2016 QCCQ 7912, 2016 QCCQ 7912

Brière c. Beaudoin 2016 QCCQ 7912 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030428-153 DATE : 23 JUIN 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RACHEL BRIÈRE Demanderesse c.

LUCILLE BEAUDOIN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Rachel Brière réclame 3 960,25 $ à madame Lucille Beaudoin en raison de vices cachés affectant un immeuble détenu en copropriété divise (unité de condo) qu’elle a acheté d’elle le 13 novembre 2012. [ 2 ] Sa réclamation vise le remboursement de la quote-part de 3 260,25 $ qu’elle a dû verser au syndicat de copropriétaires en raison de réparations aux parties communes de l’immeuble rendues nécessaires par la découverte d’un vice caché causant des infiltrations d’eau. [ 3 ] Elle exige aussi 700 $ à

titre de frais de gestion pour les troubles et inconvénients qui lui ont été occasionnés par le manque de collaboration de madame Beaudoin. [ 4 ] Cette dernière refuse de prendre responsabilité des dommages allégués par madame Brière, soutenant que les vices découverts affectaient les parties communes de l’immeuble, que les réparations ont été assumées par le syndicat et que ni elle, ni aucun autre copropriétaire n’était au courant de ces problèmes avant la vente de son condo en novembre 2012.

Les faits pertinents à la solution du litige [ 5 ] Avant d’acheter le condo de madame Beaudoin, madame Brière a pris soin de faire effectuer une inspection préachat, laquelle n’a révélé aucun problème majeur. [ 6 ] Lorsque des travaux ont été effectués au condo voisin à l’été 2013, certains indices d’infiltration d’eau furent alors perceptibles, notamment la présence de moisissures et de taches noires sur le revêtement de canexel au troisième étage, près des gouttières, ainsi qu’un béton qui semblait ne jamais vouloir sécher. [ 7 ] Dès le départ, le problème découvert est entièrement pris en charge par le syndicat des copropriétaires dont est membre madame Brière.

Une inspection est réalisée par Pierre Bonneville, technologue professionnel, et un important vice de construction est rapidement décelé. [ 8 ] Des travaux de plus de 20 000 $ ont dû être effectués et madame Brière a ainsi dû verser une quote-part de 3 260,25 $ au syndicat des copropriétaires, montant qu’elle réclame aujourd’hui à madame Beaudoin. Questions en litige [ 9 ] Les questions que doit trancher le Tribunal sont les suivantes. L’immeuble vendu était-il affecté de vices cachés ?

Si oui, madame Brière peut-elle réclamer de son vendeur la quote-part des réparations rendues nécessaires par un vice de construction aux parties communes de l’immeuble ? Analyse et décision [ 10 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 11 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) précise:

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire que le bien est affecté d’un vice, que ce vice est grave, qu’il est antérieur à la vente, qu’il est inconnu de l’acheteur et qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. * * * [ 13 ] Il incombe à madame Brière de faire une preuve prépondérante de son droit.

Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent application en matière de fardeau de preuve. [ 14 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 15 ] Cet

article lui impose le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 16 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 17 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Application contextuelle [ 18 ] D’entrée de jeu, il apparaît essentiel de déterminer si madame Brière a l’intérêt juridique nécessaire pour intenter un recours contre son vendeur pour des vices cachés qui affectent non pas sa fraction, mais bien les parties communes de l’immeuble. [ 19 ] À ce sujet, l’

article 1081 C.c.Q. précise que le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol.

Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. [ 20 ] Dans un jugement rendu en 2014 [1] , la juge Chantal Sirois a procédé à une revue de la jurisprudence et à une analyse exhaustive de la question avant de conclure ainsi : [136] Force est de conclure que le courant jurisprudentiel favorable à la thèse soutenue par les demandeurs domine clairement, en conformité avec les enseignements unanimes de la Cour d’appel dans toutes les décisions précitées de cette dernière sur le sujet. [137] Cela est logique. [138] Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaire acheteur son recours en diminution du prix de vente et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune, puisqu’il en fait l’acquisition en même temps qu’il acquiert sa

partie privative et que lui seul peut en disposer, et non le syndicat. [139] L’

article 1081 C.c.Q. utilise le mot « peut » et non le mot « doit » lorsqu’il permet au syndicat d’intenter contre le vendeur toute action fondée sur un vice caché relative à une

partie commune sans l’autorisation des copropriétaires. [140] Le mot « peut » rend le recours contre le syndicat facultatif et non obligatoire ou exclusif, par opposition au mot « doit », qui n’est pas celui utilisé par le législateur. [141] Comme l’ont mentionné certaines des décisions précitées, le recours possible du syndicat prévu par l’

article 1081 C.c.Q. s’ajoute à celui des copropriétaires individuels pour faciliter les recours. […] [144] Par contre, en respectant les formalités prévues par la loi, le syndicat peut aussi faire effectuer les travaux et imposer une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser. […] [146] Lorsque le syndicat a pris en charge les travaux correctifs et payé pour ces derniers, dès l’imposition d’une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser, chacun des copropriétaires acquiert l’intérêt pour poursuivre son vendeur en diminution du prix de vente, car nécessairement, les droits collectifs et individuels ne peuvent plus s’opposer.

[…] [152] Les copropriétaires individuellement ont assumé tous les frais liés aux travaux correctifs et ont en tout temps conservé l’intérêt nécessaire à exercer contre leur vendeur leur recours en diminution de prix et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité ou garantie contre les vices cachés. […] [156] Un recours possible n’exclut pas un autre recours possible, à moins d’un texte clair. […] [158] Le Tribunal conclut donc que les copropriétaires divis possèdent l’intérêt juridique requis par l’article 55 C.p.c. pour poursuivre individuellement leur vendeur en diminution du prix de vente en raison de l’existence d’un vice caché affectant même une

partie commune. Références omises [ 21 ] Déjà, en 1979, la cour d’Appel du Québec mentionnait, dans l’arrêt Belcourt Construction Co. c. Creatchman [2] : 19 L'appelante soumet que les intimés ne pouvaient intenter contre l'appelante une action fondée sur les vices de construction affectant la

partie commune d'un immeuble détenu en copropriété. Selon elle, les articles 441 v et 441 z C.C. Justifient leur conclusion par analogue au droit français en la matière dont notre droit se serait inspiré. Voici le texte de ces articles auquel j'ajouterais celui de l'article 441 y: • "Art. 441 v. Les administrateurs ont, sous réserve de pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires, la charge de la conservation de l'immeuble, de l'entretien et de l'administration des parties communes suivant leur destination ainsi que de toutes les opérations d'intérêt commun. • Art. 441 y.

Les administrateurs ont également qualité pour agir en justice, en demande ou en défense, même contre les copropriétaires. • Art. 441 z. Les administrateurs sont responsables, en leur qualité tant à l'égard de chaque copropriétaire qu'à l'égard des tiers, des dommages causés par le défaut d'entretien ou par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." 20 Il ressort de ces articles que les administrateurs ont vis-à-vis les copropriétaires certains devoirs.

Ils doivent notamment entretenir les parties communes de l'immeuble suivant leur destination et ils ont la charge de toutes les opérations d'intérêt commun. Fait donc

partie de leurs devoirs l'exécution des réparations aux parties communes qui rendent les parties exclusives impropres à l'usage des copropriétaires. Si, par suite d'un manquement à cette obligation d'entretenir ou réparer les parties communes, un propriétaire d'une

partie exclusive subit un dommage, il pourra toujours rechercher les administrateurs responsables en leur qualité d'administrateurs et le montant de la condamnation se répartira alors entre tous les copropriétaires selon les dispositions de l'article 442 C.C. 21 Mais, je ne vois rien dans ces articles qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix. Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l'espèce, l'intérêt suffisant selon l'article 55 C.P.C. pour exercer ce droit fondamental .

Or, en l'absence d'un texte clair et précis ayant pour effet d'en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu'on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l'exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu'ils ne soit aucunement parties la vente.

Le recours récursoire auquel fait allusion l'article 441 z n'a trait qu'aux dommages résultant du défaut d'entretien ou du vice de construction mais je doute fort qu'il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. Mandataires des copropriétaires, ils le sont dans les seules limites que leur attribue la loi mais non au-delà. Au surplus, c'est une règle d'interprétation que "les lois ne sont pas présumées déroger au droit commun.

Autrement dit, le législateur n'est pas censé vouloir mettre de côté les principes généraux du droit à moins qu'il ne l'indique" (M. le juge Louis-Philippe Pigeon Rédaction et Interprétation des lois).

Soulignés ajoutés [ 22 ] Madame Brière a donc l’intérêt juridique requis pour exercer contre madame Beaudoin un recours fondé sur la garantie de qualité en raison de vices cachés affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété qu’elle a acheté d’elle. * * * [ 23 ] La preuve administrée par madame Brière, notamment l’expertise produite, convainc le Tribunal que l’immeuble vendu était affecté d‘un vice caché grave et antérieur à la vente.

Madame Beaudoin s’est vue informée de ce vice en temps opportun. [ 24 ] Conséquemment, elle a droit d’être indemnisée des sommes qu’elle a dû contribuer pour la réparation prise en charge par le syndicat des propriétaires, soit 3 260,25 $. [ 25 ] Ceci dit, il en va autrement des 700 $ réclamés à

titre de dommages pour le manque de collaboration de madame Beaudoin en vue d’un règlement de l’affaire. La preuve n’a démontré aucune mauvaise foi de cette dernière qui, bien qu’à tort, ne croyait tout simplement pas être responsable des dommages réclamés. [ 26 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE en

partie la demande;

[ 28 ] CONDAMNE madame Lucille Beaudoin à payer à madame Rachel Brière la somme de 3 260,25 $, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q , le tout à compter du 19 février 2015, ainsi que les frais de justice de 138 $. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 16 MAI 2016