2020 QCCQ 9425, 2020 QCCQ 9425

Lafleur c. Chaîné 2020 QCCQ 9425 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-703117-183 DATE : 21 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ CARMEN LAFLEUR ET MARIO BISSONNETTE [...] Québec (Québec) [...] Demandeurs c.

MONIQUE CHAÎNÉ [...] Québec (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs, Mme Carmen Lafleur et M. Mario Bissonnette, réclament 15 000 $ à la défenderesse, Mme Monique Chaîné, au

titre de la garantie légale de qualité relativement à ce qu’ils allèguent être des vices cachés, prenant la forme de deux fissures sur les murs de fondation de même que la présence d’ocre ferreuse dans une

partie du drain de fondation de leur maison sise au [...], à Québec, qu’ils ont achetée de Mme Chaîné le 17 juin 2011. [ 2 ] Les demandeurs prétendent que ces deux problématiques étaient préexistantes en date de leur acquisition de la propriété et réclament les coûts de l’imperméabilisation de la

partie de la fondation où les fissures ont été constatées de même que les coûts additionnels au niveau du remplacement ainsi que de l’entretien du drain agricole, pour la

partie de celui-ci où la présence d’ocre ferreuse a été constatée.

Ils réclament également 10 000 $ pour la perte de la valeur marchande de leur maison. [ 3 ] De son côté, la défenderesse invoque qu’elle avait avisé les demandeurs, lors de leur unique visite, laquelle fut brève et rapide indique-t-elle, que la maison était alors âgée de 50 ans et que le drain agricole datait de la construction de l’immeuble et qu’elle considérait que celui-ci avait pratiquement atteint la fin de sa durée de vie utile. [ 4 ] La défenderesse soumet de plus que les demandeurs n’ont pas fait la preuve que les fissures de même que la présence d’ocre ferreuse dans le drain agricole étaient préexistantes lors de la vente de l’immeuble.

Elle ajoute n’avoir jamais subi pour sa part d’infiltration d’eau en 34 ans d’occupation des lieux. S’agissant de l’ocre ferreuse, elle fait valoir que l’expert qu’elle a mandaté en arrive à la conclusion qu’il n’y a aucun potentiel de formation de dépôt d’ocre et, par conséquent, de colmatage du drain.

[ 5 ] Enfin, elle plaide que les demandeurs ont été négligents en ne faisant pas inspecter l’immeuble avant l’achat, compte tenu de son âge, et ajoute qu’il y a lieu de tenir compte de la plus-value engendrée par l’installation d’un drain français de nouvelle technologie afin de remplacer ce qui était un drain vétuste. [ 6 ] La défenderesse se porte par ailleurs demanderesse reconventionnelle et réclame à son tour 1 862,31 $ aux demandeurs, alléguant que ces derniers lui ont mentionné à plusieurs reprises que leur réclamation se chiffrerait à environ 15 % de la valeur de la maison [1] et que cela a provoqué un stress important pour elle et son conjoint.

La somme réclamée en demande reconventionnelle comprend également le remboursement des frais d’expertise qu’elle a encourus. [ 7 ] Voilà donc, succinctement campées, la nature de l’affaire ainsi que les prétentions respectives des parties. LE CONTEXTE [ 8 ] Le 2 avril 2011 [2] , alors qu’elle ouvre sa boite aux lettres, la défenderesse Mme Chaîné tombe sur une lettre au contenu suivant : « Bonjour, nous sommes à la recherche d’une propriété dans votre secteur. Nous ne sommes pas des agents d’immeuble, nous sommes un couple intéressé à vivre dans votre quartier.

Si vous désirez vendre votre maison, nous vous invitons à communiquer avec nous aux numéros indiqués ci-après : », dont les demandeurs, Mme Lafleur et M. Bissonnette, sont les auteurs. [ 9 ] Aussi, Mme Chaîné communique-t-elle par après avec les demandeurs, lesquels se rendront sur les lieux le 6 avril 2011 afin d’effectuer une visite. Le nombre de visites diverge selon que la demande ou la défense témoigne. La défenderesse témoigne qu’une seule visite eut lieu le 8 avril 2011 et que celle-ci fut « brève et rapide » [3] .

Les demandeurs témoignent quant à eux s’être rendus sur les lieux le 6 avril puis le 8 avril 2011. [ 10 ] À tout événement, les demandeurs confirment lors de l’audition que Mme Chaîné les avait avisés qu’elle avait déjà procédé à la réparation de deux fissures sur les murs de fondation [4] et que le drain français datait de la construction de l’immeuble, en 1961 [5] , l’immeuble ayant donc précisément 50 ans à ce moment. Aussi, les demandeurs témoignent-ils que l’on « s’attendait à refaire le drain à moyen ou à court terme ». [ 11 ] Madame Chaîné habite l’immeuble depuis 1977, son conjoint, feu M.

Claude Gaudreault l’ayant alors acquis de M. Maurice Beaupré [6] et Mme Chaîné en étant devenue propriétaire aux termes d’un acte de déclaration de transmission relativement à la succession de M. Gaudreault le 21 mai 2008 [7] . [ 12 ] Le 8 avril 2011, les demandeurs remettent à Mme Chaîné une offre d’achat [8] , complétée sur le formulaire provenant de DuProprio , sur laquelle il est indiqué, de façon manuscrite, à la page 6, ce qui suit : « Clause 6.2.1.1 – Nous renonçons à notre droit de faire inspecter la maison et achetons la maison telle que vue. (

s) Carmen Lafleur et Mario Bissonnette ». L’offre, présentée à 10 h 00 a.m., est acceptée le même jour, à 11 h 45 a.m. [ 13 ] Questionné lors de l’audition quant à savoir pourquoi les demandeurs n’avaient pas fait inspecter l’immeuble avant de procéder à l’achat, M.

Bissonnette répond que lui et son épouse en étaient rendus à l’achat de leur cinquième maison et qu’il « avait l’œil », étant peintre en bâtiment. [ 14 ] La prise de possession est fixée dans un peu plus de 60 jours de telle sorte que, le 17 juin 2011, les parties se transportent devant le notaire Me Marcel Poulin afin de procéder à la signature de l’acte de vente [9] , lequel intervient avec la garantie légale de qualité, les parties prenant possession de l’immeuble ce même jour. [ 15 ] Sept ans plus tard, presque jour pour jour, les demandeurs subissent un dégât d’eau le 19 juin 2018.

De l’eau s’infiltre dans leur sous-sol en provenance du mur avant de la propriété, soit celui donnant sur la rue. L’on démantèle alors l’isolation de styromousse qui recouvrait le mur ainsi que la

section du coin avec le mur gauche et l’on constate la présence de deux fissures, par lesquelles l’eau s’infiltre [10] . [ 16 ] Le lendemain 20 juin 2018, l’expert en sinistre mandaté par l’assureur [11] des demandeurs, M. Bernard Guillot, se dépêche sur les lieux. Il y appert que l’assureur défraiera une

partie des coûts relatifs à l’excavation [12] relativement au drain de fondation situé sur la

partie avant de la maison de même que les coûts des dommages subis au sous-sol, les coûts des réparations des deux fissures précitées étant laissés à la charge des demandeurs [13] . [ 17 ] Les demandeurs témoignent avoir appelé Mme Chaîné le 22 juin 2018 et s’être alors fait « raccroché la ligne au nez ». [ 18 ] Le 6 juillet 2018, M. Steve Moisan, d’Excavation Beauport inc., se rend sur les lieux. Monsieur Moisan ne fut pas appelé à

titre de témoin par les demandeurs et aucune déclaration pour valoir témoignage [14] ne fut déposée au dossier de la Cour afin de tenir lieu de sa déposition. [ 19 ] Le dossier comprend toutefois une lettre, par lui signée, datée du 20 février 2019 [15] , dans laquelle il est indiqué que « l’eau était entré (sic) par la jonction entre le mur de béton et le plancher de béton ainsi que par deux fissures, le tout sur le côté droit du devant ».

Il ressort de cette lettre, jumelée au témoignage des demandeurs, que le drain était obstrué au niveau de la jonction entre celui- ci et le sanitaire (égouts) sur le côté droit de la propriété.

Monsieur Moisan procède alors au changement du drain sur le devant de la maison et répare, de l’extérieur, l’une des fissures en y apposant une membrane élastomère chauffée alors que la seconde fissure, située sous le support du perron de béton à l’avant de la maison, sera quant à elle réparée par injection de matériaux soufflés, et ce, depuis l’intérieur de l’immeuble. [ 20 ] Les demandeurs témoignent par ailleurs avoir communiqué par téléphone à nouveau avec Mme Chaîné le 6 juillet 2018, alors que M.

Moisan précité était sur les lieux, et qu’ils lui ont expliqué les tenants et aboutissants de la situation, ajoutant que celle-ci écoutait et n’a rien dit. [ 21 ] Le 9 juillet 2018, les demandeurs transmettent un avis de dénonciation [16] par lequel ils informent Mme Chaîné de ce qui suit :

Le vendredi 6 juillet 2018, nous vous avons avisé par téléphone qu’il y avait deux fissures dans le sous-sol dans la

partie de l’atelier découvert (sic) lors d’un dégât d’eau le ou vers le 19 juin 2018 et je vous invitais fortement à venir constater ce fait par vous-même mais vous n’avez pas donné suite à ce téléphone.

Donc, par la présente, nous vous faisons parvenir un avis de dénonciation de vices cachés concernant ces deux fissures et également en plus de présence d’ocre ferreuse dans le drain agricole du côté de l’entrée asphaltée découvert (sic) par caméra le ou vers le 6 juillet 2018 par une entreprise spécialisée lors du creusage du drain agricole avant. [ 22 ] Les demandeurs terminent leur avis en demandant à Mme Chaîné de « venir constater les dégâts de ces deux problèmes dans les dix jours sinon nous commencerons les travaux requis et vous réclamerons les frais ». [ 23 ] Les demandeurs témoignent que Mme Chaîné et son conjoint, M.

Manuel Mattos, se rendent sur les lieux le lendemain 10 juillet, les demandeurs ajoutant que Mme Chaîné était alors « furieuse ». [ 24 ] Le 12 juillet 2018, M. Mattos les contacte par téléphone et, le lendemain, il se rend sur les lieux afin de prendre des photographies. [ 25 ] Le 17 juillet 2018, M. Mattos informe les demandeurs qu’un expert, en l’occurrence M. Mario Grondines, fera une visite sur les lieux vers le 20 juillet 2018. [ 26 ] Le 19 juillet 2018, les demandeurs rencontrent Me Stéphane A. Pagé [17] afin de discuter de la situation. [ 27 ] Le 20 juillet 2018, M.

Grondines se rend sur les lieux, il complètera son rapport d’expertise le 20 décembre 2018, dont il sera question plus loin. [ 28 ] Le 24 juillet 2018, M. Moisan d’Excavation Beauport retourne sur les lieux, et ce, afin de procéder à une inspection par caméra au niveau des coin droit avant et coin gauche arrière de la propriété.

L’on procède alors à la prise d’un échantillon, ou prélèvement, d’une matière ayant l’apparence d’une « pâte orangée », à défaut de la présence d’eau dans le drain, afin de faire analyser le tout par la firme Environex. [ 29 ] Il ressort par ailleurs de la lettre P-18 précitée ainsi que du témoignage des demandeurs qu’il n’y avait pas présence d’une telle ‘pâte’ dans le drain ailleurs que sur le côté donnant sur l’entrée d’auto. Des photographies déposées en liasse sous la cote P-13 démontrent la présence de ladite pâte orangée dans les sections du drain agricole ayant été démantelées par Excavation Beauport.

L’on peut y voir une pièce d’équipement, prenant la forme d’une longue tige, recouverte d’une substance orangée lorsque retirée du drain.

Certaines photographies démontrent que des sections du drain étaient à moitié bouchées par cette pâte orangée [18] alors que des photographies déposées en liasse sous la cote P-14 cette fois-ci témoignent de parties de drain au trois quarts obstruées par un mélange de cette pâte ainsi que de la terre. [ 30 ] Le Tribunal note au passage que ce drain, qui avait été installé en 1961 et avait donc 57 ans lors de la prise des photographies, était composé de sections de béton de 12 pouces [19] chacune, ce qui se faisait à l’époque mais qui ne rencontre pas les nouvelles normes en semblable matière. [ 31 ] Le 31 juillet 2018, les demandeurs reçoivent un certificat d’analyse officielle provenant d’Environex [20] , lequel indique que « selon l’échantillon reçu au laboratoire, il y a présence de bactéries du fer ».

Il est également indiqué que « le niveau de pH est de 7.09 et que le niveau de Fer ferreux (Fe2 +) est de < 0.1 mg/kg ». [ 32 ] Ce même 31 juillet 2018, les demandeurs transmettent une mise en demeure [21] à Mme Chaîné, par laquelle ils l’informent que : Compte tenu que nous avons reçu aujourd’hui le certificat d’analyse officielle du groupe Environex qui nous confirme que c’est bien de l’ocre ferreux dans le drain du côté droit (côté de l’entrée asphalté

e) nous vous avisons, par la présente, que nous débuterons les travaux requis pour corriger ce problème et ce, dès la semaine prochaine. Dans le but de préserver l’étanchéité du solage de la maison, nous devons également procéder à la réparation des deux fissures que vous avez déjà constatées à trois reprises. Dès que tous les travaux concernés seront effectués, nous vous ferons parvenir une réclamation sous peu. [ 33 ] La preuve comprend par ailleurs la pièce P-20, à savoir une lettre explicative provenant d’Environex relativement à la présence de l’ocre ferreuse constatée dans l’échantillon prélevé et analysé le 24 juillet 2018. Dans la

section intitulée « Interprétation des résultats », cette lettre mentionne ce qui suit : Selon la méthode de laboratoire, nous ne pouvons émettre un potentiel de colmatage puisque nous avons reçu un échantillon de boue, donc pas un échantillon d’eau. Selon les résultats obtenus, il y a présence d’ocre dans l’échantillon reçu au laboratoire. Effectivement, l’analyse microbiologique démontre qu’il y a une présence très élevée des ferrobactéries (320 785 000 cell/g de boue). De plus, la bactérie majeure retrouvée dans l’échantillon est de la catégorie des filamenteuses. Elles sont reconnues pour faire des dépôts plus solides donc plus problématiques de par leur nature filamenteuse. [ 34 ] Au

chapitre des conclusions d’Environex, l’on peut lire ce qui suit : En fonction des résultats, il y a présence d’ocre dans l’échantillon reçu. La forte présence de ferrobactéries dans l’échantillon explique pourquoi entre autres, il n’y a pas de fer ferreux dans l’échantillon. Effectivement, les ferrobactéries transforment, par processus d’oxydation, le fer ferreux (Fe 2 +) présent dans l’eau ou le sol en fer ferrique (Fe 3 +). L’absence de fer ferreux est due à l’activité

microbienne des ferrobactéries, ce qui nous permet de conclure qu’elles sont actives. Le tableau du BNQ (Norme BNQ 3661-500-1/2012, page 20) s’applique pour les échantillons d’eaux souterraines et non sur les boues (sols) mais peut guider pour le potentiel de colmatage. Certes, selon les analyses physico-chimiques, le potentiel de formation de dépôts d’ocre est « Aucun ». Par contre, selon ce même tableau, dans la

section NOTES en dessous il est inscrit : « Il est recommandé que ces renseignements soient associés aux analyses microbiologiques et aux expertises faites sur le terrain. Dans plusieurs cas, les données chimiques peuvent induire de fausses conclusions indiquant qu’il n’y a pas de risques de colmatage , alors que l’expertise sur le terrain et les analyses microbiologiques démontrent le contraire ».

Dans le cas de l’échantillon 3698623, il est évident que les analyses microbiologiques démontrent qu’il y a présence d’ocre même si les analyses physico-chimiques démontrent le contraire. [souligné dans l’original] [ 35 ] S’agissant de la recommandation appropriée, Environex mentionne qu’il y aura lieu de faire « passer une caméra à une fréquence déterminée par le propriétaire (exemple : 1 fois par année). Les données recueillies pourront servir à déterminer la vitesse de colmatage et effectuer l’entretien (nettoyage) nécessaire du drain ». [ 36 ] Le 13 août 2018, M.

Moisan d’Excavation Beauport se rend à nouveau sur les lieux, et ce, afin de changer le drain situé sur le côté droit de la maison donnant sur l’entrée d’auto asphaltée, le nouveau drain installé étant rigide, soit en PVC [22] , et ainsi conforme aux nouvelles normes. [ 37 ] Il ressort de la lettre P-18 (à la page 2) ainsi que du témoignage des demandeurs de même que des photographies déposées en liasse sous la cote P-14 qu’il y avait présence d’ocre ferreuse dans le drain sur une distance d’environ 25 pieds [23] . [ 38 ] Des photographies illustrent par ailleurs la présence d’un important remblaiement de sable en dessous de l’asphalte, sable qui n’était donc présent que sur un côté de la propriété.

Il est fait mention, à la lettre P-18, que « le côté droit est le seul contaminé avec de l’ocre ferreuse et c’est le seul endroit où le sol n’est pas pareil aux autres côtés, c’est sous l’asphalte où il y a plus ou moins 40 pouces de sable (photos) qui a été ajouté lors de la pose de l’asphalte ». [ 39 ] Toujours dans cette lettre P-18, M. Moisan, que le Tribunal n’a toutefois pas eu l’opportunité d’entendre et de questionner, mentionne « qu’à mon avis, le sable apporté à cet endroit est la source de la contamination à l’ocre ferreuse.

Sur les trois autres côtés, il n’y avait pas de sable, il n’y avait pas d’ocre ferreuse ». Il est ajouté que « de plus, pour que l’ocre ferreuse bouche le drain sur une distance de 25 pieds, il s’est passé plusieurs années pour que le reste du drain côté droit se remplisse de terre jusqu’au centre parce que l’eau ne s’écoulait plus, il s’est passé plusieurs autres années. À mon avis et selon mon expérience, cette période dépasse amplement 7 années ». [ 40 ] Le 10 octobre 2018, les demandeurs reçoivent le rapport de M.

Pol Reny, évaluateur agréé, qu’ils avaient mandaté afin de connaître l’impact, au niveau de la valeur marchande de leur propriété, de la présence d’ocre ferreuse. À la page 6 de son rapport [24] , M. Reny indique que « conformément au mandat qui nous a été confié, nous déterminerons la valeur de l’immeuble en prenant en considération la présence d’ocre ferreuse dans le sol et nous déterminerons la valeur de l’immeuble en faisant abstraction de la présence d’ocre ferreuse.

Le but de cette analyse est de déterminer l’impact de ce problème qui bouche les drains de fondation ». [ 41 ] À la page 16 de son rapport, dans la

section intitulée « Commentaires sur l’état d’entretien du bâtiment », M. Reny écrit, au sujet de la présence d’ocre ferreuse, que « les propriétaires devront vivre avec cette problématique et divulguer cette information aux nouveaux acheteurs, ce qui devrait avoir un impact négatif sur la désirabilité de cette propriété. Il sera également plus difficile d’assurer l’immeuble et le coût sera plus élevé. De plus, pour éviter que les drains se bouchent à nouveau, une maintenance (purger les drains avec de l’eau) et une inspection sur une base annuelle devront être réalisées.

Le coût associé à cette maintenance est d’environ 500 $. La fréquence du nettoyage dépendrait du type de sol ». [ 42 ] Enfin, au niveau de sa conclusion finale, M. Reny détermine que la valeur marchande de la propriété s’établit, au 21 septembre 2018, à 230 000 $ en présence d’ocre ferreuse et serait de 240 000 $ sans ocre ferreuse. Les demandeurs se basent donc sur cette étude de M. Reny afin de réclamer à la défenderesse un montant de 10 000 $ au

titre de la baisse de la valeur marchande de leur propriété. [ 43 ] Les demandeurs ont par ailleurs déposé, sous la cote P-11, une liste des courtiers immobiliers qu’ils ont contactés relativement à la baisse de valeur de leur propriété.

Tel que mentionné lors de l’audition, le Tribunal ne peut toutefois prendre en considération les opinions apparemment formulées par ces dix agents puisque, d’une part, ceux-ci n’ont pas été assignés à témoigner lors de l’audition ni n’ont signé de déclaration assermentée pour valoir témoignage et, d’autre part, le dossier ne comprend pas de documents exhaustifs provenant d’eux relativement à la question qui leur était posée. [ 44 ] Le 20 octobre 2018, les demandeurs transmettent une mise en demeure [25] à Mme Chaîné, par laquelle ils l’informent de la conclusion précitée de M.

Reny relativement à la valeur marchande de leur propriété, et lui réclament la somme totale de 14 305,81 $, en faisant référence à leurs deux mises en demeure antérieures des 9 et 31 juillet 2018. [ 45 ] Il ressort par ailleurs de la pièce P-4 qu’une correction à la baisse de 23 $ a été apportée, le 8 novembre 2018, à la réclamation, celle-ci passant donc de 14 305,81 $ à 14 282,81 $. [ 46 ] Tel que mentionné ci-haut, l’expert mandaté par la défenderesse, monsieur Mario Grondines, a complété son rapport le 20 décembre 2018 suite à sa visite sur les lieux le 20 juillet 2018. [ 47 ] Monsieur Grondines, sous la rubrique intitulée « Informations générales », rappelle, en page 5 de son rapport, que les demandeurs lui ont indiqué n’avoir, préalablement au 19 juin 2018, jamais eu de problème d’infiltration d’eau depuis l’acquisition de la propriété en 2011.

Puis, il relate, au point 2.5 de son rapport, que les « propriétaires ont mentionné sur place qu’ils savaient que le drain

français de cette fondation était âgé et qu’ils devraient le refaire un jour.

Ils vont d’ailleurs faire refaire ce drain français en partie, le long du mur gauche probablement le long du mur arrière prochainement Ils mentionnent qu’ils ne réclament pas les travaux pour ces trois autres murs; il n’y aurait pas d’ocre ferreuse dans ces trois parties du drain français ». [ 48 ] Sous la rubrique « Nos observations sur place », monsieur Grondines relate entre autres ce qui suit : • Dans le sous-sol, le mur avant de la fondation était partiellement dégagé; on note deux petites fissures sur ce mur de fondation et quelques cernes démontrant que ces fissures ont laissé passer de l’eau. • Dans le sous-sol, le mur et plancher ont été ouverts le long de la fondation au mur avant.

Les pièces de bois visibles dans les murs et le plancher ne sont pas pourries; nous sommes en présence d’un dégât d’eau soudain et non graduel . • Lors de notre visite des lieux, nous n’avons pas vu l’état du drain français ni la présence d’ocre ferreuse dans ce drain. [Reproduction intégrale] [Le Tribunal souligne] [ 49 ] Puis il y va de son analyse, à la lumière de ses constatations. Il s’exprime ainsi : Pendant sept ans, ces propriétaires n’ont pas subi d’infiltration d’eau dans leur sous-sol. Selon nous, ces fissures à la fondation sont apparues récemment.

L’état des matériaux dans ce sous-sol ne démontrent pas de dommage graduel . Les pentes de terrain qui dirigent l’eau vers les fondations sont une cause aggravante à la fissuration des fondations. Les fissures mineures de ce type se retrouvent pratiquement sur toutes les fondations, lorsque l’eau s’éloigne de la fondation avec des pentes de terrain positives, ce type de fissure ne laisse pratiquement jamais passer d’eau. Nous nous interrogeons sur un point déclaré par les propriétaires actuels.

Il y aurait seulement de l’ocre ferreuse dans le drain agricole le long du mur droit de la fondation, sous le pavage; cela est inhabituel. Ce drain français qui est construit en petite

section (sic) de béton (ancienne technologie d’époque) a fait son travail sans aucune intervention pendant plus de cinquante-sept ans, et ce, malgré la présence possible de la bactérie du fer dans une portion de ce drain. Selon notre opinion, la durée de vie utile de ce drain français a été excellente. Il faut également savoir que le produit qui imperméabilisait les fondations à l’époque est biodégradable. Après cinquante-sept ans, c’est tout à fait normal de refaire l’imperméabilisation d’une fondation; c’est une désuétude normale pour une fondation de cet âge.

La fondation du mur avant a été recouverte d’une protection coquille d’œuf par-dessus le nouvel imperméabilisant goudronné. Ce type de membrane de protection n’existait pas en 1961. La protection imperméabilisante de cette fondation a été accrue. Madame Chesnay avait avisé les propriétaires actuels que ce drain français n’avait jamais été refait et qu’il datait de l’origine de la construction.

Nous sommes d’avis que, comme acheteurs diligents, ces propriétaires auraient dû procéder à une inspection du drain français pour connaître son état avant leur achat. [Reproduction intégrale] [Le Tribunal souligne] [ 50 ] Un peu plus loin (à la page 10), l’expert Grondines mentionne qu’il « est tout à fait normal de refaire un drain français et l’imperméabilisation d’une fondation après cinquante-sept ans.

Ce drain français a même duré plus longtemps que la durée de vie utile prévisible d’un drain de ce type construit dans ces années ». [ 51 ] Puis, au sujet de l’ocre ferreuse et du rapport d’Environex à la suite du prélèvement effectué le 24 juillet 2018, monsieur Grondines commente comme suit, à la page 7 de son rapport : Nous avons reçu le rapport d’analyse concernant la présence de la bactérie du fer dans un échantillon apporté par le propriétaire actuel au laboratoire du Groupe Environex.

Le laboratoire a analysé l’échantillon prélevé et conclut à un Ph de l’eau de 7.09 , qu’il y a présence de la bactérie du fer et que le taux de fer (Fe 2 +) est de < 0.1 . Le laboratoire n’indique pas sur le rapport le risque de colmatage de cet échantillon. Nous avons fait des recherches, le tableau de la norme BMQ 3661-500-1/2012 indique qu’il n’y a aucun potentiel de formation de dépôt d’ocre selon ce qui a été prélevé (voir page 20 – de la norme BMQ,

annexe 2 et le certificat d’analyse provenant du rapport du Groupe Environex, pièce P-9 des demandeurs). Nous avons inclus dans notre

annexe 2 une copie du certificat provenant de la pièce P-9 des demandeurs. [Reproduction intégrale] [ 52 ] Puis, dans ses conclusions relatives à la présence d’ocre ferreuse, monsieur Grondines termine comme suit, à la page 10 de son rapport : Le fer est présent naturellement dans le sol; ce n’est pas un vice de sol en soi, c’est une condition normale que l’on rencontre dans certains types de sols.

Les résultats obtenus par le Groupe Environex sur l’échantillon prélevé dans ce drain par le propriétaire actuel, indique selon le tableau de la page 20 de la norme BMQ, qu’il n’y a aucun potentiel à la formation de dépôt d’ocre dans ce drain. De plus, l’ocre ferreuse aurait été retrouvée uniquement dans la

partie droite de ce drain français; cela nous étonne grandement. La présence de la bactérie ferreuse dans une

section de ce drain français du mur droit n’a pas produit de dommages; il n’y a pas eu

d’infiltrations d’eau le long de ce mur. Selon ce qui a été mentionné, il n’y a eu aucun déficit d’usage dans ce sous-sol pendant cinquante-sept ans. Le drain français actuellement en place, qui est par surcroît d’ancienne technologie, a résisté et fait son travail pendant cinquante-sept sans aucune intervention, ce qui est excellent.

Nous sommes également d’opinion que l’installation en 2018 d’un drain français de nouvelle technologie, d’un nouvel imperméabilisant, de cheminée d’accès et de membranes d’étanchéité, apporte à cette résidence techniquement une valeur ajoutée qui n’a pas été considérée dans la réclamation des demandeurs. [Reproduction intégrale] [ 53 ] Lors de l’audition, monsieur Grondines réitère ce qu’il avait mentionné dans son rapport et ajoute les points suivants.

Premièrement, il est d’avis que l’une des deux fissures ayant été découvertes le 19 juin 2018, plus précisément celle située au milieu du mur avant des fondations de la maison, résulte selon toute vraisemblance de l’action, lors de l’hiver précédent, du gel qui a soulevé, dit- il, le perron puisque celui-ci était situé trop près du sol. [ 54 ] Deuxièmement, il se dit que la présence du remblaiement de sable d’un seul côté des fondations de la maison rend la présence d’ocre ferreuse sur ce seul côté probable et logique, et ce, d’autant plus que le développement de cette matière est plus fréquent dans un sol sablonneux, rejoignant en cela les commentaires provenant de la Régie du bâtiment, que l’on retrouve à la pièce P-19, à la page 3. [ 55 ] Troisièmement, il rappelle qu’Environex recommandait un examen par caméra « à une fréquence à être déterminée par le propriétaire », ce qui tente à démontrer, soumet-il, que la situation était loin d’être un cas lourd. [ 56 ] Quatrièmement, il ajoute que les demandeurs vont pouvoir se constituer, au fil des inspections, un historique, et ce, afin de rassurer les acheteurs potentiels. [ 57 ] Les commentaires de monsieur Grondines rejoignent donc ceux de monsieur Moisan (pièce P-18, page 2) en ce que la présence d’ocre ferreuse sur un seul côté de la fondation de la propriété est vraisemblablement dû à l’important remblaiement de sable sous l’entrée d’auto asphaltée, laquelle aurait été aménagée, quoique la preuve n’est pas formelle ni même véritablement concluante sur ce point, dans les années 1990. [ 58 ] Enfin, les demandeurs déposent, sous la cote P-7, un « Engagement formel » qu’ils ont souscrit auprès de leur assureur, lequel se lit ainsi [26] : Afin de maintenir en vigueur la protection contre les refoulements d’égouts et l’infiltration souterraine, étant donné la présence de boue ferreuse sur votre propriété, un entretien régulier du drain français ceinturant votre résidence est nécessaire.

Comme convenu, nous tenons à vous rappeler votre engagement formel d’avoir recours au service de professionnel [sic] afin de procéder, à tous les trois (3) ans, au nettoyage du drain français de votre résidence. Advenant des dommages causés par refoulement d’égout ou l’infiltration souterraine, vous devrez faire la preuve du respect de cet engagement à défaut de quoi aucune indemnité ne vous sera versée. [Reproduction intégrale] [ 59 ] Voilà donc, pour l’essentiel, la teneur de la volumineuse preuve offerte, particulièrement en demande, dans cette affaire dont il convient maintenant de faire l’analyse.

QUESTIONS EN LITIGE [ 60 ] L’affaire soulève les questions suivantes, à savoir : Sur l’action principale - Les fissures constituent-elles vice caché? - L’ocre ferreuse représente-t-elle un vice caché? - Pour quel montant, le cas échéant, la réclamation des demandeurs doit-elle être accueillie? Sur la demande reconventionnelle : - La défenderesse a-t-elle droit aux dommages-intérêts réclamés? - La défenderesse a-t-elle droit au remboursement des frais d’expertise déboursés?

ANALYSE Sur l’action principale [ 61 ] La réclamation des demandeurs est fondée sur la garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec [ci-après « C.c.Q. »]. À ce sujet, les articles 1726 , 1728 et 1739 C.c.Q. stipulent : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 62 ] Des articles précités, il ressort que pour conclure à l’existence d’un vice caché, le vice doit être suffisamment grave, caché [27] , inconnu de l’acheteur et existant au moment de la vente [28] . À cela, s’ajoute la nécessité de le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. [ 63 ] Par ailleurs, les parties ont le fardeau de prouver leurs prétentions selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804, lesquels se lisent comme suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 64 ] Dans un premier temps, il importe de disposer de l’argument de la défenderesse relativement à la présence de la clause 6.2.1.1 précitée [29] à l’offre d’achat datée du 8 avril 2011, par laquelle les demandeurs renonçaient à leur droit de faire inspecter la maison et l’achetaient « telle que vue ». [ 65 ] L’

article 1732 C.c.Q. stipule que les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l’exclure entièrement.

La jurisprudence foisonne en semblable matière et le principe qui en ressort est que la formulation employée par les parties doit être sans équivoque quant à l’achat et l’acceptation du bien par l’acheteur à ses « risques et périls », cette dernière étant pratiquement devenue l’expression de volonté consacrée. [ 66 ] C’est ainsi que la mention « accepté tel que vu » a été considérée comme ne visant que les défauts apparents ou que les expressions « tel que vu et essayé » ou « dans l’état bien connu de l’acheteur » ont été considérées insuffisantes afin d’exclure la garantie légale [30] .

De fait, les clauses de non-garantie sont soumises à une interprétation restrictive [31] . [ 67 ] En l’espèce, la clause 6.2.1.1 [32] , telle que rédigée, est, de l’avis du Tribunal, à la lumière du principe précité, insuffisante afin d’exclure la garantie légale de qualité.

De plus, le Tribunal rappelle que l’acte de vente [33] conclu entre les parties le 17 juin 2011 stipulait que la vente intervenait bel et bien avec la garantie légale. [ 68 ] Quant à l’argument de la défenderesse selon lequel les demandeurs ont été négligents en ne faisant pas procéder à une inspection préachat et en ne poussant pas davantage leur examen, plus spécifiquement en ce qui concerne le drain français de l’immeuble, le Tribunal rappelle que l’

article 1726 , alinéa 2 C.c.Q. réfère à un acheteur prudent et diligent « sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 69 ] De plus et à moins d’un indice visible soulevant des soupçons, l’acheteur prudent et diligent ou son expert ne seront pas obligés de prendre des mesures inhabituelles comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations, et ce, afin de chercher des vices [34] .

Rappelons qu’en l’espèce, le drain agricole de l’immeuble n’était pas muni de cheminées d’accès ou de regard afin d’en faciliter l’inspection de même que l’entretien. [ 70 ] Ces remarques étant apportées, le Tribunal traitera respectivement des fissures puis de l’ocre ferreuse. Les fissures [ 71 ] S’agissant des fissures, la principale de question qui se pose en définitive à leur sujet concerne leur préexistence au moment de la vente de l’immeuble en 2011. [ 72 ] À ce sujet, deux thèses s’opposent. Premièrement, M.

Moisan, que le Tribunal n’a pas eu l’occasion d’entendre puis d’interroger, écrit à la pièce P-18 que « pour la fissure du coin, je ne peut (sic) me prononcer sur la provenance mais pour la fissure se trouvant sous le support de la galerie, je crois que c’est le poids de la galerie en béton, au fil des années, qui a exercé une pression sur le solage et que cette fissure est apparue depuis plus de 7 années, car la pression c’est (sic) exercée sur le solage depuis la construction ». [ 73 ] D’une part, M. Moisan n’offre pas d’explication relativement à la première fissure.

D’autre part, et comme le mentionnait le Tribunal, la thèse de M. Moisan et défendue par les demandeurs n’a pu être soumise aux interrogations du Tribunal, qui note par ailleurs que M. Moisan est plus ou moins affirmatif en utilisant les mots « je crois ». [ 74 ] De l’autre côté, la thèse de M. Grondines, pour la défense, à l’effet que les fissures sont apparues peu avant l’infiltration d’eau constatée le 19 juin 2018 se trouve corroborée par deux éléments. Premièrement, les demandeurs n’avaient jamais connu, depuis 7 ans déjà qu’ils étaient propriétaires, pareil épisode.

Mais ensuite et surtout, tel que l’a constaté M. Grondines, les pièces de bois visibles dans les murs et le plancher, lesquels n’avaient pas encore été recouverts, n’affichaient aucun signe d’infiltration d’eau graduelle telle de la pourriture. [ 75 ] Le Tribunal privilégie en cela la thèse de M. Grondines et en conclut que les fissures n’étaient pas préexistantes lors de la vente de l’immeuble aux demandeurs, quelque 7 ans plus tôt.

[ 76 ] Cette condition essentielle n’étant pas rencontrée, l’on ne saurait ainsi conclure à la présence d’un vice caché en ce qui concerne ces fissures. L’ocre ferreuse [ 77 ] En ce qui concerne l’ocre ferreuse, il ressort de la preuve offerte qu’il est plus que probable que l’ocre était présente lors de l’achat de la maison par les demandeurs en 2011.

Les photographies déposées en liasse et dont il a été question ci-haut sont révélatrices de l’accumulation, au fil des ans, de « pâte orangée » au point d’obstruer tantôt la moitié tantôt les trois quarts de certaines sections du drain de fondation. [ 78 ] De plus, le fait que celui-ci ait été constitué de sections de 12 pouces [35] , comportant ainsi des interstices entre elles, n’a vraisemblablement pas aidé et cela rappelle que les techniques et technologies de construction ont grandement progressé au fil du temps. [ 79 ] De fait, la prétention de la demande selon laquelle l’accumulation d’ocre ferreuse, sur le côté droit de l’immeuble, remonte à une époque précédant la transaction entre les parties n’a pas été contredite par la défense.

En fait, lors de son témoignage, M. Grondines situe l’aménagement de l’entrée d’auto asphaltée, et donc du remblayage de sable, aux années ’90 et mentionne, lors de son témoignage, que la présence de sable d’un seul côté « rend la chose probable et logique », ajoutant du même souffle que « l’ocre a pris 40 ans à faire problème » [36] .

Il mentionne toutefois aussitôt qu’aucun déficit d’usage n’en a été résulté puisqu’aucune infiltration d’eau n’a jamais été constatée sur ce côté de la résidence. [ 80 ] Le Tribunal conclut de la preuve globale lui ayant été offerte que la présence d’ocre ferreuse était antérieure à la transaction intervenue entre les parties en 2011. [ 81 ] Cela étant, la jurisprudence reconnaît que la présence d’ocre ferreuse constitue un vice caché lorsqu’elle entraîne un risque probable de colmatage des drains [37] . [ 82 ] Dans l’arrêt 3223707 Canada inc. c.

Darkallah [38] , la Cour d’appel enseigne que l’existence d’un risque de préjudice ou de déficit d’usage est suffisante lorsque ce risque est probable. [ 83 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 84 ] L’analyse physico-chimique [39] d’Environex de l’échantillon prélevé le 24 juillet 2018 indique certes qu’il n’y a aucun potentiel de formation d’ocre, et ce, à la lumière de la norme BNQ dont fait état M. Grondines dans son rapport.

Toutefois, l’analyse microbiologique [40] d’Environex tend à supporter le contraire, puisqu’il y est fait mention que « les données chimiques peuvent induire de fausses conclusions indiquant qu’il n’y a pas de risque de colmatage, alors que l’expertise sur le terrain et les analyses microbiologiques démontrent le contraire » [41] .

Environex y mentionne également que « dans le cas de l’échantillon 3699623, il est évident que les analyses microbiologiques démontrent qu’il y a présence d’ocre même si les analyses physico-chimiques démontrent le contraire ». [ 85 ] Le Tribunal rappelle ici que les photographies déposées en liasse sous les cotes P-13, P-14 et P-18 démontrent clairement la présence d’ocre ferreuse de même que le colmatage du drain français dans la

section située en dessous de l’entrée d’auto asphaltée. Aussi, en conclut-il que l’ocre constituait en l’espèce un vice puisqu’elle entraînait un risque probable et avéré de colmatage du drain, ce qui contribue à satisfaire le critère de gravité prévu à la loi. [ 86 ] La défenderesse soumet de plus, au paragraphe 13 de sa contestation modifiée, qu’elle « n’a jamais connu de défaut d’usage du drain malgré son âge », comme le mentionne M.

Grondines dans son rapport. [ 87 ] Certes, « l’usage » fait référence à la fonction première du drain, à savoir recueillir l’eau adéquatement et prévenir l’infiltration d’icelle à l’intérieur de l’immeuble. Toutefois, il a été jugé que le déficit d’usage comprend également la valeur marchande du bien [42] de telle sorte qu’il y aura objectivement déficit d’usage lorsqu’il y aura objectivement diminution de la valeur. En l’espèce, pareille diminution est confirmée par l’expertise de M.

Reny, pour un montant de 10 000 $, en date du 21 septembre 2018 [43] . [ 88 ] La défenderesse soumet de plus que le drain avait atteint, voire dépassé, sa durée de vie utile et qu’il en fut fait mention aux demandeurs lorsque ceux-ci ont présenté leur offre d’achat. [ 89 ] Il est vrai que la vétusté d’un bien n’est pas couverte par la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec [44] puisqu’il ne saurait en résulter un déficit d’usage, le bien étant rendu obsolète. [ 90 ] Il a de plus déjà été jugé qu’un acheteur qui achète une maison construite il y a 56 ans ne saurait s’attendre à un drain parfaitement fonctionnel [45] et, en l’espèce, les demandeurs en semblaient conscients, eux qui ont témoigné, rappelons-le, que « l’on s’attendait à refaire le drain à moyen ou à court terme ».

Ils ont d’ailleurs tenu des propos semblables à M. Grondines, qui, nous l’avons vu, le consigne dans son rapport. [ 91 ] Toutefois, ils ne s’attendaient assurément pas à retrouver de l’ocre ferreuse dans le drain, au point de pratiquement obstruer celui-ci. [ 92 ] Et comme le fait remarquer M.

Reny dans son rapport, il s’agit d’une réalité qu’ils devront dénoncer éventuellement lors de la revente de l’immeuble, et ce, malgré qu’ils aient doté la maison d’un nouveau drain de nouvelle technologie et répondant aux normes modernes de construction. [ 93 ] Monsieur Grondines a raison de dire que l’ancien drain a remarquablement « tenu le coup » durant 57 ans sans broncher et sans qu’il n’y ait d’infiltration d’eau de ce côté de la maison malgré cette problématique et, donc, qu’il n’y a pas eu, au sens strict et premier du terme, ‘déficit d’usage’.

[ 94 ] Or et comme nous l’avons vu, le déficit d’usage ne tient pas là en l’espèce, et ce, d’autant plus que le drain a été changé, mais plutôt dans le fait qu’il devra y avoir un entretien périodique et récurrent [46] du fait de cette problématique survenue dans le passé, celle- ci ayant de surcroît entraîné une baisse de désirabilité et de valeur de la propriété. [ 95 ] Cela étant, il convient de replacer les choses dans le présent contexte, au premier chef duquel on se doit de rappeler que la problématique de l’ocre n’a été que partielle en ce que celle-ci ne s’est formée que sur le côté droit de l’immeuble. [ 96 ] Or, M.

Reny ne tient pas compte à strictement parler du fait que le problème n’était que partiel, et ne vient pas apporter une pondération à la baisse de l’impact de cette problématique à portée limitée sur la valeur de la propriété. [ 97 ] Aussi, le Tribunal en vient-il à la conclusion, au regard du plan [47]

sommaire de l’immeuble déposé en liasse sous la cote P-18 et de l’ensemble des photographies déposées en preuve, qu’il est approprié d’exercer sa discrétion et de fixer à 4 000 $ la baisse de valeur marchande de la propriété, et ce, considérant que la problématique n’est que partielle et n’affecte pas tout le périmètre de l’immeuble. [ 98 ] Quant au montant de 344,92 $ [48] réclamé par les demandeurs et représentant « la différence des coûts de réparation du drain agricole côté ouest [droit] à cause de l’ocre ferreuse et l’installation d’un tuyau spécial , de coudes et pour le temps supplémentaire pour ce travail », le Tribunal accorde ce montant puisqu’il est satisfait du lien direct avec la présence de l’ocre ferreuse et que les demandeurs ont minimisé leur réclamation à ce sujet. [ 99 ] Enfin et s’agissant du montant de 3 420,50 $ réclamé « pour le nettoyage du drain aux 3 ans pour une période de 15 ans », le Tribunal réfère à la pièce P-8, laquelle indique que le coût de nettoyage est de 595 $ plus taxes, aux trois ans (pièce P-7), ce qui, pour 15 ans, donne un montant de 3 421,25 $ [595 $ + tx = 684,25 $ aux 3 ans x 5]. [ 100 ] Cette exigence de déboursés a été prouvée au terme de la preuve offerte et le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de l’accorder, dans le cadre de l’application des dispositions relatives à la garantie légale de qualité, malgré la longue période prévue, à

titre de diminution du prix de vente résultant de la problématique de l’ocre, tout comme le montant de 4 000 $ mentionné précédemment. Sur la demande reconventionnelle [ 101 ] Madame Chaîné réclame à son tour 1 000 $ pour troubles, inconvénients et stress.

Le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de rejeter cette réclamation pour deux raisons. [ 102 ] Premièrement, outre le témoignage vague sur ce point de Mme Chaîné, aucune preuve documentaire de consultation auprès d’un spécialiste de la santé (psychologue, médecin ou autre) ou aucun détail relativement à une quelconque médication, traitement ou autre n’est venu corroborer l’assertion de Mme Chaîné. [ 103 ] Deuxièmement et comme le rappelait la Cour suprême dans l’arrêt Hinse c.

Canada (Procureur général) [49] : « La perte de temps et les efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque est entraîné dans une démarche judiciaire. Sauf en cas d’abus de poursuite, ces frais ne sont pas reconnus à

titre de dommages ». [ 104 ] Le stress inhérent, les ennuis, troubles et inconvénients auxquels fait référence Mme Chaîné sont le résultat normal de toute demande en justice. [ 105 ] Les demandeurs pouvaient, au terme de leur rencontre avec Me Pagé, vraisemblablement et raisonnablement croire que leur réclamation, avant de recevoir le rapport de M. Reny, allait être plus élevée que ce qu’elle fut finalement. [ 106 ] Enfin la bonne foi se présume ( art. 2805 C.c.Q. ) et c’est à la

partie qui allègue la mauvaise foi de la

partie adverse de prouver ses allégations, ce que l’on ne retrouve aucunement en l’espèce. [ 107 ] Quant à la demande de remboursement de Mme Chaîné relativement aux frais d’expertise encourus, l’article 340 C.p.c. consacre la discrétion du Tribunal en semblable matière et l’article 341 C.p.c. fait état du principe de la répartition équitable des frais, que le Tribunal retiendra ici étant donné le sort mitigé de la demande, c’est-à-dire que celle-ci n’est accueillie qu’en partie. Ainsi, chaque

partie devra acquitter ses frais d’expert. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: Sur la demande principale ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande; CONDAMNE la défenderesse, Mme Monique Chaîné, à payer aux demandeurs, Mme Carmen Lafleur et M. Mario Bissonnette, la somme de 7 765,42 $ avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter du 20 octobre 2018; LE TOUT chaque

partie payant ses frais de justice vu le sort mitigé de la demande. Sur la demande reconventionnelle REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT avec frais de justice de 202 $ en faveur des demandeurs.

CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 31 août 2020 [4] L’une située sur le mur de fondation gauche et l’autre sur le mur de fondation arrière; page 4 de la pièce D-3. [22] Voir photographies en liasse sous la cote P-15 de même que sous la cote P-18. [26] Pièce P-8, au coût de 595 $.