables au louage et des principes généraux de la responsabilité civile. [ 24 ] Se fondant sur la preuve administrée, elle détermine d’abord qu’entre le 24 décembre 2015 et le 1 er avril 2016, les lieux loués ne pouvaient être utilisés aux fins auxquelles ils étaient destinés, ce qui, à son avis, justifiait la Locataire de refuser de payer son loyer en invoquant l’exception d’inexécution.

Elle ajoute ensuite que l’appelante, de surcroît, a été indemnisée par son assureur pour la perte des loyers de janvier, février et mars 2016 et souligne l’existence de l’article 11 du bail qui prévoyait expressément que le loyer n’est pas payable si les lieux loués sont détruits ou endommagés. Selon elle, l’existence d’une assurance explique vraisemblablement la présence de cette disposition : [63] C’est sans doute pour cette raison que le bail contient la clause suivante :

ARTICLE 11 ENDOMMAGEMENT ET DESTRUCTION 11.1 DESTRUCTION DES LIEUX LOUÉS – Advenant que les Lieux Loués soient détruits ou endommagés par un incendie ou par tout autre sinistre à l’encontre duquel le Bailleur est assuré, et sous réserve de l’article 11,4, celui-ci signifiera par écrit au Locataire dans les trente (30) jours (l’ « Avis Initial ») suivant les dommages que : […] iii) le Bailleur est d’avis que les dommages peuvent être réparés avec diligence raisonnable dans les cent quatre-vingts (180) jours suivant le sinistre et que la nature des dommages ne permet pas l’utilisation des Lieux Loués, le Loyer Brut sera alors suspendu jusqu’à ce que les dommages soient réparés de manière à permettre l’occupation des lieux loués par le Locataire;

le tout sans autres recours contre le Bailleur. [ 25 ] Elle s’intéresse alors à la question de savoir si la Locataire était autrement en défaut.

S’attardant à l’amendement du 23 décembre 2015, elle souligne que les intimés ont payé les 15 000 $ qui y étaient prévus, mais n’ont pas effectué les versements mensuels de 2 739,86 $. [ 26 ] Elle s’interroge ensuite sur les raisons pour lesquelles la représentante de l’appelante s’est acharnée à réclamer les loyers de janvier à mars 2016 alors qu’elle ne les a pas réclamés d’une autre locataire occupant des locaux également rendus inutilisables par l’inondation, mais ne trouve aucune réponse. [ 27 ] Elle conclut que l’absence de versement mensuel au cours des mois de janvier, février et mars 2016 ne constitue pas un défaut de la part de la Locataire puisque l’appelante aurait dû prélever la somme due pour chacun de ces mois du dépôt de sécurité de 16 106,56 $ qu’elle détenait. [ 28 ] Sur la base des témoignages administrés, elle rejette également l’argument de l’appelante voulant que les intimés aient fait défaut d’entreprendre en temps opportun les travaux de remise en état des lieux loués et que cela constitue un défaut.

Elle est d’avis que les travaux ont été entrepris en temps utile et dit ne pas comprendre comment la représentante de l’appelante n’a pu le constater vu la présence de travailleurs de la construction. Elle souligne qu’aucun de ses représentants n’a d’ailleurs posé de questions aux intimés quant à l’avancement des travaux. [ 29 ] C’est ainsi qu’elle retient de l’ensemble des faits mis en preuve et des conclusions qu’elle en tire que l’appelante a abusé de ses droits en changeant les serrures et en résiliant le bail à compter du 1 er avril 2016.

Elle refuse donc de lui accorder l’indemnité qu’elle réclame pour la perte de loyers à compter d’avril 2016 et se limite à lui octroyer le solde des arrérages, après déduction du dépôt de sécurité, soit 49 649,44 $. [ 30 ] Cela fait, la juge s’intéresse à la demande reconventionnelle des intimés. [ 31 ] Elle rejette d’abord leur réclamation pour obtenir le remboursement du prix payé pour l’achat des actions ainsi que les frais de notaire qui y sont afférents au motif qu’en achetant ces actions les intimés Laberge et Beaudoin ont pris une décision d’affaires qui n’est pas liée au sinistre. [ 32 ] Elle accueille ensuite la réclamation de 10 558,40 $ représentant la valeur des aliments ayant dû être jetés puisque cette perte découle du sinistre, puis passe à celle de 258 147,98 $ pour perte de profits.

Elle note d’entrée de jeu que certaines des données financières utilisées pour projeter les profits qu’aurait générés le restaurant sont erronées et que, quoique ses résultats se soient améliorés depuis que les intimés Beaudoin et Laberge l’exploitent, le restaurant ne générait toujours pas de profits au moment du sinistre.

De ce fait, elle considère comme hypothétique la projection voulant qu’il aurait généré un bénéfice net de plus de 10 000 $ par mois à compter de juin 2016. [ 33 ] Vu cette conclusion, elle estime devoir arbitrer les montants réclamés en utilisant son pouvoir discrétionnaire et affirme, sans vraiment s’expliquer, que les intimés auraient pu dégager un bénéfice net d’au plus 5 000 $ par mois à compter de juin 2016, ce qui représente un bénéfice net de 95 000 $ pour la période de juin 2016 à décembre 2017. [ 34 ] Elle accorde ensuite à chacun des intimés Beaudoin et Laberge 20 000 $ pour les troubles et inconvénients qu’ils ont subis, lesquels découlent tant du sinistre que de l’attitude de l’appelante qui a persisté à leur réclamer le loyer des mois de janvier, février et mars 2016 alors qu’il n’était pourtant pas payable.

Les moyens de l’appelante [ 35 ] L’appelante s’attaque à plusieurs aspects de ce jugement puisqu’elle fait valoir pas moins de sept moyens qu’elle formule ainsi : 1) La juge a erré en concluant que les intimés n’étaient pas en défaut; 2) La juge a erré en ne considérant pas que la locataire a renoncé à son droit de rester dans les lieux loués et à tout recours contre le Bailleur; 3) La juge a erré en rejetant sa demande pour les dommages résultant de la résiliation du bail et du défaut de la locataire; 4) La juge a erré en concluant à une faute lourde de sa part relativement au sinistre du 24 décembre 2015; 5) La juge a erré en accordant à la locataire 95 000 $ à

titre de perte de profits futurs; 6) La juge a erré en accordant aux intimés Beaudoin et Laberge 40 000 $ pour troubles et inconvénients; 7) La juge a erré en accordant 10 558,40 $ à la locataire à

titre de pertes matérielles pour les aliments perdus. [ 36 ] Par souci de commodité et de logique, la Cour traitera de chacun de ces moyens dans un ordre différent de celui proposé par l’appelante. Ainsi, elle traitera d’abord de la façon dont la juge d’instance a qualifié la faute commise par l’appelante, déterminera ensuite si elle a eu tort de conclure que les intimés n’étaient pas en défaut lorsque celle-ci a unilatéralement résilié le Bail et changé les serrures, puis si elle a commis une erreur révisable en rejetant la demande en dommages de l’appelante.

Par la suite, la Cour s’intéressera aux dommages qui ont été octroyés aux intimés. Le défaut d’entretien et la qualification de la faute commise par l’appelante

[ 37 ] L’appelante, à cet égard, reproche essentiellement à la juge d’avoir mal apprécié la preuve l’ayant menée à qualifier de faute lourde le défaut d’entretien qu’elle lui reproche, ce qui a fait en sorte de rendre inapplicable la clause d’exonération de responsabilité stipulée en sa faveur dans le bail.

Elle plaide qu’en retenant que le sinistre découle de l’absence prolongée d’entretien de la plomberie par un plombier détenant ses cartes de compétence, la juge a tiré une conclusion qui diverge de celle de l’expert des intimés qui a plutôt affirmé que la source de l’inondation est un bouchon galvanisé, qui, n’étant pas du bon alliage, a rouillé puis cédé.

Ainsi, la juge, selon elle, aurait plutôt dû conclure que la cause du sinistre n’était pas un défaut d’entretien, mais bien plutôt l’utilisation d’un bouchon inapproprié. [ 38 ] Elle lui reproche aussi d’avoir omis de considérer le témoignage de son gérant des opérations, M.

Harvey, et de s’être fondée exclusivement sur le témoignage de sa représentante, Mme Decoste alors que celle-ci a clairement affirmé ne pas être responsable de la planification de l’entretien de l’immeuble. [ 39 ] Selon l’appelante, la juge n’aurait pu conclure à un défaut d’entretien, et encore moins à une faute lourde, si elle avait considéré le témoignage de M.

Harvey puisque celui-ci a expliqué qu’il procédait à une tournée du centre commercial chaque semaine, que son homme de maintenance en effectuait une de façon quotidienne, et qu’il faisait lui-même une vérification de tous les étages, incluant la salle mécanique où se trouvaient les compresseurs et le tuyau ayant rompu. L’endroit où se serait développée la tache de rouille étant difficile d’accès, il a indiqué ne pas l’avoir remarquée, ce qu’on ne peut lui reprocher.

Qui plus est, l’entretien du système de chauffage et de climatisation était effectué trimestriellement par une firme externe en vertu d’une entente de service et les employés de celle-ci n’ont mentionné ni que le bouchon installé sur le tuyau concerné pouvait être problématique ni la présence d’une tache de rouille. [ 40 ] La Cour estime que ce moyen n’est pas fondé. [ 41 ] Contrairement à ce que soutient l’appelante, la juge de première instance a considéré le témoignage de M.

Harvey, dont elle paraphrase d’ailleurs certaines portions aux paragraphes 37 à 41 de ses motifs : [37] En contre-preuve, Kimwood fait entendre son gérant des opérations, en poste au mois de décembre 2015 et toujours à son emploi, monsieur Steve Harvey. Il est responsable non seulement du budget d'immobilisations mais également des contremaîtres et concierges des immeubles. [38] Monsieur Harvey va une fois par semaine faire son tour à l'immeuble au coeur du sinistre incluant la salle mécanique où sont situés les tuyaux de climatisation, ventilation et réfrigération de l'immeuble.

Cette salle mécanique est située sur le toit de l'immeuble, comme on le sait. Monsieur Harvey situe le tuyau où est survenu le bris comme étant en arrière du compresseur. [39] Monsieur Harvey précise ne pas se rendre régulièrement derrière les compresseurs dont le plancher, situé en arrière de ceux-ci, n'est pas peinturé. Selon lui, quand il y va, il ne remarque pas de trace de rouille. [40] Monsieur Harvey ajoute que l'espace où est situé le tuyau où survient le bris du 24 décembre 2015 est très petit.

C'est pourquoi personne n'y va régulièrement d'ailleurs. [41] Il précise faire affaires avec la firme Nordik, une firme spécialisée dans les compresseurs, la ventilation, le chauffage et la réfrigération d'immeubles. Il reconnaît que cette firme n'est pas une firme de plombiers. D'ailleurs, la fuite d'eau est réparée par Plomberie Expert… [Citation omise] [ 42 ] Ses motifs permettent de comprendre qu’elle retient toutefois du témoignage de l’expert des intimés, M.

Latulippe, que les taches de rouille étaient présentes depuis longtemps et qu’une simple inspection visuelle par un plombier aurait permis de déceler la présence de la fuite et de réparer le tuyau avant qu’il ne rupture : [45] Monsieur Latulippe précise que toute la plomberie relative au système de climatisation/réfrigération et ventilation doit être l'objet d'un entretien annuel pour éviter des situations comme celle qui survient en l'espèce. Or, le bouchon galvanisé qui a été installé, à un moment où l'autre, n'est pas compatible, sans provoquer de la rouille, avec une tuyauterie en laiton jaune.

Il aura it dû être du même type de métal . [46] Monsieur Latulippe précise que la présence de taches de rouille qu'il constate sur les lieux, remonte à une longue période. Elle est formée avec le temps par l'eau qui s'échappe du bouchon. [47] Selon lui, une inspection visuelle annuelle par un plombier aurait permis de déceler la présence de cette légère fuite indiquée par la rouille et d'en identifier la provenance puis d'en faire la réparation.

Cela aurait évité le sinistre du 24 décembre 2015. [48] Le Tribunal retient que le défaut d'inspection visuelle annuelle par un plombier de la tuyauterie de l'immeuble constitue une très grande négligence de la part du propriétaire des lieux, et ce, en prenant en considération la pression importante qui circule dans un tuyau d'un diamètre de deux (2) pouces. [49] Le Tribunal conclut que l'absence d'entretien, depuis plusieurs années, par un plombier qui détient les cartes de compétence requises, du système de tuyauterie de la salle mécanique constitue une faute lourde du bailleur.

L'absence de constat de la présence de la tache de rouille par le gestionnaire de l'entretien, monsieur Harvey, qui ne se préoccupe pas, comme on le sait, d'aller régulièrement derrière les compresseurs, est aussi un élément constitutif de cette faute. [50] Dans ces circonstances, le Tribunal retient que Kimwood commet une faute lourde au niveau de l'entretien du système mécanique de climatisation, ventilation et réfrigération des lieux loués qui entraîne sa responsabilité. [Citation omise]

[ 43 ] La juge, on le voit, a considéré tous les témoignages pertinents et ce que lui reproche vraiment l’appelante c’est de ne pas en avoir retenu ce qu’elle aurait voulu.

Or, comme on le sait, le rôle de la Cour n’est pas de réévaluer la preuve puis, le cas échéant, de substituer son opinion à celle du juge d’instance. [ 44 ] Dans la mesure où l’exercice auquel la juge s’est livrée consistait à qualifier la faute de l’Appelante, la Cour doit ici faire preuve de déférence et n’intervenir que s’il y a « erreur manifeste et déterminante » ou encore une erreur de droit [3] , ce que l’appelante ne démontre pas. [ 45 ] La Cour analysera donc les autres moyens d’appel à la lumière de la conclusion voulant que l’appelante ait commis une faute lourde, et vu l’

article 1474 C.c.Q. , en faisant abstraction de la clause d’exonération de responsabilité contenue au bail. Les défauts allégués [ 46 ] S’appuyant sur les termes du bail original et sur les modifications qui y ont été apportées, l’appelante soutient que la Locataire était en défaut et qu’elle était ainsi justifiée de résilier son bail. [ 47 ] Elle plaide que l’article 4.1 du bail stipule que le loyer minimum est payable à l’avance le premier jour de chaque mois et que cette clause est toujours demeurée en vigueur malgré les modifications qui ont été apportées au bail.

L’article 4 imposant à la Locataire de payer son loyer sans déduction, réduction ou compensation de quelque nature que ce soit, elle soutient que la Locataire ne pouvait omettre de payer le loyer ou quel qu’autre somme au motif que l’appelante détenait un dépôt de sécurité suffisant pour lui permettre d’y puiser les sommes manquantes. Ce dépôt, ajoute-t-elle, lui a été remis pour garantir deux mois de loyer et elle n’avait pas l’obligation de l’appliquer à l’encontre des sommes dues par la Locataire au

titre des arrérages. [ 48 ] Selon elle, tant l’omission de la Locataire de payer le loyer des mois de janvier, février et mars 2016 que son défaut d’effectuer les versements mensuels convenus au

titre du paiement des arrérages justifient la résiliation du bail. [ 49 ] Qu’en est-il? [ 50 ] La proposition quant au loyer étonne compte tenu des termes clairs de l’article 11.1 du bail établissant que le locataire n’a pas à le payer si un sinistre rend les lieux temporairement inutilisables : 11.1 DESTRUCTION DES LIEUX LOUÉS – Advenant que les Lieux Loués soient détruits ou endommagés par un incendie ou par tout autre sinistre à l’encontre duquel le bailleur est assuré, et sous réserve de l’article 11.4, celui-ci signifiera par écrit au Locataire dans les trente (30) jours (« l’Avis initial ») suivant les dommages que :

i) le Bailleur est d’avis que les dommages peuvent être réparés avec diligence raisonnable dans les cent quatre-vingts (180) jours suivant le sinistre que la nature des dommages permet l’utilisation partielle des Lieux Loués, le Loyer Brut sera alors réduit en proportion de la

partie des Lieux Loués rendue inutilisable par rapport à la totalité des Lieux Loués et ce, jusqu’à ce que les dommages soient réparés; ii) le bailleur est d’avis que les dommages ne peuvent être réparés avec diligence raisonnable dans les cent quatre-vingts (180) jours suivant le sinistre, alors le Bailleur ou le Locataire pourra résilier le Bail par un avis écrit de cinq (5) jours suivant la signification de l’Avis initial du bailleur, auquel cas le Bail prendra fin le jour du sinistre et toutes sommes ainsi que tout Loyer Brut dus en vertu du Bail devront être intégralement payés par le Locataire jusqu’au jour des dommages.

Advenant le non exercice de la résiliation, le paiement du Loyer brut sera régi conformément au sous-paragraphe ii); iii) le Bailleur est d’avis que les dommages peuvent être réparés avec diligence raisonnable dans les cent quatre-vingts (180) jours suivant le sinistre et que la nature des dommages ne permet pas l’utilisation des Lieux Loués, le Loyer Brut sera alors suspendu jusqu’à ce que les dommages soient réparés de manière à permettre l’occupation des Lieux Loués par le Locataire; le tout sans autres recours contre le Bailleur. [ 51 ] Cette disposition, qui traite spécifiquement des conséquences découlant d’un sinistre ayant pour effet de rendre les lieux temporairement inutilisables, constitue le reflet du principe auquel réfère la juge de première instance voulant que le débiteur d’une obligation puisse opposer l’exception d’inexécution à son co-contractant qui lui demande d’exécuter son obligation sans avoir exécuté la sienne.

Étant une disposition spécifique visant une situation précise, l’article 11 doit prévaloir sur la règle plus générale énoncée à l’article 4 du bail. D’ailleurs l’interprétation de l’article 4 proposée par l’appelante est inconciliable avec ce que prévoit l'article 11.1. [ 52 ] L’argument de l’appelante voulant que la Locataire ait été en défaut vu son refus de payer le loyer pour les mois de janvier à mars 2016 est donc dénué de fondement. [ 53 ] L’obligation de la Locataire de verser 2 739,86 $ mensuellement au

titre des arrérages n’est pas visée par l’article 11.1 et elle ne peut, pour celle-ci, opposer à l’appelante l’exception d’inexécution. Cette somme représente en effet du loyer que la Locataire n’a pas payé dans le passé alors même qu’elle jouissait des lieux loués.

Elle a donc déjà reçu de l’appelante la contrepartie de cette obligation et le fait que les locaux ne soient pas utilisables à compter de janvier 2016 ne peut l’en libérer. [ 54 ] Cela étant, les circonstances de l’affaire démontrent que la Locataire devait payer ces sommes mensuellement en utilisant les revenus que générerait le restaurant et que c’est l’impossibilité d’exploiter celui-ci qui a fait en sorte qu’elle n’a pu respecter son engagement [4] .

Or, dans la mesure où cette impossibilité découle d’un sinistre causé par la faute lourde de l’appelante, celle-ci ne peut être autorisée à utiliser cette omission pour justifier la résiliation du bail.

[ 55 ] La Locataire n’est certes pas libérée définitivement de l’obligation de payer ces arrérages, mais le fait qu’elle n’ait pu le faire pendant que les lieux étaient inutilisables et qu’elle ne pouvait en conséquence exploiter son restaurant ne peut être utilisé par l’appelante pour justifier la résiliation unilatérale du bail. [ 56 ] Vu cette conclusion, la Cour estime qu’il n‘est pas nécessaire de déterminer si l’appelante avait l’obligation d’utiliser le dépôt de sécurité qu’elle avait entre les mains. [ 57 ] La Locataire n’étant pas en défaut, l’appelante ne pouvait ni résilier le bail ni changer les serrures de façon à l’empêcher d’accéder aux locaux et d’exploiter son restaurant et la juge de première instance a eu raison de conclure que ce faisant elle a abusé de ses droits, ce qui l’empêche de réclamer la perte ayant découlé de sa résiliation. [ 58 ] Il ne reste donc à aborder que la question des dommages octroyés aux intimés. [ 59 ] Ceux-ci sont de deux ordres : les pertes matérielles découlant du sinistre ainsi que la perte de profits et les troubles et inconvénients découlant de la résiliation abusive du bail.

Les pertes matérielles [ 60 ] L’appelante plaide que la juge aurait dû rejeter la réclamation pour la perte d’aliments occasionnée par l’inondation compte tenu de la clause d’exonération de responsabilité contenue au bail et à l’amendement qui y fut apporté en décembre 2015. Cet argument présuppose toutefois que l’appelante peut valablement invoquer la clause d’exonération, ce qui n’est pas le cas, on l’a vu, lorsque le dommage réclamé a été causé par une faute lourde [5] .

La juge de première instance ayant conclu à la commission d’une telle faute, et la Cour ayant refusé d’intervenir sur ce point, elle a eu raison d’écarter la clause d’exonération, et partant, d’accorder cette indemnité à la Locataire.

La perte de profits [ 61 ] L’appelante soutient que la juge ne pouvait accorder de dommages pour une d’une perte de profits puisque le restaurant était déficitaire et que la preuve présentée ne permettait pas de conclure qu’il en serait autrement dans l’avenir. [ 62 ] Elle a raison. [ 63 ] Quoiqu’elle ait reconnu que le restaurant était déficitaire et que les hypothèses sur lesquelles l’expert-comptable s’était fondé pour effectuer ses projections étaient erronées, la juge a choisi d’arbitrer les dommages et d’octroyer à la Locataire, sans s’en expliquer, une somme de 95 000 $ représentant les profits mensuels de 5 000 $ qu’elle aurait pu réaliser pendant les 19 mois qu’il restait à courir au bail.

Elle écrit : [105] L'expert des défendeurs, monsieur Alexandre Côté-LeBlanc, présente un rapport qui est fondé sur des représentations que lui font ses clients. [106] Or, pour l'exercice débutant en avril 2015 et se terminant au mois de novembre 2015, certaines représentations ne sont pas exactes. Ainsi, la preuve révèle qu'au mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2015, les défendeurs ne paient pas le loyer requis de 8 000,00$.

De plus, le remboursement des arrérages de loyer dû n'y est pas indiqué, d'une part, et n'est pas effectué par les défendeurs, d'autre part. [107] Les défendeurs précisent, lors de l'audience, que le chiffre d'affaires de leur entreprise s'améliore de mois en mois… Le Tribunal constate en examinant ceux-ci qu'il y a des variations mensuelles. En prenant en considération l'absence de paiement de loyer du mois de juillet jusqu'au mois de novembre 2015 inclusivement, le Tribunal constate qu'effectivement le bénéfice net devient à zéro ou en surplus.

Cependant, ceci ne correspond pas à la réalité car le loyer et les arrérages doivent être payés. [108 Par la suite, monsieur Côté-LeBlanc fait des projections à compter du mois de juin 2016, date envisagée pour la reprise des activités du restaurant, jusqu'au mois de décembre 2017, dernier mois précédant l'expiration du bail ] . Monsieur Côté-LeBlanc prend en considérant le montant du loyer réduit pour toute cette période ainsi que le remboursement avant taxes des arrérages de loyer.

Sur cette période de dix-neuf mois, monsieur Côté-LeBlanc prévoit un bénéfice net total projeté de 204 689,00$ ou un bénéfice mensuel moyen de 10 773,11$. [109] L'on conviendra aisément qu'il s'agit d'un énorme retournement de situation. D'une entreprise qui certes s'améliore au fil des semaines et des mois grâce au travail acharné de madame Laberge et de monsieur Beaudoin, elle ne génère pas encore de profits au moment du sinistre.

De là à générer un bénéfice net de plus de 10 000,00$ par mois, le Tribunal estime être incapable de franchir ce pas pour les raisons suivantes. [110] Certes, comme l'expliquent les défendeurs et monsieur Côté-LeBlanc, le restaurant est situé sur une artère principale de Chicoutimi, le boulevard Talbot. Il est proximité immédiate de Place du Saguenay et, de l'autre côté de la rue, de Place du Royaume, deux centres commerciaux fort achalandés. La présence d'un chansonnier les jeudis soirs de chaque semaine attire beaucoup de personnes. Les vidéos-poker génèrent un revenu net d'environ 5 000,00$ par mois.

En fait, les défendeurs précisent que l'engouement pour un restaurant refait à neuf, décoration, mobilier, etc. est très fort. Ils tablent sur cet élément pour attirer énormément de clientèle supplémentaire, ce qui aurait pour effet d'augmenter leur chiffre d'affaires. [111] Selon monsieur Côté-LeBlanc, les prévisions que lui fournissent les défendeurs sont très conservatrices. Il est possible que ce soit le cas. Cependant, ce ne sont que des hypothèses.

Jamais au cours des mois de leur exercice du restaurant, des revenus de plus de 155 000,00$ sur une base mensuelle n'ont été atteints. [112] Le Tribunal doit donc arbitrer les montants réclamés en utilisant le pouvoir discrétionnaire qui est le sien.

[113] Le Tribunal estime que le bénéfice net que les demandeurs peuvent dégager à compter du mois de juin 2016 jusqu'au 31 décembre 2017 inclusivement, est d'au plus 5 000,00$ par mois. Sur une période de dix-neuf mois, ce bénéfice net s'élève à la somme de 95 000,00$. [Citations omises] [ 64 ] Pourtant, rien dans la preuve administrée ne permet de conclure que les intimés auraient pu dégager un profit de 5 000 $ par mois, ou même tout simplement de dégager un profit. [ 65 ] Le restaurant n’était pas profitable au moment du sinistre.

À compter d’avril 2015, moment où les intimés l’ont pris en charge, jusqu’en décembre 2015, il a généré des revenus totaux de 521 000 $, soit une moyenne de 57 888 $ par mois, ce qui ne permettait pas de générer des profits. Or, la perte de profits de 10 000 $ par mois que réclamaient les intimés est basée sur l’hypothèse que le restaurant aurait généré un revenu mensuel moyen de 171 139 $, pour la période allant de juin 2016 à mars 2017 et de 182 217 $ pour celle allant d’avril 2017 à décembre 2017, c’est-à-dire des revenus presque trois fois plus élevés que ceux qu’il générait avant le sinistre.

Cette hypothèse, extrêmement optimiste, n’est pas appuyée par une preuve sérieuse et ne repose que sur des projections de revenus faites par les intimés Laberge et Beaudoin une fois le litige engagé, projections qui ne sont elles-mêmes fondées que sur leur enthousiasme. [ 66 ] Or, les dommages-intérêts compensatoires qu’un tribunal peut accorder ont pour fonction de réparer le préjudice subi et non de punir un geste ou un comportement répréhensible [6] . Ils sont donc établis en fonction de l’étendue du préjudice subi et ne doivent pas être influencés par la gravité de la faute.

Ce préjudice, pour pouvoir être indemnisé, doit aussi revêtir certaines caractéristiques, dont celle d’être certain ( art. 1611 C.c.Q . ) : 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé. On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1611. The damages due to the creditor compensate for the amount of the loss he has sustained and the profit of which he has been deprived.

Future injury which is certain and assessable is taken into account in awarding damages. [ 67 ] Ainsi, le fardeau de démontrer qu’un profit donné aurait probablement été réalisé est imposé à celui qui cherche à être indemnisé. Il n’a pas à faire cette preuve avec une certitude absolue, mais il ne peut se contenter d’une hypothèse ou d’une éventualité [7] .

Le standard de preuve auquel il est astreint est celui de la certitude relative et de la probabilité [8] . [ 68 ] En l’espèce, la preuve administrée ne répond pas à cette exigence, ce que la juge de première instance semble d’ailleurs reconnaître puisqu’elle indique devoir arbitrer les montants réclamés en utilisant le pouvoir discrétionnaire qui est le sien . [ 69 ] Cela étant, elle ne pouvait agir ainsi puisque le pouvoir conféré à un juge d’arbitrer les dommages-intérêts ou leur calcul, ne lui permet pas d’accorder des dommages alors même que la preuve n’en démontre pas [9] .

Elle a donc commis une erreur de droit que la Cour doit corriger en rejetant la réclamation des intimés à ce chapitre. Les troubles et inconvénients [ 70 ] Dans la mesure où l’appelante s’attaque à l’octroi de dommages pour troubles et inconvénients en plaidant qu’elle n’est pas responsable du sinistre et qu’elle était en droit de résilier le bail, deux moyens sur lesquels la Cour lui donne tort, il n’y a pas lieu de s’attarder à ce moyen. La preuve administrée en l’instance justifiait l’octroi de dommages pour les troubles et inconvénients subis par les intimés.

Que ceux-ci découlent du sinistre ou de l’attitude de l’appelante importe peu, la juge ne commet aucune erreur en les octroyant. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 71 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 72 ] INFIRME en

partie le jugement de la Cour supérieure et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être prononcé le 11 décembre 2019 : [ 73 ] ACCUEILLE en

partie l’action de 9145-0692 Québec inc.; [ 74 ] CONDAMNE 9162-8974 Québec inc., Marie-Ève Laberge et Éric Beaudoin à payer à 9145-0692 Québec inc. la somme de 49 649,44 $, sous réserve de la compensation ci-après opérée; [ 75 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de 9162-8974 Québec inc., Marie-Ève Laberge et Éric Beaudoin; [ 76 ] CONDAMNE 9145-0692 Québec inc. à payer à 9162-8974 Québec inc., Marie-Ève Laberge et Éric Beaudoin la somme de 50 558,40 $, sous réserve de la compensation ci-après opérée; [ 77 ] OPÈRE compensation entre les sommes que les parties se doivent mutuellement et CONDAMNE ainsi 9145-0692 Québec inc. à payer la somme de 908,96 $ à 9162-8974 Québec inc., Marie-Ève Laberge et Éric Beaudoin, avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle depuis la date de notification de la Défense; [ 78 ] LE TOUT, chaque

partie payant ses frais tant en appel qu’en première instance.

MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. Me Marc Perron Me Jean-Simon Britten THERRIEN, COUTURE Pour l’appelante Me Éric Le Bel Me Gabrielle Harvey FRADETTE & LE BEL, AVOCATS Pour les intimés Date d’audience : 17 novembre 2021