2014 QCCQ 9335, 2014 QCCQ 9335

Saint-Félicien (Office municipal d'habitation de) c. Lavoie 2014 QCCQ 9335 JD 2679 COUR DU QUÉBEC «Division administrative et d'appel» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL « Chambre civile » N° : 155-80-000014-146 DATE : 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE SAINT-FÉLICIEN Demanderesse c.

KATHIE LAVOIE - et – RÉAL GAGNÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE REQUÊTE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (article 91 de la

Loi sur la Régie du logement ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le régisseur de la Régie du logement a annulé la clause d'un règlement interdisant aux locataires d'avoir plus d'un animal dans un logement alors que le locateur ne requérait que le respect de cette réglementation.

L'Office municipal d'habitation de Saint-Félicien (l'OMH) demande la permission d'en appeler de cette décision. [ 2 ] Comme c'était le cas devant la Régie du logement, les locataires sont absents au jour de la présentation de la requête. [ 3 ] Il y a lieu de déterminer si le dossier révèle une question qui en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

LES FAITS ET L'HISTORIQUE PROCÉDURAL [ 4 ] Kathie Lavoie et Réal Gagné sont locataires dans un immeuble de l'OMH. [ 5 ] En 2010 est établi un règlement par lequel l'OMH limite pour tous ses locataires le droit de posséder un animal à un chat ou un chien, cette limitation ne touchant pas les poissons et les oiseaux. [ 6 ] Le 26 janvier 2012, l'OMH demande à la Régie du logement d'ordonner à Kathie Lavoie et Réal Gagné de respecter le règlement sur la possession des animaux dans leur logement et de se débarrasser des animaux en surplus. [ 7 ] Le 6 mars 2014 se tient l'audience concernant cette demande devant le régisseur Jacques Cloutier. [ 8 ] Alors, seuls les représentants de l'OMH sont présents, les locataires étant absents n'ayant pas non plus produit de contestation écrite à la demande.

[ 9 ] Le régisseur écoute la preuve et les représentations de l'OMH sans que la légalité de la clause dont il s'agit ne soit discutée. [ 10 ] Selon l'avocate de l'OMH, le régisseur ne lui a pas laissé l'opportunité de donner son point de vue sur la légalité du règlement, ce dernier ne s'étant contenté que d'écouter la preuve et les représentations sur le défaut par les locataires de respecter le règlement. [ 11 ] Le 28 mai 2014, le régisseur déposait sa décision qui concluait ainsi: ANNULE la clause interdisant à Mme Kathie Lavoie et M. Réal Gagné d'avoir plus d'un animal; REJETTE la demande. [ 12 ] C'est de cette décision dont l'OMH demande la permission d'appeler. L'ANALYSE [ 13 ]

L'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] se lit comme suit: 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n'y a pas d'appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l'objet est la fixation de loyer, la modification d'une autre condition du bail ou la révision de loyer; 2° dont le seul objet est le recouvrement d'une créance visée dans l'article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d'autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil. 1979, c. 48, a. 91; 1981, c. 32, a. 10; 1987, c. 77, a. 3; 1988, c. 21, a. 66; 1996, c. 5, a. 64 ; 2010, c. 42, a. 29 . [ 14 ] En cette matière, l'appel ne sera autorisé que lorsque la question soumise est méritoire en ce qu'elle est sérieuse, nouvelle, d'intérêt général ou controversée.

L'appel ne sera également permis que lorsque la question met en cause les intérêts supérieurs de la justice [2] . [ 15 ] Au stade de la requête pour permission d'en appeler, il n'y a évidemment pas lieu d'analyser au fond les questions en litige mais simplement de déterminer s'il s'agit d'une question qui devrait être soumise à la Cour du Québec pour appel. [ 16 ] Précisant que la décision souffre de faiblesse apparente, l'OMH soumet les erreurs suivantes que je me permets de résumer: ➢ Le régisseur aurait erré en se prononçant sur une conclusion dont il n'était pas saisi en annulant l'article 2 du règlement interne de l'OMH; ➢ Le régisseur aurait erré en imposant au locateur le fardeau de preuve qui appartiendrait aux locataires selon la jurisprudence, savoir que la clause leur est défavorable en raison d'éléments reliés à la zoothérapie qui les concerneraient et que cela ne causerait pas de préjudice au locateur et aux autres locataires. ➢ Le régisseur aurait erré en annulant l'article 2 du règlement interne de l'OMH puisqu'aucun élément de preuve ne lui permettait de le faire, le régisseur ayant substitué sa connaissance personnelle au défaut de preuve des locataires absents. [ 17 ] À première vue, il semble que le régisseur ait annulé une clause du règlement sans que cela ne lui ait été demandé par le locateur ou par les locataires.

En fait, le régisseur a déclaré inopérante à l'égard des locataires la clause du règlement dont on demandait le respect sans qu'on le lui ait demandé. Cependant, la rédaction de sa conclusion peut aussi laisser supposer qu'il a voulu annuler cette clause du règlement. [ 18 ]

Sous réserve de l'écoute de l'audience que le juge du fond pourra faire, si les propos de l'avocate de l'OMH sont exacts, le régisseur aurait rendu une décision sans requérir de l'OMH son opinion sur la validité de la clause ou du règlement. [ 19 ] Dans l'affaire Office municipal d'habitation de Lévis c.

Rodrigue [3] , mon collègue Jacques Tremblay a émis l'opinion que la Régie aurait dû entendre au préalable l'Office municipal avant de prononcer la nullité d'une clause du règlement. [ 20 ] Par ailleurs, mon collègue André Cloutier avait préalablement autorisé l'appel de cette décision notamment puisque le régisseur avait annulé une clause d'un règlement alors que cela ne faisait pas l'objet de la demande faite devant la Régie du logement, le requérant alors n'ayant jamais pu se faire entendre sur la légalité du règlement adopté [4] . [ 21 ] L'argument de l'OMH à cet égard semble donc sérieux. [ 22 ] Quant au fardeau de preuve, l'OMH soutient que le contentieux jurisprudentiel sur la légalité des clauses concernant la limitation des animaux semble être du passé [5] , [6] et [7] et qu'il appartient au locataire de faire une démonstration. [ 23 ] À première vue, le fardeau que semble imposer le régisseur au locateur n'est pas celui que la jurisprudence reconnaît maintenant être celui des locataires qui étaient absents devant lui faut-il le rappeler.

[ 24 ] Sur cet aspect, le régisseur s'exprime ainsi: [45] La seule crainte pour le locateur d'avoir à gérer un hypothétique problème, relativement à la présence du second animal de compagnie chez les locataires, ne constitue certainement pas un préjudice proportionnel à celui qu'aurait à vivre les locataires suite à la perte d'un animal de compagnie qu'ils ont depuis plusieurs années et auquel ils sont sans doute attachés. [ 25 ] L'argument de l'OMH à cet égard semble également sérieux. [ 26 ] En ce qui a trait à la dernière question soumise, puisqu'aucune preuve n'avait été administrée par les locataires, le régisseur s'exprime ainsi: [25] La Régie du logement est un tribunal administratif spécialisé en matière de logement résidentiel.

Par conséquent, un juge administratif qui y siège depuis de nombreuses années, qui a présidé à de multiples audiences mettant en cause la présence d'animaux dans des logements, possède la connaissance judiciaire pertinente à ce genre de problématique. [26] Il est donc de connaissance judiciaire pour le soussigné, que le contact avec les animaux procure de grands bénéfices.

Pour bien des gens, un animal de compagnie est une source illimitée d'amour, d'affection et de réconfort. [27] En effet, la dévotion, l'amour et l'amitié qui proviennent d'un animal familier sont très attirants pour les personnes qui aiment les animaux et qui ont un bon réseau social.

Cela est encore plus important pour les gens qui sont «plus fragiles» ou qui sont privés du réconfort qu'apportent les amis et la famille. [ 27 ] Il semble que le régisseur tente de combler un défaut de preuve par son expérience personnelle. [ 28 ] Ici aussi, l'argument de l'OMH à cet égard semble sérieux. * * * [ 29 ] Les questions soumises ne sont ni nouvelles ni controversées. [ 30 ] Cependant, elles sont sérieuses puisque les conséquences débordent du cas de madame Kathie Lavoie et monsieur Réal Gagné.

En effet, puisque sans considération particulière d'une preuve de zoothérapie, cette décision, selon le locateur, risque d'avoir des effets importants sur l'ensemble des autres locataires. [ 31 ] Partant, les questions soumises sont également d'intérêt général.

La décision attaque le règlement, ce qui peut effectivement avoir des conséquences pour plusieurs locataires de l'OMH qui possèdent des animaux. [ 32 ] Aussi, les questions soumises possèdent le caractère d'intérêt supérieur de la justice notamment concernant les trois éléments suivants: ➢ Le régisseur se prononce sur une conclusion qui n'est pas demandée et ce, sans obtenir la position des parties. ➢ La décision semble renverser le fardeau de preuve ou à tout le moins, annihiler le fardeau qu'ont à rencontrer les locataires qui souhaitent faire déclarer une réglementation inopérante à leur égard. ➢ Le régisseur semble tenir compte de faits non prouvés et qui n'émanent que de son expérience personnelle et en cela, pour ce faire, il s'autorise de décisions de la Cour suprême du Canada en matière d'indépendance judiciaire. [ 33 ] Pour toutes ces raisons, il y a lieu d'autoriser l'appel comme le suggère l'appelante sur les questions ainsi formulées: 1) Le régisseur a-t-il jugé ultra petita et ainsi erré en droit en annulant la clause du règlement de la demanderesse interdisant aux défendeurs d'avoir plus d'un animal et ce, sans obtenir l'opinion des parties ? 2) Subsidiairement, s'il est jugé que le régisseur ne s'est pas prononcé ultra petita , a-t-il appliqué correctement les critères de la jurisprudence pour annuler la clause ? 3) Le régisseur a-t-il erré en droit en s'octroyant un large pouvoir discrétionnaire afin de juger selon sa connaissance personnelle vu le défaut des locataires d'avoir soumis une preuve ? [ 34 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE la requête pour que soient analysées les questions mentionnées plus avant. [ 36 ] LE TOUT sans frais.

RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. M e Marie-Noël Gagnon Cain, Lamarre, Casgrain, Wells, avocats Avocate de la demanderesse

Date d’audience : 5 août 2014