2020 QCCQ 868, 2020 QCCQ 868

Deschênes c. Gingras 2020 QCCQ 868 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701933-185 DATE : 5 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Sébastien Deschênes -et- Valérie Lapointe [...], Québec (Québec) [...]

Partie demanderesse c. André Gingras [...], Saint-Apollinaire (Québec) [...]

Partie défenderesse /

partie demanderesse en garantie c. Jean Paul Falardeau [...], Adstock (Québec) [...]

Partie appelée en garantie /

partie demanderesse appelée en arrière-garantie c. 9194-1518 Québec inc ., f.a.s.n. de « Rénovation Cris-Tal » 1199, boulevard Raymond, Québec (Québec) G1B 2R8

Partie appelée en arrière-arrière-garantie -et- La Capitale Assurance Générale inc. 625, rue Jacques-Parizeau, Québec (Québec) G1R 2G5

Partie intervenante volontaire conservatoire ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’instruction de la présente affaire a nécessité une réouverture d’enquête en date du 29 janvier 2020 afin de compléter la preuve. [ 2 ] Madame Valérie Lapointe (« madame Lapointe ») et monsieur Sébastien Deschênes (« monsieur Deschênes ») réclament à leur vendeur monsieur André Gingras (« monsieur Gingras ») 14 761,22 $ pour le remplacement de la toiture et des gouttières à la suite d’infiltrations d’eau survenues peu après l’achat de son immeuble. [ 3 ] Monsieur Gingras nie toute responsabilité à l’égard de la réclamation pour vices cachés.

Il demande l’intervention forcée de son vendeur, monsieur Jean Paul Falardeau (« monsieur Falardeau ») au dossier. Il invoque une réparation de la toiture mal exécutée par l’entrepreneur retenu par monsieur Falardeau, en 2011, comme cause possible du dommage. De plus, les travaux sont couverts par une garantie conventionnelle de 5 ans. [ 4 ] Monsieur Falardeau conteste l’intervention requise par monsieur Gingras.

Il demande à son tour l’intervention de l’entrepreneur chargé des travaux de réfection à sa toiture en 2011, soit la société 9194-1518 Québec inc. (« 9194 »), alléguant une exécution inadéquate des travaux de réfection aux termes du contrat d’entreprise le liant à 9194. [ 5 ] 9194 conteste la réclamation, alléguant n’avoir jamais été informée des déficiences constatées et ne pas avoir eu l’opportunité de les réparer.

Son représentant, monsieur Talbot, soumet n’avoir jamais été contacté pour des problèmes reliés à ses travaux à la toiture malgré la garantie conventionnelle de 5 ans qu’il a accordée à monsieur Falardeau. [ 6 ] Lors de l’instruction, monsieur Christian Talbot (« monsieur Talbot »), unique actionnaire et administrateur de 9194, se présente à l’audition. Il dépose au dossier de la Cour une copie de l’état de renseignements d’une personne morale qui indique une

déclaration de dissolution volontaire de 9194 en date du 9 novembre 2018. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Les infiltrations d’eau à la toiture constituent elles un vice caché à l’immeuble lors de son achat par madame Lapointe et monsieur Deschênes ? [ 8 ] Monsieur Gingras doit-il indemniser madame Lapointe et monsieur Deschênes ? Si oui, pour combien ? [ 9 ] Monsieur Gingras a-t-il droit à une indemnisation ? Si oui, qui doit l’indemniser et pour combien ?

ANALYSE ET MOTIFS Les infiltrations d’eau à la toiture constituent-elles un vice caché à l’immeuble lors de son achat par madame Lapointe et monsieur Deschênes ? [ 10 ] En janvier 2017, monsieur Deschênes découvre de l’eau sur le plancher du salon, au pied du foyer encastré. L’eau provient de la grille de ventilation du foyer. Lors de l’inspection préachat, cette infiltration n’est pas visible au grenier.

L’ancien échangeur d’air et ses tuyaux ne permettent pas de bien visualiser l’espace. [ 11 ] Lors de la découverte de l’infiltration, monsieur Deschênes retire l’ancien échangeur d’air et la laine minérale qui est imbibée d’eau. Il constate alors que la structure de bois du grenier est mouillée.

Il installe des ventilateurs pour l’assécher. [ 12 ] Monsieur Deschênes monte également sur la toiture pour imperméabiliser temporairement le pourtour de la cheminée, celle-ci présentant des fissures par lesquelles l’eau s’infiltre. [ 13 ] Il informe son vendeur, monsieur Gingras, de l’incident. [ 14 ] Monsieur Gingras dénonce à monsieur Deschênes la garantie conventionnelle de 5 ans accordée par 9194 lors de la réfection de la toiture en 2011. Il lui rappelle également qu’au moment de l’achat, il n’a pas requis les services d’un inspecteur qualifié dans le domaine pour inspecter l’immeuble.

Il doute, dans les circonstances, que monsieur Deschênes ait un recours contre lui. [ 15 ] Monsieur Gingras informe à son tour son vendeur, monsieur Falardeau. Celui-ci requiert de ses assureurs une évaluation du dommage et une estimation du coût de réparation. [ 16 ] L’expert en sinistre visite l’immeuble au cours de l’été 2017. Il conclut à la présence d’un dommage au pontage du versant droit de la toiture. Le coût de la réparation est estimé à 4 653,42 $.

Suivant le niveau de dégradation et l’apparence générale du contre-plaqué du pontage de toit, il établit le début des épisodes d’infiltrations d’eau à une période de 3 ans précédant leur découverte. [ 17 ] Il qualifie de minime l’ampleur du dommage « Un peu d’eau à chaque fois que le phénomène se produit ». Selon son évaluation, la cause des infiltrations d’eau est vraisemblablement due à une mauvaise exécution des travaux de réfection du toit. [ 18 ] Il s’interroge, par ailleurs, sur l’absence d’un dispositif appelé « dos d’âne » permettant l’évacuation de l’eau de pluie en amont de la cheminée extérieure.

L’absence d’un tel dispositif accroit les risques d’infiltrations d’eau au périmètre de la cheminée. Selon les règles de l’art, l’installation d’un tel dispositif est recommandée. [ 19 ] Monsieur Deschênes demande l’opinion de l’expert sur la qualité des travaux à la toiture à la hauteur de la jonction des versants avant et lucarnes.

L’expert en sinistre constate que l’étanchéité à la jonction est défaillante, qu’il y a des risques d’infiltrations d’eau à venir, mais il ne constate aucun dommage dû à des infiltrations à cet endroit. [ 20 ] En septembre 2017, après la transmission de cette expertise, monsieur Gingras indique à monsieur Deschênes que la compagnie d’assurance ne paye pas le dommage. [ 21 ] Madame Lapointe et monsieur Deschênes comprennent de cet appel que personne n’assumera la responsabilité du dommage à la toiture.

Ils procèdent alors à son remplacement au coût de 11 187,07 $. [ 22 ] Madame Lapointe et monsieur Deschênes intentent alors leur poursuite contre leur vendeur, monsieur Gingras, pour vice caché. Principe de droit applicable [ 23 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit le recours en vice caché en ces termes : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il avait connu les vices. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 24 ] Madame Lapointe et monsieur Deschênes, à

titre d’acheteurs qui prétendent que l’immeuble vendu est affecté d’un vice caché, ont le fardeau de démontrer de façon prépondérante [1] le bien-fondé de leur réclamation, soit que les conditions suivantes soient satisfaites : - Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il diminue significativement l’utilité du bien vendu ou qu’il le rend « impropre à l’usage auquel il est destiné »; - Le vice leur est inconnu au moment de la vente; - Le vice est caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Il est antérieur à la vente. [ 25 ] Le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, c’est-à-dire le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans qu’il ait recours à un expert. [ 26 ] Le caractère caché du vice s’évalue selon une norme objective, le Tribunal doit considérer l’examen effectué par l’acheteur de l’immeuble en le comparant à celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [ 27 ] Le vice est grave si le vendeur prouve que le vice rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue son utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix ». [ 28 ] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparation, l’importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l’acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l’acheteur a pris pour le faire réparer. [ 29 ] Comme condition préalable à l’exercice de leur recours en vice caché, madame Lapointe et monsieur Deschênes doivent dénoncer par écrit à leur vendeur la découverte du vice affectant l’immeuble, et ce, dans un délai raisonnable de celle-ci. [ 30 ] La question de la dénonciation préalable à l’exercice d’un recours en vice caché ne se pose pas en l’espèce.

La preuve permet de conclure que messieurs Gingras et Falardeau ont été adéquatement informés des problèmes constatés par monsieur Deschênes. Ils ont eu l’occasion d’obtenir l’avis d’un tiers en l’occurrence, l’expert en sinistre délégué par l’assureur de monsieur Falardeau pour examiner, à l’été 2017, les lieux et effectuer ses recommandations. [ 31 ] Le Tribunal conclut également qu’ils ont été mis en demeure de plein droit lorsque monsieur Gingras a informé monsieur Deschênes que l’assureur ne payerait pas pour la toiture.

Il a ainsi dénoncé son intention de ne pas s’exécuter en ne prenant pas en charge les coûts de remplacement ou réparation de la toiture. [ 32 ] La preuve prépondérante présentée au Tribunal lui permet de conclure que les infiltrations d’eau à la toiture constituent un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. en ce que : [ 33 ] Au moment de l’achat, madame Lapointe et monsieur Deschênes ne peuvent découvrir le problème d’étanchéité de la toiture, qui est la cause des infiltrations d’eau et de la décomposition avancée de la toiture. [ 34 ] Le Tribunal retient du témoignage de monsieur Deschênes qu’il a conduit une inspection visuelle attentive et prudente des lieux avant achat. D’ailleurs, l’

article 1726 C.c.Q. ne commande pas à l’acheteur de retenir les services d’un inspecteur en bâtiment pour conduire l’examen de l’immeuble. [ 35 ] Aucun indice lors de cette inspection préachat ou à la déclaration du vendeur ne permet à madame Lapointe et monsieur Deschênes de soupçonner ce problème d’étanchéité de la toiture. [ 36 ] La déclaration du vendeur fait état du remplacement de la toiture en 2011, soit tout juste 5 ans avant leur visite. Monsieur Deschênes, lors de son témoignage, déclare avoir été rassuré par cette information. Selon lui, l’espérance de vie d’une toiture est d’environ 15 ans.

Il allait pouvoir bénéficier d’un toit en bonne condition sur une période approximative de 10 ans. [ 37 ] Il témoigne également de la difficulté à accéder dans l’entre-toit. L’entrée est située dans le haut de la penderie. Il aurait fallu vider et enlever une tablette pour grimper dans l’entre-toit. Un échangeur d’air non fonctionnel s’y trouve au moment de la visite.

Il rend également l’accès visuel plus ardu. [ 38 ] Monsieur Deschênes a dû retirer la laine minérale pour constater les signes de détérioration avancée de la structure de bois. [ 39 ] Le problème d’étanchéité de la toiture et des infiltrations d’eau qui en découlent sont, au moment de la visite préachat, inconnus des acheteurs : personne ne les a avisés de ces problèmes au moment de l’achat. [ 40 ] Le vice est grave. Un problème d’étanchéité au niveau de la cheminée et à la jonction des lucarnes a causé des infiltrations d’eau jusqu’au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Les photos produites par monsieur Deschênes permettent de constater que le bois est gorgé d’eau à plusieurs endroits. Le bois s’effrite par endroits. La structure du toit et des contre-plaqués sont atteints par la moisissure. C’est l’ensemble de la toiture qui est affecté par les infiltrations d’eau. [ 41 ] Selon le rapport de l’expert en sinistre produit par messieurs Gingras et Falardeau, ce problème d’étanchéité remonte à plus de 3 ans, soit en 2014.

Il est donc antérieur à la vente. [ 42 ] Le Tribunal conclut qu’il y a présence de vice caché au moment de l’achat de cette résidence par madame Lapointe et monsieur Deschênes.

Monsieur Gingras doit-il indemniser madame Lapointe et monsieur Deschênes ? Si oui, pour combien ? [ 43 ] À

titre de vendeur, monsieur Gingras est responsable d’indemniser ses acheteurs, madame Lapointe et monsieur Deschênes pour le vice caché découvert à l’immeuble. [ 44 ] La preuve prépondérante démontre que les déboursés, afin de corriger la situation, sont de 14 761,22 $.

Ce montant inclut les réparations d’urgence de janvier 2017, le coût de réfection complète de la toiture rendue nécessaire par son état de dégradation avancée, celui de l’installation des nouvelles gouttières également nécessaire en raison du changement des pièces de bois sur lesquelles elles sont fixées, pour cause de pourriture avancée de ces pièces. [ 45 ] Le Tribunal doit tenir compte dans son évaluation du montant d’indemnisation de l’état réel de l’immeuble et de celui des gouttières qui sont d’origine.

Il retient à cet égard le taux de dépréciation de 15% utilisé par l’expert en sinistre dans son évaluation des dommages. Appliquant ce taux de dépréciation à la valeur de l’indemnisation à être fixée pour tenir compte de l’âge de l’immeuble et éviter l’enrichissement, il fixe le montant de l’indemnisation à laquelle madame Lapointe et monsieur Deschênes ont droit à 12 547,03 $. Monsieur Gingras a-t-il droit à une indemnisation ?

Si oui, qui doit l’indemniser et pour combien ? [ 46 ] Dans sa contestation, monsieur Gingras demande l’intervention forcée de son propre vendeur, monsieur Falardeau, pour obtenir une indemnisation de sa part advenant sa propre condamnation à

titre de vendeur sur la demande principale. [ 47 ] Par ailleurs, 9194, soit l’entreprise qui a remplacé la toiture en 2011, a garanti de façon conventionnelle son travail pour une période de 5 ans. [ 48 ] La question qui se pose est de savoir si monsieur Gingras a un droit de recours contre soit monsieur Falardeau ou 9194 pour obtenir à son tour une indemnisation pour la somme qu’il doit payer à ses acheteurs.

Droit de recours contre monsieur Falardeau [ 49 ] Le recours qui aurait pu s’offrir à monsieur Gingras à l’endroit de son vendeur, monsieur Falardeau, est celui en vice caché. [ 50 ] Toutefois, à l’analyse des quatre conditions d’application du recours en vice caché telles qu’énoncées précédemment, le Tribunal conclut que le critère de la présence du vice de façon antérieure à la vente de l’immeuble par monsieur Falardeau à monsieur Gingras n’est pas satisfait. [ 51 ] Suivant la preuve établie par le rapport de l’expert en sinistre, les infiltrations d’eau ont débuté 3 ans précédant leur découverte qui date de janvier 2017.

Les infiltrations ont ainsi débuté en 2014. [ 52 ] Or, monsieur Falardeau a vendu l’immeuble à monsieur Gingras en 2012. Les infiltrations ayant débuté après son achat, le Tribunal doit conclure qu’il n’y a pas de vice caché au moment de l’achat de l’immeuble par monsieur Gingras. [ 53 ] Le recours de monsieur Gingras contre monsieur Falardeau est rejeté. Recours contre 9194 [ 54 ] Lorsque monsieur Gingras achète l’immeuble, la toiture vient d’être refaite à neuf un an plus tôt.

La facture émise par 9194 confirme une garantie sur la main-d’œuvre pour une période de 5 ans. [ 55 ] La preuve présentée par monsieur Deschênes ainsi que les photographies produites permettent au Tribunal de conclure qu’il y a malfaçons dans l’exécution des travaux effectués par 9194. [ 56 ] Les premières infiltrations ayant débuté en 2014 sont à l’intérieur du délai de 5 ans de la garantie. [ 57 ] La garantie sur la main-d’œuvre prévue au contrat de 9194 constitue un accessoire du bien vendu, l’immeuble sur lequel les travaux de réfection de la toiture ont été exécutés et pour lesquels 9194 a garanti ses travaux [2] . [ 58 ] Ainsi, monsieur Gingras à

titre de nouveau propriétaire de l’immeuble devient à compter de son achat en 2012, l’ayant cause à

titre particulier de monsieur Falardeau puisque la garantie de 9194 suit l’immeuble. À ce titre, selon l’

article 1442 C.c.Q. , il a droit d’invoquer les droits qui découlent de la garantie donnée par 9194 à monsieur Falardeau [3] . [ 59 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que 9194 a manqué à son obligation contractuelle et est responsable des dommages causés à l’immeuble. [ 60 ] Deux questions restent, la première, celle de l’absence de mise en demeure invoquée par 9194 pour lui permettre d’apporter les correctifs à ses travaux en temps opportun et la deuxième, celle de l’impact de la dissolution légale de la société à l’égard de l’exécution des obligations de 9194. Mise en demeure

[ 61 ] Il est vrai qu’un entrepreneur doit être mis en demeure avant qu’un client insatisfait ne puisse faire exécuter par un tiers les réparations rendues nécessaires par le constat des malfaçons [4] .

Il existe toutefois des situations où une telle mise en demeure n’est pas nécessaire, et ce, notamment lorsque l’entrepreneur qui doit la garantie, refuse d’exécuter ses obligations. [ 62 ] La prétention consignée par 9194 à sa contestation est qu’elle n’a pas été informée en temps opportun du problème relié aux travaux qu’elle a effectués à la toiture. [ 63 ] Or, la preuve présentée au Tribunal est à l’effet contraire; 9194 a été informée à plusieurs reprises des fuites de la toiture, et ce, dès leur découverte par monsieur Deschênes, et par la suite par monsieur Falardeau.

Le problème a également été dénoncé par écrit par l’expert en sinistre de l’assureur de monsieur Falardeau. Il lui a été demandé de prendre position. [ 64 ] La réponse de 9194 fut que la garantie conventionnelle est expirée depuis 2016. [ 65 ] Dans ces circonstances, le Tribunal considère que 9194 a été mis en demeure de plein droit d’effectuer les réparations, et ce, en vertu de l’article 1597 dernier alinéa C.c.Q. qui précise qu’un débiteur est considéré en demeure lorsqu’il est manifeste qu’il n’est pas de son intention d’exécuter ses obligations.

L’impact de la dissolution légale de 9194 [ 66 ] Les travaux à la toiture ont été effectués par 9194. La soumission et la facture portent l’entête de Rénovation Cris-Tal inc. qui est l’une des raisons sociales de la société 9194 dont monsieur Talbot est l’actionnaire unique et seul administrateur. [ 67 ] L’état des renseignements d’une personne morale au registraire des entreprises produit lors de l’audience par monsieur Talbot révèle que la société a été radiée d’office à la suite d’une dissolution volontaire produite le 9 novembre 2018 par lui-même. Ainsi la société a cessé d’exister. [ 68 ] La

Loi sur les sociétés par actions [5] (« L.s.a. ») précise à son

article 313 L.s.a. , qu’à compter de la dissolution de la société, les droits et obligations de celle-ci deviennent ceux de l’actionnaire. Celui-ci devient personnellement

partie à toute procédure judiciaire à laquelle est

partie la société.

Les droits et obligations de la société passent ainsi à son actionnaire qui devient responsable des dettes et des obligations de la société qu’il a dissoute qu’elles soient connues ou non [6] . [ 69 ] Les auteurs [7] , Jean Turgeon et André Morisset, sont également d’opinion que la dissolution d’une société par son actionnaire unique a pour conséquence la responsabilité illimitée de cet actionnaire pour les dettes et les obligations connues et inconnues de la société au moment de sa dissolution. [ 70 ] Suivant ce raisonnement, les malfaçons révélées par la preuve et qui résultent des travaux réalisés par 9194 en 2011 donnent ouverture à la présente réclamation.

Les premières manifestations du défaut remontent à 2014. Elles sont à l’intérieur du délai de la garantie conventionnelle. [ 71 ] La procédure est intentée alors que 9194 est encore active, la dissolution est en date du 9 novembre 2018 alors que l’action fut introduite le 20 février 2018. Il s’agit là d’une obligation au sens de l’

article 313 L.s.a. [ 72 ] Monsieur Talbot n’a présenté aucune preuve pour contrer celles des malfaçons rencontrées lors des travaux que 9194 a effectués à la toiture en 2011. [ 73 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que monsieur Talbot est personnellement tenu de payer à monsieur Gingras la somme de 12 547,03 $. POUR CES MOTIFS, le tribunal : [ 74 ] ACCUEILLE la demande principale; [ 75 ] CONDAMNE monsieur André Gingras à payer à madame Valérie Lapointe et monsieur Sébastien Deschênes 12 547,03 $ avec intérêts calculés au taux annuel légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 15 janvier 2018, date de la mise en demeure; [ 76 ] CONDAMNE monsieur André Gingras à rembourser à madame Valérie Lapointe et monsieur Sébastien Deschênes les frais de justice sur la demande principale; [ 77 ] Accueille la demande en garantie; [ 78 ] CONDAMNE monsieur Christian Talbot à payer à monsieur André Gingras 12 547,03 $ avec intérêts calculés au taux annuel légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 2 mars 2018; [ 79 ] CONDAMNE monsieur Christian Talbot à payer à monsieur André Gingras les frais de justice sur la demande reconventionnelle. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q .