2012 QCCQ 7752, 2012 QCCQ 7752

Baril c. Fournier 2012 QCCQ 7752 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-003054-111 DATE : 10 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN BARIL ET SONIA CHARTIER Demandeurs c. NANCY FOURNIER ET DANY THÉRIAULT Défendeurs et demandeurs en garantie c.

JEANNINE PARÉ Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs, alléguant que la maison acquise de ces derniers est affectée de certains vices cachés. [ 2 ] Ceux-ci appellent en garantie leur propre venderesse, estimant que, si vices cachés il y a, c’est cette dernière qui doit en assumer la responsabilité. [ 3 ] Au-delà de la stricte question de déterminer si des défauts non apparents affectent le bâtiment, se pose également celle de savoir si les termes utilisés dans l’acte de vente conclu entre l’appelée en garantie et ses acheteurs comportent une exclusion limitant la responsabilité de celle-ci. [ 4 ] De la preuve entendue ainsi que des nombreuses pièces produites au dossier, le Tribunal retient essentiellement ce qui suit. [ 5 ] À la suite d’un transfert aux fins du travail, les demandeurs viennent s’installer dans la municipalité de Rouyn-Noranda au cours des premiers mois de l’année 2010. [ 6 ] Ils sont donc à la recherche d’une résidence et s’intéressent à celle mise en vente par les défendeurs. [ 7 ] Ils la visitent une première fois vers le 11 mars 2010, alors qu’il y a encore de la neige sur le terrain. [ 8 ] Ils ne remarquent alors rien de particulier, si ce n’est qu’au sous-sol il y a des ouvertures servant de puisards.

Une d’elles est située directement au pied de l’escalier, tandis que la seconde se trouve dans la salle mécanique. [ 9 ] Ils ne notent pas la présence d’eau dans aucune, mais par contre la seconde est munie d’une pompe et d’un tuyau qui selon toute vraisemblance évacuent celle-ci à l’extérieur de la résidence lorsque requis. [ 10 ] À aucun moment ils ne voient quelques indices que ce soit leur permettant de soupçonner une infiltration d’eau d’une provenance quelconque. [ 11 ] Une seconde visite a lieu le jour suivant, cette fois en présence des vendeurs. [ 12 ] Des discussions qui se tiennent alors entre eux, il ne ressort rien de particulier; ces derniers réitérant ce qu’ils ont affirmé dans le formulaire intitulé «Déclarations du vendeur sur l’immeuble» comme quoi ils n’ont connu aucun problème d’infiltrations de quelque nature qu’il soit. [ 13 ] Une offre d’achat est par la suite présentée qui se soldera après négociations par une entente selon laquelle les demandeurs se portent acquéreurs de la maison moyennant le paiement d’un prix de 277 000 $.

La transaction est cependant conditionnelle à ce qu’une inspection par un professionnel ait lieu, ce qui est fait le 13 avril 2010.

[ 14 ] Il ressort de celle-ci qu’encore une fois aucune trace d’infiltrations d’eau n’est décelée à quelques endroits que ce soit. [ 15 ] Confiants, M. Martin Baril et Mme Sonia Chartier achètent l’immeuble par acte notarié passé devant Me Katy Savoie le 10 juin 2010.

La vente se fait à ce moment avec la garantie légale et sans mention quelconque concernant les problèmes qui seront éventuellement identifiés. [ 16 ] À la suite de la prise de possession qui a lieu le 30 juin 2010 jusqu’au mois de mars 2011, les nouveaux acquéreurs ne connaissent aucune difficulté particulière. [ 17 ] Cependant, au printemps, ils constatent la présence d’eau dans un garde-robe situé directement sous un balcon. [ 18 ] Ils retirent alors la neige se trouvant sur celui-ci, ce qui amène la fin de l’infiltration, laissant ainsi soupçonner un problème d’étanchéité. [ 19 ] Ultérieurement, soit au mois d’avril 2011, les nouveaux propriétaires éprouvent encore des difficultés en ce que l’eau monte au sous-sol et semble entrer par le côté nord de la maison. [ 20 ] Ils téléphonent donc à leurs vendeurs qui leur affirment ne jamais avoir connu pareille situation et communiquent quelques jours plus tard avec l’entrepreneur Richard Mercier qui suspecte dès lors que le problème vient d’une conception défaillante de la semelle du solage. [ 21 ] Il évalue à ce moment que les travaux, excluant les taxes, s’élèveront aux environs de 6 000 $. [ 22 ] Le 30 mai suivant, les demandeurs expédient aux défendeurs un avis leur dénonçant le problème, les invitant à venir le constater et les informant par ailleurs qu’ils estiment qu’il s’agit là d’un vice caché pour lequel ils les considèrent responsables. [ 23 ] Il sera suivi, approximativement trois semaines plus tard, d’une seconde missive intimant aux défendeurs de corriger la situation à défaut de quoi les travaux correctifs seront effectués et des procédures judiciaires seront entreprises pour en réclamer le coût. [ 24 ] Les vendeurs n’ayant pas obtempéré, le 15 juillet 2011 ceux-ci sont entamés toujours par l’intermédiaire de l’entrepreneur Richard Mercier. [ 25 ] Ce dernier, après avoir dégagé la base de la fondation, constate que celle-ci est construite de façon atypique, puisque la semelle est plus large à l’arrière. [ 26 ] Par ailleurs, le plancher du sous-sol, au lieu d’être déposé sur elle, se trouve plutôt coulé à sa base, ce qui augmente les risques d’infiltrations d’eau. [ 27 ] De l’avis de l’entrepreneur, autant ce défaut aurait pu ne jamais se manifester, autant il est certain que c’est là la cause de l’infiltration. [ 28 ] Par surcroît, lors de l’excavation, il peut constater que le tuyau reliant l’un des puisards au sous-sol aboutit simplement en bordure extérieure de la semelle de telle sorte qu’il est susceptible de servir de conduit permettant ainsi à l’eau de pénétrer à l’intérieur de l’habitation. [ 29 ] Il effectue les travaux correctifs et facture à ses clients une somme totale, incluant les taxes, de 8 119,74 $. [ 30 ] Quant au problème relatif à l’étanchéité du balcon, les demandeurs ont produit une évaluation de ce qu’il en coûterait pour corriger la situation qui s’élève à 6 330,17 $. [ 31 ] Le même auteur, soit EMD Estimations inc., a également fourni une estimation des coûts de réparation des dommages occasionnés par l’infiltration d’eau au sous-sol qui se chiffre à 2 787,23 $. [ 32 ] S’ajoute à ces montants une autre somme de 1 000 $ devant être investie pour retirer le faux plancher et désinfecter, le cas échéant, le béton. [ 33 ] En additionnant les frais reliés à la confection de ces diverses évaluations, les demandeurs arrivent à un total de 18 335,96 $ qu’ils acceptent de réduire à 7 000 $ afin de demeurer à l’intérieur de la juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 34 ] Quant aux défendeurs principaux, ils se portent acquéreurs de la résidence en 2006, l’ayant acquise de Mme Jeannine Paré le 10 novembre de ladite année.

Encore ici, la vente se fait avec la garantie légale, sauf que le contrat à ce

chapitre comporte une mention particulière qu’il y a lieu de reproduire intégralement : «Cette vente est faite avec la garantie légale, cependant l’acheteur reconnaît avoir été informé qu’à la fonte des neiges il y a de l’eau au sous-sol d’où la présence de deux (2) pompes submersible (sic). De même, il a été informé de la présence de chauves-souris au « sofit ».

La garantie du vendeur étant diminuée d’autant.» [ 35 ] Durant tout le temps où ils sont en possession de la résidence, jamais ils n’éprouvent de problèmes semblables à ceux relatés par les demandeurs principaux. [ 36 ] Suivant leur compréhension, la seule situation que vise la clause limitant la garantie résulte de la présence des puisards et des pompes submersibles. [ 37 ] Jamais avec la venderesse à l’époque il n’a été question d’un quelque autre problème et selon eux il a toujours été clair que ce

que celle-ci comptait dénoncer était le fait que la fonte des neiges pouvait amener de l’accumulation d’eau au niveau des ouvertures dans le plancher mentionné plus avant. [ 38 ] Conséquemment, malgré son libellé qui pouvait suggérer qu’ils étaient informés d’un possible problème d’infiltration d’eau par le solage, d’où une réduction de la garantie légale, la

partie défenderesse affirme que tel n’est pas le cas et que ce n’était pas là ce qu’on voulait viser. [ 39 ] Leur position est donc que, n’étant pas les bâtisseurs de la maison et n’ayant connaissance d’aucun vice dans sa construction, ils ne peuvent être tenus responsables de ceux-ci et appellent en garantie leur propre venderesse. [ 40 ] La défenderesse, Mme Fournier, ajoute concernant cette dernière qu’elle a communiqué avec elle le 7 juin 2011 pour l’aviser du fait qu’elle avait elle-même reçu un appel téléphonique du demandeur l’instruisant de la situation. [ 41 ] Un rendez-vous a été arrêté pour le 20 juin suivant, mais le jour précédent Mme Paré a recommuniqué avec elle pour lui indiquer qu’elle ne se considérait pas concernée par ce problème et qu’en conséquence elle ne se présenterait pas. [ 42 ] L’appelée en garantie, Mme Jeannine Paré, témoigne pour dire dans un premier temps que la demanderesse en garantie avait en général bien résumé quelle avait été la suite des événements. [ 43 ] Elle explique par ailleurs que la résidence fut construite au début des années 80 par un entrepreneur qui aurait alors suivi les plans préparés par un architecte. [ 44 ] Elle-même n’a jamais eu connaissance de quelques infiltrations d’eau que ce soit. [ 45 ] Il est important de souligner qu’elle confirme en tout point la version de Mme Fournier lorsqu’elle dit que la limitation de garantie comprise au contrat de vente de 2006 ne concerne que les puisards et ne fait d’aucune façon référence à un autre problème quel qu’il soit d’infiltrations au sous-sol. [ 46 ] Elle conclut son témoignage en disant qu’il s’agit tout de même d’une maison d’une trentaine d’années qui n’a pu faire autrement que de se détériorer avec le temps. [ 47 ] Tel que mentionné plus avant, l’enjeu dans cette affaire consiste à déterminer dans un premier temps si nous sommes dans une situation où il doit y avoir application de la garantie contre les vices cachés. [ 48 ] Advenant une réponse positive à cette première question, la deuxième étape est de décider s’il y a responsabilité à ce niveau des défendeurs ainsi que de la défenderesse en garantie, et ce, malgré la clause de limitation incluse dans le contrat intervenu entre ceux-ci. [ 49 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à son acheteur que le bien qu’il lui cède est exempt de défauts non apparents. De la garantie de qualité 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [1] [ 50 ] Pour qu’il y ait application de cette garantie, certaines conditions doivent toutefois être remplies. [ 51 ] Ainsi, dans un premier temps, le vice doit revêtir une certaine gravité. [ 52 ] Ne se qualifieront donc pas les défauts mineurs qui n’ont pas de réels impacts sur la fonctionnalité de la chose vendue. [ 53 ] En second, le vice doit obligatoirement être antérieur à la vente. [ 54 ] Il n’est pas nécessaire pour qu’il en soit ainsi qu’il se soit manifesté avant celle-ci, mais il est incontournable qu’il ait existé avant que celui qui s’en plaint ait acquis la chose concernée. [ 55 ] En troisième lieu, le défaut doit être inconnu de l’acheteur. [ 56 ] Cela signifie que d’aucune façon il ne doit avoir été porté à sa connaissance qu’un vice non apparent avait été découvert à l’égard de l’objet qu’il entend se procurer. [ 57 ] Comme condition suivante, le vice doit de toute évidence être caché. [ 58 ] Cet énoncé implique que la défectuosité ne doit pas être visible ou encore pouvoir se révéler au moyen d’un examen sérieux. [ 59 ] Sous ce dernier angle, il n’est pas indispensable d’avoir recours à un expert ou à des méthodes extraordinaires pour procéder à l’examen de la chose. [ 60 ] Il suffit que l’acheteur prenne soin d’examiner attentivement ce qu’il compte acquérir et soit à l’affût de tout signe ou indice

pouvant laisser soupçonner l’existence d’un défaut. [ 61 ] On n’exige pas de lui qu’il utilise des moyens excessivement intrusifs comme démonter ou endommager une composante du bien, mais pour autant il est nécessaire qu’il fasse preuve d’un minimum de rigueur dans sa démarche. [ 62 ] Enfin, conformément à l’

article 1739 du Code civil du Québec , il devra, s’il découvre après l’achat un tel défaut, en aviser son vendeur par écrit avec diligence. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1991, c. 64, a. 1739. [2] [ 63 ] Par ailleurs, il est utile de souligner qu’il est possible dans certains cas de limiter, sinon d’exclure entièrement, la garantie légale, pourvu que cela soit fait de façon explicite, claire et non équivoque. [ 64 ] À ce titre, les énoncés trop généraux ont rarement été retenus par les tribunaux; ceux-ci exigeant, lorsqu’il y a renonciation, que celle-ci soit faite sans ambiguïté. [ 65 ] L’application de ces principes au présent dossier permet de tirer les conclusions suivantes. [ 66 ] Quant au facteur en lien avec la gravité du vice, le Tribunal considère que, d’après la preuve prépondérante, l’infiltration d’eau résulte d’une conception défaillante du plancher du sous-sol qui aurait dû être installé non pas au bas, mais au-dessus de la semelle de béton. [ 67 ] Bien que cette situation n’ait pas pendant de nombreuses années causé quelques problèmes que ce soit, selon toute vraisemblance au printemps 2011 c’est tout de même elle qui est responsable de l’infiltration d’eau. [ 68 ] Conséquemment, la conclusion qui s’impose est que cette particularité est de nature à nuire à l’usage que l’on peut faire de la maison en n’offrant pas le degré d’étanchéité du solage que l’on est en droit d’attendre. [ 69 ] Ce premier critère est donc satisfait aux yeux du Tribunal. [ 70 ] Quant au second concernant la connaissance du vice par les acquéreurs, tant les demandeurs, les défendeurs que l’appelée en garantie n’étaient vraisemblablement pas informés de cette défectuosité. [ 71 ] Le Tribunal n’a aucune raison de mettre en doute l’affirmation de chacun comme quoi avant 2011 il n’y avait pas eu infiltration et que personne n’était avisé d’une situation potentiellement risquée. [ 72 ] En ce qui a trait maintenant au caractère caché du vice, encore ici la preuve prépondérante suggère que cette condition est également satisfaite. [ 73 ] La construction particulière de la base du solage et de la jonction avec le plancher n’était selon toute vraisemblance pas visible à l’œil nu et ne s’est dévoilée que lorsqu’on a excavé à l’extérieur et retiré le recouvrement à l’intérieur. [ 74 ] Quant à l’inspection préalable à l’achat, elle n’a semble-t-il rien révélé de particulier concernant ce côté de la maison. [ 75 ] Par surcroît, l’absence d’infiltrations antérieures n’a donc pas permis à quiconque d’entretenir quelques soupçons que ce soit relativement à l’existence d’un éventuel vice. [ 76 ] À l’égard de la dénonciation de celui-ci par les demandeurs, elle est conforme en tout point avec ce qu’exige la loi. [ 77 ] Elle est en effet effectuée dans un délai raisonnable et a informé de façon précise et complète les vendeurs de la situation et de l’intention de M.

Baril et Mme Chartier d’entreprendre éventuellement des démarches judiciaires si le problème n’était pas réglé. [ 78 ] De la même manière, la défenderesse en garantie a rapidement été avisée, mais a elle-même déclaré qu’elle ne se considérait pas concernée par ce problème, rendant ainsi toute autre dénonciation inutile. [ 79 ] Maintenant, pour ce qui est de l’argument de cette dernière comme quoi la limitation de garantie contenue au contrat de vente conclu en 2006 l’exonérait de toute responsabilité, les remarques suivantes peuvent être formulées. [ 80 ] Tel que mentionné plus avant, une limitation ou une exclusion de garantie se doit d’être non équivoque. [ 81 ] À première vue, la formulation utilisée dans l’acte de vente peut effectivement laisser penser que les parties ont voulu viser la situation telle qu’elle se présente en l’espèce. [ 82 ] Cependant, l’une comme l’autre parties à l’acte sont venues affirmer, sans pour autant contredire les termes de cette clause, que ce n’était pas ce qui était recherché par celle-ci. [ 83 ] Leur témoignage précise la portée exacte qu’il y a lieu d’accorder à la stipulation, ni plus ni moins. [ 84 ] Il ne saurait alors être question d’aller au-delà de l’intention exprimée par les parties et d’interpréter cette limitation comme

excluant entièrement la responsabilité de la défenderesse en garantie advenant une infiltration d’eau au sous-sol quelle qu’en soit la cause. [ 85 ] Le Tribunal serait par conséquent fort mal avisé de donner un sens à cette exclusion qui couvre autre chose que ce que les cocontractants avaient eux-mêmes prévu. [ 86 ] La conclusion qui s’impose est que la résidence acquise par les demandeurs était au moment de l’achat affectée de vices cachés d’une gravité telle que, s’ils avaient été informés de leur existence, ils n’auraient pas offert un si haut prix. [ 87 ] Il y a donc lieu de faire droit à leur demande et d’adjuger les dommages en résultant au montant qu’il réclame, soit 7 000 $. [ 88 ] De la même manière, compte tenu des commentaires formulés précédemment, il y a également lieu d’accueillir la demande en garantie et de condamner la défenderesse en garantie à rembourser aux défendeurs principaux toutes sommes que ceux-ci sont appelés à payer en conséquence du présent jugement, et ce, tant en capital, en intérêts qu’en frais. [ 89 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 90 ] ACCUEILLE la demande principale; [ 91 ] CONDAMNE les défendeurs, Nancy Fournier et Dany Thériault, à verser aux demandeurs, Martin Baril et Sonia Chartier, la somme de 7 000 $ en plus des intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , [3] et ce, à compter du 21 juin 2011, date de la mise en demeure; [ 92 ] CONDAMNE les défendeurs, Nancy Fournier et Dany Thériault, à payer à la

partie demanderesse les frais judiciaires s’élevant à 159 $; [ 93 ] ACCUEILLE la demande en garantie; [ 94 ] CONDAMNE la défenderesse en garantie, Jeannine Paré, à verser aux demandeurs en garantie, Nancy Fournier et Dany Thériault, toutes sommes que ceux-ci peuvent être appelés à verser aux demandeurs principaux résultant du présent jugement, et ce, tant en capital, en intérêts qu’en frais; [ 95 ] CONDAMNE la défenderesse en garantie, Jeannine Paré, à verser aux demandeurs en garantie les frais judiciaires s’élevant à 148 $. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Date d’audience : 16 mai 2012