2023 QCCQ 820, 2023 QCCQ 820

Société Immoplex Saguenay c. Lavoie 2023 QCCQ 820 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-02-008308-222 DATE : 24 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ IMMOPLEX SAGUENAY

Partie demanderesse c. DANY LAVOIE

Partie défenderesse ANDRÉANNE DUVAL-GAGNÉ Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE DEMANDE DU DÉFENDEUR EN OPPOSITION À UN AVIS D’EXÉCUTION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le dossier procède par défaut puisque, même si la demande a été notifiée au représentant de la demanderesse, ce dernier est absent au jour fixé pour l’audience dans l’avis de présentation. [ 2 ] Même s’il fait l’objet d’un jugement en résiliation de bail résidentiel et d’un avis d’expulsion et d’exécution de jugement, le défendeur demande au Tribunal de déclarer nul l’avis d’exécution et d’expulsion puisqu’une transaction postérieure au jugement rendu lui permettrait de continuer d’occuper le logement. [ 3 ] Il y a donc lieu de déterminer si preuve prépondérante a été faite d’une transaction permettant au défendeur de continuer d’occuper son logement d’habitation.

LE CONTEXTE [ 4 ] Dany Lavoie est locataire d’un logement situé au [...] à Chicoutimi depuis février 2022. [ 5 ] Le 19 septembre 2022, la juge administrative France Tremblay du Tribunal administratif du logement rend une décision par laquelle elle résilie le bail du défendeur et le condamne à payer 3 175 $ au

titre de loyer impayé. [ 6 ] La preuve révèle que depuis cette date, le défendeur continue d’occuper les lieux et paie le loyer, loyer qui est accepté par la demanderesse. [ 7 ] Les sommes pour lesquelles le défendeur a été condamné dans la décision de septembre 2022 ont été acquittées par lui. [ 8 ] Selon ce dernier, puisqu’il occupe toujours les lieux et qu’il paie son loyer régulièrement, une transaction est intervenue et il peut continuer d’occuper les lieux, la demanderesse ayant renoncé à son jugement de septembre 2022. [ 9 ] Or, le 12 décembre 2022, la demanderesse notifie un avis d’expulsion et d’exécution enjoignant au défendeur de quitter son logement au plus tard le 20 décembre 2022.

L’ANALYSE [ 10 ] Puisque les arrérages de loyer mentionnés dans la décision de septembre 2022 ont été acquittés, il en résulte que si des montants ont été acceptés par la demanderesse, c’était pour du loyer à venir et non pour du loyer passé.

[ 11 ] Ainsi, même si les parties ne se sont pas parlé, la demanderesse a accepté les paiements suivants selon les pièces P-4 et P-6 produites à la cour : • 6 octobre 2022 : paiement du loyer accepté; • 1 er et 2 novembre 2022 : paiement du loyer accepté; • 2 décembre 2022 : paiement du loyer accepté; • 2 janvier 2023 : paiement du loyer accepté. [ 12 ] Ainsi, à quatre reprises postérieures à la décision de la juge administrative et à une occasion après la notification de l’avis d’exécution, la demanderesse a accepté le paiement du loyer à venir par le défendeur. [ 13 ] Comme l’ont décidé certains de mes collègues dans des dossiers où les faits étaient similaires [1] , en recevant le paiement présenté, la demanderesse avait le choix de l’accepter si elle le considérait suffisant pour la désintéresser ou de le refuser parce qu’il n’était pas celui auquel elle avait droit.

Le locateur devait faire clairement connaître sa position au défendeur selon les exigences de la bonne foi et rappeler à son locataire le cas échéant de lui payer les intérêts échus ou les frais s’il avait l’intention de les réclamer.

Ainsi, par son silence jumelé à l’acceptation des paiements, le locateur a implicitement reconnu l’existence d’un lien contractuel entre les parties dont il a cherché le 12 décembre 2022 à se défaire unilatéralement. [ 14 ] Compte tenu de l’acceptation des paiements d’octobre, novembre, décembre et janvier sans aucune indication ou protestation ni réserve, il y a transaction en vertu de l’

article 2631 C.c.Q.

Ainsi, la demanderesse acceptait l’occupation du locataire Dany Lavoie et renonçait de fait à la résiliation du bail mentionnée dans la décision de septembre 2022. [ 15 ] Les parties ont implicitement transigé entre elles depuis la décision du 19 septembre 2022 et le propriétaire ne saurait, de bonne foi, prétendre à la résiliation du bail tout en récoltant les bénéfices qui s’y rattachent postérieurement, sans avoir fait connaître clairement ses intentions au défendeur dès la première occasion. [ 16 ] En fait, il serait franchement inacceptable et illégal qu’un locateur ayant bénéficié d’un jugement de résiliation puisse continuer à laisser occuper un locataire les lieux loués en acceptant les loyers à échoir, mais en se réservant le droit d’utiliser n’importe quand et à son unique loisir un vieux jugement en résiliation qu’il n’a pas exécuté préalablement. [ 17 ] Le jugement ordonnant la résiliation n’est plus d’actualité et la demanderesse a renoncé à cette résiliation puisqu’elle a contractuellement accepté implicitement que le défendeur continue d’occuper les lieux à charge pour lui d’en payer le loyer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 18 ] SURSOIT à l’exécution du jugement rendu le 19 septembre 2022 par le Tribunal administratif du logement; [ 19 ] PRONONCE l’annulation de l’avis d’exécution du 12 décembre 2022; [ 20 ] LE TOUT sans frais. RICHARD P. DAOUST Juge à la Cour du Québec Me Myriam Bouchard Avocate du défendeur Date d’audience : 20 février 2023