2024 QCCS 116, 2024 QCCS 116

1284-8636 Québec inc. c. Vaillancourt 2024 QCCS 116 COUR SUPÉRIEURE (chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE N° : 700-17-015059-180 DATE : 19 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE JEAN-YVES LALONDE, J.C.S. ______________________________________________________________________ 1284-8636 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

MANON VAILLANCOURT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT À PROPOS D’UNE DEMANDE EN INJONCTION PERMANENTE ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le présent litige porte sur la modification de l’assiette d’un droit de passage. [ 2 ] Cette modification a-t-elle été autorisée par le représentant de la demanderesse? L’abaissement du niveau du sol résultant de la modification a-t-il pour effet de rendre plus périlleuse la circulation sur le chemin du Lac-Harrington Est?

Par la modification apportée, la défenderesse s’est-elle appropriée pour son usage exclusif une

partie du lot destinée à la circulation des autres usagers du chemin? Le recours exercé par la demanderesse plus de sept (7) ans après la réalisation des travaux est-il prescrit? [ 3 ] La demanderesse a choisi de procéder par demande d’injonction plutôt que par recours possessoire ou pétitoire, ainsi, avait-elle le fardeau de démontrer qu’elle détient un droit clair à l’injonction permanente qu’elle requiert de la cour. LE CONTEXTE [ 4 ] La demanderesse 1284-8636 Québec inc. œuvre dans le domaine immobilier.

Elle est propriétaire d’un développement situé autour du Lac Harrington dans les Laurentides. [ 5 ] La demanderesse est aussi propriétaire du chemin du Lac-Harrington Est sur lequel circulent les résidents qui ont acquis des lots et s’y sont construit des résidences d’été pour certains et permanentes pour d’autres. [ 6 ] La demanderesse 1284-8636 Québec inc. (ci-après «1284» ou «la demanderesse») est représentée par son âme dirigeante, monsieur John Mikulec (ci-après «Mikulec») [1] , qui est à l’origine, depuis 1960, de ce développement immobilier prisé, destiné aux résidences de villégiature, au bord du lac Harrington. [ 7 ] Les lots situés majoritairement en bordure du lac sont reliés au chemin Harrington Est par l’effet d’un droit de passage.

C’est le cas pour la propriété de la défenderesse Manon Vaillancourt (ci-après «Vaillancourt»). [ 8 ] Vaillancourt est propriétaire du lot [...], pour l’avoir acquis par acte de vente intervenu le 6 janvier 2010 (P-3). [ 9 ] Au moment de l’achat, Vaillancourt a vite constaté que l’accès au chemin comportait une pente abrupte qui s’avérait difficile à gravir, surtout en hiver.

Elle y voyait un danger pour elle-même, les usagers de l’entrée, mais aussi pour la circulation du chemin Harrington Est, surtout lorsqu’elle devait prendre un élan avec sa voiture pour gravir la pente abrupte, souvent glacée, pour aboutir soudainement sur le chemin public. [ 10 ] À l’été 2012, alors qu’elle se déplaçait en kayak sur le Lac Harrington en compagnie de son conjoint, Vaillancourt aurait interpellé Mikulec qui était alors assis sur son quai.

Après les présentations d’usage, Vaillancourt et son conjoint auraient invité Mikulec à leur résidence pour discuter de la modification de l’angle du droit de passage qui comportait, selon eux, un danger.

[ 11 ] Selon Vaillancourt et son conjoint, Robert Bezeau (ci-après «Bezeau»), Mikulec se serait rendu à leur résidence à l’été 2010. À cette occasion, la défenderesse et son conjoint auraient expliqué qu’ils étaient désireux de modifier l’angle de l’entrée charretière pour en adoucir la descente en la dirigeant de biais vers le bas de la pente du chemin Harrington Est. Cette solution leur avait été proposée par un entrepreneur en excavation qui travaillait déjà dans la région (Pierre Gagné). [ 12 ] Les versions deviennent alors hautement contradictoires.

Vaillancourt et Bezeau affirment catégoriquement que Mikulec s’est rendu à leur résidence et qu’il a accepté la modification proposée en autant que ce soient les propriétaires du lot (Vaillancourt et Bezeau) qui fassent les travaux et en défrayent les coûts.

Ces conditions étant acceptées, les parties se seraient serré la main. [ 13 ] De son côté, Mikulec soutient que ces travaux ont été exécutés à son insu, sans son approbation, et qu’ils empiètent illégalement sur sa propriété ou plutôt celle de la demanderesse. [ 14 ] Ce qui ne fait pas de doute, c’est que les travaux de modification de l’assiette du droit de passage ont été réalisés à l’automne 2010 alors que la mise en demeure de la demanderesse a été communiquée à Vaillancourt en 2017 (P-7). [ 15 ] Un si long délai soulève aussi la question de la prescription extinctive du recours exercé par la demanderesse.

ANALYSE ET RÉPONSE AUX QUESTIONS

A) La modification a-t-elle été autorisée par le représentant de la demanderesse? [ 16 ] Il s’agit d’abord et avant tout d’une question de crédibilité. [ 17 ] Vaillancourt et Brazeau sont catégoriques, ils ont d’abord rencontré Mikulec alors qu’il était assis sur son quai à l’été 2010. Ce qui n’est pas nié par Mikulec. Ils ont invité celui-ci à les rencontrer à leur résidence, occasion au cours de laquelle ils lui ont exposé le projet de déplacer l’entrée charretière pour la rendre moins dangereuse.

Mikulec aurait accepté à condition que les travaux de modification soient exécutés par la propriétaire du fonds dominant (Vaillancourt) et à ses frais. Une poignée de main aurait scellé l’entente. [ 18 ] Lorsqu’interrogé en chef au sujet de la survenance de cette rencontre, la réponse spontanée de Mikulec à l’instruction fut de dire «I dont remember».

Puis rappelé en contre-preuve comme témoin, Mikulec a fourni une réponse plus calculée et nié avoir participé à cette rencontre. [ 19 ] Confronté à choisir, le Tribunal préfère s’en remettre au témoignage sincère de Vaillancourt et Bezeau, lequel revêt un caractère de fiabilité plus grand que la simple négation calculée du représentant de la demanderesse. [ 20 ] La preuve prépondérante établit que la défenderesse Vaillancourt a été verbalement autorisée à exécuter les travaux de modification en autant que ce soit à ses frais, condition qu’elle a respectée. [ 21 ] L’

article 1186 du C.c.Q. prévoit que : 1186. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant.

Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. [ 22 ] Sauf qu’en l’instance, le changement accompli par la défenderesse le fut avec le consentement verbal exprès du représentant de la demanderesse. [ 23 ] La conduite subséquente de Mikulec démontre qu’il avait bel et bien accepté cette modification.

D’abord il faut savoir que Mikulec passait à cet endroit fréquemment et qu’il est faux de prétendre que les travaux ont été exécutés à son insu. Puis, monsieur Mikulec a reconnu que la modification s’avère logique par rapport à la configuration des lieux. [2] [ 24 ] Comment expliquer que ce ne soit qu’en 2017 que la demanderesse choisit de faire volte-face? Aucune explication valable n’a été soumise au Tribunal. [ 25 ] Une seule réponse s’impose, la demanderesse a accepté explicitement, par l’entremise de son seul représentant, le déplacement de l’assiette de servitude.

Cela devrait suffire pour disposer de la demande d’injonction permanente de la demanderesse. Mais il y a plus.

B) L’abaissement du niveau du sol résultant de la modification a-t-il eu pour effet de rendre plus périlleuse la circulation sur le chemin du Lac-Harrington Est? [ 26 ] Avant 2010, c’est la famille Chessler qui occupait le 71 du Lac Harrington, elle n’y allait qu’en période estivale. [ 27 ] Vaillancourt et Bezeau avaient, eux, l’intention d’habiter cette résidence en permanence. L’acquisition s’est faite en janvier 2010.

Dès leur arrivée, Vaillancourt et Bezeau ont vite réalisé que l’entrée charretière, une pente abrupte de 8 à 10 pieds, pratiquement perpendiculaire au chemin Harrington, devenait en période hivernale rapidement glacée et dangereuse. Pour sortir de la propriété, il était nécessaire de s’y prendre de loin, de prendre un élan et de s’assurer de ne pas arrêter en chemin. Cette manœuvre se faisait à l’aveugle, ne sachant pas si un autre véhicule montait ou descendait la côte du Lac-Harrington Est.

C’est en raison de cette situation qu’ils ont interpelé Mikulec à l’été 2010. [ 28 ] Une fois les travaux réalisés avec l’accord de monsieur Mikulec, l’accès au chemin Harrington se faisait avec un angle différent, d’où une meilleure visibilité et une pente plus douce. Dans la perspective de Vaillancourt et Bezeau, cette solution s’avérait

définitivement plus sécuritaire et l’accès plus facile à entretenir. [ 29 ] À l’instruction, monsieur Herbert Luft, président de l’Association des propriétaires riverains du Lac Harrington a témoigné à propos de la modification litigieuse. Il décrit les travaux de modification comme ayant un style de bretelle d’accès qui n’affecte pas la

partie carrossable du chemin. D’après le témoin, aucun propriétaire riverain, autre que Mikulec, ne se plaint de la nouvelle situation. Selon lui, la situation était plus dangereuse avant la modification. [ 30 ] Un autre témoin, monsieur Gilbert St-Charles a témoigné à l’instruction. Il habite le [...] depuis 1994, mais à temps plein depuis l’an 2000. Il est du même avis que monsieur Luft, les modifications n’affectent pas la

partie carrossable du Chemin Harrington dont la largeur n’a pas changé par l’effet des travaux. [ 31 ] De toute évidence, c’est à tort que la demanderesse prétend que les modifications apportées par la défenderesse à l’entrée charretière perturbent la circulation. La preuve prépondérante, confirmée par les photographies (D-3/D-7), démontre sans équivoque que le résultat des modifications rend l’accès moins dangereux qu’auparavant, surtout l’hiver.

C) Par la modification apportée, la défenderesse s’est-elle approprié une

partie du lot destinée à la circulation des autres usagers du chemin? [ 32 ] Le plan de l’arpenteur Michel Ladouceur (P-4) démontre clairement que la nouvelle voie d’accès au Chemin Harrington Est, à partir du lot de la défenderesse, n’empiète nullement sur le chemin lui-même ni ne perturbe la circulation des autres usagers du chemin. [ 33 ] Les photographies (P-7) révèlent plutôt que la défenderesse, non seulement ne s’est pas approprié une

partie du chemin destinée aux autres usagers, mais qu’elle a en fait sécuriser, dans une certaine mesure, la sortie de son entrée charretière en permettant une meilleure visibilité pour elle-même et ceux qui descendent la côte. [ 34 ] De toute évidence, l’empiètement allégué sur la voie de circulation n’est pas supporté par la preuve.

D) La prescription du recours exercé par la demanderesse [ 35 ] Le Tribunal comprend, des conclusions recherchées, que la demanderesse demande à la cour d’enjoindre à la défenderesse Vaillancourt de défaire la construction qui résulte des modifications apportées à l’assiette du droit de passage et de remettre les lieux dans l’état préalable aux modifications, soit une entrée charretière pratiquement perpendiculaire à son lot. [ 36 ] La prescription extinctive à l’exercice d’un droit réel immobilier est prévue à l’

article 2923 du C.c.Q. , lequel se lit ainsi : Droit réel immobilier : Les actions qui visent à faire valoir un droit réel immobilier se prescrivent par 10 ans. Exception : Toutefois, l’action qui vise à conserver ou obtenir la possession d’un immeuble doit être exercée dans l’année où survient le trouble ou la dépossession . (Nos soulignements) [ 37 ] Le recours intenté par la demanderesse, s’il était de nature d’une action possessoire serait donc prescrit en vertu du deuxième alinéa de l’

article 2923 C.c.Q . [ 38 ] Voyons comment se résume le droit à ce sujet. C’est mon ex-collègue, l’honorable Luc Lefebvre, j.c.s. qui en fait état dans l’affaire Harper [3] : [70] L'action possessoire, autrefois mentionnée à l'article 770 du Code de procédure civile se retrouve maintenant à l'

article 929 C.c.Q. [71] Le professeur Denys-Claude LAMONTAGNE, dans son ouvrage « Biens et propriété » [4] , décrit comme suit l'objet de l'action possessoire: « Ces actions (possessoires) visent à mettre fin aux troubles de fait (empiètements, etc.) ou de droit (baux consentis par un tiers, etc.) qui menacent la possession du possesseur (929 C.c.Q. ). » [72] Le professeur LAMONTAGNE distingue trois catégories d'actions possessoires : L'action en complainte Elle « vise à la conservation de la possession.

Elle est accordée au possesseur qui cherche à mettre fin à un trouble matériel (empiètements, etc.)… » [5] L'action en réintégration Elle « vise à la réobtention de l'emprise du bien. » [6] L'action en dénonciation de nouvel œuvre Elle « est ouverte au possesseur en cas de trouble imminent, consistant en des travaux effectués sur un fonds voisin et de nature à contredire la possession (construction, démolition, etc.) (992 C.c.Q. , etc.). Le but de cette action est la suspension des travaux (autres que publics). Si le trouble est actuel (travaux terminé

s) et non éventuel (travaux en cours), il faut procéder en complainte. » [7]

[73] Le professeur Pierre-Claude LAFOND, dans son ouvrage « Précis de droit des biens » [8] est lui aussi d'avis que ces trois sortes d'actions possessoires continuent d'exister en vertu du nouveau Code civil du Québec . [74] En l'espèce, le Tribunal estime qu'une action possessoire aurait dû être intentée par le requérant lorsqu'il fut informé des travaux que les intimées s'apprêtaient à faire. Un recours en injonction était également ouvert au requérant comme l'a décidé la Cour d'appel dans l'arrêt Crawford c.

Fitch [9] . [75] Le Tribunal est toutefois d'avis que treize ans après l'installation de ces câbles, le requérant est malvenu d'en demander l'enlèvement alors qu'il les a tolérés pendant toute cette période. (Nos soulignements) [ 39 ] Mais ici, les faits particuliers de l’instance permettent de conclure que c’est l’

article 992 C.c.Q. qui s’applique. Une lecture s’impose. Construction sur le fonds d’autrui . [992] Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle. Droit du propriétaire .

Si l’empiétement est considérable, cause un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état. [ 40 ] Qui mieux que le juge Stéphane Sansfaçon, j.c.s. alors qu’il siégeait à la Cour supérieure pouvait résumer l’état du droit en la matière [10] : [62] L’

article 992 C.c.Q. traite de plusieurs situations. Comme l’explique le professeur Pierre-Claude Lafond [11] , si l’empiètement est considérable, ou si, sans qu’il ne soit considérable, il cause un préjudice sérieux au propriétaire du fonds empiété, alors ce propriétaire du fonds empiété pourra, à son choix, soit demander l’enlèvement de la construction, soit demander que le voisin qui empiète lui achète tout le terrain, même si une seule

partie est empiétée. [63] Si la construction empiète, mais de façon mineure seulement et que l’empiètement ne cause pas de préjudice sérieux au fonds empiété, le propriétaire du fonds empiété pourra, à son choix, soit exiger l’enlèvement de la construction du propriétaire de la construction qui empiète, soit exiger que ce voisin qui empiète lui achète tout le terrain, même si une seule

partie est empiétée, mais, dans un cas comme dans l’autre, seulement si ce propriétaire qui empiète est de mauvaise foi . [64] Dernière situation : si la construction n’empiète que de façon mineure et ne cause pas de préjudice important, et que le propriétaire de cette construction est de bonne foi, alors le propriétaire du terrain empiété aura deux choix : exiger de son voisin qu’il lui achète la

partie de terrain empiétée ou conserver la propriété de cette parcelle de terrain empiétée et exiger du voisin fautif qu’il lui verse une indemnité pour l’usage de son terrain. Cet usage est qualifié par l’

article 992 C.c.Q. de temporaire, non pas parce que l’empiètement sera de courte durée (il pourra durer des décennies), mais plutôt afin de souligner le fait que le propriétaire du terrain empiété en conserve la pleine propriété et que si un jour l’empiètement cesse, le voisin ne pourra plus y empiéter à nouveau. [65] La bonne foi se présume toujours, sauf lorsque la loi exige qu’elle soit prouvée [12] . Toutefois, l’appréciation de la bonne ou de la mauvaise foi repose sur la preuve.

Par exemple, le défaut du propriétaire de la construction qui empiète d’avoir vérifié où se trouve la ligne de propriété pourra dans certains cas suffire à renverser la présomption qu’il est de bonne foi, auquel il devra en faire la démonstration [13] . [66] Enfin, les recours prévus à l’

article 992 C.c.Q. ne pourront être exercés lorsque le constructeur a obtenu le consentement, même tacite, du propriétaire voisin de construire [14] . (Nos soulignements) [ 41 ] D’abord le Tribunal en comprend que l’action en «dénonciation de nouvel œuvre» ( art. 992 C.c.Q . ) fait

partie de la catégorie des actions possessoires dont la prescription extinctive est fixée à un an de la survenance du trouble ou la dépossession ( art. 2923 al. 2 C.c.Q. ) . [ 42 ] Mais il y a plus. Pour réussir dans sa demande d’injonction ( art. 992 al. 2 C.c.Q . ) le propriétaire du fonds qui subit l’empiètement doit démontrer la mauvaise foi du contrevenant ou le fait qu’il subit un préjudice sérieux qui découle d’un empiètement considérable. [ 43 ] Comme le souligne le juge Sansfaçon, les recours prévus à l’

article 992 C.c.Q. ne pourront être exercés lorsque le constructeur a obtenu le consentement, même tacite, du propriétaire voisin, de construire. [ 44 ] Qu’en est-il en espèce? [ 45 ] La preuve prépondérante démontre que : 45.1 la défenderesse Vaillancourt est de bonne foi 45.2 que la défenderesse a obtenu l’autorisation verbale de John Mikeluc d’exécuter les travaux de modification

45.3 que l’empiètement n’est pas considérable mais qu’il s’avère plutôt mineur par rapport à l’ampleur du développement immobilier et qu’en conséquence il n’existe pas de préjudice sérieux pour la demanderesse 45.4 que les travaux rendent la sortie plus sécuritaire et n’entravent pas la circulation des autres usagers du Chemin Harrington Est 45.5 que le droit de la demanderesse découlant de l’

article 992 C.c.Q. est prescrit. [ 46 ] Il faut en conclure que la demanderesse n’a pas démontré qu’elle détient un droit clair ou même une apparence sérieuse de droit à l’injonction recherchée. [ 47 ] Finalement, il convient de souligner que le recours en injonction revêt un aspect discrétionnaire. Les circonstances particulières de la présente instance ne justifient pas un exercice de la discrétion judiciaire à la faveur de la demanderesse.

POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 48 ] REJETTE la demande introductive d’instance en injonction permanente modifiée de la demanderesse 1284-8636 Québec inc.; [ 49 ] AVEC FRAIS de justice à la faveur de la défenderesse Manon Vaillancourt. __________________________________ JEAN-YVES LALONDE, J.C.S. Me Paul Jolicoeur Avocat de la demanderesse Me François Parizeau Avocat de la défenderesse Dates d’audience: 6, 7 novembre 2023