2020 QCCA 833, 2020 QCCA 833

Richard c. Bourbeau 2020 QCCA 833 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009788-180 (410-17-001518-179) DATE : 22 juin 2020 FORMATION : LES HONORABLES DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. MICHEL RICHARD DIANE TREMBLAY APPELANTS – Demandeurs c.

LUCIE BOURBEAU FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC ALAIN TREMBLAY PIERRETTE MICHAUD INTIMÉS – Défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants requièrent l’annulation de la vente d’un acquis le 29 juillet 2013 et le remboursement de soixante-cinq mille (65 000 $) dollars, soit le prix d’achat de la copropriété.

À cela s’ajoutent des réclamations conjointes et solidaires contre les vendeurs et la notaire de dix mille (10 000 $) dollars pour dommages moraux en vertu de l’article 49 de la Charte des droits et libertés de la personne , de dix mille (10 000 $) dollars en vertu de l’article 54 du Code de procédure civile pour le paiement de frais extrajudiciaires, de vingt mille (20 000 $) dollars de dommages punitifs en vertu de l’article 49 de la Charte des droits et libertés de la personne avec les intérêts au taux légal et de vingt-quatre mille et trente-neuf (24 039 $) dollars à

titre de remboursement des travaux effectués dans la copropriété. [ 2 ] Le condominium fait

partie d’un immeuble résidentiel comptant douze unités, dont neuf sont la propriété de M. Claude Laforme qui les loue et agit à

titre d’administrateur. [ 3 ] Les appelants soutiennent avoir découvert, dans les mois suivant l’acquisition de leur condominium en 2000, plusieurs lacunes dans l’entretien et l’administration de la copropriété. Ils reprochent aux intimés d’avoir caché les difficultés rencontrées dans la gestion de l’immeuble et de leur avoir faussement représenté qu’ils ne payaient pas de frais de copropriété en échange de travaux d’entretien de l’immeuble, afin d’occulter l’inexistence du syndicat de copropriété. [ 4 ] Le juge réfute ces prétentions [1] .

Son analyse de la preuve lui permet de repousser l’idée que les intimés vendeurs aient été de mauvaise foi et que l’omission d’informer constitue un dol par réticence. [ 5 ] Il convient de reproduire les passages pertinents du jugement qui traitent de cette question et qui témoignent des renseignements dont disposaient les appelants avant d’acheter le condominium : [41] Cela étant, le tribunal n’est pas convaincu que les défendeurs M.

Tremblay et Mme Michaud ont commis une faute à l’endroit des demandeurs quant à leur obligation de renseignement, ces derniers ayant suffisamment d’éléments pour soulever un doute dans leur esprit sur le fonctionnement de cette copropriété et de son syndicat, lequel ne disposait d’aucun fonds pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble. [42] A surplus, il ressort de l’interrogatoire de M. Richard que la défenderesse Mme Michaud lui a fait part que M.

Laforme ne faisait rien pour le condominium et que c’était son mari qui s’occupait de tout, dont l’entretien, les réparations, le gazon et le déneigement de l’entrée durant l’hiver. [43] M. Richard s’est aussi informé pour obtenir de M. Laforme les règlements de l’immeuble, qu’il obtient le 28 juillet 2013. Cela

comprenait la Déclaration de copropriété, qu’il a d’ailleurs trouvée volumineuse sans autre commentaire à formuler concernant la règlementation. [44] Quant à l’allégation des demandeurs que les défendeurs M. Tremblay et Mme Michaud auraient manqué de transparence en affirmant ne pas avoir payé de frais de copropriété, alors qu’ils en ont payé durant la première année d’occupation de l’immeuble, le tribunal retient le témoignage de M. Tremblay qui affirme ne pas se rappeler les avoir payés au début, étant donné qu’au cours des douze (12) dernières années, ils n’ont payé aucun frais de copropriété.

Au surplus, il semble que c’est Mme Michaud qui faisait les chèques à l’attention de M. Laforme. [2] Reproduction textuelle [ 6 ] Le juge conclut que les appelants avaient l’obligation de se renseigner avant de transiger. Il décide que : 1) la déclaration des vendeurs précisait que les intimés n’avaient jamais payé les frais de copropriété et qu’ils effectuaient l’entretien de l’aire commune.

Le juge souligne qu’il appartenait à l’appelant Richard « de prendre connaissance des documents qui lui sont remis et de poser les questions s’il y a lieu, surtout lorsqu’il apparaît que la pratique en cours ne correspond pas à la façon de faire décrite dans la Déclaration de copropriété » [3] . 2) la promesse d’achat des appelants contenait une disposition (article 9.1) qui la rendait conditionnelle à l’examen et à la vérification des documents liés aux frais de copropriété, des règlements de la copropriété et des certificats de localisation de l’immeuble et du condominium et que les appelants n’ont formulé aucune demande pour annuler ladite promesse. [ 7 ] Selon le juge, la lecture de ces documents donnait suffisamment d’indices aux appelants sur le fonctionnement lacunaire de la copropriété et ils auraient dû être corrodés d’un doute et poser des questions aux intimés, ce qu’ils n’ont pas fait. [ 8 ] Les appelants sont incapables de pointer une erreur manifeste et déterminante dans le raisonnement du juge.

Les auteurs Lluelles et Moore écrivent à propos du dol par réticence qu’il implique « la volonté de leurrer le cocontractant en gardant, à dessein, le silence «sur une circonstance que l’autre

partie était excusable de ne pas connaître », et que le cocontractant devait lui communiquer en temps utile » [4] . La preuve retenue par le juge fait voir que les intimés vendeurs n’étaient aucunement animés de la « volonté de leurrer » les appelants. En outre, le juge souligne à bon droit que les appelants avaient suffisamment de renseignements sur le fonctionnement particulier du syndicat de copropriété, voire son inexistence, pour que naisse chez eux une obligation de se renseigner davantage.

Il s’agit ici d’un cas où le juge a considéré que l’obligation de se renseigner des appelants transcende l’obligation d’informer impartie aux intimés. [ 9 ] Quant à la notaire, les appelants lui reprochent de ne pas leur avoir divulgué les problèmes de gestion de l’immeuble. Ils infèrent également la commission d’une faute du fait qu’elle a remboursé à M.

Laforme les frais de copropriété impayés, à même ses propres deniers. [ 10 ] Le juge décrit ainsi les devoirs de la notaire : En effet, son rôle était plutôt de s’assurer, lors de sa recherche de titres et de la préparation des actes relatifs à la transaction, que tous les documents ont été fournis aux participants, que les titres de propriété ont été vérifiés, que la déclaration de copropriété fait

partie de la documentation fournie et que les informations nécessaires soient données pour chacune des clauses apparaissant à l’acte lorsqu’elle en fait la lecture en présence des parties, ce qui a été fait . [5] [Soulignement ajouté] [ 11 ] Il estime qu’il n’appartient pas à la notaire de faire enquête sur « le fonctionnement ou la gestion de l’immeuble par le gestionnaire ou le syndicat de copropriété » [6] .

Une fois de plus, les appelants peinent à identifier en quoi la qualification des actes posés par la notaire laisse poindre une erreur manifeste et déterminante. [ 12 ] En ce qui a trait au paiement effectué par la notaire à M. Laforme, le juge décline toute faute civile génératrice de dommages envers les appelants. Il souligne que ce geste, survenu après la transaction du 29 juillet 2013, n’a causé aucun préjudice aux appelants puisqu’elle a voulu les protéger d’un éventuel recours hypothécaire de M. Laforme pour le non-paiement des charges communes [7] .

Cette détermination du juge portant sur la faute civile de la notaire ne recèle aucune erreur révisable. Et, à supposer même que la notaire ait commis une telle faute, la preuve ne permet pas de conclure à l’existence d’un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.

M e Roger Joseph Le Blanc LE BLANC HOULE AVOCATS Pour les appelants Alain Tremblay et Pierrette Michaud (absents) Intimés M e Claude Desmeules M e Érika Provencher SISKINDS, DESMEULES Pour les intimés, Lucie Bourbeau et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec Date d’audience : 18 juin 2020