2020 QCCA 417, 2020 QCCA 417

Dikranian c. Groupe Sportscene inc. 2020 QCCA 417 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027661-180 ( 500-17-090975-155 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 12 mars 2020 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS Eddy Dikranian Me Tom Markakis ( De Louya Markakis ) ( Présent ) M e David Grossman ( IMK ) (Avocat conseil) (Absent)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Groupe sportscene inc. M e Claude Germain ( Sylvestre & Associés ) (Absent)

PARTIE MISE EN CAUSE Anna Kamateros ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE En appel d’un jugement rendu le 7 juin 201 8 par l’honorable Pepita G. Capriolo de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente - Promesse - Dépôt.

Greffières-audiencière s : Anne Dumont et Mélahelle Sicotte Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 10 mars 2020. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont et Mélahelle Sicotte, Greffières- audiencières ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit à l’encontre d’un jugement rendu le 7 juin 2018 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Pepita G.

Capriolo) [1] , qui rejette sa demande de remboursement d’un dépôt de 100 000 $ détenu par la mise en cause à la suite d’une promesse d’achat d’un immeuble [2] . [ 2 ] Par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, monsieur Fred Nardelli, l’appelant a soumis à l’intimée une offre d’achat qui, après différentes contre-offres, a été acceptée par l’intimée. À la fin de la période de vérification diligente, l’appelant a avisé l’intimée par écrit qu’il retirait son offre en raison de problèmes et de déficiences à l’immeuble, de même qu’en raison du zonage.

Le litige porte sur le dépôt de 100 000 $ revendiqué par les deux parties. [ 3 ] Les passages suivants du contrat liant les parties sont pertinents : 2.3 Within three (3) business days of the acceptance of this Offer to Purchase by the SELLER, the BUYER will remit to BUYER’s Notary, the sum of FIFTY THOUSAND DOLLARS ($50,000.00), as a deposit on the total purchase price (the “Deposit”). The Deposit shall be held in trust by BUYER’s Notary in an interest-bearing account and the interest on said amount will be in favour of the BUYER.

At the signing of the Deed of Sale, the Deposit and all interest will be applied to the payment of the purchase price. Subject to Clause 4.2 hereof, if the Deed o Sale is not signed by the BUYER at the closing date by reason of a default of the BUYER, the SELLER may consider the Offer to Purchase null and void, in which case the DEPOSIT and all accrued interest, if any, will remain the property of the SELLER as liquidated damages, the whole under reserve of damages and to the rights and recourses of the SELLER in the circumstances against the BUYER.

In the event the BUYER notifies the SELLER of his intention not to proceed with the transaction envisaged hereby before the end of the Inspection Period as set forth in Clause 4.1 hereof, then the BUYER’s Notary shall return the Deposit and all accrued interest thereon to the BUYER. 3.1 The SELLER covenants within five (5) days of the acceptance of this Offer to Purchase, to deliver to the BUYER the following documents: (

a) Any certificates of search and title deeds which it may have in its possession; (

b) Any certificates of location and survey plan reflecting the Property in its present physical state. SELLER must provide an up to date certificate of location prior to the closing; ( sic ) (

c) All plans and specifications, if any, in its possession or to which it has access; (

d) All literature, documents, etc. relating to the zoning of the Property, whether from the municipality having jurisdiction, if in the SELLER’s possession;

(

e) All existing leases, expenses and contracts related to the Property; (

f) All environmental report(

s) that the SELLER may have in its possession or which it has access to. […] 4.1 The BUYER shall have forty five (45) days from acceptance of this Offer to Purchase (the "Inspection Period") to inspect the Property, including without limitation to do the following, all at its own expense, including without limitation: (

a) Examine the documentation delivered under Clause 3.1 hereof; (

b) Conduct such physical and environmental inspections of the Property by such agents, consultants or other persons as it deems necessary; (

c) Examine title to the Property including, but not limited to, all servitudes, hypothecs, prior claims or charges, municipal and government zoning and by-laws, etc.; and (

d) Review all taxes, expenses and leases regarding the Property. 4.2 The BUYER’s obligations under this Offer to Purchase are conditional on the BUYER being completely satisfied with each of the above-mentioned matters, as described in this Clause 4 of this Offer to Purchase, on or before the end of the Inspection Period. This condition is for the sole benefit of the BUYER and may be waived by it in whole or in part. Should the BUYER be completely satisfied with all aspects of its inspection, it shall so notify the SELLER in writing on or before the end of the Inspection Period.

Should such notice not be given to the SELLER before of the expiry of the Inspection Period, notwithstanding any intermediate acts or negotiations, this Offer to Purchase shall automatically by cancelled and of no further force or effect, without recourse by either party against the other save that the Deposit and all accrued interest thereon shall be returned to the BUYER. [ 4 ] L’offre prévoit que l’acheteur acquiert l’immeuble tel quel et la vente exclura la garantie légale et tout autre garantie sauf quant au

titre du vendeur et la déclaration de ce dernier qu’il est résident canadien. Enfin, l’offre telle que conclue et acceptée par les parties porte le dépôt à 100 000 $, en plus de comprendre la clause suivante : 3-Clause #4: BUYER’S INSPECTION PERIOD The BUYER shall have 30 days as opposed to 45 to conduct his inspections as mentioned in clause #4 of the offer to purchase. The VENDOR may, at its discretion, correct any issue(

s) that may be discovered during the Inspection Period including but not limited to effecting any repairs to the building that are not caused by normal wear and tare ( sic ). [ 5 ] La juge est d’avis que l’appelant n’a pas avisé l’intimée des déficiences de l’immeuble ni du problème de zonage et n’a pas permis à cette dernière de remédier aux déficiences et problèmes découverts durant la période de vérification diligente. [ 6 ] Pour l’appelant, la juge erre en concluant qu’il n’a pas informé l’intimée des problèmes soulevés durant la vérification diligente, qu’il a manqué à son devoir d’information et qu’il a commis une faute contractuelle faisant en sorte que le dépôt doit être remis à l’intimée à

titre de dommages liquidés. Il a raison. [ 7 ] L’obligation de l’appelant de conclure l’acte de vente est conditionnelle et est subordonnée à sa satisfaction de l’inspection pratiquée durant la période de vérification diligente. Le contrat prévoit que durant cette période, l’appelant pourra, à ses propres frais, voir notamment à l’examen des titres, de celui de la condition de l’immeuble et de la réglementation en matière de zonage. S’il n’est pas satisfait de cet examen, il doit aviser l’intimée dans un délai de 30 jours pour obtenir le remboursement de son dépôt.

La validité et l’opposabilité d’une telle clause acceptée par les parties est acquise et la Cour suprême en a déjà reconnu l’application [3] . [ 8 ] Par ailleurs, dans le cadre de leurs négociations, l’appelant a accepté l’ajout d’une clause permettant à l’intimée, à la discrétion de cette dernière, de corriger une difficulté ou un problème constaté lors de la vérification diligente.

L’offre ne prévoit pas de modalité quant à son exercice par l’intimée autre que son corollaire, c’est-à-dire que l’appelant doit informer l’intimée des problèmes constatés pour lui permettre de se prévaloir de cette option. [ 9 ] Or, la juge commet une erreur manifeste et déterminante en concluant que l’appelant ne s’est pas conformé à cette obligation et n’a pas informé l’intimée et, par le fait même, qu’il ne lui a pas permis de corriger les problèmes et déficiences découverts durant la période de vérification diligente. [ 10 ] La preuve démontre que durant toute la période de vérification diligente, l’appelant informe le courtier immobilier de ses démarches de même que des déficiences constatées.

Celui-ci témoigne avoir transmis cette information à l’intimée au fur et à mesure. À cet égard, le courtier sert d’intermédiaire entre les parties qui n’ont aucune communication directe entre elles, tel que constaté par la juge. [ 11 ] Le 15 avril 2015, quelques minutes avant la fin de la période de vérification, l’appelant informe le courtier immobilier qu’il retire son offre.

Il écrit, et ce courriel est immédiatement acheminé par le courtier immobilier à l’intimée : Hi Fred, Further to inspection of the property, we are not satisfied in view of all the deficiency's ( sic ) that we have discovered and with the fact that the city of Montreal has put a freeze on all future developments (PPU PIE IX} as such we are terminating the offer to purchase in accordance with the provisions in our offer to purchase. Please see attached information demand.

Best Regards, Eddy Dikranian [ 12 ] À la demande de l’intimée, le 16 avril 2015, l’appelant communique le rapport de déficiences affectant l’immeuble à monsieur Nardelli qui le transmet à l’intimée : Hi Fred, Attached is the deficiency report which shall attest to the fact that we have uncovered many important deficiency's that substantially affect the purchase price that we offered. The AC inspection has also a cost of approximately $40,000 over and above the report. Notwithstanding the preceding, we have already communicated our position pertaining to the zonage Issue that we have uncovered.

Regards, Eddy Dikranian [ 13 ] L’intimée n’entreprend aucune démarche pour remédier aux déficiences mentionnées par l’appelant et n’a jamais manifesté son intention de le faire. À aucun moment non plus, l’intimée ne somme l’appelant de signer le contrat de vente. Par contre, elle avise la notaire mise en cause de retenir le dépôt détenu en fidéicommis et de ne pas le remettre à l’appelant.

La juge commet une erreur manifeste et déterminante en concluant que l’appelant a commis une faute ne permettant pas à l’intimée de remédier aux déficiences. [ 14 ] La juge conclut que l’appelant a agi de mauvaise foi en ne divulguant pas son intention de modifier l’usage de l’immeuble et éventuellement d’y construire un immeuble résidentiel. Or, l'appelant a respecté les clauses du contrat liant les parties qui ne comprenait pas de telles exigences.

Ainsi, le jugement est entaché d’une seconde erreur manifeste et déterminante. [ 15 ] En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement et d’ordonner la remise du dépôt à l’appelant à qui il revient, conformément au contrat en l’absence de faute de ce dernier. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] ACCUEILLE l’appel; [ 17 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 18 ] ORDONNE à la mise en cause de remettre à l’appelant le dépôt de 100 000 $ détenu en fidéicommis de même que les intérêts accrus; [ 19 ] AVEC les frais de justice , contre l’intimée en première instance comme en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A.

PATRICK HEALY, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.