2014 QCCQ 7645, 2014 QCCQ 7645

Poitras c. Syndicat des copropriétaires du 1475 2014 QCCQ 7645 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-026054-138 DATE : 1 er août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUISE POITRAS

Partie demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1475 et ANDRÉ DUBOIS et DENISE DESJARDINS et KELLY-ANN HARRACKSINGH

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Louise Poitras réclame 6 285,40 $ au Syndicat des Copropriétaires du 1475 (le « Syndicat ») et à ses administrateurs, André Dubois, Denise Desjardins et Kelly-Ann Harracksingh.

Cette somme représente les dommages qu'elle a subis à la suite du refus du Syndicat de réparer et corriger la cause d'une infiltration d'eau dans son unité. [ 2 ] En défense, le Syndicat fait valoir qu'il n'a pas refusé d'effectuer les réparations, mais cherchait plutôt à connaître la cause réelle de l'infiltration d'eau sur le plancher de la chambre de madame Poitras. [ 3 ] Selon le Syndicat, c'est un climatiseur portatif de madame Poitras installé dans sa fenêtre de chambre qui est la cause de l'eau sur le plancher. [ 4 ] Se portant demandeur reconventionnel, le Syndicat réclame de madame Poitras les frais additionnels de gestion qu'il a dû assumer en rapport à la situation dénoncée par madame Poitras.

LES FAITS [ 5 ] Madame Poitras est propriétaire de l'unité 211 de la copropriété (« l'unité ») située sur la Montée Monette à Laval. Le plancher de cette unité est situé à deux ou trois pieds sous le niveau du sol. [ 6 ] En juin 2011, elle constate que le plancher de sa chambre, près de sa fenêtre, est légèrement gondolé. Compte tenu que madame Poitras est l'un des administrateurs du Syndicat, elle informe monsieur Rodier de la situation, lequel est, à l'époque, également l'un des administrateurs.

Bien que ce dernier n'habite par la copropriété, il y possède trois unités. [ 7 ] Madame Poitras communique également l'information à son assureur lequel mandate un expert en sinistre pour identifier la cause de cette infiltration. [ 8 ] L'expert constate que le gondolement de la parqueterie est causé par une infiltration d'eau qui provient de l'extérieur. Il explique le problème par une pente négative du terrain de la copropriété vers le mur où est située la fenêtre de l'unité de madame Poitras. Il

constate également que le mortier de la brique est fissuré et que l'eau qui résulte de l'écoulement naturel des eaux de surface s'infiltre par les fissures. [ 9 ] Pour les représentants du Syndicat, ces constatations du représentant de l'assureur ne constituent qu'une théorie. Selon monsieur Rodier, madame Poitras aurait eu un climatiseur à sa fenêtre de chambre et c'est l'égouttement de l'eau de ce climatiseur qui aurait causé le gondolement. [ 10 ] Monsieur Rodier admet qu'il ne demeure pas à la copropriété.

Il dit toutefois avoir vu ce climatiseur à deux ou trois reprises, mais n'indique pas avoir vu de l'eau de ce climatiseur s'égoutter sur le plancher de l'unité. Il ne produit aucune photo pour appuyer sa prétention. [ 11 ] Madame Poitras admet avoir déjà possédé un climatiseur portatif. Elle précise toutefois qu'il était installé dans la fenêtre de son salon, et ce, pendant une courte période. Elle est catégorique: ce climatiseur n'a jamais été installé dans la fenêtre de sa chambre.

Enfin, elle ajoute l'avoir remplacé par un climatiseur de plancher. [ 12 ] Vu les prétentions de monsieur Rodier, le conseil d'administration décide de ne pas entreprendre de travaux correctifs.

Plusieurs administrateurs déplorent même que madame Poitras ait avisé ses assureurs du problème de gondolement de sa parqueterie. [ 13 ] Une assemblée des copropriétaires est convoquée en août 2011 et on destitue madame Poitras de son poste d'administrateur. [ 14 ] Le Syndicat insiste de plus pour que madame Poitras fasse la démonstration de la cause de l'infiltration d'eau sur le plancher de sa chambre. [ 15 ] Celle-ci retient alors les services d'un ingénieur.

Une ouverture est pratiquée sur le mur de la chambre et de l'intérieur, l'ingénieur constate que la laine isolante est humide et qu'en certains endroits, il y a des moisissures sur celle-ci. Il confirme alors que l'eau provient effectivement de l'extérieur. Il constate également la pente négative du terrain à l'origine du problème. [ 16 ]

Malgré la présence des représentants du Syndicat à la vérification du mur de la chambre, ceux-ci soutiennent à l'audience que la laine isolante était, de mémoire, rose et ne posait aucun problème. Pourtant, lors de son témoignage, l'ingénieur produit des photos qui ont été prises au même moment que ses constatations. Or, sur celles-ci, des taches noirâtres sont bien visibles. [ 17 ]

Malgré le rapport de l'ingénieur, le conseil d'administration considère le rapport comme « faible ». Ainsi, le Syndicat maintient sa position à l'effet que les constatations de l'ingénieur ne sont qu'une théorie. En conséquence, aucun travaux correctifs n'est effectué. [ 18 ] Madame Poitras requiert également un test de thermographie. Ce test conclut également à la présence d'un taux d'humidité plus élevé à l'intérieur du mur extérieur de la chambre.

Cela confirme que l'eau provient de l'extérieur de l'unité de madame Poitras. [ 19 ] Encore une fois, le Syndicat ne bouge pas. [ 20 ] Ce n'est qu'en mars 2012 que des travaux sont faits sur le mur extérieur de la copropriété. Les photos déposées en preuve confirment qu'il y a eu des infiltrations d'eau en provenance de l'extérieur de l'unité. [ 21 ] Les travaux correctifs effectués par le Syndicat sont minimalistes et lors de l'audience, la pente négative n'avait toujours pas été corrigée.

D'ailleurs, compte tenu que ces travaux n'ont pas été effectués, l'assureur de la copropriété refuse de couvrir le risque d'infiltration provenant de l'extérieur de la copropriété. [ 22 ] À la suite des problèmes d'infiltration d'eau et du refus du Syndicat pour corriger le problème, madame Poitras a obtenu une nouvelle évaluation de son unité et celle-ci a été diminuée de manière significative à 156 000 $. [ 23 ] Madame Poitras considère que le Syndicat a agi de mauvaise foi à son égard en refusant systématiquement de collaborer avec elle dès que la cause de l'infiltration a été identifiée.

De plus, une fois cette cause connue, il a multiplié les faux prétextes afin de retarder les travaux correctifs. [ 24 ] Les dommages qu'elle réclame se détaillent comme suit : - Frais d'avocats de mise en demeure 1 437,99 $ - Frais d'inspection Jacques Chartrand 402,41 $ - Frais d'inspection thermographique Ruel 229,95 $ - Déboursés comme secrétaire trésorière du CA du Syndicat des copropriétaires 155,37 $ - Frais de huissier mise en demeure 08-03-13 79,68 $ - Frais de franchise d'assurance Desjardins 300,00 $ - Frais de révision du Rôle d'évaluation foncière 60,00 $ - Dommages, perte de valeur, troubles et inconvénients 3 500,00 $ - Frais de photocopies 120,00 $ ____________ TOTAL : 6 285,40 $ [ 25 ] Pour sa part, le Syndicat a dû assumer des frais additionnels de gestion par un gestionnaire contractuel pour gérer le dossier de madame Poitras.

Selon ce gestionnaire, ces frais s'ajoutent aux frais habituels de gestion de la copropriété. La demande reconventionnelle telle qu'amendée lors de l'audience, totalise 2 847 $ et vise ces frais additionnels.

DISCUSSION ET CONCLUSION [ 26 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 27 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc à madame Poitras de prouver les agissements fautifs du Syndicat, le montant de ses dommages et le lien direct entre les deux. [ 28 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 29 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. [ 30 ] En présence de versions contradictoires comme en ce qui concerne la cause de l'eau sur le plancher de la chambre, le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante appuyant l'une ou l'autre des versions des parties. [ 31 ] En matière de copropriété, l'

article 1077 du Code civil du Québec précise que c'est le syndicat qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires pour un problème d'infiltration d'eau par les parties communes si cette infiltration est le résultat d'un vice de conception ou d'un défaut d'entretien. Cet

article se lit comme suit : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. » [ 32 ] D'autre part, à

titre de personne morale, le Syndicat peut également engager sa responsabilité civile. [ 33 ] L'

article 1457 du Code civil du Québec établit le principe général en matière de responsabilité civile : « Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. » [ 34 ] Ainsi, si le Syndicat fait preuve de mauvaise foi à l'égard d'un copropriétaire, il peut être responsable des dommages causés à ce copropriétaire par ses agissements fautifs. [ 35 ] En l'espèce, madame Poitras a fait la preuve que le Syndicat a agi de mauvaise foi à son égard. [ 36 ] La cause de l'infiltration d'eau sur le plancher de la chambre de l'unité de madame Poitras a été identifiée clairement par l'expert en sinistre de son assureur.

Si le Syndicat n'était pas d'accord avec les conclusions de cet expert, il n'avait qu'à requérir un autre rapport d'expert. Le Syndicat ne pouvait rester passif et forcer la demanderesse à assumer des démarches qu'il devrait assumer lui-même. [ 37 ] En forçant madame Poitras à retenir les services d'un ingénieur et à obtenir un test de thermographie, le Syndicat a été fautif.

Car, malgré les informations qui lui ont été communiquées à chaque occasion et qui confirmaient l'opinion de l'expert en sinistre, il a prétendu qu'il ne s'agissait que d'une théorie et a sur cette base refusé d'entreprendre les travaux requis pour corriger le problème. [ 38 ] Le mot théorie est défini comme suit au dictionnaire Le Petit Robert [1] : « 1. Ensemble d'idées, de concepts abstraits, plus ou moins organisés, appliqué à un domaine particulier . ➙ spéculation; conception, doctrine, opinion, système, thèse. Bâtir une théorie. Théories artistiques.

Les théories politiques. […] » [ 39 ] Or, lorsque des experts émettent une opinion en s'appuyant sur des faits concrets comme en l'espèce, il n'y a plus rien de théorique à leurs conclusions. Les photos prises ont d'ailleurs été éloquentes à cet égard. [ 40 ] En fait, l'un des acteurs principaux des agissements du Syndicat à l'égard de madame Poitras est monsieur Rodier.

Il est copropriétaire de trois unités et malgré qu'il n'est plus administrateur du Syndicat, il joue un rôle qui dépasse largement celui d'un copropriétaire. [ 41 ] C'est lui qui a prétendu que le problème d'infiltration d'eau sur le plancher de l'unité de madame Poitras est causé par un climatiseur. Or, cette prétention est sans fondement. [ 42 ] La preuve est clairement à l'effet qu'il n'y a jamais eu de climatiseur portatif dans la fenêtre de la chambre de madame Poitras. Tout au plus, monsieur Rodier a témoigné qu'il aurait vu ce climatiseur « en passant par là ».

C'est lui qui incite le Syndicat à contester les conclusions des différents experts consultés par madame Poitras.

[ 43 ] Or le témoignage de monsieur Rodier n'est pas crédible et ses agissements et ceux du Syndicat relèvent plus de la recherche d'un « prétexte » pour ne pas agir. Cela est d'autant plus vrai que toute la preuve ne va que dans un seul sens : c'est la pente négative du terrain et le mauvais état du mortier de la brique qui sont à l'origine de l'infiltration d'eau sur le plancher de la chambre de madame Poitras. Ces constats sont connus du Syndicat dès septembre

Malgré cela, il refuse d'agir et force madame Poitras à multiplier ses démarches pour faire une démonstration qui n'est plus nécessaire. [ 44 ] En fait, la préoccupation de monsieur Rodier et du Syndicat était plus de limiter au maximum les dépenses du Syndicat pour réparer le problème.

De plus, le fait que monsieur Rodier soit propriétaire de trois unités n'est certainement pas étranger à ses agissements. [ 45 ] Bref, le refus d'agir du Syndicat, dicté principalement par monsieur Rodier, ne repose sur aucune explication raisonnable et ses agissements ont été fautifs à l'égard de madame Poitras. [ 46 ] Toutefois, la preuve ne permet pas de retenir la responsabilité personnelle des trois administrateurs si ce n'est qu'ils ont accordé beaucoup trop d'importance à l'hypothèse non fondée proposée par monsieur Rodier.

Quant à ce dernier, il n'est pas poursuivi en l'instance. [ 47 ] En ce qui concerne les dommages réclamés par madame Poitras, son témoignage et la volumineuse preuve documentaire qu'elle a produite justifient de faire droit à chacun des chefs de dommages qu'elle a réclamés. À la suite des sommes reçues par madame Poitras, celle-ci a amendé sa réclamation à 5 860,40 $. Il y a lieu de faire droit à sa demande. [ 48 ] Quant à la demande reconventionnelle amendée du Syndicat, la preuve ne justifie aucunement cette demande et celle-ci est rejetée avec frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] ACCUEILLE la demande amendée de Louise Poitras; [ 50 ] CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du 1475 à payer à Louise Poitras la somme de 5 860,40 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an , plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la mise en demeure datée du 25 juillet 2012, ainsi que les frais judiciaires de 167 $ ; [ 51 ] REJETTE la demande amendée contre André Dubois, Denise Desjardins et Kelly-Ann Harracksingh, sans frais; [ 52 ] REJETTE la demande reconventionnelle amendée du Syndicat des Copropriétaires du 1475, avec frais. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 26 juin 2014