2014 QCCQ 8938, 2014 QCCQ 8938

Ferme du Boisé, s.e.n.c. c. Grosz 2014 QCCQ 8938 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre Civile » N° : 700-22-031731-143 DATE : 12 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FERME DU BOISÉ, S.E.N.C.

Partie demanderesse/ REQUÉRANTE c. STEVEN GROSZ

Partie défenderesse/ INTIMÉE ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR ORDONNANCE DE SAUVEGARDE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Aux fins de la requête, le Tribunal retient ce qui suit : [ 2 ] Le 23 mai 2012, un bail résidentiel et agricole intervient entre les parties selon lequel Ferme du Boisé inc. loue à monsieur Steven Grosz une ferme et une maison de ferme pour un terme de 5 ans aux conditions suivantes (pour 2012, 2013, 2014) : - la maison est louée 865 $ par mois du 1 er juillet 2012 au 30 juin 2013, 880 $ par mois du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2014 et 895 $ par mois du 1 er juillet 2014 au 30 juin 2015 (bail résidentiel); - la ferme (grange-étable, poulaillers, abris pour veaux et poulets, remise à tracteurs, pâturages) est louée 1 074,87 $ par mois (bail agricole); [ 3 ] Monsieur Grosz a loué ces immeubles pour démarrer une entreprise de pensions pour chevaux, autres animaux et agir comme maréchal-ferrant. [ 4 ] À cet égard, il a investi temps et argent pour convertir la grange-étable en écurie (14 box à chevaux) et en compartiments pour chèvres. [ 5 ] Le 30 septembre 2013, un incendie détruit complètement la grange-écurie, ce qui compromet de façon substantielle les activités agricoles de monsieur Grosz. [ 6 ] Le 12 août 2014, monsieur Grosz dépose en Cour supérieure une poursuite de 259 884,11 $ contre Ferme du Boisé inc. en la tenant responsable des pertes subies à cause de l’incendie [1] . [ 7 ] Ferme du Boisé inc. nie responsabilité et reproche à son tour à monsieur Grosz d’être responsable de l’incendie. [ 8 ] Le dossier de la Cour supérieure n’est pas en état d’être entendu et ne le sera vraisemblablement pas avant plusieurs mois. [ 9 ] Ferme du Boisé inc. décide de ne pas réclamer le loyer agricole pour l’automne 2013 et l’hiver 2013-2014 et fixe un loyer de 350 $ par mois pour mai et juin 2014 et 450 $ par mois par la suite.

Le loyer résidentiel demeure le même. [ 10 ] Des loyers deviennent impayés et, le 17 juillet 2014, Ferme du Boisé inc. dépose une poursuite en recouvrement de loyers impayés et pour l’émission d’ordonnances de sauvegarde, amendée le 5 septembre 2014. [ 11 ] Monsieur Grosz réplique avec une défense/demande reconventionnelle dans laquelle il accuse la demanderesse de harcèlements et de privation de la jouissance paisible des lieux loués.

Il réclame des dommages de 25 000 $ et une condamnation de 10 000 $ en dommages punitifs. [ 12 ] De la preuve documentaire disponible, le Tribunal retient ce qui suit : - par l’incendie du 30 septembre 2013, monsieur Grosz a perdu des animaux et a été privé de la plupart de ses activités agricoles; il a dû se réorganiser ailleurs mais qu’en partie;

- il a continué à occuper la maison de ferme et aurait même accueilli des chambreurs pour joindre les deux bouts; - il prévoit quitter la maison de ferme d’ici la fin novembre 2014; - les paiements des loyers résidentiels des mois d’octobre 2013 et mai 2014 sont litigieux; - monsieur Grosz n’a pas effectué de paiements de loyers agricoles pour les mois de mai, juin, juillet, août et septembre 2014; - Ferme du Boisé inc. est tenue par la Ville de St-Jérôme de restaurer la bande de protection riveraine du terrain en bordure de la Rivière du Nord gâtée par les résidus de l’incendie (pièce P-5) et se plaint d’obstructions de monsieur Grosz pour accéder aux lieux en question; - la propriétaire se plaint également d’obstructions à son accès à ses champs de soya pour procéder aux récoltes; - les relations entre les parties sont très tendues. [ 13 ] Ferme du Boisé inc. demande donc l’émission d’ordonnances de sauvegarde pour remédier à la situation.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 14 ] La majorité de la jurisprudence est à l’effet qu’un juge saisi d’une requête en vue de l’émission d’une ordonnance de sauvegarde possède la discrétion et le pouvoir d’ordonner le versement des loyers échus (arrérages), en tout ou en partie.

Chaque cas est un cas d’espèce et l’ordonnance de sauvegarde doit viser à « rétablir un certain équilibre et maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige »: Des ordonnances sont généralement émises dans les cas suivants : - Lorsque le locataire ne conteste pas l’exigibilité des loyers échus (arrérages); - Lorsque les moyens de défense du locataire sont faibles ou frivoles pour justifier le non-paiement des loyers échus (arrérages); - Lorsque le locataire ne conteste pas une portion des loyers échus; - Lorsque le locataire a occupé le local concerné sans payer quoique ce soit. [ 15 ] Par exemple, dans 9183-7831 Québec inc. c.

Location faubourg Boisbriand [2] , la Cour d’appel maintient un jugement de la Cour du Québec ayant émis des ordonnances de sauvegarde en matière de bail parce que le non paiement du loyer causerait un préjudice au bailleur : [8] « Ensuite, ce qui m'apparaît déterminant, les requérantes exploitent toujours leur commerce dans l'immeuble qu'elles louent de l'intimée. Cette dernière a, évidemment, de son côté des obligations financières et une cessation abrupte du paiement de loyer risquerait de lui occasionner un préjudice.

En revanche, les requérantes seront bientôt fixées sur le sort du jugement de la Cour supérieure rejetant leur demande d'annulation du bail et, puisqu'elles y exploitent toujours leur commerce, il serait inéquitable qu'elles ne paient pas leur loyer, au fur et à mesure de son échéance. [9] Tout en reconnaissant qu'une ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen usuel, voire privilégié, pour obtenir le paiement d'une créance échue, le fait demeure qu'elle peut l'ordonner, si elle n'a qu'une portée restreinte.

Même s'il eut été souhaitable que la sauvegarde prévoie la consignation du loyer dans un compte en fidéicommis ou encore au greffe de la Cour, comme cela se fait souvent, tenant en compte le fait que les requérantes exploitent toujours leur entreprise et occupent les lieux loués, je ne peux me laisser convaincre que le juge a exercé son pouvoir discrétionnaire de façon abusive ou déraisonnable. [10] Au surplus, les requérantes n'ont pu me démontrer en quoi le premier juge a mal exercé sa discrétion.

Il en va de même du rejet de la demande de remise que lui avaient présentée les requérantes. [11] Pour conclure, j'estime que l'équilibre dans la relation d'affaires entre les parties contractantes ne risque pas d'être rompu, d'autant que notre Cour entendra à la fin de ce mois le fond du dossier dont elle est saisie et il sera toujours loisible alors aux parties d'ajuster le tir en conséquence, en fonction de l'arrêt qui sera prononcé. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la requête. »

ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] Compte tenu des particularités du présent dossier, le Tribunal considère qu’il y a lieu de rétablir un certain équilibre entre les parties en attendant que la présente affaire soit entendue à son mérite. [ 17 ] Aux fins des ordonnances sollicitées, le Tribunal retient que les activités agricoles de monsieur Grosz sont compromises de façon importante depuis le 30 septembre 2013. Ferme du Boisé inc. l’a reconnu en

partie en réduisant unilatéralement le loyer « agricole » à 350 $ pour mai et juin 2014 et 450 $ pour les mois subséquents. [ 18 ] Monsieur Grosz n’a substantiellement plus la jouissance des lieux « agricoles » loués, ce qui implique les dispositions suivantes du Code civil du Québec : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu'il ne prouve

que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n'est tenu des dommages-intérêts résultant d'un incendie que s'il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l'accès à l'immeuble. 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [ 19 ] Dans les circonstances, le Tribunal considère qu’il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement des loyers « agricoles », même réduits par Ferme du Boisé inc.

Le juge saisi du mérite aura à apprécier s’il y avait un loyer agricole à payer depuis l’incendie et en déterminer le quantum le cas échéant en fonction de la preuve qui en sera faite. [ 20 ] Il est prévisible que cette audition pourra avoir lieu très rapidement dès que le dossier sera en état. [ 21 ] Il en va autrement du loyer résidentiel. Monsieur Grosz continue d’habiter la maison de ferme et la sous-loue en partie.

Nonobstant l’incendie, il doit payer son loyer résidentiel sans quoi il y aurait déséquilibre entre les parties. [ 22 ] Vu le litige concernant le paiement du loyer de mai 2014, le Tribunal ordonnera donc le versement du loyer résidentiel de juin 2014 (880 $) et ceux des mois subséquents (895 $) comme condition de son maintien dans la maison et cela, jusqu’à ce qu’un juge statue au mérite sur les droits et obligations des parties. [ 23 ] Cela signifie que monsieur Grosz doit verser 3 565 $ pour les loyers de juin à septembre 2014 et payer les loyers à échoir par la suite. [ 24 ] Ferme du Boisé inc. a également le droit d’accéder à sa propriété pour procéder à ses récoltes et restaurer la bande riveraine tel que prévu au plan de restauration P-5 et à l’autorisation P-6, sans aucune obstruction de monsieur Grosz. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 26 ] ORDONNE à monsieur Steven Grosz de verser dans le compte en fidéicommis de son avocat, Me Luc A.

Lépine, pour le compte de Ferme du Boisé inc., la somme de 3 565 $ à

titre de loyer résidentiel, dans un délai de dix (10) jours de la date de la réception du présent jugement; [ 27 ] ORDONNE à monsieur Grosz de verser de la même manière les loyers résidentiels à échoir à compter du 1 er octobre 2014 et à tous les mois par la suite jusqu’à l’audition au mérite dans la présente affaire; [ 28 ] ORDONNE à monsieur Grosz de donner libre accès à compter de la réception du présent jugement à Ferme du Boisé inc. à la bande riveraine visée par le plan de restauration P-5 afin d’y réaliser les travaux prévus dans ce plan et d'enlever toutes obstructions (ex : cadenas) à cet accès, s’il y en a; [ 29 ] ORDONNE à monsieur Grosz de donner libre accès à Ferme du Boisé inc. à compter de la réception du présent jugement aux secteurs de la ferme non loués pour qu'elle puisse y réaliser ses activités agricoles et d'enlever toutes obstructions à cet accès, s’il y en a; [ 30 ] ORDONNE l’exécution des ordonnances ci-dessus nonobstant appel; [ 31 ] LE TOUT, frais à suivre. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.

Me Pascal Comeau Prévost, Fortin, D’aoust Avocat de la

partie demanderesse/ REQUÉRANTE Me Luc A. Lépine Avocat de la

partie défenderesse/ INTIMÉE Date d’audience : 9 septembre 2014