2017 QCCQ 4974, 2017 QCCQ 4974

Tibilla c. Belceus 2017 QCCQ 4974 COURT OF QUÉBEC (Administrative and Appeal Division) CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-80-034255-167 DATE: April 18, 2017 ______________________________________________________________________ BEFORE THE HONOURABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MOHAMMED TIBILLA Plaintiff v.

WILLIAM BE LCE US -and- GUERLINE BELCEUS FRANÇOIS Defendants ______________________________________________________________________ JUDGMENT ON MOTION FOR LEAVE TO APPEAL FROM A DECISION OF THE RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 of an Act respecting the Régie du logement (CQLR, c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mohammed Tibilla (the “ Lessor ”) seeks leave to appeal from a decision of the Régie du logement rendered November 14, 2016 (the “ Decision ”). [ 2 ] The Decision dismissed most of his application for resiliation of lease, eviction, rent arrears and damages directed against his tenants William Belceus and Guerline Belceus François (the “ Tenants ”). It also granted in part the application of the Tenants for deduction in rent and damages.

FACTUAL AND PROCEDURAL CONTEXT [ 3 ] The parties were bound by a residential lease (the “ Lease ”) from July 1, 2011 to June 30, 2012 for the second-floor apartment of a duplex. The first floor is occupied by the Lessor. [ 4 ] In December 2011, the Lessor sought from the Régie the resiliation of the Lease and eviction of the Tenants alleging a breach of their obligations and interference with his peaceful enjoyment of the property.

He later added a claim for rent arrears and damages. [ 5 ] In January 2012, the Tenants filed their own claim for a retroactive reduction in rent, damages and an order for specific execution of the Landlord’s obligations. The two claims were joined and heard together. [ 6 ] On November 4, 2016, the Régie declared the Lease resiliated and ordered payment of arrears of rent, but dismissed the remainder of the Landlord’s claim.

It also granted the Tenants’ claim in part, ordering the Lessor to pay $800 as a retroactive reduction in rent and $3,000 in damages. [ 7 ] The Régie explained its decision as follows: “[71] D’emblée, le Tribunal souligne que les parties sont en très mauvais termes et la situation est fort conflictuelle.

Cela se traduit au cours des audiences, des rapports de police et de celui de l’inspecteur de la ville de Montréal ainsi qu’une décision rendue par la Cour du Québec, division des petites créances. [72] Les locataires ayant quitté les lieux, les demandes de statuer à qui le loyer est payable, l’autorisation de déposer le loyer, l’ordonnance d’exécuter des travaux et la demande de résiliation de bail sont donc devenues sans objet. [73] Par contre, la preuve démontre que les locataires ont quitté leur logement en juin 2012, alors que le loyer des mois de mai et juin n’était pas payé.

Ils doivent donc au locateur la somme de 1 480 $, plus les frais judiciaires de 68 $ ainsi que 8,10 $ pour les frais de signification. [74] Quant aux autres dommages, ils sont rejetés. [75] Le locateur n’a pas démontré que l’état du logement était le fait des locataires. Il n’a pas démontré non plus que la présence de rats ou souris ou punaises avaient été causées par les locataires.

Qui plus est, les pièces déposées par le locateur, des rapports d’exterminations commandés par lui, révèlent que dès le mois de septembre 2011, il y a observation d’excrément derrière le réfrigérateur et le four du locataire capture de trois souris et également, il y a des traces au sous-sol.

[76] Le Tribunal écarte totalement les prétentions du locateur pour perte de jouissance des lieux, pour dommages qui auraient été reliés à une agression, remboursement pour traitements des lieux et finalement des frais de chèque sans provision, alors que ceux- ci ne font pas

partie de la demande, qui en plus ne sont pas prouvés. [77] Concernant la demande des locataires, il est établi qu’ils ont subi une perte de jouissance des lieux.

Ils ont été aux prises avec des rats ou souris, des excréments, un logement en fort mauvais état, présence importante de moisissure, absence de chauffage adéquat, alors que le locateur a été formellement mis en demeure en décembre 2011 et verbalement quelque temps auparavant. [78] Les photographies déposées par le locataire sont révélatrices, elles parlent d’elles-mêmes, autant sur la présence de moisissure sur les murs, dans les gardes robes, sur des vêtements, que celle de plusieurs souris (ou rats). [79] Le Tribunal accorde donc une somme globale de 800 $ à

titre de diminution de loyer couvrant la période de décembre 2011 à juin 2012. [80] De plus, le Tribunal arbitre une somme de 500 $ pour la perte des vêtements des enfants et chaussures. Encore une fois, les photographies sont éloquentes à cet effet. [81] Par ailleurs, les autres dommages matériels réclamés ne sont pas accordés faute de preuve d’achat, de remplacement de lit, de berceau, de matelas, draps en lien avec les dommages qui pourraient être reliés avec la moisissure ou autres, ni non plus de perte de nourriture. [82] Toutefois, le Tribunal considère que les locataires ont droit à des dommages moraux.

Ils ont subi du stress, vécu dans un logement en très mauvais état et présence de vermines, logement qu’ils ont dû quitter après une année d’occupation. Le Tribunal accorde à ce

chapitre la somme de 2 500 $. [83] Le Tribunal n’accorde aucun dommage punitif, la preuve étant contradictoire sur lesdites agressions, harcèlement, comportement de part et d’autre.” [References omitted] THE MOTION FOR LEAVE TO APPEAL

a) The Conditions Applicable to an Appeal from a Decision of the Régie [ 8 ] The Act respecting the Régie du logement [1] (the “ Act ”) provides that leave to appeal from a decision of the Régie may be granted “ when the matter at issue is one which ought to be submitted to the Court of Québec ”. [2] [ 9 ] Generally speaking, a matter will be considered as one which ought to be submitted to this Court if the issues raised by the applicant are serious, new, controversial or of general interest. [3] [ 10 ] Leave to appeal may also be granted where the issues raised call into question the higher interests of justice, for example if there is an apparent weakness in the decision because of a manifest and determinative error in the appreciation of the facts or an error of law, or if there was a violation of the rules of natural justice. [4]

b) The Lessor’s Grounds for Appeal [ 11 ] In his Motion for leave to appeal , the Lessor essentially repeats what he put forward before the Régie, namely that (

a) the Tenants caused damage to the apartment through their extreme carelessness and negligence; barred him from entering the apartment to do repairs; and deprived him of the peaceful enjoyment of his apartment through excessive noise and fighting; (b) “fraudulent” pictures were submitted to the Régie; and (

c) his own bathroom was damaged as a result of the Tenants’ negligence. [ 12 ] These grounds of appeal attack the factual conclusions reached by the Régie based on its assessment of contradictory evidence and, more particularly, the credibility of the witnesses heard. [ 13 ] This Court has frequently stated that leave to appeal should not be granted as concerns such findings of fact unless the applicant demonstrates prima facie the existence of an error in the Régie’s assessment of the facts that is manifest (i.e. which is clear on the face of the decision) and determinative (i.e. decisive to the outcome of the decision). [5] [ 14 ] The Lessor has not established the existence of a manifest and determinative error.

He simply disagrees with the decision of the Régie and the proposed appeal is an attempt to have this Court re-examine the evidence in the hope that it will reach a different conclusion. Leave to appeal cannot be granted in such circumstances. FOR THESE REASONS, THE COURT: DISMISSES the Motion for leave to appeal. WITHOUT LEGAL COSTS . __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q.

Date of hearing: March 8, 2017