2014 QCCA 2022, 2014 QCCA 2022

Kuchar c. Déom 2014 QCCA 2022 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022426-126 500-09-022427-124 500-09-022428-122 500-09-022429-120 (700-05-009669-007) DATE : Le 3 novembre 2014 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. N o : 500-09-022426-126 EVA KUCHAR APPELANTE – propriétaire de lots enclavés et B.M. OSBORN INVESTMENTS INC. / PLACEMENTS B.M. OSBORN INC. APPELANT – propriétaire de lots ayant accès au Chemin privé c.

GUY DÉOM ANDRÉ TEASDALE ANDRÉ TEASDALE en fidéicommis ANDRÉ SICOTTE-TEASDALE LES INVESTISSEMENTS BURCASS (CANADA) LTÉE FILIPPO COLLETTI IN TRUST INTIMÉS – demandeurs et BRYAN OSBORN COPLEY INVESTMENTS INC. ALAN P. ROSSY SOCIÉTÉ EN COMMANDITE LES ASSOCIÉS DU MONT-ROYAL STEPHEN BRONFMAN BERNARD LORANGER MIS EN CAUSE – défendeurs de la première catégorie et J. KENRICK SPROULE CENTRE MÉDICAL MÉTRO ST-MICHEL INC. WILLARD STERLING BOYLE SUZAN SPROULE CARTER-FRASER ENTERPRISES INC. / LES ENTREPRISES CARTER-FRASER INC. LUC RACINE PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – défendeurs de la seconde catégorie

et LA CORPORATION MUNICIPALE DE LAC-TREMBLANT-NORD [1] MIS EN CAUSE – mis en cause N o : 500-09-022427-124 LA CORPORATION MUNICIPALE DE LAC-TREMBLANT-NORD APPELANTE – mise en cause c. GUY DÉOM ANDRÉ TEASDALE ANDRÉ TEASDALE en fidéicommis ANDRÉ SICOTTE-TEASDALE LES INVESTISSEMENTS BURCASS (CANADA) LTÉE FILIPPO COLLETTI IN TRUST INTIMÉS – demandeurs et BERNARD LORANGER STEPHEN BRONFMAN SOCIÉTÉ EN COMMANDITE LES ASSOCIÉS DU MONT-ROYAL ALAN P. ROSSY COPLEY INVESTMENTS INC. BRYAN OSBORN MIS EN CAUSE – défendeurs de la première catégorie et CENTRE MÉDICAL MÉTRO ST-MICHEL INC. SUZAN SPROULE J.

KENRICK SPROULE CARTER-FRASER ENTERPRISES INC. / LES ENTREPRISES CARTER-FRASER INC. LUC RACINE PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – défendeurs de la seconde catégorie et EVA KUCHAR MISE EN CAUSE – propriétaire de lots enclavés et LA CORPORATION MUNICIPALE DE MONT-TREMBLANT [2] MIS EN CAUSE – mis en cause N o : 500-09-022428-122 PLACEMENTS ROVI LTÉE APPELANTE – propriétaire de lot enclavé c.

GUY DÉOM ANDRÉ TEASDALE ANDRÉ TEASDALE en fidéicommis ANDRÉ SICOTTE-TEASDALE LES INVESTISSEMENTS BURCASS (CANADA) LTÉE FILIPPO COLLETTI IN TRUST INTIMÉS – demandeurs et STEPHEN BRONFMAN SOCIÉTÉ EN COMMANDITE LES ASSOCIÉS DU MONT-ROYAL ALAN P. ROSSY COPLEY INVESTMENTS INC. BRYAN OSBORN MIS EN CAUSE – défendeurs de la première catégorie et B.M. OSBORN INVESTMENTS INC. / PLACEMENTS B.M. OSBORN INC. MIS EN CAUSE – propriétaire de lots ayant accès au Chemin privé et CENTRE MÉDICAL MÉTRO ST-MICHEL INC. SUZAN SPROULE J. KENRICK SPROULE CARTER-FRASER ENTERPRISES INC. / LES ENTREPRISES CARTER-FRASER INC.

PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – défendeurs de la seconde catégorie et EVA KUCHAR MISE EN CAUSE – propriétaire de lots enclavés et LA CORPORATION MUNICIPALE DE LAC-TREMBLANT-NORD [3] MIS EN CAUSE – mis en cause N o : 500-09-022429-120 B.M. OSBORN INVESTMENTS INC. / PLACEMENTS B.M. OSBORN INC. APPELANT – propriétaire de lots ayant accès au Chemin privé et BRYAN OSBORN COPLEY INVESTMENTS INC. ALAN P. ROSSY SOCIÉTÉ EN COMMANDITE LES ASSOCIÉS DU MONT-ROYAL STEPHEN BRONFMAN APPELANTS – défendeurs de la première catégorie c.

GUY DÉOM ANDRÉ TEASDALE ANDRÉ TEASDALE en fidéicommis ANDRÉ SICOTTE-TEASDALE LES INVESTISSEMENTS BURCASS (CANADA) LTÉE FILIPPO COLLETTI IN TRUST INTIMÉS – demandeurs et BERNARD LORANGER MIS EN CAUSE - défendeur de la première catégorie et CENTRE MÉDICAL MÉTRO ST-MICHEL INC. WILLARD STERLING BOYLE SUZAN SPROULE J. KENRICK SPROULE CARTER-FRASER ENTERPRISES INC. / LES ENTREPRISES CARTER-FRASER INC.

LUC RACINE SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DE LA PROVINCE DE QUÉBEC MIS EN CAUSE – défendeurs de la seconde catégorie et EVA KUCHAR MISE EN CAUSE – propriétaire de lots enclavés et LA CORPORATION MUNICIPALE DE LAC-TREMBLANT-NORD [4] MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Par quatre pourvois distincts, les appelants se pourvoient contre deux jugements rendus le 30 mai 2007 [5] et le 17 janvier 2012 [6] par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Pierre Journet), qui déclarent que les fonds des intimés sont enclavés, déterminent l’assiette du passage permettant de leur donner accès à la voie publique et fixent le montant des dommages à être octroyés. [ 2 ] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrit la juge Savard, et ceux du juge Levesque, la COUR : Dans le dossier 500-09-022426-126 : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel sans frais; [ 4 ] infirme les jugements de la Cour supérieure et, statuant à nouveau, REJETTE l'action des demandeurs avec dépens; Dans le dossier 500-09-022427-124 : [ 5 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 6 ] infirme les jugements de la Cour supérieure et, statuant à nouveau, REJETTE l'action des demandeurs avec dépens; Dans le dossier 500-09-022428-122 : [ 7 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 8 ] infirme les jugements de la Cour supérieure et, statuant à nouveau, REJETTE l'action des demandeurs avec dépens; Dans le dossier 500-09-022429-120 : [ 9 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 10 ] infirme les jugements de la Cour supérieure et, statuant à nouveau, REJETTE l'action des demandeurs avec dépens.

PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Francis Paquette-Doré DENTONS CANADA LLP Pour Eva Kuchar Me Carl-Éric Therrien MORENCY SOCIÉTÉ D’AVOCATS s.e.n.c.r.l. Pour les intimés Me Nicholas Rodrigo Me Michael H. Lubetsky DAVIES WARD PHILLIPS & VINEBERG, s.e.n.c.r.l., s.r.l. Pour B.M. Osborn Investments inc., Bryan Osborn, Copley Investments inc., Alan P. Rossy, Société en commandite Les Associés du Mont-Royal, Stephen Bronfman et J.

Kenrick Sproule Me Éliane Neveu DIRECTION GÉNÉRALE DES AFFAIRES JURIDIQUES ET LÉGISLATIVES BERNARD, ROY (Justice – Québec) Pour la Procureure générale du Québec Me Francis Donovan RAVINSKY RYAN LEMOINE s.e.n.c.r.l. Pour Placements Rovi ltée Me Louis Béland DUFRESNE HÉBERT COMEAU INC. Pour La Corporation municipale de Lac-Tremblant-Nord Date d’audience : 18 mars 2014 500-09-022426-126 – 500-09-022427-124 500-09-022428-122 – 500-09-022429-120

ANNEXE Liste des mis en cause Propriétaires de lots enclavés : Hugh SCOTT et Paule OUIMET Joseph KUCHAR Sherril Diane JONES Leigh MacKensie Smith Taylor Donald Taylor Denis GERVAIS William Donald Bruce AITON Placements Rovi ltée Propriétaires de lots ayant accès au Chemin privé :

Kurt SCHEUNERT Denis ROY et Marielle CARDINAL Hélène TRÉPANIER Michel LAHAIE Daniel LABRECQUE Lise LABERGE Vanessa LABRECQUE Société en commandite LT B.M. OSBORN INVESTMENT INC. / PLACEMENTS B.M. OSBORN INC.

Donat DUFOUR Détenteurs de droits réels liés aux défendeurs de seconde catégorie : HYDRO-QUÉBEC BELL Canada Détenteur de droits réels liés aux demandeurs : CAISSE POPULAIRE DESJARDINS DE MONT-TREMBLANT Autres mis en cause : LA CORPORATION MUNICIPALE DE MONT-TREMBLANT LA CORPORATION MUNICIPALE DE LAC-TREMBLANT-NORD LA MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ LES LAURENTIDES LA SOCIÉTÉ DES ÉTABLISSEMENTS DE PLEIN AIR DU QUÉBEC L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LABELLE MOTIFS DU JUGE LEVESQUE [ 11 ] J’ai eu l’avantage de prendre connaissance des motifs de mon collègue le juge Dalphond.

Je suis en entier accord avec cette

partie de ses motifs qui traite des vices de procédures contestées. Il m’apparaît toutefois nécessaire d’aller plus loin et de me prononcer sur la question de l’enclave. [ 12 ] Je suis en effet d’avis que la preuve administrée devant la Cour supérieure n’a pas établi un état d’enclave tel que le prescrit l’

article 997 C.c.Q. et, en conséquence, que le jugement rendu le 30 mai 2007 doit être annulé. Cela étant, le jugement du 17 janvier 2012 doit aussi être annulé puisqu’il devient sans objet. * * * [ 13 ] Les appelants se pourvoient contre deux jugements rendus le 30 mai 2007 [7] et le 17 janvier 2012 [8] par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Pierre Journet), qui déclarent que les fonds des intimés sont enclavés, déterminent l’assiette du passage permettant de leur donner accès à la voie publique et fixent le montant des dommages à être octroyés.

Les faits [ 14 ] Devant la Cour supérieure, les intimés font valoir que leurs immeubles sont enclavés et veulent obtenir un droit de passage leur

donnant accès à la voie publique. Ceux-ci sont propriétaires de lots situés dans la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, longeant la rive nord-est du lac Tremblant et limités à l’arrière par le territoire du Parc national du Mont-Tremblant (« PNMT »). [ 15 ] La Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, qui fait

partie de la MRC des Laurentides, est adjacente à l’est et au sud à la nouvelle Ville de Mont-Tremblant. Le chemin véhiculaire retenu par le juge de première instance relierait leurs lots au chemin public désigné Chemin Desmarais dans la Ville de Mont-Tremblant. D’une longueur d’environ 4 km, le passage suggéré s’étendrait sur une trentaine de lots. [ 16 ] Les appelants s’opposent à la construction d’une telle route.

Certains d’entre eux sont, à l’instar des intimés, des propriétaires riverains n’ayant aucun accès véhiculaire à leur propriété alors que d’autres, habitants de la Ville de Mont-Tremblant, sont propriétaires de terrains à l’endroit où le nouveau chemin se raccorderait à la route déjà construite. [ 17 ] La Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, elle aussi appelante dans la présente affaire, s’oppose à la construction d’un chemin au motif que celui-ci contreviendrait à la réglementation municipale régissant les lieux considérés pour le passage fixé par la Cour supérieure. [ 18 ] De son côté, la procureure générale du Québec, mise en cause, bien que niant l’état d’enclave, souhaite essentiellement s’assurer que le droit de passage octroyé n’emprunte pas le territoire du PNMT. [ 19 ] Selon les intimés, l’accès à leurs propriétés est difficile puisqu’on ne peut y accéder que par bateau de la mi-mai à la fin d’octobre.

Le reste de l’année, la seule manière d’y accéder est de circuler sur la glace du lac gelé. Ils témoignent qu’ils aimeraient pouvoir utiliser leur résidence douze mois par année et s’y rendre en voiture. La preuve révèle que, pendant l’hiver, il leur est possible de se rendre à leur résidence en passant sur le lac gelé, mais qu’au début et à la fin de la saison, pendant une période d’environ deux mois, ils n’ont aucun moyen de le faire. [ 20 ] Les intimés font également état de préoccupations relativement à leur sécurité.

Ils font valoir qu’il peut parfois s’avérer périlleux de traverser le lac en bateau, et ce, particulièrement la nuit ou lorsqu’il y a des orages. [ 21 ] Pour leur part, Suzan Cathryn Sproule, Don Kenrick Sproule, Robert Swidler et Hugh Scott, qui ont témoigné en défense lors du procès, sont d’un tout autre avis. Ils font état du caractère unique des lieux et du fait que la construction d’une route serait néfaste pour le milieu naturel dans lequel se trouvent leurs résidences.

Contrairement aux intimés, ils valorisent le fait que leurs propriétés soient isolées et sans accès par voie terrestre et ne relèvent aucun inconvénient relié à cette façon d’accéder aux lieux. [ 22 ] Par ailleurs, la preuve révèle que la distance à parcourir pour atteindre les lots des intimés à partir de la marina est d’environ trois kilomètres. La marina dispose d’abris pour les bateaux et d’un stationnement où il est possible de laisser tout véhicule automobile.

On y trouve également un service de taxi disponible du début mai à la fin octobre. [ 23 ] Les services d’urgence sont adaptés en fonction de l’absence d’accès par voie terrestre. On y offre un service d’ambulance par hélicoptère et les services policiers sont équipés pour accéder aux propriétés par bateau. Les jugements de la Cour supérieure [ 24 ] Les intimés intentent leur action en injonction permanente et en revendication d’un droit de passage le 23 novembre 2000. Au mois d’avril 2007, le procès a lieu. [ 25 ] Le 30 mai 2007, la Cour supérieure rend jugement.

Après avoir énoncé les critères relatifs à une situation d’enclave, le juge conclut qu’en l’espèce les intimés ont accès à la voie publique puisqu’une voie navigable est assimilable à une voie publique. Il lui faut donc déterminer si l’issue sur la voie publique est « insuffisante, difficile ou impraticable » et il retient que les difficultés alléguées par les intimés sont « de nature sérieuse et non de simples caprices ou conforts que l’on désire obtenir » [9] . Il écrit [10] : [68] Il suffit de se souvenir que le lac de par sa position géographique est-ouest est entouré de montagnes.

C’est un plan d’eau qui développe des vagues et des vents souvent importants. De plus, la traversée à certains moments de l’année est périlleuse, sinon impossible. Enfin, l’accès pour les services environnementaux et municipaux est précaire.

Somme toute, un accès véhiculaire n’est pas une simple commodité. [ 26 ] Le juge se fonde sur un arrêt de la Cour [11] pour conclure qu’un « accès véhiculaire n’est pas une simple commodité » et explique que [12] : [70] Le juge Baudouin de la Cour d’appel est d’avis que l’on peut difficilement empêcher quelqu’un de se rendre en voiture à sa demeure, même s’il a un accès par une voie d’eau navigable pour atteindre son fonds par bateau.

Les faits relatifs à cet arrêt découlent de circonstances similaires à celles devant lesquelles les demandeurs sont confrontés. [ 27 ] De surcroît, selon le juge, rien ne justifie que les intimés n’aient pas droit à un accès similaire à celui de leurs voisins immédiats qui, eux, ont un accès à leurs propriétés par véhicule plutôt que par embarcation seulement [13] : [71] Le tribunal constate également que les défendeurs Bernard Loranger, Bryan Osborn, Stephen Bronfman, ainsi que les mis en cause, Les Investissements Osborn, Daniel Labrecque et Lise Laberge, la Société en commandite LT sont tous propriétaires de fonds de terrain, situés dans la municipalité de Mont-Tremblant et pour lesquels ils ont emménagé un accès véhiculaire sur leurs propriétés à partir de la voie publique, soit le chemin Desmarais.

Tous ces propriétaires ont donc privilégié d’avoir un accès à leurs propriétés par véhicule plutôt que par embarcation seulement. Ils se réclament cependant du même esprit que celui évoqué par madame Sproule, soit la conservation des lieux et le même environnement que celui qui a prévalu depuis 1915. [72] Le tribunal ne voit pas de raisons pour lesquelles les demandeurs n’auraient pas droit à avoir un accès similaire à celui utilisé par

leurs voisins immédiats. [ 28 ] Le juge déclare donc les fonds des intimés comme étant enclavés. Il ordonne toutefois une scission d’instance afin que l’assiette du passage soit décidée ultérieurement. En effet, au début des procédures, le passage revendiqué longe et emprunte la limite sud-ouest du PNMT. Lors de l’audition, la procureure générale du Québec s’oppose à un passage situé dans les limites du PNMT. Elle fait témoigner Pierre Labelle, un expert du ministère des Transports du Québec (« MTQ »), qui propose un passage alternatif passant en dehors des limites du PNMT pour rejoindre le Chemin Desmarais.

L’expert des intimés, Maurice Poulin, appelé à commenter le tracé suggéré par la procureure générale, soutient que, s’il avait le choix entre les deux tracés, il choisirait celui passant sur les lots des propriétaires riverains. De ce fait, le juge décide de prononcer une scission d’instance afin que puissent intervenir les propriétaires qui n’étaient pas parties au dossier. Il écrit [14] : [80] Devant cet aveu, le tribunal n'a d'autre choix que de faire droit à ce choix et de préférer la proposition d'accès suggérée par monsieur Labelle, puisqu'il y a accord des deux experts sur ce point.

Il faut souligner que ce tracé est plus conforme aux dispositions de l'

article 998 C.c.Q. […] [83] Les procédures des demandeurs ont été signifiées à certains voisins avec des conclusions contre ces derniers à

titre de défendeurs, d'autres voisins ont été mis en cause afin d'être mis au courant du jugement à intervenir. [84] Le tribunal constate que tous les voisins affectés par le tracé retenu par les experts finalement par les demandeurs, n'ont pas reçu signification de cette demande, tel que le requiert l'article 78 C.p.c. [85] Ils ne peuvent donc répondre ou contester une demande faite en regard de leurs immeubles selon les dispositions de l'article 119 C.p.c. ou faire valoir les moyens préliminaires ou les exceptions prévus au Code de procédure civile . [86] Le tribunal se voit donc actuellement dans l'impossibilité de se prononcer sur l'octroi d'un passage nécessaire à l'exploitation des fonds respectifs des demandeurs sur les immeubles des défendeurs actuels et des intervenants éventuels. [87] Bien plus, le tribunal constate que la municipalité a édicté une réglementation volumineuse relative à la construction de chemin, de voie d'accès, voire même d'accès véhiculaire.

Le tracé ultimement choisi devra tenir compte de cette réglementation, le cas échéant, à la lumière des dispositions de l'

article 300 C.c.Q. […] [89] Le tribunal est d'avis que le jugement ne met pas fin entièrement à la controverse en ce qu'il n'accorde pas ou ne délimite pas un chemin d'accès permettant aux demandeurs d'utiliser ou d'exploiter leurs fonds. [90] Il est de l'intérêt de la justice cependant, de se prononcer sur la demande relative à la situation d'enclave des fonds des demandeurs en scindant l'instance conformément aux dispositions de l'article 273.1 du Code de procédure civile bien qu'aucune demande formelle n'ait été présentée à cet effet au tribunal par l'une ou l'autre des parties en cause. [91] Le tribunal se prévalant des dispositions de l'article 46 C.p.c. croit en effet opportun de scinder l'instance afin que les propriétaires visés par le tracé ultimement retenu par les deux experts des parties soient forcés d'intervenir au dossier conformément aux dispositions de l'article 217 C.p.c. [92] Une fois les procédures d'intervention complétées, le tribunal entendra les parties et sera en mesure d'établir un passage permettant la désenclave des fonds de terrains concernés. [93] Il appartient aux demandeurs d'assigner les propriétaires des lots sur lesquels le passage devra être exercé.

Les parties complèteront les procédures afin de mettre le dossier en état suivant les délais impartis par la loi. [94] Comme l'instance a débuté avant le 1er janvier 2003, date de l'entrée en vigueur de l'amendement à l'article 217 C.p.c. , le tribunal devrait recevoir une demande relative à la mise en cause forcée d'un tiers. Il l'autorise cependant, même en l'absence d'une requête formelle en ce sens, vu les dispositions des articles 46, 292 et 4.1 C.p.c. [95] C'est ainsi que le tribunal veille au bon déroulement de l'instance et intervient pour en assurer la saine gestion.

En définitive, permettre l'assignation par voie d'intervention forcée c'est s'assurer d'une solution complète du litige. [Références omises] [ 29 ] Ainsi, le juge rend un jugement définitif relativement à l’enclave, mais il remet à plus tard le débat relativement à l’opposabilité de la réglementation municipale aux intimés, à l’assiette du passage et au montant des dommages. [ 30 ] L’audition concernant ces questions litigieuses a finalement lieu en octobre et en novembre 2011 et le juge rend jugement le 17 janvier 2012. [ 31 ] Dans sa décision, le juge expose que le droit d’avoir accès à son immeuble constitue un aspect fondamental du droit de propriété.

Il considère que le droit au désenclavement est d’ordre public [15] . [ 32 ] Il note que les appelants qui s’opposent à la création d’une servitude de passage insistent notamment sur la beauté du site, sur son caractère exceptionnel et sur sa vocation de villégiature. Il décide que ces considérations ne peuvent être retenues dans un cas où le respect d’un droit fondamental reconnu fait l’objet de la demande principale [16] : [38] Les témoignages de messieurs Osborn, Labrecque, Scott et madame Kuchar, pour étayer et soutenir la thèse des requérants, font

abstraction de ces principes fondamentaux de notre droit ; [39] Ces témoins et parties s’opposent à la création d’une servitude de passage.

Ils insistent sur la beauté du site, de son caractèreexceptionnel, des critères personnels qu’ils recherchaient pour garder l’endroit intact en s’opposant à la création d’un droit d’accèsvéhiculaire ; [40] Ces témoignages ont laissé le Tribunal sceptique quant aux motifs réels soulevés par l’opposition orchestrée des propriétaires desfonds servants éventuels et de certains mis en cause alors que ces derniers possèdent en général un accès véhiculaire ; [41] Les cas de Scott et Kuchar eux-mêmes enclavés, bien qu’ils reprennent les mêmes arguments que ceux servis par les propriétairesdes immeubles déjà desservis, semblent, en plus, avoir une motivation additionnelle, soit celle d’éviter à devoir indemniser lespropriétaires des fonds servants ayant servi à l’établissement de la servitude de passage ; [42] Ce sont toutes des considérations qui ne peuvent et ne doivent pas être retenues par le Tribunal dans un cas où manifestement lerespect d’un droit fondamental reconnu par la loi et la jurisprudence fait l’objet de la demande principale ; [33] Concernant le Règlement de lotissement 53-95 et le Règlement 2006-007 abolissant les accès véhiculaires de la Municipalité deLac-Tremblant-Nord, le juge retient que ceux-ci prohibent la construction d’un chemin, d’une route ou d’un accès situé à moins de 244mètres du lac.

Il est d’avis que ces règlements ont pour conséquence d’empêcher un accès le long du lac dans la

partie viséespécifiquement par la demande principale. Il écrit[17] : [47] Le Tribunal est d’avis que le règlement de lotissement maintient les demandeurs dans une situation d’enclave perpétuelle,découlant d’une marge de recul extraordinaire et hors norme ; [34] Le juge compare la réglementation de la municipalité à celle de municipalités avoisinantes et conclut qu’elle est« atypique »[18]. À la lumière des témoignages du conseiller Scott et du maire Grégoire, il se dit d’avis que la réglementation a étéadoptée afin de garder délibérément enclavés les fonds visés par la demande.

Il considère qu’il s’agit d’une décision discriminatoire àl’égard des intimés. [35] Il rappelle aussi que, en adoptant l’article 68 de la

Loi sur les compétences municipales[19], le législateur « a indiqué d’unemanière non équivoque, que le pouvoir délégué de réglementation accordé à une municipalité, ne peut avoir pour effet d’annuler ou derendre incohérente une disposition fondamentale de notre droit civil, qu’est la libre jouissance du droit de propriété »[20]. [36] Il souligne que la municipalité a adopté le règlement 2006-007, abolissant les accès véhiculaires sur l’ensemble du territoire dela municipalité, tout en conservant les articles du règlement 52-95 qui réglemente l’aménagement d’accès à l’eau.

Il reconnaît que leurstextes sont contradictoires.

Or, pour prohiber le désenclavement, il faut que le texte réglementaire soit clair[21] : [59] Le Tribunal rappelle que le législateur municipal a l’obligation de manifester son intention d’une manière expresse, ne laissantaucun doute sur son intention, s’il veut priver un contribuable propriétaire d’un droit fondamental qui lui est reconnu par le Code Civil; [60] Le règlement 2006-007 a maintenu des notions d’accès à la propriété qui sont contradictoires ; [61] Les tribunaux d’appel ont déjà eu l’occasion de se prononcer sur la portée et la rédaction d’un texte réglementaire municipal dansl’arrêt King Street, comme suit : « Pour empêcher le propriétaire d’un immeuble d’avoir accès à la voie publique qui le borne, il faut avoir une disposition législativeformelle claire et précise » [62] Voir aussi l’arrêt de la Cour suprême dans Rawluk : « Il est banal, mais juste d’affirmer qu’en règle générale le législateur est présumé ne pas s’écarter du droit existant [TRADUCTION]«sans exprimer de façon incontestablement claire son intention de le faire» (Goodyear Tire & Rubber co. of Canada v.

T. Eaton Co., (SCC), (SCC), [1956] R.C.S., à la p. 614. […] » [63] Le législateur municipal, comme tout autre, est présumé être cohérent. L’interprétation des règlements doit viser l’harmonisationdes composantes d’un ou des règlements ; [64] En plus, le législateur doit établir de manière claire, son intention de déroger aux principes généraux du droit comme ceuxcontenus à l’article 997 C.c.Q. ; [65] Les autorités municipales ont voulu prohiber le désenclavement des propriétés des demandeurs, sans le faire clairement,puisqu’aucun texte réglementaire ne le prévoit.

Ils ont agi de manière discriminatoire à l’égard des demandeurs ; [66] Le témoignage de Hugh Scott nous conforte dans cette affirmation lorsqu’il témoigne à l’effet que le seul respect de la marge de244 mètres est visé par la réglementation autorisant l’ouverture de routes d’accès ; [67] L’argument des défendeurs-requérants et de la municipalité relativement à la tardiveté de la demande en relation avec la date del’adoption de la réglementation municipale sera également rejeté puisqu’on ne recherche pas la nullité des règlements.

Le Tribunal sur cepoint fait sienne l’opinion déjà émise dans la décision Michel Gaucher c. Municipalité de Lac-Tremblant-Nord ; [68] Le Tribunal n’est pas d’accord avec les requérants en irrecevabilité, lorsqu’ils prétendent qu’une demande en inopposabilitéparticipe à une demande en nullité. Avec respect pour l’opinion contraire, le Tribunal se doit de distinguer les deux demandes commeétant différentes.

Elles ne participent pas aux mêmes critères d’admissibilité et n’ont pas les mêmes conséquences juridiques ; [69] Le professeur Hétu s’exprime clairement sur la distinction à faire concernant la nature de ces deux demandes, comme suit :

Puisque le demandeur doit justifier un intérêt particulier pour intenter l’action directe en nullité et que les motifs souvent invoqués par celui-ci lui sont habituellement propres, par exemple lorsqu’il allègue qu’un règlement de taxation est discriminatoire et abusif, il faut croire que le jugement n’a d’effet que pour le demandeur. C’est certainement le cas lorsque le juge écrit «déclarée nulle et illégale la disposition à l’égard du demandeur».

Par ailleurs, si le recours se fonde sur l’absence de compétence de la municipalité et que le Tribunal déclare nulle et ultra vires telle disposition réglementaire, le jugement a effet à l’égard de tous. Nous constatons par ailleurs que très souvent le juge, qui devrait non pas déclarer le règlement nul, mais plutôt inopérant à l’égard du demandeur en raison des motifs allégués, ne fait pas ce genre de distinctions.

En conséquence, le Tribunal en annulant simplement l’acte contesté lui donne un effet qui n’est pas recherché ; par exemple, un règlement discriminatoire et injuste pour un contribuable peut bien continuer à s’appliquer aux autres propriétaires et ne doit donc pas être déclaré nul à l’égard de tous. [70] La distinction entre la nullité et l’inopposabilité d’un règlement a d’ailleurs été reconnue par la Cour d’appel dans l’arrêt Veilleux c. Pièces d’autos Roch Drouin Inc. comme suit : «Le juge de la Cour supérieure a conclu que l’article 4.2.2 du règlement de zonage était discriminatoire, abusif et déraisonnable.

Il s’est exprimé comme suit : La marge de recul a été calculée par l’inspecteur municipal qui avait reçu instructions formelles du maire requérant de faire en sorte que les effets entreposés sur le terrain de l’intimée ne soient pas visibles de la route régionale nº 204 qui longe ce terrain et celui des résidences des requérants. […] La marge de recul prescrite de 1 459 pieds, si elle était applicable en l’espèce, l’empêcherait à toutes fins utiles d’exploiter son entreprise de façon rentable et en conformité avec son permis à telle enseigne que cela constituerait une expropriation déguisée.

La preuve administrée par l’intimée démontre que la visibilité de ce commerce de recyclage est essentielle à sa rentabilité de même que pour des raisons de sécurité. Forer l’intimée à opérer à 1 459 pieds de la route régionale constitue de la part de la municipalité mise en cause un abus de droit qui ne peut être sanctionné par la Cour. Cette disposition réglementaire faite sur mesure pour l’intimée lui est inapplicable. Un règlement de zonage peut fixer les conditions d’implantation d’un usage.

Cette norme valable en soi peut devenir déraisonnable et même inapplicable dans certains cas particuliers parce qu’elle empêche à toutes fins pratiques le propriétaire d’exercer ses droits. [Accentué dans l’original] Selon la règle classique, le règlement doit être général et uniforme d’application. Ce principe a été rappelé par le juge Beetz dans l’arrêt Montréal (Ville de) c.

Arcade amusements inc. : […] la règle selon laquelle le pouvoir de faire des règlements ne comporte pas celui d’édicter des dispositions discriminatoires à moins que les textes législatifs habilitants ne prescrivent le contraire a été observée de temps immémorial en droit public anglais et canadien. [Références et soulignements omis] [ 37 ] Le juge conclut donc à l’inopposabilité des règlements 53-95 et 2006-007 aux intimés. [ 38 ] Traitant ensuite de l’assiette du passage, le juge rappelle d’abord qu’en 2007, il avait manifesté une préférence pour le passage suggéré par le MTQ.

Il souligne que ce tracé a été amélioré par l’expert des intimés qui a tenu compte de certaines difficultés topographiques. Il décide de retenir ce passage pour permettre le désenclavement. [ 39 ] Le juge note que le tracé proposé par l’expert Poulin n’est pratiquement pas contesté.

Malgré le fait que les appelants s’opposent à la

partie du tracé sur la propriété de Alan P. Rossy, il décide de retenir intégralement le tracé proposé par l’expert, puisque de retenir un autre tracé engendrerait beaucoup trop de difficultés techniques. [ 40 ] Par ailleurs, le juge rejette l’argument selon lequel on ne peut demander un désenclavement que sur des terrains contigus à l’immeuble enclavé. [ 41 ] Après avoir considéré les principes applicables à l’établissement du montant des dommages, le juge divise la réclamation des appelants en deux volets.

Le premier volet concerne les dommages relatifs à la propriété Rossy pour l’emprise du chemin au-delà de la route existante. Le deuxième volet porte sur les dommages subis par les appelants une fois le droit de passage sur le chemin existant accordé. [ 42 ] D’emblée, le juge rejette la méthode d’évaluation des dommages de l’expert Choquette, laquelle est, selon les dires du juge, « inédite, inexistante et erronée » [22] . Celui-ci suggérait que les intimés paient, à

titre d’indemnité, la plus-value que le passage procure à leurs propriétés. [ 43 ] Le juge mentionne que l’expert des appelants et celui des intimés utilisent la même méthode pour évaluer le montant des dommages, soit la méthode de la parité. Cette méthode prend en compte le degré de limitation de l’usage de l’immeuble.

Le pourcentage de dépréciation tient compte de l’impact de la servitude sur l’ensemble de la propriété tandis que le taux unitaire d’un mètre carré multiplié par la superficie permet d’évaluer la valeur de l’espace occupé par le passage. [ 44 ] Le juge condamne les intimés à payer 395 443 $ à Alan P. Rossy et 11 584 $ à Copley Investments inc. Il reprend les calculs de l’expert Cyr pour arriver à un tel montant. Ce dernier établit le taux unitaire d’un mètre carré à 124 $ et le ratio de dépréciation à 90 %.

[45] En ce qui a trait aux dommages reliés au pont et au chemin existant, le juge conclut que les appelants ne peuvent réclamer plusde 1 $ à

titre d’indemnité puisque, par résolution de la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, il est prévu que les parties céderont leursdroits sur la route.

Voici son raisonnement[23] : [175] La résolution précitée ne laisse aucun doute quant à la volonté de toutes les parties décrites au document, de céder pour 1.00 $ àla municipalité, l'assiette de l'ensemble de la route reliant la propriété de Rossy et Copley Investments jusqu'au chemin Desmarais; [176] Il s'ensuit que les défendeurs ne peuvent, en raison de cette volonté clairement exprimée, exiger d'être indemnisés pour despropriétés qu'ils ont destiné à être cédées sans valeur de leur patrimoine et pour les mêmes fins pour lesquelles on les réclamemaintenant, c'est-à-dire l'ouverture d'un accès véhiculaire municipal menant des lots voisins; [177] Le Tribunal leur retiendra la valeur nominale de 1.00 $ par chaque lot servant comme l'a fait avec raison l'expert Cyr; [46] Enfin, le juge réserve à Eva Kuchar et Placements Rovi ltée le droit de réclamer une indemnité pour tout préjudice éventuelcausé par la construction du droit de passage[24] : [180] Ces deux propriétaires sont des réclamants potentiels, suite à l’ouverture d’un droit de passage sur leur immeuble ; [181] Notons qu’ils font

partie des mis en cause qui sont enclavés ; [182] Ils soulèvent que leur droit de réclamation d’une indemnité pour le préjudice qui leur sera causé devra être établie lorsqu’ilsseront connus, soit après la construction du passage ; [183] Ils demandent au Tribunal de leur réserver leurs droits à cet effet ; [184] La jurisprudence a établi que le Tribunal peut réserver ce droit jusqu’à la date où le droit de passage sera exercé.

La prescriptiondu recours étant de trois ans à compter de cette date ; [185] Le Tribunal fait siennes ces décisions et les cite avec approbation pour les mis en cause qui ont jugé bon de ne pas présenter deréclamations avant l’ouverture du droit de passage ; [186] Ces décisions sont les suivantes : Brassard c. Côté, 2009 QCCS 3163 ; Lacombe, Boisjoly c. Labrecque, 2009 QCCS 2556 ; Withworth c.

Martin, (QC CA), REJB 1995-28872 (C.A). [187] En conséquence, le Tribunal réservera aux mis en cause Kuchar et Placements Rovi ainsi qu’à tous les autres propriétaires deslots enclavés, le droit de présenter une demande d’indemnité à une date ultérieure, le cas échéant ; [188] Cette réserve ne s’applique pas aux lots servants puisqu’elle fait l’objet de l’adjudication de leurs dommages suite à la demandejudiciaire qu’ils ont fait à cet égard ; Questions en litige [47] Le présent appel comporte diverses contestations qui diffèrent selon la catégorie d’appelants. Les appelants B.M.

Osborn et al.présentent les moyens d’appel suivants : 1) Le juge a erré en droit en statuant que les lots des intimés sont enclavés au sens de l’article 997 C.c.Q.; 2) Le juge a erré en droit en déclarant que les règlements municipaux sont inopposables aux intimés; 3) Le juge a erré en droit en privilégiant un tracé qui scinde en deux les terres appartenant à l’appelant Alan P.

Rossy et sa compagniede gestion Copley Investments inc.; 4) Le juge a erré en droit quant à la méthodologie de calcul de l’indemnité en privilégiant l’approche utilisée dans un contexted’expropriation pour des entreprises de services publics plutôt que celle utilisée en matière privée; 5) Le juge a erré en droit en n’accordant pas de compensation pour la dépréciation de l’infrastructure existante qui résulterait de leurutilisation par les intimés; 6) Le juge a erré en accordant aux intimés les frais d’expertises; 7) Le juge a erré en prenant le contrôle du dossier. [48] La procureure générale du Québec formule les questions suivantes : 1) Le juge de première instance a-t-il erré en droit en statuant que les fonds des intimés situés en façade du lac Tremblant sontenclavés au sens de l’article 997 C.c.Q.? 2) Quel est le passage qui peut être le plus naturellement réclamé?

[ 49 ] La corporation municipale de Lac-Tremblant-Nord avance les questions qui suivent : 1) Le juge de première instance a-t-il erré en droit lorsqu’il a autorisé le cinquième amendement de l’action des intimés pour y permettre l’inclusion d’une conclusion subsidiaire en inopposabilité ou en nullité de la réglementation municipale? 2) Le juge de première instance a-t-il erré en droit lorsqu’il interprète et applique l’

article 997 du Code civil du Québec , ce qui le mène à conclure que les lots des intimés sont enclavés? 3) Le juge de première instance a-t-il erré en droit en déclarant les règlements 53-95 et 2006-007 de l’appelante inopposables aux intimés? 4) Le juge de première instance a-t-il erré en droit dans son interprétation de l’

article 68 de la

Loi sur les compétences municipales ? 5) Le juge de première instance a-t-il erré en droit en interprétant restrictivement le règlement de lotissement 52-95 de l’appelante? [ 50 ] En ce qui a trait à l’appelante Placements Rovi ltée, elle énonce les questions suivantes : 1) Le fait pour une mise en cause de choisir de ne pas produire une défense l'empêche-t-elle de faire entendre des témoins de fait et des témoins experts? 2) Le juge de première instance a-t-il convenablement exercé son pouvoir discrétionnaire? 3) La position de l'appelante annoncée dans son expertise constituait-elle un nouveau débat? [ 51 ] Enfin, le procureur de l’appelante Eva Kuchar, qui n’a pas produit de mémoire, souligne à la Cour qu’il est d’opinion qu’il n’y a pas d’enclave.

Analyse [ 52 ] La première question à résoudre en l’espèce est celle relative à l’enclave puisqu’une révision de la décision de première instance sur ce point rendrait caduques toutes les autres questions en litige. Il convient donc en tout premier lieu de déterminer si le juge a erré en déterminant que les lots des intimés étaient enclavés au sens de l’

article 997 C.c.Q. [ 53 ] L’

article 997 C.c.Q. qui définit l’enclave est ainsi libellé : 997 . Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, soit que l'issue soit insuffisante, difficile ou impraticable , peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d'accès, exiger de l'un de ses voisins qu'il lui fournisse le passage nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation de son fonds . Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il peut causer. 997.

The owner of land enclosed by that of others in such a way that there is no access or only an inadequate, difficult or impassable access to it from the public road may, if all his neighbours refuse to grant him a servitude or another mode of access, require one of them to provide him with the necessary right of way to use and exploit his land .

Where an owner claims his right under this article, he pays an indemnity proportionate to any injury he might cause. [Je souligne] [ 54 ] Le Code civil du Québec établit donc deux conditions pour qu’un droit de passage soit concédé, soit (1) l’absence d’issue sur la voie publique ou l’existence d’une issue insuffisante, difficile ou impraticable et (2) la nécessité du passage pour l’utilisation et l’exploitation du fonds [25] . [ 55 ] Cette deuxième condition semble parfois occultée dans l’examen de l’opportunité d’accorder un droit de passage et pourtant, comme le soulignait l’auteur Michel Pourcelet, la notion d’exploitation est fondamentale « car elle est à la base même de la protection accordée à l’enclave » [26] .

Il écrit en effet [27] : Cependant, la jurisprudence a déjà admis que l’insuffisance de l’issue pour l’exploitation du fonds crée l’état d’enclave, « car il ne faut pas perdre de vue qu’une telle servitude de passage en est une d’intérêt public en vue de permettre, de faciliter, d’aider l’exploitation du fonds ».

Il convient, en effet, de donner une interprétation libérale au texte, en tenant compte de la situation des lieux, de la nature de l’exploitation et bien que la servitude légale, d’intérêt public, ne puisse être étendue au-delà des limites tracées par la loi, il faut prendre en considération les besoins pour lesquels elle est due.

D’ailleurs, les tribunaux ont tendance à reconnaître l’existence de l’enclave lorsque la sortie est difficile et impraticable, or lorsque le coût des travaux à effectuer pour ouvrir sur le fonds un chemin afin d’atteindre une voie publique est disproportionné avec la valeur du fonds à désenclaver. Il s’agit là d’une question d’appréciation laissée au pouvoir souverain du juge. […] (

B) Les besoins de l’exploitation

Le passage est accordé pour l’exploitation de l’héritage. Le terme exploitation doit être entendu de façon très large, et vise à la fois l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale. Dès lors, le passage sera accordé dès qu’il est indispensable pour assurer l’utilisation du fonds. Cependant, l’exploitation du fonds, sa mise en valeur, peuvent être l’objet de modifications et dans certains cas il sera nécessaire d’élargir le passage.

Les besoins du fonds étant en fonction de l’évolution économique et sociale ainsi que des transformations de la vie, il est important que la servitude de passage s’y adapte elle-même. Dans l’hypothèse contraire, les fonds seraient condamnés à l’immobilité, ce qui serait contraire au but poursuivi par les codificateurs. C’est ainsi qu’un chemin suffisamment large pour l’exploitation agricole pourra être élargi si le propriétaire décide de changer totalement le mode d’exploitation du fonds en y installant une usine.

On admet ainsi que la servitude de passage ne se trouve pas figée par ce mode d’exploitation originaire mais varie en fonction des besoins de la vie moderne. La nouvelle exploitation ne vient pas créer l’état d’enclave mais l’aggrave purement et simplement si bien qu’un élargissement du passage s’avère nécessaire. Cette aggravation dans l’exploitation du fonds donne lieu à une indemnité proportionnée au dommage né du passage : il y a donc juste équilibre des intérêts en présence (fonds dominant, fonds servant) et la sauvegarde des droits de l’un entraîne une juste compensation au profit de l’autre.

Ainsi les fonds enclavés ne sont pas condamnés à une mode immuable d’exploitation. L’insuffisance du passage, bien qu’elle ne soit pas précisée dans le Code civil , se trouve ainsi consacrée par les nécessités économiques et doit être prise en considération au moment même où la servitude de passage sera réclamée. [Je souligne] [ 56 ] Par ailleurs, il ne fait pas de doute, à la lecture de l’

article 1001 C.c.Q. , que la notion d’exploitation est essentielle lorsqu’il est question de déterminer s’il y a situation d’enclave. Cette disposition prévoit que « [l]e droit de passage prend fin lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du fonds ». [ 57 ] Avant d’examiner si les conditions relatives à l’enclave sont en l’espèce rencontrées, il convient de souligner que l’enclave est une situation de fait [28] et que c'est au moment de l'institution de l'action que l’on doit apprécier la situation des fonds impliqués [29] .

Par ailleurs, une simple incommodité de communiquer avec la voie publique ne constitue pas un état d’enclave. La loi accorde un chemin de nécessité, non pas un chemin de commodité [30] .

A) L’absence d’issue sur la voie publique ou l’existence d’une issue insuffisante, difficile ou impraticable [ 58 ] La jurisprudence nous enseigne que le terme « voie publique » ne désigne pas seulement un chemin public stricto sensu , c'est-à- dire une route municipale, provinciale ou autre, mais tout passage menant à un chemin public [31] . Ainsi, une voie navigable peut être qualifiée de voie publique au sens de l’

article 997 C.c.Q. [32] . Toutefois, la qualification d’une voie navigable comme telle est davantage une question factuelle qu’un automatisme. En 1960, le juge Martineau de la Cour du Banc de la Reine écrivait ce qui suit sur le sujet [33] : La première question à décider est si l’île de la demanderesse est une enclave, le défendeur prétendant qu’elle ne l’est pas parce que la rivière Ottawa dans laquelle elle se trouve, est une voie publique dont on peut faire usage pour s’y rendre et en sortir.

Il est exact que, contrairement à la prétention de la demanderesse, un fonds formant une île n’est pas nécessairement enclavé du fait qu’il est entouré d’eau, car cette eau peut servir de passage dans certaines circonstances ainsi qu’il a été décidé en France. Dans l’espèce, les parties ont admis que la rivière Ottawa était navigable et elle peut donc en principe servir de voie publique.

Toutefois, l’embarcadère public le plus rapproché sur la terre ferme, c’est-à-dire sur la rive sud de la rivière Ottawa, est à deux milles de l’île Leblanc et celui sur l’île des Allumettes, à trois milles et demi et il faut donc se demander si, dans de telles circonstances, il peut être dit que la rivière constitue pour le fonds de la demanderesse une voie publique. Les auteurs enseignent et la jurisprudence est unanime à décider qu’un fonds est enclavé, même s’il est situé en

partie sur une voie publique, lorsque l’accès à cette voie est rendu impraticable par le coût prohibitif de la construction d’une route la rejoignant ou par tout autre motif du même ordre.

Il me semble que l’on doit appliquer ce principe de bon sens à l’espèce, bien qu’elle soit différente, et conclure que les distances à parcourir sur la rivière Ottawa, pour se rendre d’un quai public à l’île Leblanc, sont telles que cette rivière n’est pas, dans les circonstances, une voie publique praticable et que le fonds de la demanderesse est en conséquence une enclave à toutes fins pratiques. [Je souligne] [ 59 ] La preuve avancée en Cour supérieure révèle que l’accès par le lac est impossible près de deux mois par année et que, le reste du temps, l’accès par bateau peut être tributaire des conditions météorologiques.

Ces inconvénients pourraient nous amener à envisager un état d’enclave. Or, l’analyse ne s’arrête pas là puisqu’il est possible que, selon les particularités du fonds, le passage, bien que limité dans le temps, s’avère suffisant. En effet, comme il importe que la protection accordée par le droit civil ne serve pas autrement que pour les fins pour lesquelles elle a été codifiée, un fonds ne devient pas enclavé du seul fait que son propriétaire estime que le passage est inadéquat en fonction de la manière dont il entend l’exploiter.

Une telle façon de concevoir l’enclave serait incomplète puisqu’elle permettrait de faire abstraction des caractéristiques du fonds tel que son usage, la destination des lieux où il se situe et les limites à son exploitation autres que celles qui concernent l’absence ou l’insuffisance du passage. [ 60 ] Conséquemment, à l’instar d’un individu qui acquiert une propriété sur une île et qui devra toujours faire face à certaines contraintes inhérentes au fait qu’il est insulaire [34] , le propriétaire riverain d’un fonds dans un secteur éloigné, peu développé et à vocation de villégiature, devra accepter certains inconvénients et ne pourra avoir les mêmes attentes qu’un propriétaire en milieu urbain par exemple.

Il y a donc lieu, malgré les contraintes reliées à la navigation et l’impossibilité d’accéder aux propriétés au début et à la fin de l’hiver, de se poser la question suivante : l’usage normal d’une résidence secondaire sur le territoire de la Municipalité de Lac- Tremblant-Nord, dans un site dédié à la villégiature, implique-t-il nécessairement le fait de pouvoir y accéder à toute péri ode de l’année?

B) La nécessité du passage pour l’utilisation et l’exploitation du fonds

[ 61 ] Le professeur Marler écrit que la suffisance du passage en fonction de l’usage du fonds est une question d’appréciation des faits [35] : 285. The same: The passage is for the use of the property : – The passage which the proprietor may claim is for the use of his property. The word ‘use’ of the English text does not seem so comprehensive as ‘l’exploitation’ of the French text. In this lies the reason of the servitude : it is to further the use of the land.

Its existence and extend are determined by the use and requirements of the land in favour of which it is claimed : it is not restricted to purposes of agriculture, the normal use of land, but extends to buildings and to extraordinary uses, such as the quarrying of stone, mining, etc. The proprietor establishing a large industrial enterprise will require a means of issue of greater extent than that a farmer would require in developing his land.

The extent of the passage claimed must, of necessity, in cases of dispute, be a matter for the appreciation of the court. [Je souligne] [ 62 ] Pour sa part, Mignault souligne, relativement au sens de l’expression « exploitation », qu’il ne doit pas être trop restreint et doit comprendre tous les usages auxquels un fonds peut être destiné [36] . Ainsi, cette notion d’exploitation joue souvent en faveur de la reconnaissance d’un état d’enclave puisqu’elle permet de constater l’insuffisance d’un passage en fonction de considérations économiques et de l’usage potentiel du fonds.

Par contre, lorsque le lot prétendument enclavé se situe dans un secteur moins développé ayant des caractéristiques singulières, l’intérêt public commande aussi que l’on accorde une attention particulière à la destination des lieux et aux besoins pour lesquels un droit de passage est réclamé. À propos de cette notion d’intérêt public, Langelier écrit particulièrement que [37] : Il y a là une espèce d’expropriation du droit de passage au profit du propriétaire du fonds enclavé.

On pourrait croire, à première vue, que c’est une dérogation au principe que : personne ne peut être exproprié que pour cause d’utilité publique. Il semble, en effet, que l’expropriation a lieu pour l’utilité privée du propriétaire du fonds enclavé.

Mais, en réalité, il s’agit d’une expropriation pour cause d’utilité publique, parce qu’il est dans l’intérêt public que le fonds enclavé soit exploité par son propriétaire, et il ne pourrait pas l’être sans le droit de passer sur le fonds voisin pour se rendre à la voie publique. [Je souligne ] [ 63 ] Tout cela étant ainsi exposé, et en tenant compte des divers facteurs relatifs à l’exploitation des fonds des intimés, j’estime que le juge a erronément conclu à un état d’enclave.

Il convient en effet de considérer que la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord regroupe essentiellement une population de villégiateurs et que la situation des intimés ne se distingue pas de celle des autres habitants de la rive dans la mesure où l’accès normal sur toutes les propriétés de la rive se fait par la voie des eaux.

Il y a lieu de rappeler que le réseau routier est restreint sur le territoire de la municipalité et que, sur la rive nord-est, aucun propriétaire riverain n’a accès à sa propriété autrement que par l’eau. [ 64 ] D’autre part, le juge se devait de prendre en considération que la réglementation municipale favorise une villégiature de très faible densité, que la municipalité prône la préservation du milieu naturel tel que le déboisement minimal des terrains, que l’activité commerciale est à peu près inexistante sur le territoire municipal, qu’il y a un nombre limité d’équipements et de services publics, qu’il y a des contraintes pour l’établissement humain à cause de la présence de pentes fortes et de roc à faible profondeur et qu’il n’existe pas de réseau d’aqueduc et d’égouts sur le territoire.

De telles contraintes limitent, à n’en pas douter, l’exploitation des fonds des intimés . [ 65 ] Il vaut enfin de souligner que les terrains ont tout de même une valeur économique significative malgré le fait qu’ils ne sont pas accessibles par voie terrestre et cela s’explique par le fait que les intimés sont en mesure d’accéder à leurs fonds par la voie des eaux depuis qu’ils les ont acquis et que la desserte du fonds est ainsi possible puisqu’ils disposent de divers services facilitant l’accès à leurs fonds respectifs et leur exploitation.

Les limitations dont se plaignent les intimés ne les ont pas empêchés de construire des résidences de grande valeur, voire même somptueuses. [ 66 ] Je suis d’avis, et cela dit avec respect, que le juge de la Cour supérieure, en se livrant à son analyse de la situation des lieux pour déterminer si l’issue est « insuffisante, difficile ou impraticable » et en concluant à l’enclave, a commis une erreur déterminante en priorisant les inconvénients limités subis par des villégiateurs au détriment de la destination réelle des lieux dont la vocation spécifique est la villégiature. [ 67 ] Il convient de préciser que, malgré les difficultés occasionnelles rencontrées par les intimés, il leur est possible d’user de leur fonds à des fins de villégiature pendant la majeure

partie de l’année. Cela fait en sorte qu’il n’y a pas lieu de conclure à un état d’enclave. Il faut en effet considérer que, depuis sa création en 1915, la Municipalité de Lac-Tremblant-Nord s’est peu développée et que la vocation de villégiature qu’elle s’est donnée occupe toujours une place importante dans la réglementation qui la régit. [ 68 ] Je crois utile d’ajouter ce qui suit. L’arrêt de cette Cour, Martin c. Whitworth [38] , est souvent cité pour justifier la nécessité d’avoir un accès véhiculaire à sa propriété.

Dans cette affaire, le juge Baudouin écrit qu’« [à] l'époque moderne, il [me] paraît difficile de prétendre que l'intimé ne peut avoir accès à sa propriété qu'à pied et non en voiture » [39] . Or, il faut tenir compte du contexte de cette affaire où l’intimé « ne peut se rendre à son chalet qu'à pied, par un sentier accidenté, et seulement grâce à la tolérance et à la bonne volonté d'un de ses voisins, M. Murray. L'intimé doit, en effet, stationner son automobile chez ce voisin et parcourir quelque 50 pieds sur une surface qui a une pente d'environ 30 % pour parvenir à sa résidence d'été » [40] .

Il s’agit d’un territoire où il y a déjà une route de construite et l’intimé ne peut y passer uniquement parce que l’appelant a décidé de lui bloquer l’accès. Il s’agit donc d’un contexte qui diffère nettement de la situation qui nous est ici présentée. [ 69 ] Je propose donc d’accueillir l’appel des appelants et d’annuler la décision de la Cour supérieure prononcée le 30 mai 2007. [ 70 ] Puisque j’en arrive à la conclusion qu’il n’y a pas d’enclave, la décision rendue le 17 janvier 2012 par la Cour supérieure pour déterminer l’assiette du passage doit aussi être annulée.

[ 71 ] Le tout avec dépens contre les intimés dans chacun des dossiers sauf dans le dossier 500-09-022426-126. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 72 ] Comme mon collègue le juge Levesque, mais sans me prononcer sur l’existence d’une situation d’enclave, je suis d'avis d'accueillir les pourvois, d'infirmer le jugement de la Cour supérieure (qui se compose de deux parties) et, statuant à nouveau, de rejeter l’action des intimés-demandeurs.

LE CONTEXTE [ 73 ] Ce litige concerne la petite corporation municipale de Lac-Tremblant-Nord (municipalité), 21 km 2 , qui englobe environ les trois quarts du lac Tremblant, un plan d’eau d’environ 10 km de long, et qui s'est développée en l’utilisant comme voie de déplacement, sans l'établissement de routes sur la majeure

partie de son territoire, dont 55 % est constitué de terres publiques situées dans le Parc national du Mont-Tremblant [41] . [ 74 ] Elle a été constituée en municipalité par une loi adoptée en 1915, la Loi constituant en corporation la municipalité du Lac Tremblant Nord , (1915) 5 Geo. V, c. 112, à la demande d’une quinzaine de personnes possédant des chalets d’occupation exclusivement estivale, résidants de Montréal [42] . Dans le préambule de cette loi, il est mentionné que « ce groupe de contribuables est isolé et que son développement est actuellement retardé parce qu’il lui manque [des] pouvoirs ».

Parmi les pouvoirs accordés à la nouvelle municipalité pour assurer son développement, on trouve ceux de maintenir des remises à embarcations, une maison de club, des quais et lignes de téléphones et celui de réglementer la vitesse et les feux de signalisation des embarcations sur le lac. [ 75 ] À ce jour, la municipalité exploite toujours une marina sise du côté sud-ouest du lac, reliée au chemin public, et un service de bateau-taxi. Les propriétaires, familles et invités accèdent pour la plupart à leur propriété par bateau au printemps, à l'été et au début de l'automne.

En hiver, ils peuvent utiliser la surface gelée du lac lorsque devenue sécuritaire. [ 76 ] Une enquête effectuée à l’été 1987 [43] révèle que 43 % des bâtiments autour du lac dataient d’avant 1945 et qu’environ 80 % des 168 propriétaires de ceux-ci ne désirent pas un accès routier ceinturant le lac. [ 77 ] Il y a peu de résidants permanents, mais leur nombre augmente [44] .

Une ligne de distribution d’Hydro-Québec, construite du côté nord du lac en 1987, alimente les bâtiments dont la vocation a évolué, tant et si bien qu’en 1995, la municipalité notait que « les chalets d’occupation exclusivement estivale sont de plus en plus transformés en résidence (sic) quatre saisons, à l’instar des constructions récentes » [45] . [ 78 ] En somme, la municipalité vit des transformations importantes depuis les années 1980. [ 79 ] En 1995, la municipalité a adopté divers règlements de zonage, lotissement et construction, dont le règlement 53-95, qui interdit, entre autres, la construction de chemins à une distance de moins de 244 m du lac [46] . [ 80 ] En 2006, les élus de Lac-Tremblant-Nord affirment leur opposition à une voie de circulation autour du lac en adoptant un règlement abolissant les accès véhiculaires (règlement 2006-007). [ 81 ] Ce modèle de développement est à l'opposé de celui retenu par la municipalité de Mont-Tremblant, qui inclut environ le quart du pourtour du lac Tremblant, dans sa

partie sud-est, où l'on retrouve d'imposantes résidences accessibles par la voie publique, le chemin Desmarais, ou par trois chemins privés, construits dans les années 1950, rejoignant le chemin Desmarais à la hauteur du lot 33 A. [ 82 ] En novembre 2000, les deux municipalités ont été fusionnées, puis séparées à la suite d'un référendum tenu à Lac-Tremblant- Nord. Manifestement, une majorité des résidants de ce coin de pays tiennent à leur mode de vie et d'organisation. [ 83 ] Ce n'est cependant pas le cas de certains propriétaires de lots situés dans la

partie nord-est du lac, accessibles par un trajet sur l'eau variant de 2 à 5 km : Guy Déom (trajet sur l’eau d'environ 4 km), André Teasdale, André Teasdale en fidéicommis, André Sicotte- Teasdale, Les Investissements Burcass (Canada) ltée et Filippo Colletti in trust (les intimés en appel et demandeurs en première instance). Ils souhaitent depuis longtemps pouvoir accéder à leur propriété en tout temps par la terre et font valoir qu’à certaines périodes de l’année l’accès à leur propriété est impossible et que l’accès par bateau, lorsque possible, est inadéquat, voire même dangereux à l’occasion.

Ils ont demandé en vain au gouvernement un droit de passage par le parc en 1986, 1988 et 1996, à la limite longeant les lots privés bordant le lac, où se trouve déjà une zone déboisée en raison de la ligne de distribution d’électricité. Leur insuccès tient de l’absence d’approbation claire de la municipalité [47] et de l’opposition d’un bon nombre de propriétaires de lots bordant le lac. [ 84 ] De guerre politique lasse, ces propriétaires ont opté pour des procédures judiciaires alléguant être enclavés au sens de l' art. 997 C.c.Q .

Ils proposent la construction d’une voie d’accès qui passerait à travers le parc national du Mont-Tremblant et utiliserait, entre autres, des chemins privés existants, situés sur les lots des propriétaires suivants : Bernard Loranger, Osborn Holdings inc. (qui sera remplacée par Placements B.M. Osborn inc.), Linda Griffith McConnell, Ray Evans Lawson, qui en font évidemment usage. Parmi les autres utilisateurs de ces chemins privés se trouvent Bryan Osborn, Copley Investments inc., Alan P. Rossy, société en commandite Les Associés du Mont-Royal et Stephen Bronfman.

[ 85 ] Ces procédures seront fortement contestées par plusieurs des propriétaires des lots affectés par les chemins privés [48] et par la procureure générale du Québec. Elles donneront lieu à une saga judicaire qui dure depuis 14 ans.

LES PROCÉDURES [ 86 ] En novembre 2000, Déom, Teasdale, Wenda Gibson et sa société 2426-7296 Québec inc. et les Aviseurs Stanton intentent en Cour supérieure une action en injonction permanente et en revendication d’un droit de passage empruntant d’abord un chemin privé à la hauteur des lots de Bernard Loranger et Osborn Holdings (ces deux propriétaires étant décrits comme défendeurs du premier groupe), puis passant dans le parc en logeant sa limite sud-ouest, où se trouve la ligne de distribution d’électricité, sur une distance d’environ 2,7 km (terre de la Couronne) avant de se continuer dans la

partie supérieure de lots appartenant à dix propriétaires différents, dont l’État et deux demandeurs (Gibson et 2426-7296 Québec inc.), ces propriétaires, sauf Gibson et sa société, étant décrits comme défendeurs du deuxième groupe. Le chemin proposé se termine au lot de Guy Déom, à 4,3 km du point de départ, et son coût de construction est estimé à plus de deux millions de dollars. [ 87 ] Selon les demandeurs, le tracé proposé respecterait la réglementation municipale alors en vigueur; la municipalité n’y est donc pas une

partie défenderesse, mais uniquement une mise en cause aux seules fins de prendre connaissance du jugement. [ 88 ] C’est aussi le cas des propriétaires de lots enclavés non affectés par le tracé proposé, mais qui pourraient s’y rattacher (premier groupe de mis en cause), dont Placements Rovi, et des propriétaires des lots où se trouvent les chemins privés (deuxième groupe de mis en cause), dont Bryan Osborn, Placements B.M. Osborn inc., Copley Investments inc., Alan P.

Rossy, société en commandite Les Associés du Mont-Royal et Stephen Bronfman. [ 89 ] En janvier 2001, la procureure générale fait valoir que la Couronne jouit d’une immunité à l’égard des injonctions, que l’État n’est pas assujetti au droit de passage prévu à l’ art. 997 C.c.Q. , qu’un parc est régi par des dispositions particulières prescrivant des autorisations ministérielles pour tout usage de son territoire et, enfin, que les demandeurs ne sont pas enclavés. Elle conclut à l’irrecevabilité du recours. [ 90 ] Quelques jours plus tard, Placements B.M.

Osborn inc. et Bryan Osborn soulèvent eux aussi l’irrecevabilité du recours aux motifs de renonciation au droit de passage et en raison des dispositions particulières applicables au parc.

En août 2001, ils produiront une défense alléguant renonciation par certains demandeurs, absence d’enclave et inconvénients disproportionnés pour eux résultant du passage demandé. [ 91 ] Toutes ces requêtes en irrecevabilité sont rejetées en novembre 2001 par le juge Silcoff, qui estime plus prudent de laisser le dossier procéder au fond vu les nombreux faits contestés et les règles de prudence qui s’imposent ( J.E. 2001-2163, [2001] R.D.I. 734 (C.S.) ). [ 92 ] En janvier 2002, la municipalité décide de contester l’action des demandeurs, faisant valoir le contenu de ses règlements. [ 93 ] Le mois suivant, la mise en cause Linda Griffin McConnell produit une défense niant le statut d’enclavés aux demandeurs. [ 94 ] À l’été 2003, les demandeurs demandent de scinder l’instance afin de déterminer d’abord la situation d’enclave, puis, le cas échéant, la localisation du chemin, sa configuration et les droits des propriétaires riverains affectés.

Le juge Durand rejette cette requête par jugement rendu le 10 juillet 2003, mentionnant que la version nouvelle de l’art. 273.1 C.p.c. n’est pas applicable aux instances en cours au 1 er janvier 2003. [ 95 ] Les procédures seront modifiées en septembre 2006 pour délimiter précisément l’assiette du passage réclamé, le tout supporté par un rapport d’un ingénieur, M.

Poulin. [ 96 ] En novembre 2006, Bryan Osborn fait valoir par requête l’irrecevabilité de l’action amendée au motif que les terres de l’État ne peuvent être utilisées aux fins proposées et que tout trajet alternatif contreviendrait à la réglementation municipale.

Par jugement rendu le 23 janvier 2007, le juge Fournier rejette cette requête, d’avis que seule une preuve permettra de déterminer si le passage proposé porte atteinte à la « destination » des immeubles appartenant à l’État, tout en laissant entendre que l’obligation de fournir un passage aux propriétaires enclavés s’applique aussi à ce dernier ( 2007 QCCS 199 ). [ 97 ] En février 2007, dans le cadre d’une défense largement amendée, la procureure générale, quoique toujours d’avis que le parc ne puisse être tenu de fournir un droit de passage, soulève divers inconvénients qui pourraient être causés à l’habitat faunique protégé et propose un tracé alternatif hors du parc, en prolongation d’un chemin privé existant à partir de sa fin sur le lot d’Alan P.

Rossy, d’avis que celui-ci serait plus naturel au sens de l’ art. 998 C.c.Q . Ce chemin serait plus court d’environ 880 m, plus sécuritaire, moins dommageable pour l’environnement et éviterait un certain doublement de chemins privés. Quant à son coût, il serait inférieur à celui d’un chemin dans la

partie limitrophe du parc d’environ 35 % à 50 %. Il serait aussi en tout point éloigné du lac d’au moins 96 pieds, une distance supérieure à la norme suggérée par le gouvernement provincial (quoique inférieure à celle retenue par la municipalité). [ 98 ] Un procès de 11 jours a lieu du 10 au 24 avril 2007.

Par ses questions à l’expert des demandeurs durant son témoignage en preuve principale le 11 avril 2007, avant même que l’expert de la procureure générale ne soit appelé en défense, il est manifeste que le juge adhère au tracé proposé dans le rapport de ce dernier, même si non favorisé par les demandeurs, qui souhaitaient passer dans la zone de la ligne d’Hydro-Québec afin d’éviter un litige avec la municipalité et plusieurs propriétaires de lots privés.

Puis, le 17 avril 2007, toujours avant que l’expert de la procureure générale n’ait été entendu, le juge annonce aux parties que l’action n’était pas recevable telle que formulée, soit un chemin en

partie dans le parc, puisqu’une solution plus naturelle au sens de l’ art. 998 C.c.Q. est possible au sud du parc. [ 99 ] Réagissant à la prise de position du juge, le 19 avril, les demandeurs demandent la permission d’amender leurs procédures pour y ajouter une conclusion subsidiaire sur un droit de passage selon le tracé proposé par la procureure générale et une déclaration d’inopposabilité du règlement 2006-007, qui devient dès lors clairement applicable. Ces amendements sont contestés. Par jugement oral rendu le même jour, non publié, le juge Journet refuse de les permettre en ces termes :

[6] La demande relative à l’exclusion de l’application du règlement municipal constitue une demande entièrement nouvelle, puisqu’elle n’a jamais été soulevée. Elle ne peut être introduite dans les procédures sans que la municipalité n’en ait été informée et qu’elle ait pu préparer une défense ou une réponse. L’amendement recherché est demandé après que la preuve de la demande et de la municipalité aient été déclarée closes. [7] Elle est pour le moins tardive sinon, contraire aux intérêts de la justice.

Elle sera ainsi, rejetée. [8] La demande relative à l’assignation comme défendeur de propriétaires contre qui l’on veut réclamer un droit de passage est aussi tardive. Elle intervient alors que la majorité de ces défendeurs potentiels n’avaient été assignés que comme mis en cause afin d’être mis au courant de la demande de déclaration d’enclave et de la détermination éventuelle d’un droit de passage sur des immeubles dont ils ne sont pas propriétaires. Bien qu’une mise en cause soit une

partie au litige, sa qualité et son intérêt est tout autre, que celui qui est assigné comme défendeur et contre qui l’on recherche un droit réel de passage. [9] Le tribunal est d’avis qu’un tel amendement constitue une demande entièrement nouvelle d’autant plus, que les droits de passage recherchés originalement sur certains terrains incluant ceux, propriétés de Sa Majesté la Reine, situés dans le Parc du Mont Tremblant ne sont plus ceux qui sont maintenant visés par l’amendement recherché.

En d’autres termes, les demandeurs suggèrent un tracé entièrement nouveau et qui est celui proposé en défense par le ministère des Transports [10] Les personnes propriétaires des terrains visés par cette nouvelle demande n’ont pas assisté aux débats et participé à l’enquête en leur qualité de défendeur.

Ils n’ont pas pu faire valoir d’objections à la preuve, contre-interroger les témoins et les experts et faire valoir leurs droits relativement à la preuve. [11] Le tribunal ne voit pas comment il pourrait dans les circonstances priver les défendeurs éventuels de ces droits fondamentaux qui leur sont reconnus par la loi et les chartes. [12] L’amendement visant à modifier les parties et visant à modifier le passage requis à la désenclave constitue donc une demande entièrement nouvelle qui ne peut donc être accueillie. [ 100 ] Dans les jours qui suivent, les parties alors au dossier plaident sur la situation d’enclave et, advenant le cas, sur le trajet proposé traversant le parc. [ 101 ] Par jugement rendu le 30 mai 2007 ( 2007 QCCS 2639 ), le juge Journet conclut que les demandeurs étaient en situation d'enclave, affirme que les réponses de leur expert quant au tracé proposé par celui de la procureure générale constituent un aveu, ajoute que le tracé alternatif, un trajet d’environ 5 km de longueur qui traverserait une trentaine de lots, est plus naturel au sens de l’ art. 998 C.c.Q ., prononce une scission d’instance et ordonne la mise en cause de tous les propriétaires des lots qui seront affectés. [ 102 ] D’avis que le juge avait erré en prononçant un tel jugement, les défendeurs se sont pourvus en appel.

Par trois arrêts rendus concurremment, la Cour statue qu’une scission d’instance n’est pas un jugement interlocutoire sujet à appel, « aussi mal fondée qu’elle puisse paraître » ( 2008 QCCA 71 , 2008 QCCA 72 et 2008 QCCA 73 ). [ 103 ] Certains des défendeurs demanderont ensuite une rétractation du jugement de scission, qui sera aussi refusée ( 2008 QCCS 1127 ). [ 104 ] Placements Rovi se manifeste pour la première fois en avril 2008, moment où elle comparaît sans autre acte ou procédure. [ 105 ] En mai 2008, les demandeurs obtiennent la mise en cause forcée de tous les propriétaires de lots sur lesquels le nouveau tracé se ferait, en vue de leur « permettre d’intervenir au dossier afin de débattre du passage requis pour remédier à la situation d’enclave des lots des demandeurs ». [ 106 ] En novembre 2008, les demandeurs modifient leurs procédures pour demander un tracé inspiré de celui de l’expert de la procureure générale, donc hors du parc et en prolongation du chemin privé existant, et ajouter les propriétaires de la vingtaine de lots additionnels concernés, non déjà au dossier. [ 107 ] À compter du 31 mars 2009, l’avocat de la municipalité cesse de participer au dossier, puisqu’aucune conclusion n’est recherchée contre sa cliente.

Ainsi, il ne participe pas à la conférence préparatoire de mai 2011. Mais voilà qu’en septembre 2011, un peu plus d’un mois avant le début du procès prévu pour cinq jours à compter du 24 octobre suivant, les demandeurs amendent pour une cinquième fois leurs procédures pour y ajouter notamment une déclaration que le passage suggéré ne contrevient pas au règlement de lotissement 53-95 ni au règlement 2006-007 et, dans le cas contraire, pour demander de déclarer que ces règlements leur sont inopposables. La municipalité retient de nouveaux avocats qui contestent ces amendements.

Par jugement verbal rendu le 6 octobre 2011, suivi d’un jugement écrit le 17 du même mois, seul l’amendement en inopposabilité est autorisé par le juge Journet, contredisant ainsi la position adoptée le 19 avril 2007. Permission d’appeler de ce jugement sera refusée au motif que « la recevabilité de l’amendement peut être soulevée par un appel du jugement au fond si le juge déclare les dispositions règlementaires de la requérante inopposable (sic) aux [demandeurs] » ( 2011 QCCA 1998 ).

De plus, le juge interdit à la municipalité de déposer d’autres procédures et de procéder à des interrogatoires. [ 108 ] La deuxième

partie du procès, d’une durée de 18 jours, a lieu du 2 au 28 novembre 2011. Seulement deux des propriétaires de lots où passerait le chemin proposé participeront au procès à

titre de mis en cause : Kuchar et Placements Rovi. Cette dernière tente cependant de produire une défense, de faire entendre des témoins et d’introduire en preuve un rapport d’expert proposant, à la hauteur de son lot, un tracé remontant vers le nord pour se situer aux limites du parc et de son terrain, incluant un empiètement mineur sur le parc. Cette tentative donne lieu à des oppositions par la procureure générale et les demandeurs, accueillies le 26 octobre 2011 par le juge Journet au motif de tardivité. [ 109 ] Le procès se continue ensuite sans la procureure générale, dont la présence n’est plus requise.

Quant à la municipalité, elle plaide l’irrecevabilité du recours des demandeurs en raison du contenu des règlements municipaux.

[ 110 ] Par un jugement rendu le 17 janvier 2012 ( 2012 QCCS 80 ), le juge Journet ordonne la publication d’une série de servitudes grevant 34 lots, correspondant à un chemin d’une longueur de plus de 5 km, coupant la majorité des fonds traversés en deux. Le jugement statue aussi sur le montant d'indemnisation à payer aux propriétaires concernés et déclare les règlements municipaux inopposables aux demandeurs puisque « discriminatoires », faute de prévoir des dérogations relatives à l’exercice des droits des propriétaires enclavés au sens de l’ art. 997 C.c.Q. , une disposition d’ordre public.

LES POURVOIS [ 111 ] Quatre pourvois distincts ont été entrepris : 111.1. la municipalité (pourvoi n o 500-09-022427-124) demande la cassation du deuxième jugement au motif que le juge a rompu l’équilibre du procès en permettant, quelques semaines avant le deuxième procès, d’attaquer l’application des règlements municipaux, une demande distincte du recours et entièrement nouvelle. Elle ajoute qu’une attaque de ses règlements était tardive et que l’analyse du juge en matière d’inopposabilité est erronée.

Elle n'allègue pas une violation de l'audi alteram partem en lien avec la situation d'enclave, mais uniquement en relation avec son droit de présenter une défense pleine et entière sur la question de l'inopposabilité des règlements municipaux. Selon elle, l’amendement autorisé, en plus de constituer une demande entièrement distincte et nouvelle, a rompu l'équilibre entre les parties, puisque la municipalité n'était qu'une simple "observatrice" (mise en cause) au débat depuis près de 11 ans. Elle se retrouvait donc dans une position difficile, voire "impossible", à défendre. 111.2.

Osborn et al. (pourvoi n o 500-09-022429-120) demandent la cassation des deux jugements. Ils plaident que les demandeurs ne sont pas enclavés, que les règlements municipaux sont applicables, que le tracé à la hauteur du lot d’Alan P. Rossy est inacceptable, que la méthode de calcul des dommages est erronée, qu’ils ont droit à une compensation pour la dépréciation des structures existantes et que le juge a erré en les condamnant à payer les frais des expertises requises par les demandeurs. Selon eux, le juge a modifié la portée du recours pour l'orienter vers une "solution" que personne ne recherchait.

Ils émettent quelques commentaires en lien avec l'audi alteram partem . Ainsi, ils soulignent que les demandeurs auraient pu, dès le départ, réclamer, à

titre de conclusion subsidiaire, un droit de passage près du littoral du Lac Tremblant. Le cas échéant, les propriétaires riverains auraient dû être mis en cause pour qu’ils puissent participer au procès en temps utile. Or, en l’espèce, la plupart des propriétaires riverains n’étaient pas parties au litige.

Au paragraphe 175 de leur mémoire, ils écrivent: Vu le rejet des amendements le 19 avril 2007, la décision du juge – sans avis aux parties et sans permettre aux parties de faire des représentations – de scinder l’instance et d’ordonner « l’intervention forcée de tous les propriétaires des immeubles visés par l’éventuel droit de passage requis […] » était tout simplement incompréhensible, surtout pour les propriétaires riverains visés par une décision que les demandeurs sont « enclavés » et en droit d’un « droit de passage » sur leurs terrains sans avoir été entendus par la Cour auparavant. 111.3.

Placements Rovi, propriétaire d’un lot enclavé où passerait le chemin projeté, fait valoir dans son pourvoi (500-09-022428- 122) qu’elle n’était pas une

partie au litige lors du premier jugement et qu’elle a été privée du droit de proposer un empiètement alternatif sur le parc à la hauteur de son lot. Ses arguments se limitent à l'assiette du droit de passage (et non au débat sur la situation d'enclave). Essentiellement, elle reproche au juge de l'avoir empêchée de produire une expertise sur le tracé du passage, sur la base qu'elle n'avait pas produit de défense. 111.4. Eva Kuchar (500-09-022426-126), propriétaire d’un lot enclavé situé pas très loin de la fin du chemin privé, n’a pas produit de mémoire.

Par lettre, son avocat fait siens les moyens de Osborn et al. Durant sa brève présentation à l’audience, il renvoie au court témoignage de sa cliente en première instance, où elle s’en prend à la division de son lot et aux autres désagréments qui pourraient être associés au passage de voitures. [ 112 ] Les demandeurs, intimés en appel, ne contestent pas la scission d’instance; au contraire, ils y voient une saine mesure de gestion de l’instance.

De même, ils ne contestent pas que le tracé qu’ils avaient initialement proposé n’est pas conforme à l’ art. 998 C.c.Q. , ni la décision du juge de refuser leur demande d’amendement pour ajouter comme conclusion subsidiaire le tracé proposé par l’ingénieur du ministère des Transports. Pour eux, les jugements rendus sont parfaitement valides et bien fondés. L’ANALYSE I.

Pourvois d’Osborn et al. et de Kuchar : [ 113 ] Le débat sur une situation d’enclave et, advenant le cas, sur l’assiette du droit de passage, doit se faire après signification des procédures à toutes les personnes concernées par les conclusions recherchées, dont évidemment celles appelées à fournir l’assiette du droit de passage recherché, qui peuvent être une série de propriétaires [49] et ce, à

titre de parties défenderesses. [ 114 ] En l’espèce, le procès menant au premier jugement avait été engagé uniquement avec comme parties défenderesses la procureure générale du Québec et certains propriétaires de lots, et ce, en fonction d’un tracé dont une grande

partie se situait dans le parc. Un seul tracé était proposé, qui n’affectait qu’un nombre limité de propriétaires sur la rive nord du lac, et qui semblait respecter la marge de recul édictée par le règlement municipal 53-95. [ 115 ] En cours de procès, à la lumière des remarques du juge, les demandeurs ont voulu modifier leur recours pour ajouter un tracé subsidiaire, ne passant pas dans le parc, et pour assigner les propriétaires des lots qui seraient affectés par ce tracé subsidiaire. Le débat aurait ainsi impliqué deux possibles voies d’accè

[…]