2015 QCCQ 11751, 2015 QCCQ 11751

Brodeur c. Morin-Cliche 2015 QCCQ 11751 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-80-001881-159 DATE : 19 novembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GAÉTAN BRODEUR Locateur-Requérant c.

ANNE-THÉRÈSE MORIN-CLICHE Locataire-Intimée et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur la requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ( art. 91 et 92

Loi sur la Régie du logement , RLRQ c. R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête de M. Brodeur (ci-après « le Locateur ») pour permission d'appeler de la décision de la Régie du logement (ci-après « la Régie ») rendue le 17 juin 2015 [1] . [ 2 ] Par cette décision, la Régie rejette la réclamation du Locateur en dommages-intérêts pour perte de loyer, indemnité de relocation, dommages matériels et moraux.

Le Locateur soutenait que l’avis de résiliation de bail de la locatrice [2] n’est pas conforme, car les Résidences du Carrefour, où la locatrice emménageait, ne rencontrent pas la notion de foyer d’hébergement, au sens de l’

article 1974 du Code civil du Québec . Le cadre légal de la demande de permission d'appeler [ 3 ] La demande de permission d'appeler du Locateur se fonde sur le premier alinéa de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement qui prescrit : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 4 ] Le Locateur doit donc démontrer, pour obtenir la permission d'en appeler de la décision de la Régie, qu'il existe, en l'espèce, une question qui mérite d'être soumise à la Cour du Québec. [ 5 ] La jurisprudence a établi le sens à donner à cette expression.

Dans une décision de la Cour du Québec, notre collègue explique les critères élaborés par les tribunaux à considérer pour permettre l'appel [3] : [19] Le sens à donner à cet énoncé a été l'objet de plusieurs décisions. L'interprétation qui a été retenue est inspirée de celle des articles 26 paragraphe 6 du Code de procédure civile du Québec, qui traite de l'appel sur permission devant la Cour d'appel, et 159 de la

Loi sur la justice administrative (L.R.Q. c. J-3) dont les libellés sont très similaires. [20] Tout en jouissant d'une large discrétion, le Tribunal ne peut accueillir une requête pour permission d'appeler à moins de conclure que l'un ou plusieurs des paramètres retenus par la jurisprudence s'appliquent à la décision dont on veut appeler. [21] Les critères d'évaluation pour déterminer si le dossier soulève une question qui doit être soumise à la Cour du Québec ont été établis par la jurisprudence et peuvent se résumer comme suit : 1. La question est-elle sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général? 1 2. S'agit-il d'une matière controversée? 2

3. Y a-t-il une faiblesse apparente de la décision attaquée?3 [22] Le dernier critère inclut le concept de l'erreur en droit, l'atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste del'appréciation des faits mis en preuve. 1. 2636-5205 Québec inc. c. Beaudry, (QC CA), [1993] R.J.Q. 2522 C.A. Howell c. Chartrand & al, J.E. 97-853 Boissonnault c. Boulanger & al, 500-02-094357-014, (C.Q., 2001-11-07), SOQUIJ AZ-50366966 2. Industries Fournier inc. c. Commission de la construction du Québec, J.E. 98-411 (C.A.) Péladeau c. Jauvin, J.E. 2001-1483 C.Q. Syndicat de la fonction publique du Québec inc. c.

Boissinot, 2001 J.Q. 1062 (C.Q.) 3. Corp. de l'École des hautes études commerciales de Montréal c. Lacombe, (QC CA), J.E. 98-931 (C.A.) Visimax inc. c. Verreault, J.E. 2001-25 (C.A.) Montour c.

Gagnon, J.E. 2001-609 (C.A.) [6] Le juge rappelle aussi, à juste titre, que le critère général pour accorder une permission d'appeler n'est pas de savoir si lepremier décideur a commis une erreur de droit, mais bien si la question soumise en est d'une d'intérêt que la Cour du Québec devraittraiter[4]. [7] Il importe également de préciser que, selon la doctrine, le degré de retenue dont doit faire preuve le Tribunal ne s'applique pasà l'étape de la permission d'appeler, mais plutôt lors de l'examen de la décision au fond[5].

Application de ces critères en l'instance [8] Le Régisseur décrit ainsi le contexte[6] : [7] La locataire, alors âgée de 86 ans, signe un bail avec le locateur commençant le 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 au loyer mensuel de 460 $ payable le 1er jour de chaque mois. [8] Il est à noter que dans le bail, il n'y existe aucune condition quant à l'exigence de lalocataire de remettre son logement lors de son départ tout en blanc. [9] Dans les mois qui suivirent, son état de santé se détériore, tel que précisé dans un rapportmédical en date du 17 septembre 2012 du Dr François Desroches, indiquant une perted'autonomie, incapacité pour la locataire de monter les escaliers, alors que son logement est situé au 2e étage, arthrite Stade 3 tout en mentionnant que la locataire doit séjourner dans un foyerd'hébergement autonome avec soins infirmiers, repas et ascenseurs. [10] Le même mois, elle expédie au locateur un avis de résiliation de bail suite à l'admission dela locataire dans un centre d'hébergement privé pour aînés tout en joignant l'avis d'attestation del'autorité concernée à laquelle est joint le certificat certifiant que les conditions nécessitantl'admission de la locataire sont remplies, le tout tel que le requiert l'article 1974 du Code civil duQuébec. [11] Il y est indiqué dans cet avis que le bail prendra fin le 30 novembre 2012. [12] La locataire signe un bail avec la Compagnie Immex, gestionnaire des Résidences du Carrefour, commençant le 1er décembre 2012 jusqu'au 30 novembre 2013 au loyer de 870 $ parmois en plus d'opter pour le service d'un repas par jour au coût additionnel de 216 $. [13] Dans sa lettre, la locataire informe également le locateur que l'établissement qu'elle achoisi offre des soins infirmiers trois fois par semaine, des soins médicaux et que les lieux sontadaptés de façon à ce qu'elle puisse prendre l'ascenseur et cet édifice est un édifice réservé auxpersonnes autorisées seulement et qu'elle y sera en sécurité. [14] Lors de l'audience tenue le 4 juin 2015, le directeur général monsieur Desbiens corroboreles services offerts et précise que la moyenne d'âge de ses résidents est de 84 ans. [15] Monsieur Desbiens explique que son établissement répond aux critères socio-sanitairesd'une résidence sans service d'assistance personnelle, tels que définis par le Règlement sur lesconditions d'un certificat de conformité de résidence pour personnes âgées (L.R.Q., c.

S-4.2,r.0.01.1) et que sa certification est valide auprès de l'Agence de la Santé et des Services Sociauxdepuis le 21 mai 2013 et produit cedit certificat lors de cette audience.

[ 9 ] Il convient donc d’analyser les questions soulevées dans la requête pour permission d'appeler, ainsi formulées : QUESTION 1 Les Résidences du Carrefour sont-elles un lieu d’hébergement au sens de l’

article 1974 C.c.Q. ? [ 10 ] La Régie formule ainsi les questions à trancher [7] : [4] L'avis transmis en vertu de l'

article 1974 C.c.Q. est-il valable? En d'autres mots, est-ce que les Résidences du Carrefour rencontrent la notion de foyer d'hébergement établit par l'

article 1974 ? [5] Si non, quels sont les dommages qui peuvent être accordés au locateur? [6] Est-ce que la locataire devait remettre le logement totalement en blanc? [Transcription conforme] [ 11 ] Le régisseur conclut en rejetant la demande en ces termes : [24] Fort de la preuve mentionnée précédemment, le Tribunal estime que l'établissement des Résidences du Carrefour est au sens de l'

article 1974 du Code civil du Québec , un foyer d'hébergement et que l' avis de résiliation de bail transmis par le locataire en septembre 2012 est tout à fait conforme et libératoire quant aux obligations de la locataire après l'expiration du délai de deux mois de sa réception. [25] Conséquemment, la réclamation du locateur tant pour les indemnités de relocation, de frais d'énergie, de frais de publicité que ceux des frais de déplacements du locateur et des dommages moraux pour tout le stress subi, suite au départ illégal de la locataire est rejetée. [26] Quant à la réclamation du locateur pour les frais de peinture tant matériels que main d'œuvre afin de remettre en blanc le logement, elle sera également rejetée, celle-ci ne se fondant sur aucun engagement de la locataire à cet effet, alors que le bail est complètement muet sur celui- ci. [ 12 ] Le Locateur reproche à la Régie des erreurs dans l’appréciation de la preuve présentée quant aux services offerts par les Résidences du Carrefour. [ 13 ] La question de savoir si les Résidences du Carrefour offrent les services qui sont visés à l’

article 1974 du Code civil du Québec , est une simple question d’appréciation de la preuve soumise devant la Régie. Sur cette question, il n’y a pas lieu d’accorder l’appel. QUESTION 2 Les établissements de la catégorie des résidences privées pour aînés dont les services sont destinés à des personnes autonomes sont-ils inclus dans la définition de l’

article 1974 C.c.Q. ? [ 14 ] Au paragraphe 16 de sa décision, la Régie indique [8] : [16] Afin de répondre à la première question, le Tribunal estime important de mettre en perspective la modification apportée à l'

article 1974 à compter du 30 novembre 2011 qui se lit maintenant ainsi : « 1974.

Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission . (Notre soulignement) [Transcription conforme] [ 15 ] La Régie souligne, au paragraphe 19, que le législateur a défini la notion de foyer d’hébergement [9] :

[19] De plus, il est également intéressant de souligner que le législateur par son Projet loi 16, également adopté le 30 novembre 2011, a défini la notion de foyer d'hébergement q ui stipule ce qui suit 1 : « Aux fins de la présente loi, est une résidence pour personnes âgées tout ou

partie d'un immeuble d'habitation collective occupé ou destiné à être occupé principalement par des personnes âgées de 65 ans et plus et où sont offerts par l'exploitant de la résidence, outre la location de chambres ou de logements, différents services compris dans au moins deux des catégories de services suivantes, définies par règlement : services de repas, services d'assistance personnelle, soins infirmiers, services d'aide domestique, services de sécurité ou services de loisirs. Le coût de ces services peut être inclus dans le loyer ou être payé suivant un autre mode. » 1. 2011,

Chapitre 27 . [ 16 ] Le Locateur, dans sa requête pour permission d’appeler, plaide que la décision de la Régie ne prend pas en compte l’

article 2 du Règlement sur les conditions d’obtention d’un certificat de conformité et les normes d’exploitation d’une résidence privée pour aînés [10] qui édicte deux catégories de résidence privée pour aînés : 2.

Toute résidence privée pour aînés appartient à l'une ou l'autre des catégories suivantes: 1° la catégorie des résidences privées pour aînés dont les services sont destinés à des personnes âgées autonomes , laquelle inclut toute résidence où sont offerts, en outre de la location de chambres ou de logements, différents services compris dans au moins 2 des catégories de services suivantes: services de repas, services d'aide domestique, services de sécurité ou services de loisirs; 2° la catégorie des résidences privées pour aînés dont les services sont destinés à des personnes âgées semi-autonomes , laquelle inclut toute résidence où sont offerts, en outre de la location de chambres ou de logements, différents services compris dans au moins 2 des catégories de services suivantes: services de repas, services d'assistance personnelle, soins infirmiers, services d'aide domestique, services de sécurité ou services de loisirs; et parmi lesquels au moins un des services offerts appartient à la catégorie des services d'assistance personnelle ou à la catégorie des soins infirmiers. [Nos soulignés] [ 17 ] Le Locateur soutient que les résidences pour personnes âgées autonomes ne sont pas visées à l'

article 1974 du Code civil du Québec . [ 18 ] Or, l’article 2 de ce règlement qui établit cette distinction est entré en vigueur le 14 mars 2013 [11] . [ 19 ] Sans décider si cette question est suffisamment sérieuse pour être soumise en appel à la Cour du Québec, il est clair que dans le présent dossier, l’avis donné en 2012 par Mme Morin-Cliche (ci-après « la Locataire ») ne peut être analysé à la lumière d’un règlement non en vigueur avant mars 2013. [ 20 ] Il n'y a donc pas lieu d'accorder l'appel sur cette question. QUESTION 3 Le juge administratif pouvait-il s’appuyer sur la décision Bureau c. Résidences du Carrefour, 2007 QCCQ 11498 pour valider l’avis prévu à l’

article 1974 C.c.Q. ? [ 21 ] Le Locateur reproche à la Régie de confondre la notion de « foyer d’hébergement » et celle de « résidence pour personnes âgées ». Il soutient que le régisseur ne pouvait pas se baser sur la décision Bureau c. Résidences du Carrefour de 2007 pour valider l’avis de résiliation en vertu de l’

article 1974 du Code civil du Québec , cette décision ayant été rendue avant les modifications à l’article 1974 du Code civil du Québec , en 2011. [ 22 ] Voici ce qu’écrit la Régie sur cette question [12] :

[20] Avant la modification de cet

article 1974 C.c.Q. et la définition de la notion de foyer d'hébergement, la jurisprudence était divisée sur l'interprétation qu'il convenait d'appliquer, certains étaient de l'école restrictive et d'autres de l'école pour une interprétation large, tout comme l'a abondamment souligné le locateur dans sa nombreuse jurisprudence qu'il a soulevé en plaidoirie. [21] Cependant, le Tribunal est d' avis qu'il y a lieu d'appliquer les enseignements et les principes établis par l'Honorable Alain Désy, J.C.Q., rendue dans l'affaire Bureau c.

Résidences du Carrefour 2 , jurisprudence d'ailleurs produit par le locateur lui-même, indiquant dans sa plaidoirie qu'il s'agissait du cas parfait afin d'étayer sa prétention. [22] En effet, après une analyse de la jurisprudence en pareille matière, la Cour du Québec établit clairement qu'il y a lieu de favoriser une interprétation large de la notion d'un foyer d’hébergement, au sens de l '

article 1974 du Code civil du Québec . [23] D'ailleurs, la juge administrative Anne Mailfait a justement appliqué des enseignements du juge Désy, dans l'affaire Résidence Maxwell c. Shaw 3 , en déclarant à bon droit qu'une interprétation large de la notion est souhaitable pour rencontrer les objectifs du Législateur. 2. Bureau c. Résidences du Carrefour , (2007), QCCQ, 11-498. 3. Résidence Maxwell c. Shaw , 31 070912037. [Transcription conforme] [ 23 ] Le Locateur reproche à la Régie d’avoir retenu une interprétation large de la notion de résidence en concluant que les Résidences du Carrefour sont visées par l’

article 1974 du Code civil du Québec . [ 24 ] Or, il n’est pas contredit que c’est le Locateur lui-même qui a déposé cette décision auprès de la Régie. En outre, cette décision peut demeurer pertinente en vue de déterminer si une interprétation large ou restrictive d’une notion est appropriée afin de respecter l’intention du législateur. [ 25 ] La simple référence à cette décision pour décider de l’interprétation retenue ne soulève pas une question sérieuse devant être soumise en appel à la Cour du Québec.

QUESTION 4 Si le tribunal répond non aux trois premières questions le requérant a-t-il droit à des dommages? [ 26 ] Considérant l’issue de la requête pour permission d’en appeler sur les trois premières questions soumises, il n’y a pas lieu d’examiner cette question. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] REJETTE la requête pour permission d’en appeler; [ 28 ] Sans frais . __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Me Bertrand Dubuc Procureur du locateur-requérant Me Geneviève Chamberland Lavery, De Billy s.e.n.c.r.l. Procureure de la locataire-intimée Date d’audience : 20 octobre 2015