2016 QCCQ 6985, 2016 QCCQ 6985

Salvas c. Laquerre 2016 QCCQ 6985 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014669-151 DATE : 14 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE-CLAUDE SALVAS

Partie demanderesse c. EDGAR LAQUERRE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Salvas réclame du notaire Edgar Laquerre la somme de 5 000 $ suite à des problèmes de

titre sur un terrain, problèmes qu’elle impute à une faute professionnelle de ce dernier. [ 2 ] Me Laquerre conteste avoir commis quelque faute que ce soit. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) Me Laquerre a-t-il commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle? 2) Dans l’affirmative, quelles sont les compensations auxquelles la demanderesse a droit? LES FAITS [ 4 ] Le 31 mars 2007, madame Salvas et son copain Jonathan Vachon achètent de madame Francine Tondreau un terrain situé à Ste-Émélie-de-l’Énergie [1] . [ 5 ] C’est Me Edgar Laquerre qui est désigné notaire instrumentant. Il a agi à ce

titre dans plusieurs dossiers de la venderesse Tondreau qui possédait de nombreux terrains à vendre dans le secteur. [ 6 ] Bien que le contrat mentionne que la vente est faite pour la somme de 3 000 $, la preuve établit que le prix réellement payé est de 7 800 $, dont 3 000 $ déclaré au contrat et 4 800 $ payé par un deuxième chèque . [ 7 ] Madame Salvas témoigne que cette façon de procéder a été suggérée par le notaire Laquerre pour sauver le paiement de taxes.

Néophytes en la matière, madame Salvas et monsieur Vachon acceptent d’agir suivant cette suggestion, n’y voyant pas d’inconvénient, d’autant plus que cela était proposé par un notaire. [ 8 ] Le même jour, Me Laquerre produit sa facture au montant de 543,31 $ pour avoir officié dans cette vente [2] . [ 9 ] L’acte de vente fait état que le terrain est affecté par trois hypothèques au bénéfice de Me Jean Chalifoux, avocat, « dont mainlevées desdites hypothèques seront obtenues incessamment aux frais du vendeur ». [ 10 ] Me Chalifoux détient plusieurs hypothèques sur les nombreux terrains appartenant à madame Tondreau et monsieur Gilles Provost, les ayant financé alors qu’ils étaient en difficulté financière. [ 11 ] Le 13 avril 2007, Me Laquerre transmet à Me Jean Chalifoux deux chèques de 3 000 $ dont l’un représente le montant versé au contrat par madame Salvas et monsieur Vachon lors de la vente [3] et un autre 3 000 $ pour une autre vente sans rapport avec le leur. [ 12 ] Cette lettre de transmission à Me Chalifoux comprend la mention suivante : «Je ne vous présente pas maintenant le projet de mainlevée puisque d’autres transactions sont présentement en cours et je ferai un seul projet qui vous sera vraisemblablement transmis lors du paiement desdites transactions à venir. »

[ 13 ] Il est également à souligner que les documents transmis à Me Chalifoux n’identifient pas clairement que madame Salvas et monsieur Vachon sont les payeurs de l’un des chèques de 3 000 $, sauf la mention suivante sur le chèque D-11 : « vacjon01 ». Il fallait deviner que « VACJON » correspond à monsieur Jonathan Vachon, ce que Me Chalifoux ne pouvait découvrir.

Il ne savait pas à ce moment quel terrain était précisément visé par ce paiement de 3 000 $. [ 14 ] Le 21 juin 2007, Me Chalifoux consent un nouveau prêt hypothécaire à madame Tondreau et son conjoint Gilles Provost pour une somme de 239 225 $ [4] , prêt qui est publié contre une foule de lots dont celui acquis par madame Salvas et monsieur Vachon le 31 mars 2007 et sur lequel il n’y a pas encore eu mainlevée, à l’insu de la demanderesse Salvas. [ 15 ] Ce n’est que le 27 juin 2007 que Me Chalifoux signe une mainlevée des trois hypothèques mentionnées dans l’acte d’acquisition de madame Salvas et monsieur Vachon.

Les mainlevées sont préparées par Me Fançois Gareau, notaire, à la demande de Me Chalifoux. [ 16 ] Le 6 juillet 2010, Me Chalifoux devient propriétaire de plusieurs terrains dont celui en cause par jugement en délaissement forcé et prise en paiement dans le dossier numéro 500-17-058622-104, toujours à l’insu de madame Salvas et monsieur Vachon. [ 17 ] Les choses en restent là jusqu’en 2015 alors que madame Salvas et monsieur Vachon désirent revendre leur terrain. [ 18 ] Ils apprennent alors du notaire mandaté pour préparer la vente, Me Gabriel Girard, qu’il existe un vice de

titre du fait que les mainlevées hypothécaires du 27 juin 2007 ont été publiées après le nouveau prêt hypothécaire en faveur de Me Chalifoux qui a été inscrit sur leur lot en vertu duquel il s’est fait déclarer propriétaire. [ 19 ] De fait, l’index aux immeubles indique que l’hypothèque a été publiée le 6 juillet 2007 sous le numéro 14418279 alors que la mainlevée qui concerne a été publiée subséquemment sous le numéro 14689367. [ 20 ] Pour dénouer l’impasse, madame Salvas communique avec Me Chalifoux en ne comprenant pas pourquoi celui-ci détiendrait des droits sur son terrain. [ 21 ] Apprenant de madame Salvas que celle-ci a payé en réalité 7 800 $ et non 3 000 $ pour l’achat du terrain en mars 2007, il l’informe qu’il n’aurait jamais accordé mainlevée pour un paiement de 3 000 $ s’il avait su que le véritable prix de vente était de 7 800 $. [ 22 ] Pour régler le problème, Me Chalifoux accepte de céder tous ses droits dans le terrain appartenant à madame Salvas et monsieur Vachon moyennant un paiement supplémentaire de 2 500 $. [ 23 ] De fait, le 29 juillet 2015, Me Chalifoux cède ses droits pour ladite somme de 2 500 $ et donne mainlevée de ses droits hypothécaires sur le terrain [5] .

Il consent également des servitudes additionnelles pour le bénéfice des acheteurs. C’est Me Gabriel Girard qui agit comme notaire instrumentant. [ 24 ] Me Chalifoux témoigne que plusieurs personnes se sont retrouvées dans le trouble à cause de telles façons d’agir de madame Tondreau et Me Laquerre.

Le dossier contient d’ailleurs deux décisions du Conseil de discipline de la Chambre des notaires, l’une sur la culpabilité [6] et l’autre sur la sanction [7] à l’égard de Me Laquerre qui en font abondamment état, de même qu’un jugement de la Cour supérieure dans le dossier 705-17-004834-121 du district judiciaire de Joliette [8] . [ 25 ] Suite à cet acte de cession, madame Salvas et monsieur Vachon peuvent enfin vendre leur terrain à l’acheteur intéressé pour le même prix (7 800 $) que celui payé pour son acquisition en 2007. [ 26 ] Me Girard produit le 21 juillet 2015 une facture de 977,31 $ [9] pour les services rendus en regard de l’acte de cession en question. [ 27 ] Le 1 er août 2015, madame Salvas transmet une mise en demeure à Me Laquerre lui réclamant une somme de 5 000 $ en raison de son omission d’obtenir mainlevée des hypothèques existantes en temps opportun [10] .

Cette mise en demeure est suivie du dépôt de la poursuite à l’étude le 11 septembre 2015.

ANALYSE ET DÉCISION [ 28 ] Le Tribunal conclut que Me Edgar Laquerre a gravement manqué à ses devoirs professionnels envers la demanderesse Salvas pour au moins deux raisons : 1) avoir omis d’obtenir la mainlevée des trois hypothèques à radier; 2) avoir conseillé à madame Salvas et monsieur Vachon de payer le prix de vente de 7 800 $ au moyen de deux chèques, l’un de 3 000 $ pour le prix déclaré officiellement au contrat et un autre de 4 800 $ hors contrat. [ 29 ] L’omission du notaire Laquerre d’obtenir mainlevée en même temps que la transmission du paiement de 3 000 $ à Me Chalifoux au début avril 2007 a fait en sorte que d’autres actes, dont le nouveau prêt hypothécaire de Me Chalifoux au montant de 239 225 $, ont été publiés sur la propriété, ouvrant la porte à un vice de

titre auquel madame Salvas et monsieur Vachon ont dû faire face. [ 30 ] D’abondant, le fait d’avoir incité ces derniers à ne pas divulguer au contrat de vente le véritable prix convenu leur a causé des difficultés auprès de Me Chalifoux qui s’est senti floué du fait que le prix de vente représenté au contrat n’était pas le véritable prix de vente et qu’on lui a caché ce prix en agissant ainsi. [ 31 ] Apprenant que ce prix de vente était de 7 800 $ au lieu de 3 000 $, Me Chalifoux a répudié l’entente intervenue avec madame Tondreau à l’effet qu’il accorderait mainlevée sur ce terrain pour une somme de 3 000 $ et a exigé une somme additionnelle de 2 500 $ pour leur céder tous ses droits dans le terrain.

Le faux prix de vente privait Me Chalifoux de recevoir ce qu’il devait recevoir et cela

permettait à madame Tondreau d’encaisser le montant « caché » à l’insu de son créancier. [ 32 ] De tels agissements sont indignes d’un notaire et celui-ci est entièrement responsable des dommages encourus par madame Salvas [ 33 ] Dans leur traité sur la Responsabilité professionnelle [11] , les auteurs Baudouin et Deslauriers écrivent ceci : 2-150 Intensité des obligations – Comme pour tout autre professionnel, les obligations du notaire restent, en général des obligations de moyens.

Il est donc tenu d’observer un standard de compétence compatible avec celui qu’aurait observé, dans les mêmes circonstances, un notaire raisonnablement prudent et diligent. Cependant à notre avis, c’est une obligation de résultat à laquelle il s’engage relativement à l’authenticité de l’acte notarié ou lorsque le client exige un résultat particulier . Il ne nous paraît pas, en effet, suffisant qu’il prenne les moyens raisonnables pour conférer à un acte de caractère authentique, sa fonction d’officier public entraînant ici un devoir de conformité.

Il faut différencier à cet égard l’obligation à l’authenticité de l’acte, des obligations relatives au contenu de celui-ci. Ainsi, le notaire qui rédige un acte de financement ou de création d’une sûreté ne peut être tenu responsable des conséquences négatives de celui-ci que si l’on démontre une faute dans les moyens utilisés. Par contre, il sera responsable de son défaut d’authenticité. 2-151 Pratique professionnelle et norme de prudence – L’analyse in abstracto du concept de faute exige de comparer le comportement du notaire à celui d’un même professionnel du droit normalement prudent, diligent et compétent.

Ainsi, un arrêt de la Cour d’appel a conclu qu’un notaire commettait une faute en procédant aux versements des sommes visant à désintéresser des créanciers hypothécaires, sans avoir obtenu au préalable de quittances, comportement que n’aurait pas eu un notaire prudent . La preuve des pratiques notariales peut donc s’avérer pertinente, sans toutefois être déterminante. Les tribunaux sont, en effet, libres d’intervenir pour évaluer le caractère raisonnable d’une pratique professionnelle et sanctionner le professionnel qui cherche à s’exonérer en prouvant qu’il s’est conformé à cette pratique.

La sévérité de l’arrêt Bolduc, qui a même été jusqu’à faire dire à certains que les notaires avaient dorénavant une obligation de résultat, s’explique peut-être par le fait que le juge est lui-même un expert en droit et peut donc substituer son propre jugement à celui des experts-notaires plus facilement que dans d’autres domaines professionnels, comme le domaine médical par exemple. Selon l’arrêt Bolduc, un notaire prudent et diligent ne doit pas suivre une pratique professionnelle, si le caractère déraisonnable de celle-ci peut être démontré.

Il n’en demeure pas moins, selon la Cour d’appel, que le notaire qui ne suit pas la pratique professionnelle courante n’échappe pas à sa responsabilité.

Le notaire prudent et diligent doit donc non seulement connaître et suivre la pratique professionnelle , mais encore en vérifier le caractère raisonnable avant de s’y conformer. » (nos soulignés) [ 34 ] Me Laquerre clairement a manqué à ses obligations professionnelles. [ 35 ] En conséquence, Me Laquerre est responsable des dommages encourus par la demanderesse Salvas. [ 36 ] Ces dommages s’établissent comme suit : - montant payé pour obtenir la cession de Me Chalifoux (pièce P-2) : 2 500,00 $ - les frais réclamés par le notaire Girard pour la préparation de cette cession (pièce P-6) : 977,31 $ [ 37 ] Le Tribunal n’accorde pas le remboursement des honoraires facturés par le notaire Laquerre pour la préparation du contrat de vente puisque cette vente a eu lieu et que la facture ne comprend pas d’honoraires pour l’obtention d’une mainlevée. [ 38 ] De même, le Tribunal ne peut allouer la somme de 418,50 $ concernant les taxes réclamées par les instances fiscales sur la portion non déclarée de la vente, faute de preuve documentaire à ce sujet. [ 39 ] Par contre, le Tribunal alloue à madame Salvas la somme de 560 $ réclamée pour les troubles, inconvénients et pertes de temps pour faire corriger le vice de titre. [ 40 ] Tous ces montants totalisent 4 037,31 $. [ 41 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 42 ] CONDAMNE Me Edgar Laquerre à payer à madame Marie-Claude Salvas la somme de 4 037,31 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er août 2015, plus les frais judiciaires au montant de 171 $ et les frais de présence à la Cour de Me Jean Chalifoux à

titre de témoin au montant de 106,50 $. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.

Date d’audience : 5 juillet 2016