2018 QCCQ 8685, 2018 QCCQ 8685

Mankiewicz c. Landriault 2018 QCCQ 8685 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-155621-172 Date : Le 20 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN MANKIEWICZ -et- MARIE-FRANCE FOURNIER Demandeurs c.

IAN LANDRIAULT -et- GENEVIÈVE FERDERBER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Martin Mankiewicz et madame Marie-France-Fournier (collectivement les Acheteurs ) réclament solidairement de monsieur Ian Landriault et madame Geneviève Ferderber (collectivement les Vendeurs ) la somme de 10 732,49 $ en alléguant que le quadruplex situé au [...] à Montréal ( l’Immeuble ) que ceux-ci leur ont vendu est affectée de vices cachés. [ 2 ] La somme de 10 732,49 $ se décline comme suit : • Travaux d’électricité : 157,52 $ • Tuiles de céramique (factures des 21 et 25 août 2016) : 1 368,07 $ • Carrelage (factures des 5 et 6 septembre 2016) : 9 206,90 $ Total : 10 732,49 $ [ 3 ] La demande est contestée par les Vendeurs qui soutiennent d’une part que l’Immeuble n’était pas affectée de vices cachés au moment de la vente, ajoutant d’autre part que les Acheteurs ont effectués des travaux dans l’Immeuble sans préalablement leur accorder un délai raisonnable pour constater les vices allégués et, le cas échéant, de pouvoir remédier aux vices en retenant les services de l’entrepreneur de leur choix.

QUESTIONS EN LITIGE 1) Les Acheteurs peuvent-ils profiter de la garantie légale contre les vices cachés en lien avec la découverte d’infiltrations d’eau dans l’Immeuble ? 2) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des vices cachés affectant l’Immeuble? CONTEXTE [ 4 ] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 5 ] Le 20 janvier 2015, les Vendeurs acceptent une offre d’achat de 1 035 000 $ des Acheteurs pour l’Immeuble [1] .

Cette offre est conditionnelle à ce que les Acheteurs puissent faire inspecter l’Immeuble par un expert en bâtiment dans les sept jours suivant et qu’ils s’en déclarent satisfaits [2] . [ 6 ] Les Acheteurs font inspecter l’Immeuble par un représentant de A.L.

Inspection et après réception du rapport qui s’ensuit, les parties conviennent le 30 janvier 2015 que le prix de vente sera réduit à 1 033 000 $ pour refléter la valeur de travaux de solidification de la solive dans le vide sanitaire, ainsi que la réfection de la maçonnerie sur la façade de l’Immeuble et l’entretien de la toiture [3] . [ 7 ] Le 27 février 2015, les parties signent un acte de vente pour le prix convenu devant Me Kalliopi Kouzelis [4] . La vente est faite avec garantie légale [5] .

[ 8 ] Les Acheteurs n’emménagent pas dans l’Immeuble avant le mois de juin 2015 et dans l’intervalle, les Vendeurs y habitent jusqu’à ce moment. [ 9 ] I’Immeuble n’est pas récent puisque sa construction remonte à 1910, bien qu’il est rénové en partie. Il s’agit d’une bâtisse comportant quatre logements. [ 10 ] Un logement principal est situé au rez-de-chaussée et dispose également d’une chambre à l’étage. Ce logement porte l’adresse civique [...6], rue [...].

Il est occupé par les Acheteurs. [ 11 ] À l’étage, un autre logement portant l’adresse [...4] est occupé par une locataire et finalement, au deuxième étage, deux petits logements portant les adresses [...2] et [...0] sont également occupés par des locataires. [ 12 ] Le 19 juillet 2016, madame Fournier constate que de l’eau commence à couler depuis le luminaire du plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée. Elle contacte alors un maître électricien qui débranche le luminaire pour éviter un risque d’incendie. Le même jour, elle contacte un plombier qui ouvre une

partie du plafond de la salle de bain, puis perce le pare-vapeur, ce qui provoque la chute d’une importante quantité d’eau. Il constate que la laine isolante ou insonorisante est mouillée. [ 13 ] Il se rend ensuite dans le logement du haut, plus particulièrement dans la salle de bain qui est située juste au-dessus de celle du rez-de-chaussée où l’écoulement d’eau a été constaté. Il inspecte la plomberie, mais n’y constate rien de particulier ou d’anormal. [ 14 ] Les Acheteurs contactent ensuite leur assureur qui dépêche sur place une équipe pour assécher les endroits mouillés ou humides.

Par la suite, une ouverture est pratiquée dans un mur mitoyen entre la salle de bain et la chambre pour essayer d’identifier la source de l’écoulement de l’eau. Depuis cette ouverture, les Acheteurs constatent de l’eau et des moisissures à l’intérieur du mur. Côté salle de bain, le mur mitoyen est celui de la douche qui est fabriquée en tuiles de céramique [6] . [ 15 ] Le 22 juillet 2016, madame Fournier contacte monsieur Landriault par téléphone et lui décrit l’écoulement d’eau. Elle lui demande s’il a déjà vécu pareille situation dans le passé, ce à quoi il lui répond que non.

Elle l’invite à venir faire ses propres constatations sur les lieux et lui précise qu’il recevra une mise en demeure formelle puisque c’est la procédure à suivre. Monsieur Landriault lui indique qu’il comprend qu’il en est ainsi. [ 16 ] Le 27 juillet 2016, les Acheteurs transmettent une lettre aux Vendeurs dans laquelle ils affirment que la cause de l’écoulement d’eau serait une installation déficiente de la douche du logement [...4] et leur demandent de défrayer les coûts des réparations qui seront faites [7] . Ils accordent un délai de quinze jours aux Vendeurs pour se manifester.

Les Vendeurs reçoivent la lettre seulement le 12 août 2016 puisqu’ils sont absents de leur domicile avant cette date [8] . [ 17 ] Les 22 et 23 août 2016, messieurs Landriault et Mankiewicz ont des échanges par téléphone. Il en ressort que monsieur Landriault manifeste sa volonté de se rendre sur place dans l’Immeuble, accompagné d’un expert, afin d’obtenir son opinion quant à la cause de l’écoulement d’eau et afin d’obtenir un délai pour ce faire [9] . Sans refuser l’accès à monsieur Landriault, les Acheteurs l’informent cependant que les travaux de réparations doivent débuter le lendemain, le 24 août.

Des photos des lieux sont toutefois prises et offertes aux Vendeurs [10] . [ 18 ] L’assureur des Acheteurs les indemnise pour les dommages qui résultent de l’écoulement d’eau, mais pas des frais rattachés aux travaux d’électricité dans la salle de bain du bas et surtout, des travaux de carrelage pour refaire la douche de la salle de bain du logement [...4]. Ce sont ces frais qui sont réclamés par les Acheteurs, qui font valoir qu’ils correspondent à des travaux nécessaires pour corriger un vice caché affectant l’Immeuble. ANALYSE [ 19 ] Le Code civil du Québec ( C.c.Q .) prévoit ce qui suit à son

article 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. C’est sur la base de cette garantie que les Acheteurs fondent leur recours contre les Vendeurs. Voyons ce qu’il en est. 1) Les Acheteurs peuvent-ils profiter de la garantie légale contre les vices cachés en lien avec la découverte d’infiltrations d’eau dans l’Immeuble ?

L’absence d’une dénonciation accordant un délai raisonnable aux Vendeurs [ 20 ] Les Vendeurs soutiennent que les Acheteurs ne peuvent se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés puisqu’ils ont fait défaut de respecter une condition préalable à l’exercice d’un recours fondé sur cette garantie en les empêchant de constater les vices allégués et, le cas échéant, de pouvoir y remédier eux-mêmes. [ 21 ] Cet argument prend appui sur l’

article 1739 C.c.Q. qui prévoit que l’acheteur qui constate un vice au bien qu’il a acheté doit par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable. Il s’agit là d’une condition préalable à l’exercice du recours fondé sur la garantie de qualité contre les vices cachés, afin de permettre au vendeur de faire ses propres constatations et d’ainsi protéger ses droits. [ 22 ] Cependant, la Cour d’appel enseigne que l’absence de dénonciation dans un délai raisonnable ne fait pas échec au recours en vices cachés en l’absence d’un préjudice réel pour le vendeur [11] .

Aussi, il importe avant tout qu’en l’espèce, les Vendeurs démontrent qu’il y a eu absence d’une dénonciation appropriée et qu’ils ont effectivement été privés de faire leurs propres constatations et de protéger leurs droits [12] , sans quoi les Acheteurs peuvent se prévaloir de la garantie de qualité, pour autant qu’ils prouvent les autres éléments essentiels à l’exercice du recours.

[ 23 ] Or, dès le 22 juillet 2016, soit trois jours après avoir constaté l’écoulement d’eau, madame Fournier contacte monsieur Landriault par téléphone.

Au cours de la conversation qui dure trente-cinq minutes , elle lui fait part de la situation et lui fait état du préjudice qui s’ensuit pour la locataire du [...4] à qui elle a demandé de ne pas se servir de la douche dans son logement. [ 24 ] Elle lui explique que la situation lui cause également préjudice puisqu’elle est privée d’éclairage dans sa salle de bain et qu’elle doit quant à elle se laver en utilisant la douche avec une chaise d’aisance, suite à un grave accident subi peu de temps auparavant et qui la force à se déplacer en fauteuil roulant.

Privée de lumière dans sa salle de bain, sa tâche déjà ardue s’en voit compliquée davantage. [ 25 ] Monsieur Landriault confirme au cours de son témoignage que madame Fournier lui a effectivement offert de venir constater sur les lieux l’état de la situation lors de cette conversation téléphonique du 22 juillet. Il affirme cependant avoir été conforté par un appel préalable reçu de l’assureur des Acheteurs qui, dit-il, lui avait indiqué prendre l’affaire en mains. [ 26 ] Les Vendeurs ne posent alors aucun geste avant de recevoir le 12 août 2016 la lettre du 27 juillet 2016.

Et encore, ce n’est que le 22 août que monsieur Landriault contacte ensuite monsieur Mankiewicz en lui demandant de pouvoir se rendre sur les lieux. Un mois s’écoule donc depuis que les Vendeurs sont informés de de la situation.

Néanmoins, monsieur Landriault affirme qu’à cette date, il est toujours à l’intérieur du délai de quinze jours mentionné à la lettre du 27 juillet et qu’en choisissant de commencer à faire des travaux le 24 août, les Acheteurs ont empêché les Vendeurs de faire leur propres constatations. [ 27 ] Le Tribunal ne peut retenir cet argument des Vendeurs. [ 28 ] Dès qu’il reçoit l’appel de madame Fournier le 22 juillet, monsieur Landriault ne peut se contenter de demeurer en attente.

Il connaît suffisamment l’état de la situation pour en mesurer l’urgence, tant pour madame Fournier que pour une locataire de l’Immeuble et dès cet appel, il est invité à venir faire ses propres constatations. [ 29 ] Aussi, le Tribunal conclut que les Acheteurs ont suffisamment dénoncé la situation aux Vendeurs, d’abord par l’appel téléphonique du 22 juillet 2016, puis par la lettre du 27 juillet qui s’en est suivie, mais qui n’en était qu’une confirmation écrite.

Les Vendeurs ne peuvent donc prétendre avoir été empêchés de protéger leurs droits en soutenant ne pas avoir bénéficié d’un délai raisonnable pour inspecter les lieux avec un expert de leur choix. Ce premier argument est par conséquent écarté. L’absence de vices cachés [ 30 ] Les Vendeurs soutiennent également que les Acheteurs n’ont pas prouvé que l’écoulement d’eau résulte d’un vice caché. Cet argument n’est pas dénué de fondement. [ 31 ] Tel que le Tribunal l’a indiqué aux parties à l’audience, en matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions.

À cet égard, la charge de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande et ce, suivant la balance des probabilités [13] . Il appartient donc aux Acheteurs de prouver que l’écoulement d’eau survenu le 19 juillet 2016 résulte bel et bien d’un vice caché. [ 32 ] L’

article 1726 C.c.Q. pose les conditions du recours fondé sur la garantie de qualité à laquelle les Vendeurs sont tenus et à cet égard, la jurisprudence est fort abondante et constante. [ 33 ] Dans Leroux c. Gravano [14] , la Cour d’appel réitère les 4 critères applicables dans l’analyse de cette garantie : • Le bien doit être affecté d’un vice grave, c’est-à-dire un vice qui rend le bien impropre à l’usage ou qui en diminue de beaucoup son utilité; • Le vice doit exister au moment de la vente; • Le vice doit être caché.

Cette notion s’évaluant objectivement et doit être accompagnée de l’obligation de s’informer de la part de l’acheteur; • Le vice doit être inconnu de l’acheteur. [ 34 ] Par ailleurs, les Vendeurs n’ont pas à garantir que le bien ne souffrira jamais d’un déficit d’usage [15] et la vétusté ou l’usure normale ne sont pas des vices cachés [16] . [ 35 ] En l’espèce, la preuve fait état d’un seul évènement, soit l’écoulement du 19 juillet 2016, survenu plus d’un an et demi après la signature de l’acte de vente et plus d’un an après que le Acheteurs emménagent dans l’Immeuble.

La preuve est absente quant à deux éléments essentiels pour donner ouverture à la couverture offerte par la garantie de qualité. D’abord l’antériorité du vice allégué, puis l’existence même d’un vice. Voici pourquoi. [ 36 ] Les Acheteurs soutiennent que le problème d’écoulement en provenance de la douche du [...4] est vraisemblablement antérieur à la signature de l’acte de vente le 27 février 2015 puisqu’une grande quantité d’eau était emprisonnée dans le plafond, que la laine était mouillée et que des traces d’humidité et de moisissures ont été trouvées lors du démantèlement de la douche et du mur mitoyen.

Ils déposent des photos ainsi qu’une vidéo pour appuyer leurs prétentions.

Le témoignage des Acheteurs et les pièces déposées ne permettent toutefois pas de tirer une telle conclusion suivant la prépondérance de la preuve. [ 37 ] Bien que le Tribunal a pu constater que le contreplaqué à proximité du drain de douche semblait humide et qu’il y a clairement eu un écoulement d’eau le 19 juillet 2016, il n’est pas possible de déterminer depuis quand l’eau s’est accumulée sous la douche et dans le plafond surplombant la salle de bain du rez-de-chaussée. [ 38 ] De plus, alors que les Vendeurs habitent encore l’Immeuble après la signature de l’acte de vente en février 2015, les Acheteurs y font installer de nouveaux luminaires au plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée et à cette occasion, aucun écoulement d’eau

n’est décelé au plafond, ce qui ne permet certes pas de conclure à un vice antérieur à la vente. [39] Mais il y a plus. [40] En effet et il s’agit là de la principale faille dans la preuve des Acheteurs, ils n’ont pas prouvé que le problème d’écoulementd’eau résulte d’un vice caché.

Leurs seuls témoignages et les pièces déposées ne permettent aucunement au Tribunal de conclure en cesens. [41] Les Acheteurs ont souhaité déposer en preuve un écrit non signé provenant apparemment d’un représentant de Carrelage Rive-Sud pour appuyer leurs prétentions, mais monsieur Landriault s’y est objecté et le Tribunal a fait droit à son objection. En effet, cedocument ne pouvait constituer un témoignage d’expert. Il n’était pas daté ni signé, son auteur inconnu et aucune preuve quant à sapropre expertise n’a été présentée. Il n’a pas non plus témoigné à l’audience.

Le Tribunal ne pouvait donc pas accepter cet écrit enpreuve. [42] Ainsi, les Acheteurs n’ont présenté aucune preuve permettant de conclure que l’écoulement d’eau résulte d’un vice cachéaffectant la douche, notamment en démontrant que la douche n’a pas été construite suivant les règles de l’art et que de façonprépondérante, c’est ce qui expliquerait le seul écoulement d’eau constaté le 19 juillet 2016. [43] À l’inverse, monsieur Landriault a témoigné avoir retenu les services d’un entrepreneur spécialisé pour fabriquer la douche àl’époque de la rénovation de la salle de bain du [...4] et que pendant les sept années pendant lesquelles il a été propriétaire et qu’il aoccupé l’Immeuble, il n’a constaté aucun écoulement d’eau. [44] Le Tribunal conclut donc que les Acheteurs ne se sont pas déchargés du fardeau qui était le leur pour qu’il soit fait droit à leurdemande. [45] Dans ces circonstances, il n’est pas nécessaire de répondre à la deuxième question en litige puisque l’existence d’un vice cachén’a pas été prouvée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs Martin Mankiewicz et Marie-France Fournier. CONDAMNE les demandeurs à rembourser les frais de justice de 200 $ aux défendeurs Ian Landriault et Geneviève Ferderber. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Date d’audience : 30 août 2018 [12] Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn, La vente, garantie contre les vices cachés, Les Éditions Yvon Blais, 3e édition, 2007, pp.21 à 25; Les Immeubles Rochefort Inc. c. Charest et als., 2009 QCCQ 535 , Quincaillerie Côté & CastonguayInc. c.

Castonguay, 2008 QCCA 2216 , Les Immeubles de l’Estuaire phase III Inc. et als. c. Construction Calixa LavalléeInc., 2006 QCCA 781 .