2018 QCCA 651, 2018 QCCA 651

Grandmaître c. Lacombe 2018 QCCA 651 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026133-165 (550-17-007442-138) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 19 avril 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. APPELANTS AVOCAT JEAN-LOUIS GRANDMAÎTRE LOUISE CARRIER m e RICHARD M. LEBLANC (LeBlanc Donaldson) INTIMÉS AVOCATE PAUL LACOMBE RENÉE CORNEAU Me GENEVIÈVE BRUNET-BALDWIN (BML avocats inc.) En appel d'un jugement rendu le 10 mai 2016 par l'honorable Pierre Isabelle de la Cour supérieure, district de Gatineau.

NATURE DE L'APPEL : Vente – Obligations du vendeur – Garantie de qualité – Vices cachés – Chalet – Infiltration d’eau – Vente aux risques et périls de l’acheteur – Autoconstruction Greffière d’audience : Ermioni Tomaras Salle : Antonio-Lamer AUDITION 11 h 50 Début de l’audience. Argumentaire de Me Leblanc. 12 h 05 Me Leblanc soumet un document à la Cour. Suite de l’argumentaire de Me Leblanc. 12 h 13 Argumentaire de Me Brunet-Baldwin. 12 h 33 Réplique de Me Leblanc. 13 h 35 Suspension de l’audience. 12 h 38 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Le pourvoi est rejeté avec les frais de justice. – Voir arrêt page 3. Fin de l’audience. (

s) Ermioni Tomaras Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants portent en appel un jugement de la Cour supérieure, district de Gatineau (l’honorable Pierre Isabelle) qui, le 10 mai 2016, rejette leur demande en justice alléguant l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acquis des intimés [1] . * * * [ 2 ] Les appelants ne remettent pas en question les déterminations de fait du juge de première instance, à l’exception d’un seul aspect sur lequel la Cour reviendra.

On peut donc se reporter aux paragraphes 1 à 122 du jugement pour connaître le détail des circonstances qui ont engendré le litige. Il suffit, pour les fins du pourvoi, de rappeler les principaux faits établis au procès : - En juillet 2012, les appelants sont à la recherche d’un chalet en bordure d’un lac et consultent à cette fin la fiche d’inscription de l’immeuble des intimés construit en 2004 (« l’immeuble »). - Ils visitent l’immeuble à six reprises.

Lors d’une d’entre elles, l’intimé Paul Lacombe les informe avoir construit l’immeuble avec l’aide de son épouse, l’intimée Renée Corneau, tout en soulignant avoir une certaine expérience dans le domaine pour avoir construit d’autres maisons dans le passé. La retraite prochaine de M.

Lacombe incite les intimés à vendre l’immeuble pour séjourner dans le sud pendant l’hiver, leur fils ayant décliné la possibilité de s’en porter acquéreur. - Les intimés les informent également de la présence de trois petites fissures et d’un léger bombement sur le revêtement d’acrylique de l’immeuble, le tout pouvant à leur avis être facilement réparé.

- Les appelants présentent aux intimés une offre d’achat stipulant, entre autres, que la vente ne comporte aucune garantie légale, comme la fiche d’inscription l’indiquait. Cette mention y avait été inscrite à la recommandation du courtier immobilier des intimés. Au terme de négociations, les appelants conviennent de se porter acquéreurs de l’immeuble pour la somme de 372 125 $. - Le 11 octobre 2012, les parties signent l’acte de vente notarié qui contient la clause suivante : « Garantie : Cette vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur ».

Les appelants prennent possession de l’immeuble à cette même date. - Au printemps 2013, ces derniers découvrent l’existence de signes importants de dégradation de l’ossature du bâtiment et dénoncent la situation aux intimés. - Le 16 décembre 2013, ils se pourvoient contre les intimés, demandant le remboursement des frais de réparation de l’immeuble estimés à plus de 133 000 $ et des dommages-intérêts. * * * [ 3 ] Le juge de première instance, après une analyse détaillée de la trame factuelle du dossier, conclut que les appelants ont démontré l’existence du vice caché affectant l’immeuble, au sens de l’

article 1726 C.c.Q. Il rejette toutefois leur action au motif que la stipulation selon laquelle la vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur doit avoir plein effet, selon les articles 1732 et 1733, al. 2 C.c.Q. Il retient que la vente n’a pas été faite par des vendeurs professionnels et écarte toute prétention voulant que les intimés aient agi de mauvaise foi ou utilisé le dol pour tromper les appelants ( art. 1401 C.c.Q. ). Ils ignoraient d’ailleurs l’existence du vice affectant l’immeuble. * * * [ 4 ] Les appelants contestent la justesse de la conclusion du juge voulant que les intimés n’aient pas vendu l’immeuble à

titre de « vendeurs professionnels ». Une telle conclusion serait incompatible avec le fait qu’ils sont ce qu’il est communément convenu d’appeler des « autoconstructeurs » qui vendent des résidences de façon habituelle. N’eût été cette erreur du juge, les intimés auraient été présumés connaître l’existence du vice affectant l’immeuble, en plus de ne pouvoir exclure leur responsabilité dans le contrat de vente.

Le juge aurait donc erré en concluant autrement, d’autant plus qu’il aurait dû retenir de la preuve que les intimés avaient construit 27 résidences, et non pas une douzaine comme il l’indique. [ 5 ] La question du statut des intimés soulève un problème de qualification juridique qui doit être déterminé à partir des conclusions de fait du juge de première instance. Comme on l’a vu, celles-ci ne sont pas contestées par les appelants, à l’exception du nombre de résidences construites par les intimés. [ 6 ] Sur cette dernière question factuelle, le juge de première instance écarte la prétention des appelants.

L’intervention de la Cour à l’égard du constat du juge requiert la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante, une étape que les appelants ne réussissent pas à franchir.

Tout au contraire, cette détermination factuelle trouve amplement appui dans la preuve, tant documentaire que testimoniale. [ 7 ] Dès lors, il faut déterminer si le juge de première instance a tiré la bonne conclusion en droit [2] à partir des faits qu’il a considérés comme établis. [ 8 ] Les auteurs Jobin et Cumyn soulignent que la situation de la personne qui construit elle-même un bâtiment qui lui appartient soulève « un cas de figure délicat » par rapport à la notion de « vendeur professionnel » et que « la jurisprudence, partagée, cherche à rendre justice dans la diversité des situations » [3] .

Selon eux, le nombre de résidences construites serait un facteur devant être pris en considération [4] . [ 9 ] Le juge de première instance devait donc déterminer si les intimés présentaient suffisamment de caractéristiques propres au « vendeur professionnel » ou au « fabricant ». La prudence s’impose lors de cette analyse, vu les conséquences que cette qualification entraîne au regard de la présomption de responsabilité de l’

article 1729 C.c.Q. [5] ou même de l’exclusion ou la limitation de la responsabilité selon le premier alinéa de l’

article 1733 C.c.Q. [ 10 ] Aux paragraphes 209 à 214 du jugement, le juge retient que M. Lacombe n’est pas un entrepreneur en construction et n’a pas leur niveau de connaissances (notamment au regard du revêtement d’acrylique à l’origine du vice), en plus de ne détenir aucune carte de compétence. Bien que passionné de la construction, il ne s’agit pas, à tout le moins depuis 1994, d’une « occupation habituelle » [6] ni même secondaire pour les intimés, M. Lacombe ayant d’ailleurs en tout temps occupé un emploi à temps plein au sein d’une grande entreprise.

Sur une période de près de 20 ans précédant la vente de l’immeuble en litige (1994 à 2012), ils construisent deux résidences qu’ils auront occupées près de 10 ans chacune. Ces constructions ne s’inscrivaient pas dans un objectif de revente rapide ou d’une activité lucrative.

En pondérant l’ensemble de ces facteurs, il retient que les intimés ne présentent pratiquement aucune caractéristique propre au vendeur professionnel ou au fabricant, que ce soit au moment de la construction de l’immeuble en 2004 ou lors de sa vente en 2012, en plus de ne posséder aucune expertise dans le domaine particulier du revêtement en acrylique (source du vice). [ 11 ] À la lumière des faits retenus, le juge de première instance ne commet aucune erreur en concluant ainsi.

Le statut de « vendeur professionnel » ne peut être fonction exclusivement d’un seul élément – le nombre de résidences construites –, mais repose sur une analyse plus globale. [ 12 ] Vu le second alinéa de l’

article 1733 C.c.Q. et sa conclusion quant à l’absence de dol ( art. 1401 C.c.Q. ) (laquelle n’est pas contestée en appel), le juge de première instance a conclu à bon droit que la clause d’exclusion de garantie devait ici avoir plein effet. [ 13 ] Les appelants avancent en dernier lieu que le juge de première instance aurait dû décider de la responsabilité du fabricant de polystyrène, véritable responsable selon eux du vice affectant leur immeuble. Ils estiment qu’en raison du défaut injustifié des intimés d’appeler en garantie le fabricant, les appelants ont été « privés d’une réparation quasi certaine […] ».

[ 14 ] Cet argument doit être écarté

sommairement, le juge n’ayant commis aucune erreur en évitant de se prononcer sur la responsabilité du fabricant alors que celui-ci n’est pas une

partie au litige. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C .A. MANON SAVARD, J.C .A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.