2012 QCCQ 7853, 2012 QCCQ 7853

Plachcinski c. Caci Tutino 2012 QCCQ 7853 JC 1532 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-023228-107 540-32-023229-105 DATE : 24 septembre 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CLAUDE H. CHICOINE, J.C.Q. Dossier 540-32-023228-107: HELENA PLACHCINSKI, pour CENTURY 21 MAX IMMO INC. Demanderesse c. MARIA TERESA CACI TUTINO & 482315 CANADA INC. Défenderesses -et- Dossier 540-32-023229-105: HELENA PLACHCINSKI, pour CENTURY 21 MAX IMMO INC. Demanderesse c. MARIA TERESA CACI TUTINO & 482315 CANADA INC.

Défenderesses JUGEMENT [ 1 ] Les deux dossiers ont été soumis en même temps et entendus sur preuve commune, impliquant les mêmes parties. [ 2 ] La demanderesse est courtière en immeubles et a obtenu de la défenderesse Tutino un mandat exclusif pour vendre le terrain portant le numéro cadastral 160292 situé chemin de la Petite Côte à Ste-Rose (Laval).

Le document est signé par la défenderesse Tutino le 22 avril 2005 et ne sera signé par la demanderesse Plachcinski que le 13 décembre 2005. [ 3 ] Le prix demandé est de 56 000 $. [ 4 ] La demanderesse présente pour la première fois une offre d'achat le 19 mars 2007 pour le prix de 22 376 $. [ 5 ] Cette offre vient de Gestions Secar, une entité nominale de 9020-3357 Québec inc. (ci-après appelée « Québec ») dont le président est Jacques Bruneau. [ 6 ] Curieusement, cette offre a été signée par Bruneau pour Québec le 26 mai 2006 et n'a été soumise à la défenderesse que le 19 mars 2007.

Le Tribunal n'a pas d'explication pour ce délai de 10 mois. [ 7 ] Vu le prix offert, l'offre est refusée et une contre-proposition du 22 mars 2007 fait part d'un prix demandé de 54 000 $. Selon les témoignages, la demanderesse aurait alors fait valoir que le terrain ne valait pas le prix demandé et que l'offre était plus proche de sa valeur réelle. [ 8 ] D'ailleurs, la demanderesse apporte le même jour, une nouvelle proposition de Bruneau à 29 000 $; évidemment refusée. [ 9 ] Les discussions sont alors rompues.

Les Tutino perdent confiance en la demanderesse et lui demandent de quitter. [ 10 ] Il n'y aura pas d'autre offre présentée par la demanderesse. [ 11 ] Le 11 octobre 2007, par acte notarié, la défenderesse, Tutino, sur les conseils de son comptable, vend à la société défenderesse

qui se définit comme une fiducie familiale (et dont la présidente est sa fille Dominica Tutino) le même terrain pour la somme de 50 000 $, prix déterminé par des conventions de vente et roulements fiscaux. [ 12 ] On retrouve à l'acte une convention de rajustement de prix qui se lit: « Le prix de vente a été établi de bonne foi, selon une méthode juste et raisonnable, il reflète ce que les parties considèrent être la juste valeur marchande du bien. Vu toutefois le lien de dépendance entre le vendeur et l'acquéreur au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la

Loi sur les impôts , les parties conviennent que le prix puisse être rajusté pour régler tout excédent ou déficit du prix à la valeur établie par les ministères chargés de l'application de ces lois, sans préjudices aux droits des parties, le cas échéant, de contester de bonne foi cette évaluation par tous moyens légaux jusqu'à jugement ou entente finale. » [ 13 ] Cette vente est faite avant la fin du mandat de la demanderesse. [ 14 ] La demanderesse a-t-elle droit:

a) à une commission sur cette vente « dans la famille »?

b) alors qu'elle n'y a contribué d'aucune façon? [ 15 ] L"article 7.1 du contrat de courtage dit: « 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1°, 2° et 3° du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de: cinq pour cent (5%) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit le cas échéant, ou 1° si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2° si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3° si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. » [ 16 ]

L'article 10 du contrat de courtage dit:. « Le courtier s'engage à, conformément aux usages et règles de son art: 1° offrir en vente l'immeuble en agissant avec loyauté, diligence et compétence; 2° présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse d'achat relative à l'immeuble visé au contrat; 3° informer verbalement le vendeur, de façon régulière, de l'état de l'exécution du présent contrat; […] » [ 17 ] Le courtier est un prestataire de services au sens des articles 2098 et suivants du Code civil du Québec : « 2098.

Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence.

Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. 2102.

L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu'il s'engage à effectuer ainsi qu'aux biens et au temps nécessaires à cette fin. » [ 18 ] Présentant des offres d'une valeur d'environ 50% de la valeur marchande (et disant à sa cliente qu'il s'agit de bonnes offres), la demanderesse a-t-elle agi au mieux des intérêts de sa cliente, comme le veut l'

article 2100 du Code civil du Québec ? [ 19 ] À ce sujet, l'auteur Henri Richard [1] écrit: « Dans le domaine du courtage immobilier, cette obligation relevait davantage d'une expression de bonnes intentions que d'une prescription utile en pratique. Cependant, la Cour provinciale envisagea pour la première fois l'hypothèse où un courtier se croise les bras et n'effectue aucune démarche en vue d'accomplir son contrat. Pire encore, dans cette affaire, le client-inscripteur trouva lui-même un acheteur et avisa son agent immobilier qui n'intervint jamais. Aucune annonce dans les journaux ne fut faite pour signaler la vente du

commerce de la défenderesse. La Cour posa alors les questions suivantes: «Le mandant a-t-il droit de vendre lui-même son bien? De refuser de payer la commission? De demander l'annulation du mandat?» et répondit par l'affirmative. Le courtier immobilier en cause s'appuyait sur un «mandat exclusif» confié par la défenderesse pour réclamer sa commission, car un acheteur avait fait une promesse d'achat pendant la durée de ce «mandat».

Par ailleurs, le préposé du courtier témoigna à l'effet que «son travail se limitait à présenter des offres», ce qui fit dire au Tribunal que «ces propos traduisent bien plus d'inertie que d'industrie de la part de la demanderesse (courtier) dans l'exécution de son mandat. » [ 20 ] La demanderesse n'a rien fait pour obtenir une ou des offres proches du prix demandé par la défenderesse. [ 21 ] La vente à la fiducie familiale n'est certes pas le résultat de ses démarches et efforts, d'autant qu'elle est survenue après que la demanderesse se soit fait mettre à la porte de la résidence Tutino. [ 22 ] Non seulement la vente par dame Tutino à la fiducie familiale est-elle une affaire de famille, mais la demanderesse n'en est certainement pas la cause efficiente. [ 23 ] L'auteur, Henri Richard [2] , nomme comme conditions d'obtention d'une commission: 1) existence d'un contrat de courtage valablement formé; 2) exécuter le contrat correctement; 3) exécution d'un contrat de vente. [ 24 ] La demanderesse n'a pas rempli la deuxième: elle n'a pas été diligente et n'a pas agi au mieux des intérêts de sa cliente. [ 25 ] Quant à la vente de la société (fiducie familiale) à Bruneau (ou sa société Québec), elle survient plus de six mois après la fin du contrat de courtage liant les parties, soit le 10 juillet 2008.

Le mot « vente » voulant dire « vente effective [3] » [ 26 ] Au surplus, cette vente intervient par l'entremise d'un autre courtier soit Remax T.H.S. inc. par Carole Sweeney (contrat de courtage exclusif signé le 5 mai 2008). [ 27 ] On se trouve donc dans l'exception de l'article 7.1, alinéa 3. [ 28 ] La demanderesse n'a pas droit à une commission pour cette vente [4] .

Par ces motifs, le Tribunal: [ 29 ] Dans la cause 540-32-023228-107: [ 30 ] REJETTE la demande avec les dépens de 194 $; [ 31 ] Dans la cause 540-32-023229-105: [ 32 ] REJETTE la demande avec les dépens de 194 $. __________________________________ L'Honorable Claude H. Chicoine, j.C.Q. Date d’audience : 29 août 2012