2021 QCCQ 7780, 2021 QCCQ 7780

Camiré c. Laplante 2021 QCCQ 7780 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-700803-199 DATE : 4 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT ______________________________________________________________________ FRANCIS CAMIRÉ

Partie demanderesse c. ROBERT LAPLANTE et LYNE GIROUARD

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Camiré réclame 7 009,02$ des défendeurs suite à l’achat d’un immeuble en avril 2019. Il reproche à ces derniers d’avoir fait défaut de déplacer une remise et l’existence de vices affectant les fenêtres de l’immeuble vendu. [ 2 ] Les défendeurs contestent aux motifs que M. Camiré les aurait empêchés d’exécuter leur engagement de déplacer la remise et l’inapplicabilité de la garantie de qualité à l’égard des vices affectant les fenêtres.

Ils se portent demandeurs reconventionnels pour obtenir le paiement du reliquat du prix de vente retenu par le notaire pour le déplacement de la remise ainsi que des dommages pour les troubles et inconvénients liés au comportement de M. Camiré. [ 3 ] Comme il est admis qu’un montant de 3 200$ est toujours retenu par le notaire instrumentant relativement au déplacement du cabanon, les questions à trancher par le Tribunal sont : [ 4 ] A. Qui a droit au paiement de la somme retenue par le notaire pour le déplacement du cabanon? [ 5 ] B. Les vices affectant les fenêtres de la résidence de M.

Camiré sont-ils couverts par la garantie légale de qualité? Si oui, quel est le montant dû à M. Camiré pour ces vices? [ 6 ] C. Les défendeurs ont-ils droit à des dommages-intérêts en raison du comportement de M. Camiré à leur égard? Si oui, quel est le montant dû? CONTEXTE [ 7 ] À l’automne 2018, M. Camiré et sa conjointe sont à la recherche d’une propriété depuis près de deux ans. Au début du mois de novembre, ils visitent la résidence que les défendeurs viennent de mettre en vente (la « Résidence »). Ils tombent littéralement en amour avec celle-ci [1] . [ 8 ] Le 11 novembre 2018, M.

Camiré présente une promesse d’achat pour acquérir la Résidence [2] . Suite à divers échanges, les parties arrivent à une entente le 13 novembre suivant [3] . Le prix convenu est de 224 000$. [ 9 ] Le 23 novembre, M. Jean Vincelette procède à l’inspection préachat de la Résidence. Son rapport fait état de plusieurs défauts ou déficiences qui affecteraient la Résidence construite en 2003, dont certains avaient causé des infiltrations d’eau et des moisissures ou pourraient éventuellement le faire [4] .

Malgré ces problèmes, M. Camiré décide tout de même d’acheter la propriété. [ 10 ] Le 20 mars 2019, un arpenteur-géomètre prépare un certificat de localisation de la propriété. Celui-ci mentionne qu’une

partie de la remise située sur la propriété empiète dans la servitude de passage en faveur d’Hydro-Québec et de Bell Canada [5] . [ 11 ] Le 22 mars, M. Laplante écrit à la municipalité pour savoir si un permis est requis pour déplacer sa remise sur une distance d’environ trois pieds [6] . On lui répond quelques jours plus tard qu’un tel permis n’est pas nécessaire, l’envoi d’un croquis du nouvel

emplacement par courriel étant suffisant [7] . [ 12 ] Le 20 avril, les parties signent une Convention de retenue de fonds dans laquelle on prévoit qu’une somme de 3 200$ sera retenue dans le compte en fidéicommis du notaire en vue du déplacement de la remise hors de la servitude de passage au plus tard le 1 er juillet 2019 [8] . On y énonce également les conditions suivantes : « 5.

Si le déplacement de la remise hors de l’assiette de la servitude de passage est effectué d’ici le premier juillet deux mille dix-neuf (1 er juillet 2019), les fonds retenus pourront être remis au vendeur lorsque l'acheteur aura confirmé par écrit au notaire que cette condition a bel et bien été remplie et que la situation des lieux soit dans le même état qu’il se trouvait au moment de la vente. 6.

Toutefois, si le déplacement de la remise hors de l’assiette de la servitude de passage n’a pas été effectué avant le premier juillet deux mille dix-neuf (1 er juillet 2019), les fonds retenus seront alors remis au acheteur en vue du déplacement de la remise par ses propres moyens. 7. Les lieux devront alors être dans le même étant que lors de la prise de possession de la propriété. » [9] [Reproduction intégrale] [ 13 ] Le 30 avril, les parties signent l’acte de vente notarié [10] . Le prix est de 224 000$ et la prise de possession est prévue pour le 8 mai suivant.

La vente est faite avec la garantie légale, sauf pour les biens meubles. [ 14 ] Le 8 mai, M. Camiré et sa famille prennent possession de la propriété. [ 15 ] Le 17 mai, les parties se rencontrent à la Résidence relativement à un problème avec l’entrée du sous-sol [11] . Ils discutent alors du déménagement de la remise, notamment de la possibilité que M. Camiré s’en occupe lui-même en contrepartie d’un paiement de 2 500$.

Les témoignages sont contradictoires quant à savoir si les parties sont parvenues à une entente ce jour-là, mais la preuve révèle que celle-ci n’était plus acceptée par les défendeurs le lendemain. [ 16 ] Au mois de juin, M. Camiré constate une certaine « opacité » dans une fenêtre de la Résidence [12] . Il considère ce problème suffisamment important pour prendre une photo [13] . Cette fenêtre n’est pas celle mentionnée dans le Rapport d’inspection préachat. [ 17 ] Le 27 juin à 12h53, les défendeurs écrivent à M.

Camiré pour lui demander de fermer le disjoncteur de la remise, car ils entendent procéder au déménagement à 17h00 le jour même [14] . Quelques minutes plus tard, ils réécrivent pour annuler le rendez-vous puisqu’une des personnes en charge du déménagement est hospitalisée [15] . [ 18 ] M. Camiré demande alors d’être avisé du déménagement au moins 24h à l’avance. [ 19 ] Le 29 juin à 12h32, les défendeurs écrivent à M. Camiré pour l’informer que le déménagement s’effectuera l’après-midi même [16] . M.

Camiré répond alors qu’il est absent et réitère sa demande d’être avisé à l’avance, ce à quoi on lui répond qu’ils ne sont pas en mesure de le faire [17] . Quelques minutes plus tard, les défendeurs avisent M. Camiré que le déménagement se fera le lendemain. [ 20 ] À 17h37, M. Camiré écrit aux défendeurs le texto suivant : « Voici une petite list de verification 1-preuve dassurence contracteur 2-electricien qualifier avec carte valide et preuve de compagnie 3-carte de construction 4-oublie pas permis de la ville si necessaire » [18] [Reproduction intégrale] [ 21 ] Le lendemain, à 13h03, M.

Camiré écrit aux défendeurs pour s’enquérir de l’heure à laquelle ils doivent arriver [19] . À 13h33, les défendeurs l’informent qu’ils sont à charger l’équipement. Huit minutes plus tard, M. Camiré écrit pour demander si un électricien sera présent. Vingt et une minutes plus tard, les défendeurs lui répondent qu’ils sont en route [20] . [ 22 ] Lors de l’arrivée de l’entreprise qui doit procéder au déménagement du cabanon, M. Camiré demande si un électricien sera présent et si les preuves d’assurance et de permis de la ville ont été obtenues [21] .

Comme le représentant n’a pas ces informations, on attend l’arrivée de l’équipement et des défendeurs pour clarifier la situation. [ 23 ] À leur arrivée, M. Camiré et son père insistent pour qu’un électricien qualifié s’occupe du débranchement et du branchement des fils électriques qui alimentent la remise [22] . Comme ce n’est pas le cas, les défendeurs ne procèdent pas au déménagement du cabanon et l’entrepreneur retourne avec ses équipements.

Malgré une demande de Mme Girouard, M. Camiré refuse de signer un document confirmant qu’ils avaient tenté de procéder au déménagement de la remise avant le 1 er juillet, ce qui est refusé par M. Camiré qui préfère s’en remettre à ce qui sera décidé par le notaire. [ 24 ] Le 2 juillet, l’entreprise de déménagement transmet une facture de 896,81$ pour le déplacement des équipements et du personnel du 30 juin [23] . Cette facture aurait été payée par les défendeurs.

[ 25 ] Le 15 juillet, M. Laplante contacte M. Camiré pour l’informer qu’un entrepreneur procédera aux réparations à l’entrée du sous- sol le vendredi suivant [24] . [ 26 ] Dans les jours qui suivent, les parties ont divers contacts relativement à ces travaux, mais aucun sur le déménagement de la remise ou d’autres problèmes [25] . [ 27 ] Vers le 17 août, M. Camiré constate que toutes les fenêtres sont défectueuses en ce qu’il se crée un petit voile blanc et de la condensation lors des nuits froides [26] . [ 28 ] Le 18 août 2019, M.

Camiré aurait transmis une mise en demeure aux défendeurs pour que la retenue chez le notaire en vertu de la Convention lui soit remise [27] . [ 29 ] Le 28 août, le procureur des défendeurs répond à cette mise en demeure en indiquant que la retenue doit plutôt être payée à ses clients, mais que ces derniers sont prêts à discuter d’un règlement pour éviter tout litige [28] . [ 30 ] Le 11 septembre, M. Camiré répond à la lettre du procureur des défendeurs [29] .

Outre le fait qu’il rejette l’offre de règlement, il mentionne les problèmes observés aux fenêtres de la Résidence et accorde 10 jours aux défendeurs pour y remédier. [ 31 ] Le 19 septembre, le procureur des défendeurs répond à la lettre de M. Camiré en réitérant la position des défendeurs sur l’offre de règlement et en exigeant une copie du Rapport d’inspection préachat relativement aux nouveaux problèmes soulevés [30] . [ 32 ] Le 16 octobre, la procureure des défendeurs transmet une mise en demeure formelle à M.

Camiré pour la libération des sommes retenues par le notaire en faveur de ses clients [31] . [ 33 ] Le 25 octobre, M. Camiré institue son recours. ANALYSE A. Droit à la retenue en vertu de la Convention [ 34 ] Chacune des parties prétend avoir droit à la somme de 3 200$ retenue par le notaire en vertu de la Convention. [ 35 ] Pour M. Camiré, le simple fait que la remise n’ait pas été déplacée le 1 er juillet lui donne droit à cette somme. [ 36 ] Pour les défendeurs, M.

Camiré aurait sciemment fait en sorte qu’ils n’ont pas été en mesure d’exécuter leur obligation, ce qui entraînerait une renonciation à son droit d’obtenir la retenue. Le droit [ 37 ] Le créancier d’une obligation a le droit d’exiger que celle-ci soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, à défaut de quoi il peut exercer certains recours sous certaines conditions : « 1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. » [32] [ 38 ] Cet

article précise bien qu’à défaut qu’une personne soit en demeure de plein droit, le simple retard à exécuter une obligation ne permet pas à une créancier de se prévaloir des recours qui y sont prévus. [ 39 ] Il appartient à celui qui prétend qu’un débiteur était en demeure de plein droit d’en faire la preuve [33] . L’

article 1597 C.c.Q. énonce les cas où il y a mise en demeure de plein droit : « 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécution successive, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée. » [34] [ 40 ] Par ailleurs, la loi considère qu’un débiteur qui empêche l’accomplissement d’une condition entraîne la disparition de celle-ci : « 1503.

L’obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l’accomplissement. » [35] [ 41 ] Une simple faute suffit pour justifier l’application de cet article, mais cette faute doit obligatoirement avoir un lien causal avec l’empêchement de l’accomplissement de la condition [36] . [ 42 ] Le fait d’adopter une position attentiste plutôt que proactive pour permettre la réalisation de la condition peut être considéré comme une négligence [37] .

Application du droit en l’espèce [ 43 ] Il convient de reprendre les termes de la Convention relativement au délai pour procéder au déplacement de la remise : «4. Pour cette raison, nous avons d’un commun accord convenu qu’une somme de TROIS MILLE DEUX CENTS DOLLARS (3 200,00$) soit retenue dans le compte en fidéicommis de Me Mathieu COUTURE, notaire, en vue du déplacement de la remise hors de la servitude de passage en faveur d’Hydro-Québec et Bell Canada d’ici le premier juillet deux mille dix-neuf (1 er juillet 2019). 5.

Si le déplacement de la remise hors de l’assiette de la servitude de passage est effectué d’ici le premier juillet deux mille dix-neuf (1 er juillet 2019), les fonds retenus pourront être remis au vendeur lorsque l'acheteur aura confirmé par écrit au notaire que cette condition a bel et bien été remplie et que la situation des lieux soit dans le même état qu’il se trouvait au moment de la vente. 6.

Toutefois, si le déplacement de la remise hors de l’assiette de la servitude de passage n’a pas été effectué avant le premier juillet deux mille dix-neuf (1 er juillet 2019), les fonds retenus seront alors remis au acheteur en vue du déplacement de la remise par ses propres moyens. 7. Les lieux devront alors être dans le même étant que lors de la prise de possession de la propriété. » [38] [Reproduction intégrale] [ 44 ] Ces clauses ne prévoient pas que le délai du 1 er juillet est de rigueur ou encore que les défendeurs seront en demeure de plein droit s’ils ne s’exécutent pas dans ce délai. [ 45 ] M.

Camiré n’a présenté aucune preuve lui permettant de se prévaloir des conditions énoncées à l’

article 1597 C.c.Q. [ 46 ] Dans ces circonstances, on ne peut conclure qu’il avait droit au montant retenu chez le notaire du simple fait que le déplacement de la remise ne s’était pas effectué le 1 er juillet 2019. [ 47 ] Cependant, la position exprimée par les défendeurs par l’intermédiaire de leur procureur le 28 août 2019 [39] laisse peu de doute quant au fait qu’ils n’entendent pas exécuter leur obligation en vertu de la Convention. [ 48 ] On peut donc considérer qu’ils étaient en demeure de plein droit à compter de cette date et qu’ils n’ont pas exécuté l’obligation de déplacement de la remise qui leur était imposée par la Convention. [ 49 ] D’ailleurs, à ce jour, ils n’ont toujours pas procédé à ce déplacement ou même offert de le faire. [ 50 ] Par conséquent, conformément à la clause 6 de la Convention, M.

Camiré aurait, en principe, le droit de toucher la somme détenue par le notaire…à moins que l’

article 1503 C.c.Q. ne l’en empêche. [ 51 ] Or, malgré que l’exigence d’une preuve d’assurance de la part de l’entreprise qui devait effectuer le déplacement de la remise et l’obtention d’un permis de la municipalité puisse être considérée non fondée dans les circonstances, celle relative à un électricien ne l’était pas. [ 52 ] Les défendeurs n’ont d’ailleurs jamais remis en question cette exigence [40] et il est probable que ceci était exigé par la loi. [ 53 ] Les défendeurs ont insisté sur le fait que ces exigences avaient été transmises uniquement la veille du 30 juin 2019. Or, M.

Camiré affirme avoir mentionné l’exigence de l’électricien à quelques reprises auparavant. Le Tribunal le croit. [ 54 ] Dans ces circonstances, les défendeurs n’ont pas démontré que M. Camiré aurait empêché l’accomplissement de la condition pour obtenir le versement de la retenue. [ 55 ]

Malgré cette conclusion, le Tribunal ne peut faire droit à la demande de M. Camiré telle que rédigée, puisque le notaire qui détient la somme de 3 200$ dans son compte en fidéicommis n’est pas

partie aux présentes procédures et qu’il n’y a aucune conclusion à son sujet. [ 56 ] Dans ces circonstances, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter cette

partie de la demande telle que rédigée. Il invite toutefois les parties (et le notaire) à agir conformément aux motifs exprimés précédemment. B. Applicabilité de la garantie de qualité aux vices allégués [ 57 ] Se fondant sur l’opinion d’un vitrier [41] , M.

Camiré prétend que toutes les vitres thermos de la Résidence sont descellées et que ce phénomène serait couvert par la garantie de qualité prévue par la loi. [ 58 ] Selon une estimation datée du 30 août 2019, il en coûterait 3 234,14$ pour changer les thermos énergétiques de toutes les fenêtres, incluant celles des portes-patio [42] . [ 59 ] Il réclame également le remboursement des frais payés à l’auteur du Rapport d’inspection préachat. [ 60 ] Les défendeurs nient devoir les montants réclamés puisque les problèmes soulevés par M.

Camiré ne respectent pas les conditions d’application de la garantie légale de qualité, ceux-ci étant apparents lors de la vente ou encore non importants. [ 61 ] Pour ce qui est du remboursement des frais de l’inspection préachat, ceux-ci n’auraient aucun lien avec la garantie de qualité du vendeur.

Le droit [ 62 ] L’acheteur qui prétend que le bien vendu est affecté d’un vice caché a le fardeau de prouver, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de sa demande [43] , c’est-à-dire que les quatre conditions suivantes sont rencontrées : 1. Le bien vendu est affecté d’un vice grave, c’est-à-dire qui le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné » ou « en diminue tellement l’utilité qu’il n’en aurait pas payé un si haut prix »; 2. Le vice existait au moment de la vente; 3. Le vice était caché, cette qualité devant s’évaluer objectivement; 4.

Le vice était inconnu de l’acheteur, cette qualité devant s’évaluer subjectivement et dont la preuve appartient au vendeur [44] . [ 63 ] Est caché, le vice qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté sans avoir eu besoin de recourir à un expert. [ 64 ] En présence d’indices sérieux de vice potentiel pouvant nécessiter l’avis d’un expert, l’acheteur prudent et diligent d oit tenter d’en trouver la cause [45] . [ 65 ] La vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale [46] . [ 66 ] La connaissance du vice par le vendeur n’est pas un critère essentiel à l’existence de la garantie pour vices cachés, mais elle doit être prouvée pour obtenir des dommages-intérêts [47] .

Application du droit en l’espèce [ 67 ] Ici, bien que la Déclaration pour valoir témoignage du vitrier confirme l’existence d’un vice affectant les fenêtres de la Résidence [48] , M. Camiré ne s’est pas déchargé de son fardeau de démontrer les conditions de non-apparence et d’importance exigées pour l’application de la garantie de qualité. [ 68 ] En effet, le Rapport d’inspection préachat faisait état d’un thermos descellé à l’une des fenêtres [49] . L’inspecteur limite l’impact de ce phénomène à une simple question d’esthétique et non de rendement thermique.

Cette conclusion semble différente de celle exprimée par le vitrier dans sa déclaration [50] . [ 69 ] À tout événement, du moins pour une fenêtre, le phénomène observé par M. Camiré semblait déjà exister au moment de la vente. [ 70 ] Les défendeurs affirment n’avoir jamais observé ce problème.

C’est d’ailleurs ce qu’ils ont indiqué dans leur Déclaration du vendeur [51] . [ 71 ] Sans égard au critère d’apparence du vice, celui-ci n’a pas l’importance requise par la jurisprudence. [ 72 ] En effet, le problème de thermos ne rend pas la Résidence « impropre à l’usage auquel elle était destinée » et n’en diminue pas tellement l’utilité que M.

Camiré n’en aurait pas payé un si haut prix. [ 73 ] Bien qu’il affirme à l’audience qu’il n’aurait pas acheté la propriété s’il avait connu ce problème, le Tribunal ne le croit pas. [ 74 ] Tout d’abord, si tel avait été le cas, il n’aurait pas demandé simplement le remboursement du montant des réparations, mais plutôt l’annulation de la vente. [ 75 ] De plus, M. Camiré a clairement indiqué être « tombé en amour » avec la propriété lors de sa première visite.

Il faut rappeler que lui et sa conjointe étaient à la recherche d’une maison depuis plus de deux ans afin d’y loger leur famille et que la propriété des défendeurs répondait à presque tous leurs critères. [ 76 ] Ils ont accepté d’acheter la propriété, malgré les problèmes soulevés dans le Rapport d’inspection préachat, notamment la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures. [ 77 ] Dans ces circonstances, il est peu probable que M.

Camiré n’aurait pas acheté la Résidence et payé le prix convenu (224 000$), même s’il avait su qu’il aurait à débourser un peu plus de 3 000$ pour remplacer les thermos des fenêtres. [ 78 ] Cette

partie de la réclamation doit donc être rejetée. [ 79 ] En ce qui concerne le remboursement des frais d’inspection préachat, cette demande doit également être rejetée, puisqu’il n’y a aucun lien entre la rétention des services préachat et les problèmes observés aux fenêtres de la Résidence. C. Demande reconventionnelle [ 80 ] Les défendeurs réclament 1 000$ pour les pertes de temps, le travail, le stress, les nombreuses correspondances, les tentatives de négociations infructueuses et frais judiciaires engagés pour les mises en demeure qu’ils ont encourus. M.

Camiré serait responsable de ces dommages en raison de son comportement fautif et empreint de mauvaise foi relativement au déplacement de la remise. [ 81 ] Compte tenu de la conclusion à laquelle en est arrivé le Tribunal à l’égard du paiement des sommes retenues par le notaire, cette demande doit être rejetée.

[ 82 ] Puisque le présent jugement ne permet pas de mettre fin complètement au litige entre les parties [52] et du résultat mitigé de la demande et de la demande reconventionnelle, chaque

partie devra assumer ses propres frais de justice. [ 83 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 84 ] REJETTE la Demande ; [ 85 ] REJETTE la Demande reconventionnelle ; [ 86 ] CHAQUE

PARTIE devant assumer ses propres frais de justice. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.