2011 QCCQ 8603, 2011 QCCQ 8603

Immeubles Jack Sera inc. (Royal Lepage Classic inc.) c. Belchikoff Joffre 2011 QCCQ 8603 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-021011-091 DATE : Le 1er juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IMMEUBLES JACK SERA INC. (ROYAL LEPAGE CLASSIC INC.)

Partie demanderesse c. CELIA BELCHIKOFF JOFFRE -et- STEVEN JOFFRE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Immeubles Jack Sera inc. (Sera) réclame 7 000 $ à Célia Belchikoff Joffre et Steven Joffre (Joffre) pour le paiement d'une commission de courtier immobilier dont Sera allègue avoir été injustement privé en raison du refus de Joffre de donner suite à la promesse d'achat dûment acceptée par l'acheteur, client de Sera. [ 2 ] Joffre invoque avoir agi en tout temps avec diligence et bonne foi, et que la vente n'a pu procéder à cause d'un événement de force majeure hors de son contrôle. Il plaide qu'à

titre de mandataire, il ne peut être tenu personnellement responsable. [ 3 ] Steven Joffre (S. Joffre) est le fils de Célia Belchikoff Joffre. Avec une procuration de cette dernière obtenue en janvier 2008, il procède à la mise en vente de la résidence de sa mère. Une problématique légale quant au droit de S. Joffre survient au moment de passer la vente chez le notaire empêchant la transaction. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] S.

Joffre était-il justifié de ne pas donner suite à la promesse d'achat faite par les clients de Sera, qu'ils avaient dûment acceptée et dont les conditions convenues avaient été réalisées? [ 5 ] S. Joffre a-t-il agi raisonnablement? [ 6 ] Si non, Sera a-t-il droit à des dommages? Combien? LES FAITS [ 7 ] En mars 2009, S. Joffre agissant au nom de sa mère retient les services de Royal Lepage Anne Shears (contrat D-3) afin de vendre la résidence de sa mère. Le prix demandé est de 237 000 $. [ 8 ] La maison n'est plus habitée, S.

Joffre décide donc, au paragraphe 5 de ce contrat, qu'elle sera disponible à un acheteur pour possession trois (3) jours après la signature chez le notaire. En 7.1 S. Joffre accepte de payer une commission de 6 %. 7.2 dudit contrat indique : « 7.2. Nothing stipulated in

section 7.1 shall be interpreted as restricting the broker's right to obtain, where applicable, payment of any sums of money that may, be due to him as compensation or damages under the ordinary rules of ordinary law, particularly, but without limiting the generality of the foregoing, where a sale does not take place because the seller voluntarily blocks it or otherwise voluntarily prevents the free performance of this contract. » [ 9 ] La

section G2, soit « SUPPLEMENTARY TERMS AND CONDITIONS » S. Joffre demande des modifications du contrat de base, démontrant ainsi une lecture méticuleuse du contrat. [ 10 ] Le 20 mars 2008, l'agent Avo Nigoghossian de Royal Lepage Classic, aujourd'hui connu sous Immeubles Jack Sera, fait visiter la résidence de Mme Joffre à son client Kevork Koussian. Koussian est intéressé à la maison à cause de sa disponibilité, puisqu'il doit lui-même quitter rapidement la maison qu'il occupe.

[ 11 ] Nigoghossian s'assure auprès de l'agent inscripteur que S. Joffre a un mandant légal pour vendre sa maison. Ce qui est confirmé par cette dernière qui avait au préalable fait les démarches nécessaires auprès de son client pour qu'il ait ledit mandat. [ 12 ] À ce sujet, le Tribunal se réfère au témoignage du défendeur S. Joffre qui a témoigné que lors de sa rencontre initiale avec son agent, il lui a montré un document datant de 1995, document qu'il croyait lui donnait le pouvoir d'agir au nom de sa mère. [ 13 ] À ce sujet, S.

Joffre se réfère au préambule et à l'article V repris ici : Celia BELCHIKOFF, housewife, residing at […], Chomedey, Laval, Québec […]; Born on: Social insurance number: Hereinafter called the . ″Mandator″ WHO HAS BY THESE PRESENTS CONSTITUTED AND APPOINTED: Sam JOFFRE, public relations, residing at the same address; Hereinafter called the ″Mandatary″ To be is true and lawful Mandatary, in anticipation of the Mandator's incapacity to take care of himself or administer his property following, more particularly, and illness, deficiency or debility due to age, which would impair his mental faculties or his physical ability to express his will, which Mandatary shall have the following powers: (…)

ARTICLE V In case of the death, resignation or impossibility to act of the Mandatary, the Mandator hereby names and appoints his son STEVEN JOFFRE to replace him in the execution of the present Mandate with the same powers as above enumerated. (…) » [ 14 ] Son agent lui aurait alors fait valoir que ce document n'était valide qu'en cas d'inaptitude de sa mère et qu'une fois homologué. Elle lui conseille donc d'obtenir un mandat général qui en anglais se traduit en « General Power of Attorney ». [ 15 ] S.

Joffre organise une rencontre de sa mère avec Me Martin Berger un ami à lui et une tierce personne, soit Mme Rosemarie P. Williams qui signe comme témoin. Dans ce document, Celia Joffre donne à son fils un mandat général qui inclut le droit de vendre sa résidence (paragraphes 12.1 et 12.2).

Le paragraphe 28 de ce document est le seul avec celui introductif qui décrit le mandant, s'avère complètement erroné décrivant une autre personne que Mme Joffre : « 28 Civil Status The mandator declares that he is single, has never been married, and has no children. » Alors que madame Celia une femme, donc qui devrait être référé comme she, a été mariée à Sam Joffre et a eu un garçon, Steven, qu'elle nomme par le même document son mandataire. [ 16 ] À la visite du 20 mars 2008, le mandat n'est pas remis à l'acheteur potentiel ou à son agent, mais on leur confirme son existence et sa validité.

Le soir même Koussian présente une offre qui est acceptée le 21 mars par S. Joffre pour sa mère Celia. [ 17 ] L'offre comprend qu'une condition soit qu'il y ait une inspection, qui a lieu le 26 mars suivant, et suivant ses conclusions les parties négocient les 26 et 27 mars une réduction du prix de vente de 1 500 $, et une preuve de la capacité d'acheter de Koussian est fournie au défendeur. Il appert de l'offre que les parties s'engagent à signer le contrat de vente chez le notaire le ou avant le 20 avril 2008. [ 18 ] Koussian confie au notaire Kevorkian le travail de préparer les documents de vente.

Ce dernier demande alors à l'agent de S. Joffre une copie du mandat. Il réalise alors que le mandat ne peut être valide considérant que la clause 28 ne décrit pas la mandatée. [ 19 ] Il communique avec l'agent et lui fait part du problème. Il est alors informé que Mme Célia Joffre ne serait plus mentalement compétente, que des procédures pour homologuer le mandat sont entreprises, mais qu'elles ne seront pas terminées à temps pour le 20 avril 2008. Me Kevorkian confirme le tout dans une lettre du 16 avril. [ 20 ] Koussian qui doit se relocaliser essaie, par l'intermédiaire de son agent, de négocier avec S.

Joffre une pré-occupation en attendant que le mandat en cas d'inaptitude soit homologué. S. Joffre témoigne à l'audition avoir refusé complètement cette demande par crainte d'avoir un problème futur à déloger Koussian si la vente ne se réalise pas. [ 21 ] Koussian devant les agissements de S. Joffre lui fait parvenir une mise en demeure par avocat. S. Joffre retient les services à son tour d'un avocat et un dédommagement monétaire est négocié. Koussian signe une quittance le 23 mai 2008. S.

Joffre indique que Koussian n'a jamais encaissé le dédommagement versé. [ 22 ] Le 30 juillet 2008, le mandat est homologué, l'évaluation médicale au soutien de la demande est faite par le Dr Benjamin le 15 avril 2008.

[ 23 ] Le 8 septembre 2008, Royal Lepage Classic inc. (Immeubles Jack Sera) met en demeure Celia Joffre et S.

Joffre de leur verser la rétribution de 7 500,54 $ non perçue, et ce, en conformité de la clause 11.1 de la promesse d'achat qui se lit ainsi : « 11.1 Nothing stipulated in this PROMISE TO PURCHASE shall be interpreted as restricting the real estate broker's right to obtain, where applicable, payment of any sums of money that may be due to him as compensation or damages according to the ordinary rules of ordinary law, particularly, but without limiting the generality of the foregoing, where a sale does not take place because the SELLER or the BUYER voluntarily blocks the sale or otherwise voluntarily prevents its conclusion. » [ 24 ] Le 12 novembre 2008, S.

Joffre vend la résidence pour la somme de 215 900 $. LES MOTIFS [ 25 ] La base du recours contre S. Joffre est l'

article 1457 du Code civil du Québec : « 1457 . Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. » [ 26 ] Ainsi, malgré l'absence de lien contractuel entre les parties, le refus de donner suite à la promesse d'achat, alors que toutes les conditions sont réalisées, si non justifié peut créer une faute entraînant la responsabilité du mandant et de son mandataire : [ 27 ] De la jurisprudence récente la règle de droit suivante s'est établie : un courtier immobilier a droit à sa rétribution lorsqu'une

partie (acheteur ou vendeur) refuse sans motif valable de donner suite à sa promesse d'achat dûment acceptée et dont les conditions sont remplies. [1] Et pour avoir droit à cette rétribution, il faut que le préjudice subi soit réel et une suite immédiate et directe de la faute alléguée. [2] [ 28 ] Le motif de refus de passer la vente donné par S. Joffre est-il donc valable ou a-t-il été engendré par sa propre négligence, tel que plaidé par les demandeurs. [ 29 ] La soudaine incapacité de la mère est un obstacle réel qui empêche la vente et cet obstacle était hors du contrôle de S. Joffre.

Par contre, ses actions subséquentes elles, totalement sous son contrôle non pas été raisonnables. En effet, devant la problématique soulevée par l'incapacité de Mme Celia, l'acheteur a tenté de proposer une avenue possible, soit la pré-occupation. Or, cette avenue, qui pourtant raisonnable et utilisée dans multiples transactions avec succès, fut rejetée prestement par S.

Joffre, sans motif valable sauf une crainte injustifiée de ne pouvoir évincer facilement Koussian advenant un problème. [ 30 ] C'est finalement ce refus qui a eu pour effet d'empêcher la vente, Koussian devant se relocaliser rapidement et non l'incapacité de M. Koussian étant prêt, s'il pouvait prendre possession des lieux à passer la vente après l'homologation. Rappelons que la maison n'était pas occupée, elle était disponible pour une pré occupation. [ 31 ] Ce refus a entraîné l'annulation de la vente par Koussian qui ne pouvait attendre.

Et ce refus a eu pour effet de priver Immeubles Jack Sera de sa rétribution, le Tribunal considère que le refus de négocier sans motif valable une pré-occupation afin de permettre la vente à une date ultérieure constitue une faute civile dont S. Joffre doit assumer la responsabilité. [ 32 ] Quant au préjudice subi, la propriété s'est vendue par la suite par l'entremise d'autres courtiers, Immeubles Jack Sera ne recevant aucune compensation. Immeubles Jack Sera avait accompli tout le travail nécessaire et requis pour compléter la vente, il ne restait que l'acte à être signé.

Immeubles Jack Sera a droit au montant de la commission qu'elle aurait perçue si la vente avait été réalisée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la

partie défenderesse solidairement à payer à la

partie demanderesse la somme de 7 000 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, depuis la mise en demeure du 8 septembre 2008, ainsi que les frais judiciaires de 202 $. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q.

Date d’audience : 19 avril 2011