2018 QCCQ 9038, 2018 QCCQ 9038

Gaudreau c. Joncas 2018 QCCQ 9038 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montmagny « Chambre civile » N° : 300-32-700049-171 DATE : 19 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ émilie Gaudreau et Julien Fournier [...], Montmagny (Québec) [...] Parties demanderesses c. Lorraine Joncas [...], Montmagny (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble acquis de madame Lorraine Joncas (« Mme Joncas ») est affecté de vices cachés, madame Émilie Gaudreau (« Mme Gaudreau ») et monsieur Julien Fournier (« M.

Fournier ») réclament 15 000 $ en diminution de prix d’acquisition correspondant à la valeur des travaux nécessaires à la remise en état des lieux. [ 2 ] Mme Joncas conteste la demande invoquant qu’au moment de la vente, le drain d’un immeuble de 45 ans avait atteint sa durée de vie utile et qu’il s’agit d’un cas normal d’usure. De plus, l’usure normale , l’atteinte de la durée de vie utile et la vétusté ne constituent pas un vice caché. Les Questions en litige : [ 3 ] Le vice soulevé par Mme Gaudreau et M. Fournier est-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q ») ? [ 4 ] Mme Joncas a-t-elle fait des représentations de nature à transformer le vice apparent en vice juridiquement caché ? [ 5 ] Si l’immeuble est affecté de vices cachés, quel est le montant des dommages ? Le Contexte [ 6 ] Le 27 juin 2017, Mme Gaudreau et M. Fournier font l’acquisition de la maison de Mme Joncas.

Cette vente est faite avec la garantie légale de propriété et de qualité pour un prix de 175 000 $. [ 7 ] Il s’agit d’une résidence unifamiliale de type plein pied construite en 1972. [ 8 ] Préalablement à l’achat, ils ont fait procéder à une inspection effectuée par un inspecteur agréé. [ 9 ] Ce rapport fait état de quelques déficiences. En lien avec la situation qui nous occupe, l’inspecteur dénonce avoir observé à l’extérieur, une pente négative sur le côté droit de l’immeuble. Celle-ci peut, selon lui, favoriser des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol.

Il recommande sa réparation. [ 10 ] Il dénonce également que la vérification de l’existence ou non d’un drain de fondation ou de l’état de ce dernier advenant son existence n’est pas incluse dans son mandat. Il met toutefois les acheteurs en garde sur l’état de fonctionnement d’un drain advenant son existence, compte tenu de l’âge du bâtiment. Il précise que son avis serait nuancé si le drain existant a été réparé ou remplacé au fil des années.

[ 11 ] À la déclaration du vendeur, Mme Joncas dénonce avoir eu deux épisodes d’infiltrations d’eau. Elle répond oui à la question de la présence de fissure de fondation, pourriture ou autre problème au sous-sol et une modification au drain de fondation. [ 12 ] Elle précise ce qui suit à sa déclaration du vendeur : « Dans les années 1999 il y a eu infiltration d’eau au sous-sol coin nord-est.

Le drain coté est et côté sud a été remplacé (le problème avait été causé par les racines d’un arbre): Au printemps 2008 il y a eu infiltration d’eau dans le même coin (ce fois-ci le problème venait d’une fissure dans la fondation). Une membrane a été installée et plus aucun problème ne s’est présenté depuis ce temps-là . (…)» [Notre soulignement] [ 13 ] Le 1 er juillet 2017, Mme Gaudreau et M. Fournier emménagent dans leur nouvelle maison. [ 14 ] Le 8 juillet 2017, après une pluie importante, ils constatent, pour la première fois, la présence d’eau au sous-sol de la résidence.

La situation se reproduit quelques jours plus tard. [ 15 ] Le 5 août 2017, Mme Gaudreau et M. Fournier obtiennent l’avis d’un expert sur les causes possibles desdites infiltrations d’eau. [ 16 ] Celui-ci fait état d’un drain d’origine installé au- dessus de la dalle, des portions de drain bouché. Les portions de drains remplacés ont également été mal installées, soit au- dessus de la dalle.

Ces défauts expliquent le déficit d’usage du système de drainage de la propriété. [ 17 ] Le 7 août 2017, un avis de dénonciation est transmis à Mme Joncas, invitant celle-ci à venir constater elle-même le problème seule ou accompagné d’un expert. [ 18 ] Le 15 août 2017, Mme Joncas répond à l’avis de dénonciation, en référant les acheteurs à sa déclaration du vendeur qui, selon elle, est complète en soi. Selon elle, les infiltrations d’eau qui avaient à être divulguées, l’ont été. [ 19 ] Le 21 août 2017, Mme Gaudreau et M.

Fournier mettent Mme Joncas, en demeure de procéder aux travaux correctifs que nécessite la présence des vices cachés dénoncés le 7 août 2017 ou de les indemniser pour les travaux. [ 20 ] Mme Joncas n’obtempère pas à la mise en demeure. [ 21 ] Le 11 septembre 2017, les travaux correctifs sont effectués. Leur coût est de 15 387,56 $. [ 22 ] La demande pour vices cachés est introduite à la Cour du Québec, Division des petites créances le 13 septembre 2017. [ 23 ] Lors de l’audition, le montant de la réclamation initialement de 13 852,77 $ a été augmenté à 15 000 $.

ANALYSE ET MOTIFS Le droit [ 24 ] La réclamation de Mme Gaudreau et M. Fournier s’appuie sur les dispositions suivantes du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») concernant la garantie de qualité, expressément prévue à leur contrat de vente : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. […] 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. [ 25 ] L’

article 1726 C.c.Q. énonce les conditions d’ouverture à l’application de la garantie de qualité : [1] • Le défaut doit être grave (entrainer une perte ou un déficit d’usage important); • Le défaut doit avoir existé au moment de la vente; • Le vice doit être inconnu de l’acheteur;

• Le vice ne peut être décelé par un acheteur prudent et diligent. [ 26 ] La jurisprudence souligne également que la vétusté, l’usure normale et le vieillissement ne doivent pas être confondus avec le vice. [ 27 ] Ainsi, l’acheteur d’une résidence datant de plusieurs décennies ne peut s’attendre à ce que l’ensemble des composantes de l’immeuble soit comparable à celui d’une résidence construite depuis quelques années. [ 28 ] Lorsque l’existence d’un vice caché est démontrée, l’acheteur est en droit d’obtenir, même si le vendeur est de bonne foi, une diminution de prix ou la résolution de la vente selon qu’il démontre qu’il n’aurait pas donné un si haut prix ou qu’il n’aurait pas acheté. [ 29 ] Le vendeur n’est pas redevable envers l’acheteur des dommages subis par celui-ci, à moins que celui-ci ne soit en mesure de prouver que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer. [ 30 ] D’autre part, la jurisprudence a aussi établi qu’un vice, révélé par des indices ou des informations reçues, pouvait quand même être considéré comme vice caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’acheteur un sentiment de sécurité non justifié dans les circonstances. [2] [ 31 ] Ainsi, dans l’arrêt de la Cour d’appel, Proulx-Robertson , [3] monsieur le juge LeBel, J.C.A. écrivait à ce sujet : « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache.

Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d'honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité .

Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent. » [Notre soulignement] [ 32 ] Concernant la détermination du dédommagement exigible par l’acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prise en considération dans l’examen de présent dossier. [ 33 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [4] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313) : « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs.

Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime. Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale ». [ 34 ] Ils précisent (à la page 315) : « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci ». [ 35 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité. [5] [ 36 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basé sur des vices « cachés » . Les motifs Vice grave [ 37 ] Le vice allégué est les infiltrations d’eau au sous- sol.

Celles-ci se qualifient de vice grave puisque la preuve prépondérante démontre qu’elles ont réduit l’utilité du bien et en ont diminué la solidité. La cause de ces infiltrations est une déficience du système de drainage qui occasionne un déficit d’usage.

Antériorité du vice à la vente [ 38 ] La survenance du vice, peu après la prise de possession du bien par l’acheteur, peut créer une présomption de l’existence antérieure du vice selon les principes de droit civil. [6] À cet égard, la preuve doit être grave, précise et concordante. [ 39 ] Dans la présente affaire, le fait que la première infiltration soit survenue quelques jours après l’aménagement dans la résidence ainsi que le fait le garçon de Mme Joncas se préoccupe, en 2015, des infiltrations au printemps, suivant la déclaration pour valoir de témoignage de M.

Pierre Gaudreau, permettent au Tribunal de conclure à la présence du vice avant la vente. [ 40 ] Concernant le témoignage de M. Gaudreau, le Tribunal précise qu’il ne retient pas le témoignage des enfants de Mme Joncas et plus particulièrement celui de son fils qui tente d’amoindrir l’impact de la déclaration de M. Gaudreau. Il aurait été, dans les circonstances, plus probant de convoquer M. Gaudreau à l’audition pour l’interroger devant le Tribunal sur l’incident pour permettre au

Tribunal d’apprécier à sa véritable valeur le témoignage de M. Gaudreau, car celui des enfants de Mme Joncas, n’a pas convaincu le Tribunal de l’écarter. [ 41 ] Le témoignage des enfants de Mme Joncas n’a pas donné un éclairage complet de la réalité de l’immeuble appartenant à leur mère. Ils ont fait le choix d’insister sur l’âge, la durée de vie utile du drain et de la maison pour expliquer les problèmes, sans plus. Vice inconnu de l’acheteur [ 42 ] Le Tribunal conclut de la preuve que la présence d’infiltrations d’eau n’a pas été dénoncée au moment de la vente de l’immeuble.

La déclaration du vendeur a plutôt l’effet de rassurer les acheteurs sur l’inexistence de tout problème en lien avec le drain. [ 43 ] Mme Joncas précise dans sa déclaration que les dernières infiltrations d’eau remontent en 2008, que le drain a été réparé, qu’une membrane a été installée et que « depuis tous les problèmes sont réglés ». Le vice n’a pas été décelé par un acheteur prudent et diligent [ 44 ] L’âge de l’immeuble convoité par Mme Gaudreau et M.

Fournier et les commentaires de l’inspecteur préachat sur le risque de non-fonctionnalité du drain français, sont des éléments qui normalement auraient amené le Tribunal à considérer que le vice se manifestait par des signes précurseurs et qu’il pouvait se qualifier d’apparent. [ 45 ] Toutefois, dans les circonstances de la présente affaire, le Tribunal doit prendre en considération le comportement de Mme Joncas et plus particulièrement la teneur de sa déclaration de vendeur dans la détermination du caractère occulte du vice. [7] [ 46 ] Mme Gaudreau et M.

Fournier n’ont pas investigué davantage avant d’acheter, car selon la déclaration du vendeur, les infiltrations étaient chose du passé. Le problème est réglé.

Cette phrase laisse entendre que le drain est en bon état de fonctionnement et qu’il n’y a pas lieu de s’inquiéter. [ 47 ] Ainsi, même la dénonciation de la pente négative sur le côté de l’immeuble qui est dénoncé comme un problème à résoudre rapidement pour l’inspecteur préachat perd de l’importance. [ 48 ] Le commentaire rassurant de Mme Joncas a placé les acheteurs dans un climat de fausse sécurité à l’égard du fonctionnement du drain, ce qui a eu pour effet de rendre caché ce qui autrement aurait pu être apparent. [ 49 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut à la présence d’un vice caché d’importance et que les acheteurs n’auraient pas donné le prix payé pour l’immeuble s’ils avaient su pour les infiltrations dues au déficit de fonctionnement du drain de fondation.

Diminution du prix de vente [ 50 ] La diminution du prix de vente ne correspond pas toujours au remboursement intégral du coût des réparations requises.

Elle ne doit jamais procurer un avantage indu aux acheteurs. [ 51 ] C’est ainsi que le Tribunal doit considérer que le remplacement du drain apporte une plus-value à l’immeuble, ce qui est à l’avantage des acheteurs. [ 52 ] Il doit prendre en compte que les travaux aux margelles constituent du témoignage même de Mme Gaudreau une précaution additionnelle aux problèmes d’infiltrations d’eau qui relève de leur discrétion et qui apporte également une certaine plus-value à l’immeuble. [ 53 ] Il soustrait également un montant pour la correction apportée à la pente du terrain sur le côté de l’immeuble puisque ce problème a été dénoncé au rapport d’inspection préachat avec la recommandation de devoir remédier rapidement à ce problème. [ 54 ] Dans ces circonstances, le Tribunal arbitre globalement le montant de la diminution du prix de vente à 10 000 $.

POUR CES MOTIFS, le tribunal : ACCUEILLE en

partie la demande de la

partie demanderesse, Madame Émilie Gaudreau et Monsieur Julien Fournier; CONDAMNE la

partie défenderesse, Madame Lorraine Joncas à payer à la

partie demanderesse, Madame Émilie Gaudreau et Monsieur Julien Fournier la somme de 10 000 $ avec intérêts calculés au taux annuel légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 août 2017, date de la mise en demeure; CONDAMNE la

partie défenderesse, Madame Lorraine Joncas à rembourser à la

partie demanderesse, Madame Émilie Gaudreau et Monsieur Julien Fournier les frais de justice de 200 $. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q . [JV 0B27]

Date d’audience : 19 juin 2018