2024 QCCS 417, 2024 QCCS 417

Gestion RFD 2000 inc. c. 148804 Canada inc. (Montréal Star Mobile) 2024 QCCS 417 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL N o : 505-17-012380-210 DATE : 7 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE marie-eve bélanger, J.C.S. ______________________________________________________________________ GESTION RFD 2000 INC. Demanderesse / Défenderesse reconventionnelle c. 148804 CANADA INC., F.A.S.N.

MONTRÉAL STAR MOBILE Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU ........................................................................................................................................ 2 CONTEXTE ................................................................................................................................... 3 ANALYSE ...................................................................................................................................... 5 1. la résilitation extrajudiciaire du bail était-elle légale? ............................................... 5 1.1 Principes juridiques .................................................................................................... 5 1.2 Discussion ................................................................................................................... 7 2. gestion a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame? .......................................... 27 2.1 Réparation de la porte de garage ......................................................................... 28 2.2 Travaux d’asphaltage .............................................................................................. 28 2.3 Camions de Toiture endommagés ........................................................................ 30 2.4 Occupation d’espaces de stationnement et utilisation de conteneurs à déchets 30 2.5 Perte de revenus locatifs ........................................................................................ 30 2.6 Réparation des dommages causés lors du délaissement des lieux ............... 31 2.7 Honoraires extrajudiciaires ..................................................................................... 33 2.8 Dommages punitifs .................................................................................................. 33 3.

MSM a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame ? ............................................ 33 3.1 Frais de déménagement ......................................................................................... 34 3.2 Portion du coût des améliorations locatives ........................................................ 35 3.3 Augmentation des coûts de transport ................................................................... 35 3.4 Honoraires extrajudiciaires ..................................................................................... 36 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ................................................................................... 38

APERÇU [ 1 ] Gestion RFD 2000 inc. offre en location des entrepôts et stationnements. À l’époque des faits en litige, Francis Doyon est le président de Gestion et son père, Luc Doyon, l’aide dans la gestion administrative de cette entreprise et de ses deux autres entreprises, Toiture RFD 2000, une entreprise de réfection de toitures, et Atelier 99, une entreprise liée à la course automobile. Toiture et Atelier exercent leurs activités sur les lieux loués par Gestion. [ 2 ] Montréal Star Mobile est une entreprise de location, transport et coordination de véhicules de plateaux de tournage.

Stephan Larose est le président et son père, Réal Larose, l’aide dans la gestion des opérations de MSM. [ 3 ] Stephan et Réal [1] acquièrent MSM en mars 2018. Ils décident de déménager l’entreprise qui exerce ses activités à Montréal sur la Rive-Sud et cherchent soit à acheter ou louer des bureaux administratifs et un entrepôt pour leur permettre d’aménager les roulottes selon les spécifications requises des contrats de tournages et d’effectuer leur entretien ainsi qu’un espace pour stationner leurs roulottes et camions.

C’est dans ce contexte qu’ils rencontrent Jean-Paul Tremblay, un employé de Gestion impliqué dans le développement de nouveaux locataires et des opérations.

Ce dernier leur fait visiter les locaux et espaces de stationnement qui sont à louer par Gestion et leur propose de louer le local E ainsi qu’un espace de stationnement. [ 4 ] Un bail est signé par les parties à la fin mars 2018 [2] . [ 5 ] En septembre 2019, Gestion transmet à MSM un avis de résiliation du bail, alléguant que cette dernière ne respecte pas le plan de stationnement, que plusieurs loyers sont payés en retard, qu’elle utilise sans autorisation des conteneurs à déchets et qu’elle laisse fréquemment ouverte la porte d’entrée du stationnement [3] .

Quelques semaines plus tard, Gestion procède au changement de serrures sous constat d’huissier et intente par la suite sa demande introductive d’instance en expulsion, ordonnance d’injonction provisoire et dommages-intérêts. [ 6 ] Lors de la présentation de la demande d’injonction provisoire, les parties s’entendent afin que MSM quitte les lieux loués au plus tard le 29 novembre 2019 et cette entente est homologuée par le tribunal. [ 7 ] MSM soutient que Gestion a résilié le bail abusivement et que ses réclamations pour dommages-intérêts sont injustifiées.

Se portant demanderesse reconventionnelle, MSM demande d’être compensée pour les dommages subis en raison de la résiliation abusive du bail et pour les honoraires extrajudiciaires qu’elle paye en raison de l’abus de procédure de Gestion. [ 8 ] Le Tribunal doit répondre à ces trois questions en litige : 8.1. La résiliation extrajudiciaire de Gestion était-elle légale? 8.2. Gestion a-t-elle droit à des dommages-intérêts compensatoires et punitifs et au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires? Si oui, quel en est le quantum? 8.3.

MSM a-t-elle droit à des dommages-intérêts compensatoires et au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires? Si oui, quel en est le quantum? [ 9 ] Le Tribunal conclut que la résiliation extrajudiciaire du bail par Gestion n’était pas justifiée et a été effectuée de manière abusive.

Hormis les montants pour réparer la porte de garage qui avait été endommagée par un employé de MSM à l’été 2019 ainsi que compléter les travaux de pavage des entrées des locaux A et E ainsi que les travaux de béton du seuil de porte du local E, les réclamations de Gestion en dommages-intérêts compensatoires et punitifs et pour le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires sont mal fondées. MSM a droit à des dommages-intérêts compensatoires causés par la résiliation abusive du bail par Gestion ainsi qu’au remboursement d’une

partie de ses honoraires extrajudiciaires. [ 10 ] Avant d’aborder les trois questions en litige, le Tribunal résume le contexte. CONTEXTE [ 11 ] L’entrepôt loué par Gestion est divisé en cinq sections, identifiés de A à E. Le local E n’est pas occupé, sauf pendant une très courte période de quelques semaines, entre son acquisition par Gestion en février 2016 jusqu’à ce qu’il soit loué par MSM. [ 12 ] Les parties se rencontrent pour la première fois en mars 2018. MSM propose d’acheter les entrepôts et stationnements de Gestion, mais leur offre est refusée par Gestion.

Gestion offre à MSM de louer l’espace de stationnement numéro 2 de 13 641 pieds carrés [4] et le local E, soit un entrepôt rectangulaire, sans bureau administratif ni division à l’intérieur, avec un quai de chargement plutôt qu’une porte au sol, qui inclut aussi des espaces de stationnement des deux côtés du local. [ 13 ] MSM a besoin d’une porte au sol pour que ses véhicules et roulottes puissent entrer dans l’entrepôt.

Les parties s’entendent sur une liste de travaux que MSM exécutera pour changer le quai de chargement par une porte au sol et, en contrepartie, Gestion accepte de ne pas charger les deux premiers mois de loyer de mars et avril 2018 et de réduire le loyer des dix mois suivants. [ 14 ] Le 27 mars 2018, Luc transmet à Stephan une copie de la dernière version du bail pour révision [5] . Le même jour, Stephan confirme que le bail est conforme et en transmet un exemplaire signé à Luc [6] . Il demande si cette copie sera signée de leur côté ou s’ils se rencontrent pour signer le bail ensemble [7] .

Le 28 mars, Luc l’invite à passer au bureau pour lui remettre la copie signée du bail par Francis ainsi que les clés [8] . Stephan répond qu’il passera le lendemain. Le 29 mars, Stephan se présente au bureau de Luc. Francis est absent. Luc lui présente deux exemplaires du bail signé par Francis qu’il lui demande de signer. Stephan comprend qu’il s’agit de la même version du bail que celle qu’il a révisée et signée le 27 mars, alors il signe ces exemplaires sans les lire.

[ 15 ] MSM initie rapidement les travaux pour créer une porte au sol afin que ses véhicules entrent dans le local. MSM soumet aussi un plan d’aménagement à Gestion pour la construction de bureaux administratifs et d’une cuisinette à l’autre extrémité du local [9] . Dans le cadre de ces travaux d’aménagement, MSM crée une mezzanine qui devient le plafond des bureaux administratifs. [ 16 ] À l’été 2018, Gestion demande à MSM d’exécuter pour le local A les mêmes travaux qu’elle fait pour l’accès au local E.

En contrepartie, Gestion offre de ne pas lui charger le loyer du mois de juin et la moitié du loyer du mois de juillet, ce que MSM accepte. [ 17 ] À la fin de l’automne 2018 et début de l’hiver 2019, les parties s’échangent des courriels concernant le stationnement des véhicules de MSM et d’autres locataires [10] .

Gestion propose à MSM de louer de l’espace additionnel à 30 cents le pi 2 . [ 18 ] À l’été 2019, Gestion souligne à MSM qu’elle a accordé une réduction de plus de 40 000 $ de loyer pour exécuter les travaux de béton au seuil de la porte de garage et d’asphaltage, lesquels ne sont pas encore complétés et lui demande de l’aviser d’une date rapprochée pour exécuter ces travaux [11] . [ 19 ] Le 4 novembre 2019, à la demande de Gestion, un huissier se présente au local E afin de constater le changement de serrures [12] . [ 20 ] MSM continue néanmoins d’accéder aux lieux loués afin d’exploiter son entreprise. [ 21 ] Le 21 novembre 2019, Gestion intente sa demande introductive d’instance en expulsion du locataire, injonction interlocutoire provisoire et dommages-intérêts. [ 22 ] Le 22 novembre 2019, lors de la présentation de la demande d’injonction provisoire, les parties demandent au tribunal d’entériner leur entente hors Cour selon laquelle MSM quittera les lieux au plus tard le 29 novembre. [ 23 ] MSM quitte les lieux loués, en emportant avec elle les armoires, le lavabo et le comptoir de cuisine ainsi que des portes coulissantes qu’elle avait installées dans les bureaux administratifs du local. [ 24 ] Le 4 décembre 2019, Gestion transmet une lettre de mise en demeure à MSM lui reprochant des fautes commises en quittant les lieux [13] .

ANALYSE 1. la résilitation extrajudiciaire du bail était-elle légale? [ 25 ] Avant d’exposer ses motifs, le Tribunal résume les principes juridiques. 1.1 Principes juridiques [ 26 ] En vertu de l’

article 1605 C.c.Q. , la résiliation d’un contrat peut avoir lieu sans intenter de procédures légales « lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure » . Le fondement d’une telle résiliation extrajudiciaire, appelée « résiliation-sanction » , est la faute du cocontractant [14] , soit l’inexécution injustifiée de ses obligations contractuelles [15] . [ 27 ] Une telle résiliation extrajudiciaire conditionnelle à un manquement obligationnel [16] , doit être conforme au deuxième alinéa de l’

article 1604 C.c.Q. , lequel est d’ordre public [17] . Cette disposition prévoit que le créancier n’a pas droit à la résiliation « malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif » .

Ainsi, p our que la résiliation extrajudiciaire soit légale et non fautive, le manquement obligationnel à l’origine de la résiliation extrajudiciaire doit être important, ou autrement dit substantiel [18] , et, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, le manquement doit être répétitif s’il n’est pas d’emblée substantiel [19] . [ 28 ] En matière de bail commercial, la résiliation du bail peut être faite de façon extrajudiciaire si le bail prévoit des conditions donnant ouverture à une résiliation de plein droit [20] .

De telles clauses de résiliation extrajudiciaire en cas d’inexécution des engagements contractuels prévus au bail doivent être claires [21] . Ces clauses seront interprétées restrictivement [22] . [ 29 ] La résiliation extrajudiciaire peut être contestée devant le tribunal, qui doit alors déterminer si les conditions de la résiliation extrajudiciaire prévues non seulement au contrat mais aussi à l’

article 1604 C.c.Q. al. 2, étaient remplies [23] . Le fardeau de la preuve appartient à la

partie qui invoque la résiliation extrajudiciaire [24] . Si les conditions ne sont pas remplies, les dommages causés par cette résiliation fautive peuvent être compensés [25] . [ 30 ] Même si une

partie a le droit de résilier un contrat de façon extrajudiciaire, elle ne peut pas le faire « de manière brusque ou surprenante, sans offrir au cocontractant la possibilité de trouver une solution de rechange. » [26] . En effet, une

partie ne doit pas abuser d’un droit contractuel, c’est-à-dire qu’elle doit agir comme une personne prudente et diligente. [ 31 ] L’obligation d’agir de bonne foi « est aujourd’hui une norme législative d’ordre public; elle irrigue tout contrat comme si une clause y pourvoyait » [27] . Cette obligation de bonne foi, dont l’intensité varie selon les circonstances, comporte une dimension prohibitive, soit s'abstenir de compromettre l’existence ou l’équilibre de la relation contractuelle, et proactive, soit considérer et assister activement son cocontractant [28] . 1.2 Discussion

[ 32 ] Le Tribunal aborde les questions suivantes : 32.1. En vertu de quelle clause la résiliation du bail est-elle faite? 32.2. La clause 20 du bail est-elle valide? 32.3. La clause 12.1 du bail est-elle suffisamment claire? 32.4. La résiliation extrajudiciaire du bail était-elle légale? 32.5. Gestion a-t-elle résilié le bail de façon abusive? [ 33 ] Le Tribunal conclut que la résiliation du bail a été faite en vertu de la clause 12.1 du bail, que la clause 20 du bail est nulle pour cause de dol, que la clause 12.1 est suffisamment claire pour permettre une résiliation extrajudiciaire du bail, mais que cette résiliation n’était pas conforme à l’

article 1604 C.c.Q. et a été faite de manière abusive. 1.2.1 En vertu de quelle clause la résiliation du bail est-elle faite? [ 34 ] Le bail contient deux clauses de résiliation extrajudiciaire, soit les clauses 12 et 20, lesquelles se lisent comme suit : 12. DÉFAUT DU LOCATAIRE ET MISE EN DEMEURE

En cas de défaut par le LOCATAIRE, de remplir, respecter ou d’exécuter tous engagements contenus au présent bail, le LOCATEUR pourra, dès lors, considérer le présent bail comme étant résilié, sous réserve toutefois de tous ses autres droits et recours; 2. Plus spécifiquement, mais non limitativement, le LOCATAIRE, sera en défaut en vertu des présentes dans tous les cas suivants : 2.1 Si le LOCATAIRE n’acquitte pas au locateur tout montant dû et exigible en vertu des présentes; 2.

Si le LOCATAIRE devient insolvable ou fait cession de ses biens au bénéfice de ses créances générales, si le LOCATAIRE est mis en faillite ou en liquidation, s’il se prévaut de toutes les lois concernant l’insolvabilité ou la faillite ou tente de le faire, si un séquestre ou un syndic est nommé au bien du LOCATAIRE ou pour toutes parties de ceux-ci; 3.

Si le LOCATAIRE laisse les locaux inoccupés ou vacants pour une période de trente jours consécutifs ou les abandonne pour quelques raisons que ce soient ou si lesdits locaux loués sont occupés par une autre personne morale ou physique qui n’est pas autorisée en vertu de ce bail; 4.

Si le LOCATAIRE change ou modifie l’usage des locaux loués sans l’autorisation préalable du locateur. 12.3 Advenant le cas où le locataire devait avoir recours à des procureurs suivant un défaut dans le cadre du présent bail, le LOCATAIRE, devra payer tous les frais judiciaires et extrajudiciaires reliés audit défaut; 12.4 Le LOCATAIRE renonce par les présentes à toute mise en demeure de la part du LOCATEUR pour le constituer en demeure d’exécuter ses obligations. (…) 20. DIVERS 1.

Le locataire ou le locateur pourra par un simple préavis de (1) un mois aviser le Locataire ou le Locateur qu’il désire mettre fin à la convention de bail. [ 35 ] Dans son avis de résiliation du bail du 23 septembre 2019, Gestion ne réfère pas à une clause précise du bail, mais énonce les motifs justifiant la résiliation soit (1) les travaux d’asphaltage et de ciment au seuil de la porte de garage non réalisés, (2) l’utilisation d’espaces de stationnement non prévus au plan de stationnement annexé au bail, sans payer et nuisant aux autres locataires, (3) des loyers payés en retard à plusieurs reprises, (4) l’utilisation sans autorisation de conteneurs à déchets et (5) avoir laissée ouverte à de nombreuses reprises la porte d’entrée du stationnement. [ 36 ] Lors de son témoignage, Luc affirme que cette résiliation est faite sur la base de la clause 20 du bail [29] et que Gestion ne s’est pas prévalue de d’autres clauses pour résilier le bail.

Dans la demande introductive d’instance, Gestion invoque aussi la clause 20 du bail [30] , mais allègue qu’elle s’est prévalue de son droit de résiliation « suivant des défauts répétés de la Défenderesse de respecter le bail » [31] . [ 37 ] L’avocate de Gestion plaide que même si Gestion allègue avoir résilié le bail en vertu de la clause 20, c’est plutôt la clause 12.1 du bail qui s’applique, car la résiliation extrajudiciaire est le résultat de plusieurs défauts de MSM de respecter le bail.

Elle affirme que la résiliation n’a pas été faite sans motif conformément à la clause 20, mais bien en raison des manquements obligationnels de MSM conformément à la clause 12.1 du bail. [ 38 ] Gestion invoque donc une résiliation-sanction selon la clause 12.1 du bail. [ 39 ] Avant d’analyser cette clause 12.1 du bail et la résiliation extrajudiciaire du bail par Gestion, le Tribunal aborde la validité de la clause 20 du bail, puisque, dans tous les cas, cette clause ne pourrait justifier la résiliation du bail. 1.2.2 La clause 20 du bail est-elle valide?

[ 40 ] La clause 20 du bail résulte d’un dol ayant vicié le consentement de MSM quant à son ajout au bail. [ 41 ] L’

article 1401 C.c.Q. prévoit que le dol peut résulter du silence [32] et vicie le consentement dans tous les cas où l’autre

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. [ 42 ] Or, la clause 20 du bail signé par Stephan le 29 mars 2018 a été ajoutée par Gestion sans en informer MSM, et ce, tel qu’il appert des trois motifs suivants. [ 43 ] Premièrement, la clause 20, incluse dans la version signée du bail [33] , est la dernière clause du bail et apparaît après les dispositions finales concernant la publication du bail et l’élection de domicile dans le district de Longueuil, sous la rubrique « divers » .

Loin d’être un sujet divers, il s’agit d’une clause de résiliation de bail purement discrétionnaire. Il est étonnant qu’une telle clause apparaisse à la toute fin du bail, après les dispositions finales, et cela confirme que la clause 20 a probablement été ajoutée tardivement au bail. [ 44 ] Deuxièmement, Luc fait signer le bail à Stephan le 29 mars 2018. Luc n’a pas été impliqué dans la rédaction du bail et Francis est absent lors de cette rencontre. Aucune discussion quant au contenu du bail n’a lieu entre Luc et Stephan.

Luc lui confirme qu’il s’agit du même document que celui transmis le 27 mars. [ 45 ] Or, Stephan témoigne que la clause 20, qui apparait sur la version finale qu’il signe le 29 mars, n’apparaissait pas dans le projet de bail du 13 mars [34] ni dans la version du bail qu’il reçoit pour approbation de Luc à 8 h 10 le 27 mars et qu’il lui retourne signée le même jour à 14 h 12 [35] . Il témoigne avoir lu intégralement cette version et avoir conclu qu’elle était conforme aux discussions ayant eu cours lors de la négociation du bail.

Il admet ne pas avoir relu le bail lors de sa signature au bureau de Luc le 29 mars, car ce dernier lui confirme qu’il s’agit du même document.

Il précise que s’il avait lu cette clause 20 ou avait été informé de son ajout au bail, il ne l’aurait jamais accepté, puisque non seulement il signait un bail d’une durée de cinq ans avec une possibilité de renouvellement [36] , mais il entreprenait, à ses frais, des travaux d’aménagement de bureaux administratifs dans le local E. [ 46 ] Troisièmement, Gestion allègue que MSM a falsifié les versions antérieures du bail datées du 13 mars [37] et du 27 mars [38] en y effaçant la clause 20 des documents PDF joints à ces courriels.

Cette prétention n’est toutefois pas supportée par la preuve et peut même être qualifiée de mensongère. [ 47 ] En effet, lors de son témoignage, Luc produit la pièce P-34, laquelle inclut le courriel de 8 h 10 du 27 mars 2018 et un document PDF intitulé « Locataire Stéphan Larose.pdf » . Gestion prétend que ce courriel et la pièce jointe dans laquelle la clause 20 apparait est l’original transmis à Stephan le 27 mars à 8 h 10.

Lors du contre-interrogatoire de Stephan, l’avocate de Gestion lui soumet la pièce P-39, laquelle inclut les courriels de 8 h 10 et 14 h 12 du 27 mars ainsi qu’un document PDF intitulé « Bail 1351 Newton.pdf ». Gestion prétend que ce document est l’original signé par Stephan, dans lequel la clause 20 apparait, qu’il a transmis à Luc le 27 mars à 14 h 12. [ 48 ] Or, la signature de Luc sur son courriel de 8 h 10 n’est pas la même dans les pièces P-34 et P-39.

Sur la pièce P-34, sa signature au courriel de 8 h 10 réfère à Gestion et apparait comme suit : Luc Doyon Gestion RFD 2000 1351 Newton Boucherville QC J4B 5H2 Luc.doyon@rfd2000.ca 514-774-8059 [ 49 ] Alors que sur la pièce P-39, la signature de ce dernier au même courriel de 8 h 10 réfère à Toiture et apparait comme suit : Luc Doyon Consultant Toiture RFD 2000 inc . 1351, Newton, Boucherville, Qc., J4B 5H2 Tél : 450-655-5031 Fax : 450-655-9887 http://www.toiturerfd2000.com/ [ 50 ] Comment est-il possible d’affirmer que ces deux pièces incluent les courriels originaux de transmission des versions originales du bail, alors que la signature de Luc dans son courriel de 8 h 10 n’est pas identique?

S’il s’agissait réellement des originaux, le courriel de 8 h 10 devrait être identique. Le Tribunal ne peut certainement pas conclure de ces pièces P-34 et P-39 que la clause 20 était bel et bien incluse dans la version révisée et signée par Stephan le 27 mars.

[ 51 ] Le Tribunal ne peut non plus retenir la prétention de Gestion que la clause 20 du bail était incluse dans la version révisée et signée par Stephan le 27 mars, en raison de contradictions flagrantes dans le témoignage de Francis concernant les circonstances entourant la signature du bail. [ 52 ] Lors de son interrogatoire au préalable, Francis affirme d’abord qu’il était présent lors de la signature du bail avec Stephan : « R- on a signé ça ensemble, oui . Q- O.k., vous étiez présent ? R- Exact . Q- Ça, vous vous en souvenez , d’avoir été en face de monsieur Larose quand c’était le temps de signer le bail?

R- Oui, Maître . Quand je signe un bail, je signe un bail. » [39] [ 53 ] Puis, il finit par admettre qu’il était absent, car il a été hospitalisé trois semaines pendant cette période-là [40] . Pourtant, lors de son témoignage au procès, il affirme avoir signé le bail dans son bureau et avoir remis la copie à Luc pour qu’il fasse signer Stephan. Ce témoignage de Francis n’est pas crédible. [ 54 ] Le Tribunal ne peut conclure de cette preuve que la clause 20 du bail était incluse dans les versions préalablement transmises à MSM avant la signature du bail par Stephan le 29 mars 2018.

La clause 20 a été ajoutée tardivement au bail par Gestion sans qu’elle en informe MSM. Gestion aurait dû attirer l’attention de MSM sur cette clause avant que Stephan signe le bail le 29 mars 2018 [41] . Ce silence de Gestion quant à l’ajout de cette clause 20 équivaut à un dol. [ 55 ] Par conséquent, MSM n’a pas consenti librement à la clause 20 du bail.

Cette clause ne peut donc pas justifier la résiliation du bail. 1.2.3 La clause 12.1 du bail est-elle suffisamment claire? [ 56 ] La clause 12.1 du bail est suffisamment claire pour constituer une clause de résiliation extrajudiciaire. [ 57 ] MSM soutient que cette clause n’est pas claire, car le libellé de la phrase suivante de la clause 12.1 : «

En cas de défaut par le LOCATAIRE, de remplir, respecter ou d’exécuter tous engagements contenus au présent bail… » [42] , signifie qu’il faudrait que le locataire soit en défaut d’exécuter tous ses engagements contenus au bail pour que celui-ci puisse être résilié de plein droit. La formulation de cette phrase prise isolément peut effectivement mener à une telle interprétation. Or, il faut lire la clause dans son intégralité.

Le paragraphe 2 de cette clause donne des exemples, non exhaustifs, de défauts par le locataire, lesquels ne sont pas cumulatifs. Lu intégralement, cette clause précise de façon suffisamment claire que si le locataire est en défaut d’exécuter quelconque engagement prévu au bail, le locateur peut considérer le bail comme résilié, sans qu’il ne soit nécessaire de mettre le locataire en demeure. [ 58 ] Cette clause de résiliation extrajudiciaire contenue au bail demeure néanmoins assujettie à l’

article 1604 al. 2 C.c.Q. , qui, répétons-le, est d’ordre public. Ainsi, pour qu’il y ait résiliation de plein droit, il faut que le défaut d’exécution de l’engagement contractuel soit important ou répétitif s’il s’agit d’une obligation à exécution successive.

Il convient donc de déterminer si tel était le cas. 1.2.4 La résiliation extrajudiciaire du bail était-elle légale? [ 59 ] Les manquements contractuels de MSM invoqués par Gestion au soutien de son avis de résiliation du 23 septembre 2019 n’étaient pas suffisamment importants ou répétitifs pour justifier la résiliation du bail. [ 60 ] Le Tribunal analyse chacun des manquements invoqués par Gestion. 1.2.4.1 Travaux non complétés d’asphaltage et de ciment [ 61 ] MSM s’est engagée à changer la porte de garage du local E et à créer une montée entre cette porte et le sol pour que des véhicules puissent accéder à l’intérieur du local [43] .

Gestion admet que la porte de garage a été changée et que la montée a été faite en pierre classée et compactée conformément au bail. MSM admet que les travaux ne sont pas complétés, puisqu’il reste à exécuter le béton au seuil de la porte et le pavage en asphalte. [ 62 ] Il n’y a pas de délai prévu au bail pour effectuer ces travaux, mais Gestion soutient qu’ils auraient dû être complétés dès l’été 2018 et que le délai à les exécuter constitue un manquement obligationnel important de MSM.

Le Tribunal n’est pas d’accord, car le délai à exécuter ces travaux se justifie par la recommandation d’un entrepreneur d’attendre avant de procéder au pavage et par des difficultés à trouver un entrepreneur pour installer le béton au seuil de la porte de garage. [ 63 ] En effet, le 13 septembre 2018 Réal obtient une soumission pour faire paver le stationnement [44] .

Lorsque l’entrepreneur procède à l’évaluation, il suggère fortement à Réal d’attendre à l’année prochaine avant de procéder au pavage, car les travaux de pierre et compactage qu’on devait recouvrir d’asphalte étaient récents et il était préférable d’attendre après les périodes de gels et dégels pour éviter que l’asphalte ne craque. Au printemps, Réal communique avec cet entrepreneur pour que les travaux soient cédulés, mais il est informé que les prochaines disponibilités sont au retour de la fête du Travail en septembre.

Dans l’intervalle, Réal cherche un entrepreneur pour exécuter les travaux de béton au seuil de la porte qui doivent être faits avant le pavage, mais il ne trouve pas d’entrepreneur et en informe Luc. Réal aurait pu initier ses recherches pour trouver un entrepreneur pour le béton du seuil de la porte plus tôt, mais sachant que le pavage ne serait pas fait avant septembre, ce délai ne peut être qualifié de fautif. Le 10 septembre 2019, Luc suggère à Réal un entrepreneur qui pourrait exécuter ces travaux [45] . Cependant, l’avis de résiliation du bail est transmis par Gestion à

MSM le 23 septembre et les travaux n’ont pas pu être exécutés. [ 64 ] Le Tribunal n’y voit pas là un manquement important à une obligation contractuelle de MSM. 1.2.4.2 Utilisation d’espaces de stationnement non prévus au plan de stationnement, sans payer et nuisant aux autres locataires [ 65 ] L’espace de stationnement loué par MSM est défini à l’annexe 1 du bail [46] . Il s’agit de la

section 2, dont la superficie totale est de 13 641 pi 2 . En plus de ce stationnement, des places de stationnement sont inclus dans la location du local E et sont situées du côté avant et arrière du local [47] . [ 66 ] Gestion soutient que MSM stationne ses véhicules, de façon répétitive, dans des zones non prévues au bail [48] , sans payer de loyer supplémentaire, et que cela entraine plusieurs plaintes des autres locataires, car les véhicules de MSM nuisent à leur circulation ou empiètent sur leurs espaces locatifs, et nuisent au déneigement.

Or, tel qu’il appert des cinq motifs suivants, Gestion n’a pas prouvé de façon prépondérante que MSM ne respectait pas les limites de ses espaces de stationnement de façon répétitive. [ 67 ] Premièrement, les plaintes formulées par d’autres locataires dans la période entre le 1 er avril 2018 et l’avis de résiliation du 23 septembre 2019 ne sont pas assez nombreuses pour les qualifier de répétitives. [ 68 ] Luc témoigne que les véhicules de MSM stationnés aux mauvais endroits nuisent à la circulation et qu’il a reçu de nombreuses plaintes des autres locataires, soit Globocam, Toitures et les locataires des locaux A et D.

Sauf en ce qui a trait à la plainte du locataire du local D, François Leduc, Luc ne précise pas quand ces plaintes ont été formulées ni les circonstances entourant ces plaintes. Ses affirmations générales ne sont pas supportées par des faits et ne permettent pas de conclure à des plaintes répétitives d’autres locataires concernant le stationnement de MSM. [ 69 ] Le Tribunal retient de la preuve que MSM a reçu trois plaintes de locataires. Réal témoigne effectivement avec précision avoir reçu les trois plaintes suivantes : 69.1.

Du locataire du local C, car un livreur de revêtement de plancher n’arrivait pas à reculer en raison d’une roulotte de MSM, laquelle a été déplacée rapidement. 69.2. De Globocam, car Gestion avait dit à MSM de prendre l’espace de stationnement de Globocam en raison du camion de course automobile d’Atelier 99 qui était stationné dans son aire de stationnement. 69.3. De François Leduc, qui loue le local D voisin du local E à partir de janvier 2019. Ce dernier transmet un courriel à Luc le 12 mai 2019, car MSM bloque l’accès à son local [49] .

Lors de son témoignage, Leduc affirme qu’il s’agit de sa seule plainte, que la situation s’est réglée rapidement et qu’il n’a pas eu d’autre problème par la suite. [ 70 ] Deuxièmement, le stationnement de Gestion à d’autres endroits que ceux prévus au bail se justifie par des véhicules de Toiture bloquant l’accès de MSM à son espace de stationnement et par le camion de course automobile d’Atelier 99 stationné dans son espace de stationnement.

En effet, dès l’été 2018, MSM demande à Gestion que les véhicules de Toiture ne se stationnent pas dans l’espace entre le local E et leur espace de stationnement, car cela les empêche de stationner leurs roulottes. Plus précisément, le 18 juillet 2018, Stephan écrit à Luc pour lui faire part que deux camions de Toiture rendent le stationnement de leurs roulottes presqu’impossible et que pour cette raison leurs roulottes ne peuvent pas être stationnées aux endroits appropriés.

Il demande que les camions de Toiture ne se stationnent plus à cet endroit [50] . [ 71 ] Lors de son témoignage, Luc réfère à un courriel qu’il transmet à Gestion le 6 novembre 2018 [51] pour l’informer que des véhicules de MSM ne sont pas stationnés aux endroits autorisés, mais il passe sous silence le fait que ce courriel fait suite au courriel de la veille, daté du 5 novembre, qu’il reçoit de Stephan.

Ce dernier l’avisait que MSM avait dû stationner une roulotte temporairement du côté du stationnement de Toiture et lui demande quand le camion de course automobile d’Atelier sera déplacé afin de récupérer leurs deux places de stationnement pour placer leurs roulottes en préparation de l’hiver [52] . [ 72 ] Luc transmet un autre courriel le 18 décembre 2018 précisant que les roulottes de MSM n’ont pas été déplacées [53] . Le 21 janvier 2019, Luc confirme que les véhicules ont été déplacés, mais que la remorque-cantine ne l’a toujours pas été et qu’elle nuit au déneigement [54] .

Le 28 janvier 2019, Luc envoie un autre courriel, précisant qu’ « encore une fois » il y a deux remorques de stationnées à des endroits non autorisés [55] . Le 5 février 2019, Stephan répond que des camions de Toiture nuisent au déplacement des roulottes et il joint une photo le démontrant [56] . Il écrit : Nous avons encore une fois le même problème que cet été. Un des camions de toiture est stationné au mauvais endroit depuis plusieurs semaines ce qui fait en sorte que nous ne pouvons pas reculer les roulottes dans les rangées 3 à 6-7.

Nous en avons déjà parlé et il ne peut y avoir de véhicules de stationnés en permanence qui dépasse le container rouge [57] . C’est pour cette raison qu’une roulotte a été stationné devant le camion de course. (…) Pour l’instant, certaines roulottes ne sont pas stationnées au bon endroit, mais les roulottes ressortent cette après-midi et reviennent demain soir [58] . [ 73 ] Le même jour, Luc répond qu’il n’a jamais entendu parler du problème concernant les camions de Toiture [59] .

Cette affirmation est étonnante, puisque ce problème des véhicules de Toiture bloquant l’accès au stationnement de MSM et les obligeant à se stationner ailleurs a clairement été soulevé dans le courriel de Stephan du 18 juillet 2018 et Luc avait répondu qu’il s’en occupait [60] .

Ce problème ne se corrige toutefois pas entièrement, puisqu’un an plus tard, le 5 août 2019, Stéphan transmet un autre courriel à Luc mentionnant qu’il y a encore un camion de mal stationné [61] . [ 74 ] MSM était justifiée de stationner ses véhicules ailleurs qu’aux endroits prévus au bail, puisqu’elle était empêchée d’y avoir accès en raison des véhicules de Toitures ou du camion de course automobile d’Atelier. Gestion devait faciliter l’accès de MSM à son espace de stationnement en s’assurant que Toiture ne gêne pas ses déplacements.

Comme cette situation n’était toujours pas réglée le 5 août 2019, Gestion ne peut pas se plaindre, en toute bonne foi [62] , du mauvais stationnement de MSM.

[ 75 ] Troisièmement, le stationnement de MSM à des endroits non prévus au bail ne constitue pas un manquement répétitif. En effet, le 21 janvier 2019, Gestion confirme que les véhicules de MSM ont été déplacés et les remercie. La situation est donc corrigée à la satisfaction de Gestion, sauf en ce qui a trait à la roulotte-cantine que Gestion demande de déplacer car elle nuit au déneigement [63] . Luc fait des suivis à cet égard les 7, 11 et 19 février [64] . Il n’y a pas d’autres courriels à cet effet par la suite.

Cette situation est probablement corrigée, car vu les suivis serrés de Luc à ce sujet, il aurait probablement continué à transmettre des courriels de suivi si tel n’avait pas été le cas. [ 76 ] De plus, Luc et Francis témoignent que des véhicules de MSM sont stationnés à des endroits non prévus au bail en référant à des photos [65] . De ces 29 photos, 14 sont datées après ou à la date de l’avis de résiliation du 23 septembre 2019. Ces 14 photos ne peuvent faire preuve d’un manquement répétitif justifiant un avis de résiliation qui les précède.

Huit des 29 photos ne sont pas datées, le Tribunal ne sait pas quand ces photos ont été prises et celles-ci ne sont donc pas utiles pour justifier la prétention de Gestion. Les autres photos méritent les commentaires suivants : 76.1. Photos du 5 juillet 2018 [66] : À cette date, le local D, voisin du local E, n’est pas loué. Réal témoigne qu’il avait été convenu avec Tremblay que MSM pouvait stationner des véhicules en face de l’entrepôt.

Tremblay corrobore ce fait et affirme que Gestion avait autorisé MSM à stationner une rangée de roulottes en face des locaux E et D, à condition de les déplacer lorsque le local D serait loué. Or, le local D a été loué à Leduc à partir du 1 er janvier 2019. MSM pouvait donc stationner ses véhicules à cet endroit en juillet 2018. 76.2. Photo du 3 décembre 2018 [67] : Réal témoigne que lors de l’hiver 2018-19, MSM a stationné ses camions devant les roulottes car il y avait de l’espace pour les camions dans leur aire de stationnement.

Le plan annexé au bail montre effectivement qu’il reste une superficie disponible devant les espaces rectangulaires dessinés qui sont destinés aux roulottes [68] . MSM pouvait donc stationner ses camions à cet endroit. 76.3. Photo du 3 décembre 2018 [69] : Il s’agit d’une photo identique à celles comprises dans les échanges de courriels analysées précédemment [70] .

De plus, Réal témoigne que lors des négociations du bail, il a mentionné à Tremblay qu’il cherchait un espace plus grand de stationnement et ce dernier lui a alors proposé de louer le local E, plutôt que le local D, afin que Gestion puisse utiliser l’espace en face de la porte de garage du local E jusqu’à la clôture donnant accès au stationnement arrière afin d’y stationner des véhicules à la condition de laisser un espace de circulation et ne pas bloquer l’accès au stationnement.

Lors de son témoignage, Tremblay corrobore ce fait et admet, en commentant une autre photo montrant le même emplacement [71] , que MSM est « à sa place » . 76.4. Photos des 5 et 6 août 2019 [72] : Ces dates correspondent au courriel du 5 août 2019 de Stephan qui avise Luc qu’un camion de Toiture est encore mal stationné [73] . Nous l’avons vu, cela justifiait MSM à se stationner ailleurs. 76.5. Photos des 7 mai, 12 août et 16 septembre 2019 [74] : Réal témoigne que leur saison haute est entre le 15 mars et le 15 novembre et que pendant cette période, les roulottes bougent beaucoup.

Celles-ci sont déplacées près du local E pour y être préparées. Elles n’y restent que quelques heures et quittent directement sur les lieux de tournage ou elles sont redirigées dans le stationnement. Il n’a pas été prouvé que ces véhicules identifiés comme n’étant pas aux bons endroits sur ces photos par Luc y sont restés pendant une plus longue période. [ 77 ] Quatrièmement, Gestion soutient que MSM ne payait pas pour l’utilisation des espaces additionnels qu’elle utilisait. Or, il ne s’agit pas là d’un manquement à une obligation contractuelle.

En effet, dans son courriel du 17 décembre 2018, Luc demande que les remorques en face de l’entrepôt soient déplacées ou invite MSM à venir le rencontrer « pour signer un ajout au contrat de location pour cet espace additionnel à 30 sous le pied carré » [75] . Nous l’avons vu, le 21 janvier 2019, Luc écrit « les remorques et le camion stationnés le long de l’entrée ont été déplacés et je vous en remercie » et demande que la remorque-cantine soit déplacée [76] . Il ne réitère pas son offre de venir le voir pour qu’un ajout au bail soit fait.

Cette offre n’est pas non plus réitérée dans ses courriels de février [77] . [ 78 ] Finalement, la position de Gestion quant à l’utilisation des espaces de stationnement par MSM n’est pas fiable, car elle fluctue et est contradictoire. [ 79 ] Le vendredi avant le début du procès [78] , Gestion augmente à 32 476,30 $ sa réclamation de 2 500 $ [79] en compensation pour l'espace de stationnement utilisé par MSM. L’avocate de Gestion soutient que le montant a simplement été corrigé, car il était erroné.

Pourtant, lorsque Francis est interrogé au préalable au sujet de cette réclamation, il confirme le montant de 2 500 $ réclamé : Q- Pour arriver à 2 500$ de réclamation relativement à ce défaut là des problèmes de stationnement, comment vous êtes arrivé à la conclusion que c’était ce montant-là? R-Écoutez, maître, le montant est vraiment mince ainsi que… On a appliqué seulement le montant où est-ce qu’il y avait tout le temps des véhicules, où est-ce que c’était évident pour une courte… pour une courte durée, là. Si j’ai des photos que je peux montrer que ça duré énormément de temps, là.

On a fait ça simple, on pensait régler. Ça fait qu’on y a été bien, bien simple, juste les places que c’était évident qu’il occupait pour… on pensait régler.

Fait qu’avec cette chose-là, je ne pense pas que sur le stationnement on va… Q- Mais quand même… R- Je ne pense pas que c’est cher, je ne pense pas que c’est cher maître. (…) R- on a fait un calcul , Maître, je pourrais vous le refaire, le calcul pour arriver là … [80] [ 80 ] Si tant est que le montant de 2 500 $ était une erreur, ces questions auraient dû permettre à Gestion de réaliser son erreur et de la corriger, mais ce n’est qu’à la veille du procès que le montant réclamé est augmenté. [ 81 ] De plus, alors qu’il affirme lors de son interrogatoire au préalable que cette réclamation couvre les moments où il était évident

qu’il y avait des véhicules de stationnés de façon continue, qu’il qualifie lui-même de « courte durée » , Francis tente de justifier l’augmentation de cette réclamation lors de son témoignage en affirmant, de façon exagérée, que trois ou quatre mois après la signature du bail, il y avait des véhicules de MSM stationnés « partout » . [ 82 ] En outre, dans le calcul du montant de 32 476,30 $ [81] , Gestion inclut les mois d’hiver des espaces qu’il qualifie de « parcs à neige » . Francis témoigne que la neige a dû être poussée ailleurs, car les véhicules de MSM y étaient stationnés en tout temps.

Pourtant, dans son courriel du 24 octobre 2019, lorsque Francis précise à MSM les conditions de Gestion pour éviter la résiliation du bail, il réclame un montant de 13 500 $ pour les « espaces additionnels de stationnement utilisés depuis le 1 er avril 2018 (…) sauf les 4 mois d’hiver » [82] . [ 83 ] Au surplus, les dates d’utilisation des espaces de stationnement par MSM pour lesquelles Gestion réclame une compensation varient.

Dans ce courriel du 24 octobre 2019, la période réclamée débute au 1 er avril 2018, alors que pour le calcul du montant de 32 476,30 $ [83] , la période débute sept mois plus tard, au 1 er novembre 2018. [ 84 ] En somme, la preuve ne démontre pas de façon prépondérante un manquement répétitif à l’engagement de MSM de stationner ses véhicules dans les espaces prévus au bail. 1.2.4.3 Loyers payés en retard [ 85 ] Selon la clause 14 du bail, le loyer doit être payé le premier de chaque mois, sinon une pénalité de 10 % par mois sera appliquée.

Gestion soutient que MSM payait fréquemment ses loyers en retard et réfère à sa liste des encaissements [84] . Luc témoigne qu’il faut conclure de ce document que tout encaissement fait après le premier du mois correspond à un chèque remis en retard par MSM, soit les 6 juillet, 4 septembre, 6 novembre 2018, 4 janvier, 3 avril, 15 et 23 mai, 11 juin, 5 juillet et 4 septembre 2019.

Or, le Tribunal ne peut conclure de cette preuve que MSM a, de façon répétitive, payé ses loyers en retard. [ 86 ] En effet, il faut d’emblée retrancher de cette liste les chèques suivants : 86.1. 6 juillet 2018 : seule la moitié du loyer du mois de juillet devait être payée en raison de l’entente entre les parties pour les travaux effectués par MSM à l’entrée du local A. 86.2. 4 septembre 2018 : il s’agit du premier jour ouvrable après la fête du Travail. [ 87 ] Également, les loyers suivants ont été encaissés dans de très courts délais et le Tribunal ne peut y voir là une inexécution contractuelle: 87.1. 4 janvier 2019 : le 3 janvier était le premier jour ouvrable après le jour de l’An, donc le chèque est encaissé un jour plus tard. 87.2. 3 avril 2019 : le chèque est encaissé deux jours plus tard. 87.3. 5 juillet 2019 : le chèque est encaissé trois jours après la Fête du Canada. 87.4. 4 septembre 2019 : le 3 septembre était le premier jour ouvrable après la fête du Travail, donc le chèque est encaissé un jour plus tard. [ 88 ] Quant au loyer de novembre 2018 encaissé le 6, il s’agit probablement d’un délai provenant de Gestion et non de MSM, car à la signature du bail, dix chèques postdatés sont remis à Gestion et le chèque de MSM est bien daté du 1 er novembre 2018 [85] .

Luc témoigne que les chèques de MSM peuvent avoir été remis en retard à Gestion même s’ils étaient datés du premier du mois, mais il n’a pas de souvenir spécifique et il s’agit là d’une supposition. De plus, ce n’est pas lui qui encaissait les chèques, mais un employé à la comptabilité, et cette personne n’a pas témoigné. [ 89 ] Reste les loyers des 15, 23 mai et 11 juin 2019.

Stephan témoigne qu’à cette époque, Gestion change d’institution bancaire et tente de payer les loyers par virements bancaires plutôt que par chèques, mais que cela entraine des problèmes techniques avec la banque, ce qui explique que ces loyers sont payés en retard et que celui de mai a été fait en deux versements.

Il témoigne que Francis en avait été avisé et qu’il lui avait répondu que cela était sans conséquence. [ 90 ] Par ailleurs, la clause 14 du bail permettait à Gestion de charger une pénalité de 10 % pour les paiements de loyer en retard et il n’a pas été mis en preuve que cette sanction ait été appliquée par Gestion. [ 91 ] Par conséquent, Gestion n’a pas prouvé de façon prépondérante que MSM payait fréquemment ses loyers en retard. 1.2.4.4 Utilisation sans autorisation de conteneurs à déchets [ 92 ] Gestion reproche à MSM d’avoir utilisé sans autorisation un conteneur à déchets.

Ce conteneur n’appartient pas à Gestion, mais à Toiture [86] . [ 93 ] Il n’y a aucune clause du bail qui traite de conteneurs à déchets, mais la clause 11.8 prévoit : Le LOCATAIRE ne devra pas commettre d’actes ni exercer quelques activités qui pourraient causer des dommages aux locaux ou à l’édifice, ou causer des dommages ou nuire aux autres LOCATAIRES de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués. [ 94 ] Stephan témoigne que MSM avait une entente avec Gestion.

Comme un des conteneurs était vidé dans la nuit de mercredi à jeudi, MSM pouvait y déposer ses déchets si le conteneur n’était pas plein et cette entente a bien fonctionné jusqu’en 2019.

[ 95 ] Le 13 mai 2019, Luc transmet un courriel à MSM lui soulignant qu’elle n’est pas autorisée à utiliser le conteneur à déchets. Sont jointes à ce courriel des captures d’écran du vidéo de la caméra de surveillance où l’on voit Réal en train de décharger des déchets dans le conteneur le 8 mai 2019, soit un mercredi.

La preuve ne démontre toutefois pas si, à la suite de ce courriel, MSM a continué d’utiliser les conteneurs à déchets. [ 96 ] Le Tribunal ne peut donc conclure qu’il s’agit là d’un manquement obligationnel important ni répétitif de MSM, puisque la preuve démontre que MSM permettait à Gestion d’utiliser ce conteneur et lorsque cette autorisation a été révoquée par Gestion, la preuve ne révèle pas que Gestion continuait d’utiliser le conteneur. 1.2.4.5 Avoir laissé ouverte la porte d’entrée du stationnement [ 97 ] Francis témoigne qu’à plusieurs reprises MSM aurait laissé la porte du stationnement ouverte toute la nuit.

Il admet toutefois avoir constaté la porte ouverte le soir, mais pas durant la nuit. Ce témoignage de Francis, sans être appuyé par aucun élément factuel concret, ne suffit pas à convaincre le Tribunal que MSM laissait ouverte, de façon répétitive, la porte d’entrée du stationnement. 1.2.4.6 Reproches additionnels soulevés à l’audience [ 98 ] Lors du procès, Gestion soulève deux autres manquements au bail, lesquels ne sont pas soulevés dans l’avis de résiliation, soit de ne pas avoir installé de gicleurs dans le local E et d’avoir fait défaut d’entreposer ses bombonnes de propane de façon sécuritaire.

Ces reproches ne constituent pas davantage une inexécution importante ni répétitive des obligations de MSM en vertu du bail. 1.2.4.6.1 Gicleurs [ 99 ] MSM aménage des bureaux administratifs et une cuisinette dans le local E. Ces bureaux sont recouverts d’une mezzanine où MSM entrepose du matériel léger.

Les gicleurs installés sur le plafond du local ne rejoignent pas l’espace des bureaux et de la cuisinette, situé sous la mezzanine. [ 100 ] À l’été 2019, Gestion fait inspecter son immeuble et obtient un rapport daté du 16 juillet 2019 [87] dans lequel est précisé le nombre de gicleurs à ajouter dans le local E et les endroits où ils doivent être installés.

Gestion reproche à MSM de ne pas avoir installé ces gicleurs et d’être en défaut d’exécuter l’obligation stipulée à la clause 11.4 du bail, qui se lit comme suit : 11.4 Conformité avec les règlements Le LOCATAIRE s’engage à se conformer à tous les règlements concernant le feu, la police et l’hygiène, et généralement à toutes les lois en force et de ne rien faire qui serait en contravention avec les conditions des polices d’assurance ou qui pourrait augmenter les taux des assurances en force sur la propriété ou son contenu. [ 101 ] Le Tribunal n’est pas d’accord avec cette prétention en raison des trois motifs suivants. [ 102 ] Premièrement, Gestion soutient qu’il était de la responsabilité de MSM de s’assurer que ses travaux d’aménagement étaient conformes à la réglementation et qu’elle a fait défaut d’obtenir les permis de la Ville pour effectuer ses travaux.

Or, Stephan témoigne que Tremblay leur avait spécifiquement indiqué que toutes les communications avec la Ville devaient passer par lui, car il y avait des frictions entre Francis et la Ville. MSM a donné son plan d’aménagement [88] à Tremblay. Ce dernier était présent pendant les travaux, les supervisait et ne leur a jamais dit qu’il n’avait pas obtenu de permis de la Ville pour ces travaux.

Tremblay a ainsi laissé comprendre à MSM que les travaux étaient conformes aux attentes de Gestion. [ 103 ] Deuxièmement, ce n’est que le 23 octobre 2019, soit après la transmission de l’avis de résiliation, que Gestion transmet à MSM le rapport d’inspection. En effet, ce défaut d’installer des gicleurs n’est pas allégué dans l’avis de résiliation et Gestion n’a pas transmis de demande à MSM d’installer ces gicleurs avant la rencontre du 23 octobre. Lors de l’inspection, Stephan est informé que des gicleurs doivent être installés dans l’espace des bureaux administratifs, mais il ne reçoit pas plus d’information.

La preuve ne révèle pas que Gestion ait transmis à MSM, sur réception, le rapport d’inspection qui précise le nombre de gicleurs à ajouter et l’endroit où ils doivent être installés ni aucune demande afin que cela soit fait. C’est lors de la rencontre avec Gestion du 23 octobre que Gestion informe MSM que des travaux de gicleurs doivent être exécutés conformément à ce rapport.

Stephan demande alors d’obtenir une copie de ce rapport, que Luc lui transmet par courriel le même jour [89] . [ 104 ] Troisièmement, lorsque Gestion intente sa demande introductive d’instance, elle allègue que sans l’expulsion de MSM elle « ne pourra réaliser les travaux nécessaires pour assurer la pleine sécurité des lieux loués et de ses occupants, soit (…) la remise en état des gicleurs incendie » [90] . Dans sa déclaration sous serment à l’appui de cette demande, Francis affirme qu’il « est impératif, pour des motifs de sécurité incendie, que des gicleurs soient mis en place » [91] .

Pourtant, lors du procès, Francis admet que les travaux de gicleurs n’ont toujours pas été effectués, alléguant ne pas avoir les fonds requis, mais tout en reconnaissant ne pas avoir fait une demande d’emprunt à cette fin. Le délai entre la transmission du rapport d’inspection à MSM et le changement des serrures par Gestion le 4 novembre est de moins de deux semaines, alors qu’il s’est écoulé près de 3,5 ans depuis ce rapport sans que Gestion n’ait installé les gicleurs.

Si urgence il y avait pour Gestion d’installer ces gicleurs, il semble qu’elle se soit dissipée. [ 105 ] Le Tribunal ne peut donc conclure que l’omission d’avoir installé des gicleurs constitue un manquement obligationnel important de MSM justifiant la résiliation du bail. 1.2.4.6.2 Bombonnes de propane [ 106 ] Gestion soutient que MSM a fait défaut d’entreposer ses bombonnes de propane de façon sécuritaire. [ 107 ] Or, aucun détail concernant l’entreposage présumément non sécuritaire de ces bombonnes n’a été mis en preuve. Le Tribunal

n’est donc pas en mesure d’évaluer si celles-ci étaient effectivement entreposées de façon non sécuritaire. [ 108 ] De plus, après des suivis de Luc précisant qu’il mentionne « depuis longtemps » à MSM que les bombonnes de propane ne sont pas entreposées de façon sécuritaire et leur demande de trouver une solution [92] , il n’y a pas d’autres courriels de suivis à ce sujet par la suite.

Vu les suivis rapprochés de Luc, le Tribunal en conclut que les bombonnes ont probablement été déplacées à l’endroit désigné. [ 109 ] Le Tribunal ne peut conclure de cette preuve qu’il s’agit là d’un manquement important justifiant la résiliation du bail. 1.2.5 Gestion a-t-elle résilié le bail de façon abusive? [ 110 ] En plus de la résiliation injustifiée du bail, Gestion commet une faute dans la manière dont elle procède à la résiliation du bail.

Le Tribunal résume le contexte avant d’exposer ses motifs. 1.2.5.1 Contexte [ 111 ] Gestion transmet un avis de résiliation le 23 septembre 2019 précisant que le bail prendra fin le 31 octobre 2019 [93] .

Or, Stephan est à l’extérieur et la lettre est retournée à Gestion le 10 octobre par le service de messagerie [94] . [ 112 ] Le 9 octobre, Gestion transmet un courriel à MSM afin de savoir si les travaux du seuil de porte, de pavage, de réparation de la porte de garage et de gicleurs seront terminés d’ici le 31 octobre, date à laquelle MSM doit quitter les lieux [95] . [ 113 ] Le 10 octobre, Francis remet en mains propres à Stephan une copie de l’avis de résiliation.

C’est à partir de cette date que MSM est avisée que Gestion a l’intention de résilier le bail. [ 114 ] Luc témoigne que MSM agit comme si de rien n’était jusqu’à ce que l’huissier aille constater le changement de serrures le 4 novembre 2019 [96] . Francis témoigne qu’il n’y a eu aucune négociation et que MSM ne réagit pas à l’avis de résiliation avant la réception de la lettre de leurs avocats le 30 octobre [97] . Ces affirmations sont inexactes. [ 115 ] En effet, le 11 octobre 2019, Stephan communique avec Francis afin de fixer une rencontre, laquelle a lieu le 23 octobre.

Stephan témoigne en détail sur cette rencontre et son témoignage est fiable. Luc et Francis sont présents à cette rencontre. MSM rassure Gestion qu’elle a les fonds nécessaires pour compléter les travaux de béton et de pavage et offre de mettre en fidéicommis un montant suffisant pour payer ces travaux. Les parties discutent aussi des espaces de stationnement. MSM explique que les espaces qu’elle utilise près du local E ont été autorisés. Francis mentionne qu’il veut maximiser ses espaces de location et qu’il pourrait louer ces espaces.

Comme Francis ajoute que ces espaces servent de parc à neige en hiver, Stephan questionne si cet espace est propice à la location. Stephan dit qu’il est ouvert à considérer une offre de Gestion pour louer plus d’espace de stationnement. Francis dit qu’il va lui revenir.

C’est lors de cette rencontre que Stephan est avisé pour la première fois que des gicleurs doivent être installés dans le local E conformément au rapport d’inspection du mois de juillet. [ 116 ] Le lendemain, 24 octobre, Francis transmet un courriel à Stephan et pose les conditions suivantes « pour éviter de mettre fin au bail » dès le 31 octobre : 1. Le paiement des espaces additionnels de stationnement utilisés depuis le 1 er avril 2018 au montant de 900,00 $ par mois sauf les 4 mois d’hiver donc pour 15 mois pour la somme totale de 13,500,00 $ plus taxes. 2.

Le dépôt en fidéicommis d’une somme d’au moins 45 000 $ pour couvrir les frais de base de ciment de la porte, la réparation de la porte de garage (deux panneaux du bas), l’asphaltage face aux entrepôts E et A, les réparations requises aux gicleurs et le paiement de la réparation du camion endommagé suite au manque d’espace pour circuler à cause des remorques obstruant l’entrée de la cour. [98] [ 117 ] Stephan témoigne qu’il apprend par ce courriel qu’un camion de Toiture aurait été endommagé, car on ne l’avait jamais informé de ce fait. [ 118 ] Bien que Stephan soit déçu de recevoir ce courriel, il démontre sa volonté d’en arriver à une entente avec Gestion pour éviter la résiliation du bail en écrivant à Francis : « Je suggère qu’on se rencontre de nouveaux pour discuter de ces points. » [99] . [ 119 ] Le 25 octobre, Gestion transmet une fin de non-recevoir à MSM et précise « Nous avons de nouveaux locataires et les espaces devront être libre le 31 octobre. (…) Aucune autre négociation de prolongation ne sera faite de notre part. » [100] .

Dès le 18 septembre 2019, Gestion confirmait d’ailleurs à un autre locataire, Globocam, que l’espace de stationnement loué par MSM « pourrait devenir vacant et à être loué » [101] . [ 120 ] Le 30 octobre, les avocats de MSM informent Gestion que MSM n’est pas en défaut d’exécuter ses obligations en vertu du bail, qu’elle a transféré 20 000 $ dans leur compte en fidéicommis et qu’elle fera réaliser les travaux de béton et de pavage si Gestion confirme qu’elle maintient le bail en vigueur [102] . [ 121 ] Le 3 novembre, Gestion conclut un nouveau bail pour l’espace de stationnement loué par MSM avec Globocam pour une durée de 16 mois à un montant de loyer mensuel plus élevé, soit 4 574,05 $, alors que le loyer de mensuel de MSM pour cet espace de stationnement est de 4 092 $ [103] . [ 122 ] Le 4 novembre, Gestion procède aux changements de serrures sous constat d’huissier [104] .

Cela surprend MSM, croyant que des négociations étaient en cours. Stephan appelle la police, qui se présente après le départ de l’huissier. [ 123 ] Le lendemain, Stephan rentre sur le site avec une « manette » de stationnement qu’il a en sa possession. Stephan témoigne qu’il est en haute saison et qu’il doit exécuter ses contrats. Francis entre dans le local. Selon Stephan, ce dernier « est enragé » . Francis agrippe Stephan et l’accote au mur lui disant qu’il n’a pas d’affaire là et qu’il est mieux de partir sinon ça va mal aller. Stephan demande

à Francis de le lâcher, sinon il appelle la police. Francis le lâche et se dirige vers l’espace du garage où il met le désordre et donne un coup de pied dans un camion. Stephan appelle la police, qui se présente sur les lieux une deuxième fois. 1.2.5.2 Discussion [ 124 ] Par ses agissements, Gestion a manqué tant à la dimension prohibitive que proactive de la bonne foi. [ 125 ] Quant à la dimension prohibitive, nous l’avons vu, Gestion a eu une conduite excessive en procédant à la résiliation extrajudiciaire du bail contrairement à l’

article 1604 C.c.Q. [ 126 ] Quant à la dimension proactive, Gestion n’offre pas une opportunité réelle à MSM d’éviter la résiliation du bail et procède à une expulsion de MSM de façon précipitée.

Bien qu’il soit stipulé à la clause 12.4 du bail que « Le LOCATAIRE renonce par les présentes à toute mise en demeure de la part du LOCATEUR pour le constituer en demeure d’exécuter ses obligations. » , Gestion devait respecter son obligation de loyauté envers MSM, ce qu’elle a omis de faire en adoptant un comportement ignorant totalement la perspective de MSM. [ 127 ] En effet, les deux conditions imposées par Gestion afin d’éviter la résiliation du bail telles qu’énoncées dans le courriel du 24 octobre sont abusives.

Gestion ne pouvait pas raisonnablement demander à MSM de payer la somme de 13 500 $ pour l’utilisation d’espaces additionnels de stationnement, alors qu’un tel paiement n’est pas prévu au bail et qu’aucune entente n’avait été conclue entre les parties à cet égard. Gestion ne pouvait pas non plus demander raisonnablement à MSM de déposer 45 000 $ en fidéicommis sans justifier ce montant.

En effet, la soumission reçue en 2018 pour le pavage des entrées des locaux E et A est de 11 400 $ [105] et la soumission pour les travaux de gicleurs transmise à MSM le 23 octobre est de 7 355 $ [106] , ce qui équivaut à un montant total de 18 755 $.

Même si on ajoute la soumission obtenue en 2023 au montant de 6 000 $ pour procéder à la réparation du seuil de béton de la porte de garage du local E [107] et la soumission de 2019 pour réparer les deux panneaux de la porte de garage au montant de 1208,09 $ [108] le total serait d’environ 25 000 $ et non 45 000 $. [ 128 ] De plus, Gestion ne pouvait changer les serrures le 4 novembre alors qu’elle sait très bien que MSM y exploite une entreprise et qu’elle tente de trouver une solution afin d’éviter la résiliation du bail.

En effet, MSM cherche à satisfaire Gestion, en initiant des discussions avec elle à la première occasion le 23 octobre, en ne fermant pas la porte aux négociations à la suite de la réception du courriel du 24 octobre et en transférant la somme de 20 000 $ dans le compte en fidéicommis de ses avocats. [ 129 ] En fait, Gestion agit dans son seul intérêt, ignorant totalement la perspective de MSM.

D’ailleurs, elle conclut le 3 novembre un nouveau bail pour l’espace de stationnement loué par MSM avec Globocam pour une durée de 16 mois à un loyer plus élevé de près de 500 $ par mois [109] . [ 130 ] Non seulement la résiliation du bail par Gestion n’était pas justifiée, mais cette dernière a abusé de son droit de résilier le bail en agissant comme elle l’a fait, de sorte qu’elle a engagé sa responsabilité face aux dommages que sa conduite a causés à MSM. [ 131 ] Le Tribunal analyse la réclamation pour dommages de MSM (section 3) après avoir analysé les dommages réclamés par Gestion (section 2). 2. gestion a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame? [ 132 ] Gestion réclame les dommages suivants à MSM : 132.1.

Réparation de la porte de garage 132.2. Travaux d’asphaltage 132.3. Dommages causés aux deux camions de Toiture 132.4. Occupation illégale d’espace de stationnement et utilisation illégale de conteneurs à déchets 132.5. Réparation des dommages causés lors du délaissement des lieux 132.6. Perte de revenus locatifs 132.7. Honoraires extrajudiciaires 132.8.

Dommages punitifs [ 133 ] Tel qu’il appert des motifs suivants, les réclamations de Gestion sont mal fondées, sauf en ce qui a trait à la réparation de la porte de garage et aux travaux non-complétés pour les entrées des locaux A et E. 2.1 Réparation de la porte de garage [ 134 ] MSM admet que deux panneaux de la porte de garage du local E ont été endommagés par un de ses employés à l’été 2019, avant la résiliation du bail.

MSM obtient une soumission pour effectuer cette réparation, datée du 25 octobre 2019 au montant de 1 208,09 $ [110] . [ 135 ] Cette réparation n’est pas effectuée par MSM en raison de la résiliation du bail, mais MSM reconnait qu’elle devait réparer la porte. Le Tribunal conclut que Gestion doit être compensée pour la réparation des deux panneaux de la porte de garage endommagée.

[ 136 ] Gestion ne produit pas une facture de la réparation de cette porte, mais une soumission datée du 20 janvier 2020 au montant de 1588,58 $ [111] . [ 137 ] La soumission obtenue par MSM expirant le 24 novembre 2019, le Tribunal retient celle de Gestion et conclut que la somme de 1588,58 $ doit lui être payée par MSM. 2.2 Travaux d’asphaltage [ 138 ] Gestion offre à MSM de ne pas payer les loyers des mois d’avril et mai 2018 ainsi qu’une réduction de loyer pour les dix prochains mois afin de compenser MSM pour l’exécution des travaux décrit au bail.

Après la signature du bail, Gestion demande à MSM d’effectuer des travaux à l’entrée du local A. Afin de compenser ces travaux, le loyer de juin 2018 et la moitié du loyer de juillet 2018 n’ont pas été chargés à MSM. Les travaux sont exécutés en

partie par MSM. Il reste le seuil de béton de la porte de garage du local E et le pavage des entrées E et A à effectuer. [ 139 ] Stephan témoigne que l’entente avec Gestion concernant l’entrée du local A n’inclut pas l’asphaltage. Or, le 18 octobre 2018, MSM signe un engagement de rembourser à Gestion le coût des travaux asphaltage pour les entrées des locaux A et E conditionnellement à l’approbation d’une soumission pour les travaux [112] .

MSM s’est donc engagé à payer l’asphaltage de l’entrée du local A. [ 140 ] MSM prétend qu’elle n’a pas à payer pour ces travaux, en raison de la résiliation du bail par Gestion. Or, même si la non- complétion de ces travaux ne justifiaient pas la résiliation du bail par Gestion, cela justifie néanmoins que des dommages lui soient accordés. [ 141 ] En effet, les deuxième et troisième alinéas de l’

article 1604 C.c.Q. prévoient : 1604. Le créancier, s’il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s’il s’agit d’un contrat à exécution successive. Cependant, il n’y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d’importance, à moins que, s’agissant d’une obligation à exécution successive, ce défaut n’ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative.

La réduction proportionnelle de l’obligation corrélative s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n’a droit qu’à des dommages-intérêts . [113] [ 142 ] Gestion a compensé MSM pour effectuer les travaux en ne lui chargeant pas les loyers d’avril, mai, juin et la moitié du loyer de juillet et en réduisant le montant des loyers pendant 10 mois. MSM a bénéficié de ces réductions de loyers mais n’a pas complété les travaux.

MSM doit donc compenser Gestion pour les travaux non exécutés. [ 143 ] Gestion réclame la somme de 36 217, 13 $, soit le montant de la soumission datée du 25 octobre 2023 [114] . Or, il faut se reporter en 2018 afin de déterminer quel aurait dû être le montant payé par MSM pour exécuter ces travaux, car elle a été compensée par une réduction de loyers en fonction des prix ayant cours à cette époque. [ 144 ] MSM avait obtenu une soumission le 13 septembre 2018 pour un montant de 11 400 $ [115] . Cette soumission inclut le pavage des entrées des locaux A et E, mais exclut le montant pour le seuil de béton.

Gestion a obtenu une soumission pour l’asphaltage un an plus tard, le 18 octobre 2019 au montant de 22 000 $ [116] . [ 145 ] Le Tribunal retient la soumission de MSM au montant de 11 400 $, car elle est contemporaine aux faits et a été effectuée alors que les parties n’étaient pas encore en litige, ce qui lui procure davantage d’objectivité que les soumissions produites par Gestion, dont les périmètres des surfaces à paver varient [117] . [ 146 ] Reste à évaluer le montant du seuil de béton de la porte de garage du local E. Selon la soumission de Gestion d’octobre 2023, le montant serait de 6 000 $.

Comme cette soumission pour le pavage est presque le double de la soumission de 2018, le Tribunal estime le coût des travaux [118] du seuil de béton en 2018 à 3 000 $. [ 147 ] Par conséquent, MSM doit rembourser la somme de 14 400 $ correspondant à la réduction de loyer obtenu pour la portion des travaux n’ayant pas été exécutés, soit le pavage des entrées des locaux A et E et le seuil de béton de la porte de garage du local E. 2.3 Camions de Toiture endommagés [ 148 ] Quant aux dommages causés aux deux camions de Toiture, aucune preuve de faute de la part de MSM n’a été prouvée.

En effet, Francis témoigne que deux camions de Toiture sont endommagés en raison du stationnement de véhicules de MSM dans des endroits non prévus au bail, mais il n’est pas témoin de ces accidents. Il ne témoigne pas sur la date des accidents ni sur aucun fait les entourant. Les conducteurs de ces véhicules ne sont pas appelés comme témoin. [ 149 ] Il n’est pas suffisant d’affirmer qu’un fait est survenu, il faut en faire la preuve selon la prépondérance des probabilités.

Cette réclamation est donc rejetée. 2.4 Occupation d’espaces de stationnement et utilisation de conteneurs à déchets [ 150 ] Le Tribunal a conclu que MSM n’avait pas commis de faute contractuelle concernant l’utilisation des espaces de stationnement et de conteneurs à déchets. Ces réclamations de Gestion sont donc rejetées.

2.5 Perte de revenus locatifs [ 151 ] Le Tribunal a conclu que la résiliation du bail par Gestion était abusive. Elle n’a donc pas droit d’être compensée pour une perte de revenus locatifs en raison de cette résiliation. [ 152 ] Gestion affirme aussi qu’en raison de l’état des lieux à la suite du départ de MSM, elle n’a pas été en mesure « de respecter la livraison des lieux loués en vertu d’un nouveau bail conclu depuis le 1 er décembre 2019 » [119] .

Francis témoigne qu’il n’a pas pu louer le local E à Sahil Macquer, car plusieurs travaux étaient à faire en raison du mauvais état des lieux laissés par MSM à son départ, qu’il qualifie de « vandalisme » . [ 153 ] Or, aucun bail n’avait été conclu avec Macquer le 1 er décembre 2019. En effet, le 28 novembre 2019, Gestion transmet un projet de bail à Macquer pour la location du local E [120] . Luc témoigne que ce dernier avait demandé ce document pour en discuter avec son comptable et son banquier et admet que ce bail n’a pas été signé. [ 154 ] De plus, tel qu’il appert de la

section suivante, Francis témoigne que c’est en raison du piètre état dans lequel MSM laisse les lieux qu’il ne peut louer le local E à Macquer, car il doit remettre les lieux en état d’être loués.

Or, Gestion joint des photos à son annonce de location du local E sur Kijiji en mars 2020, lesquelles ne montrent pas que des travaux sont effectués à la suite du départ de MSM. [ 155 ] La réclamation de Gestion pour perte de revenus locatifs est donc rejetée. 2.6 Réparation des dommages causés lors du délaissement des lieux [ 156 ] Gestion soutient que MSM commet une faute en quittant le local avec les armoires, le lavabo et le comptoir de cuisine, en laissant des trous dans les murs et que certaines moulures sont manquantes [121] .

Elle réclame un montant de 4 397,79 $ pour la remise en état et reconstruction de la cuisine et 3 104,33 $ pour la remise en état et la réparation des murs.

Gestion ne produit pas de factures pour justifier ces montants, mais des soumissions [122] . [ 157 ] Ces réclamations sont mal fondées en raison des motifs suivants. 2.6.1 Cuisine [ 158 ] Gestion plaide qu’elle s’est prévalue de l’option prévue à la clause 16.2 du bail qui prévoit qu’elle a le choix entre demander au locataire d’enlever toutes les modifications faites au local et remettre les lieux dans le même état qu’avant les travaux ou demander au locataire d’abandonner les locaux tel qu’améliorés et qu’elle a choisi cette dernière option.

Elle réclame la somme de 4 397,79 $ pour la remise en état et reconstruction de la cuisine. [ 159 ] Or, dans son avis de résiliation, Gestion écrit qu’elle met fin au bail en date du 31 octobre et qu’à cette date MSM doit avoir quitté les lieux et vidé l’entrepôt de toutes ses possessions. Elle ne réfère pas à cette clause du bail et ne précise pas si cela implique que MSM laisse en place les améliorations locatives qu’elle a installées à ses frais. [ 160 ] Dans sa demande introductive d’instance, Gestion demande que MSM abandonne toutes ses améliorations locatives en vertu de cette clause du bail [123] .

Or, lors de la présentation de la demande d’injonction provisoire, les parties concluent une entente hors Cour. Elles demandent au tribunal de prendre acte de leur entente et de signer le projet de jugement qu’elles ont préparé. Le jugement ne réfère pas à la clause 16.2 du bail, ni au fait que MSM doit abandonner toutes ses améliorations locatives. Il est déclaré que tous les biens laissés dans les lieux loués après le 29 novembre 2019 seront présumés être abandonnés par MSM [124] . [ 161 ] Rien n’indique que MSM était dans l’obligation d’abandonner toutes ses améliorations locatives.

Cette réclamation de Gestion est donc rejetée. 2.6.2 Murs et moulures [ 162 ] Francis témoigne qu’après le départ de MSM, afin de rendre le local E disponible pour la location, il est obligé d’exécuter des travaux avec l’aide de son beau-frère pour réparer les trous laissés dans les murs, remettre des moulures, mettre les portes de garde-robe manquantes et peinturer les murs en blanc, car MSM les avait peinturés bleu.

Francis ne charge pas d’honoraires à Gestion pour le temps qu’il investit pour effectuer ces travaux [125] , mais Gestion réclame un montant de 3 104,33 $ pour la remise en état et la réparation des murs. [ 163 ] Le Tribunal ne croit pas que Francis a effectué les travaux qu’ils réclament pour remettre le local E à louer comme il le prétend. [ 164 ] En effet, nous l’avons vu, vers le début mars 2020, Gestion publie une annonce sur Kijiji afin de louer le local E [126] . Des photos sont annexées à cette annonce.

Alors que Francis affirme lors de son témoignage qu’il a du boucher les trous dans les murs, on voit sur cette annonce que les trous n’ont pas été bouchés [127] , alors qu’il affirme qu’il a dû réparer les moulures, on voit sur cette annonce qu’une moulure n’a pas été réparée [128] et alors qu’il affirme qu’il a repeint les murs en blanc, on voit sur cette annonce que les murs sont encore bleus [129] . [ 165 ] Non seulement Gestion n’a pas payé pour les travaux qu’elle réclame pour la réparation des murs et moulures que Francis affirme avoir fait pour être en mesure de louer le local E, mais ces travaux n’avaient pas été faits lors de l’annonce publiée par Gestion pour louer le local E en mars 2020. [ 166 ] Par conséquent, cette réclamation est rejetée.

2.7 Honoraires extrajudiciaires [ 167 ] Gestion soutient qu’elle a le droit au remboursement de ses frais judiciaires et extrajudiciaires en vertu du bail, lequel stipule que le locataire doit payer tous les frais judiciaires et extrajudiciaires si le locateur doit « avoir recours à des procureurs suivants un défaut dans le cadre du présent bail » [130] et pour le recouvrement de frais, dépenses et dommages encourus par le locateur [131] . [ 168 ] Or, nous l’avons vu, MSM n’était pas en défaut d’exécuter ses obligations contractuelles.

De plus, MSM avait offert de mettre un montant de 20 000 $ en fidéicommis pour le remboursement des réclamations de Gestion, mais cette dernière choisit de changer les serrures le 4 novembre et d’intenter un recours en justice le 21 novembre 2019. Gestion n’a pas droit au remboursement de ses honoraires judiciaires et extrajudiciaires en vertu du bail. [ 169 ] Gestion plaide aussi qu’elle devrait se faire rembourser ses honoraires en raison de l’abus de droit de MSM, qu’elle accuse d’avoir falsifié les versions antérieures à la version finale du bail en y ayant retiré la clause 20.

Or, nous l’avons vu, cette prétention n’a non seulement pas été prouvée selon la prépondérance des probabilités, mais est mensongère. 2.8 Dommages punitifs [ 170 ] Gestion réclame des dommages punitifs en vertu de l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne , car à la suite du changement de serrures qu’elle effectue le 4 novembre 2019, MSM continue d’entrer sur les lieux, alors qu’elle n’est plus autorisée à le faire. Or, cette réclamation est mal fondée. En effet, nous l’avons vu, cette façon de procéder à la résiliation de bail était abusive.

Si MSM n’était pas entrée sur les lieux, les dommages qu’elle réclamerait seraient plus élevés, car elle aurait été empêchée d’exploiter son entreprise pour cette raison. En entrant sur les lieux comme elle l’a fait, à la connaissance de Gestion, MSM a mitigé ses dommages. Aussi, le 22 novembre 2019, les parties font homologuer leur entente selon laquelle MSM quittera le 29 novembre, ce qu’elle fait. [ 171 ] Gestion plaide aussi que des dommages punitifs sont justifiés en raison de sa prétention selon laquelle MSM a falsifié les versions antérieures du bail pour y enlever la clause 20.

Pour les mêmes raisons que celles déjà énoncées à ce sujet, cette réclamation est rejetée. 3. MSM a-t-elle droit aux dommages qu’elle réclame ? [ 172 ] Par sa demande reconventionnelle, MSM réclame les dommages suivants : 172.1. Frais de déménagement 172.2. Portion du coût des améliorations locatives 172.3. Augmentation des coûts de transport 172.4. Honoraires extrajudiciaires [ 173 ] Ces réclamations sont analysées de façon distincte. 3.1 Frais de déménagement [ 174 ] Vu la résiliation abusive de Gestion, MSM a dû chercher un nouveau local et terrain de stationnement afin de se relocaliser [132] .

Elle réclame la somme de 13 914,66 $ pour compenser ses coûts liés au déménagement incluant le temps consacré à la recherche d’un nouvel entrepôt et d’un espace de stationnement. [ 175 ] La recherche n’est pas simple puisque non seulement MSM a besoin d’un local disponible rapidement, mais il lui faut un entrepôt avec porte au sol et un espace de stationnement suffisamment grand pour y stationner ses roulottes et camions. Aussi, la localisation est importante, car plus MSM s’éloigne du centre de référence de la station Berri-UQAM, plus ses coûts de transport augmentent.

C’est finalement la mère de Stephan qui voit une affiche pour un local à louer à Varennes en se rendant au travail. Ce local n’est pas optimal pour MSM puisqu’il est éloigné de la station Berri-UQAM et qu’il n’y a pas de terrain de stationnement adjacent.

Comme le locateur les réfère à un espace de stationnement à moins d’un kilomètre de distance et que tant le local que le stationnement sont disponibles, MSM conclut ces baux [133] . [ 176 ] MSM réclame un total de 410 heures à un taux horaire moyen de 25 $ pour le temps consacré à la recherche d’un local et espaces de stationnement, à la gestion du transfert de son entreprise à la nouvelle adresse, pour l’emballage, le démontage et la préparation du déménagement, pour le déménagement des équipements et du matériel ainsi que pour le déballage et le montage des équipements dans les nouveaux locaux, ce qui équivaut à un total de 10 250 $.

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