2015 QCCQ 962, 2015 QCCQ 962

JL 3991 Lizotte c. Fortin 2015 QCCQ 962 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE Drummondville « Chambre civile » N° : 405-22-004132-135 DATE : 11 février 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY LIZOTTE Demanderesse c.

CAROLINE FORTIN -et- ALAIN RICHER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche aux défendeurs de ne pas lui avoir révélé l’existence d’infiltrations d’eau au sous-sol de la maison qu’ils lui ont vendue et leur réclame 35 587,32 $ à

titre de diminution du prix de vente. [ 2 ] Les défendeurs font valoir que les vices constatés étaient apparents, puisqu’ils les avaient dénoncés, d’autant plus que les constatations de l’inspecteur en bâtiment de la demanderesse auraient dû l’amener à une plus grande prudence. QUESTION EN LITIGE [ 3 ] L’immeuble est-il affecté de vices cachés? LES FAITS [ 4 ] En 2013 , la demanderesse souhaite acquérir une maison et visite celle du défendeur à trois occasions.

Il s’agit d’une maison unifamiliale construite en 1974 et comprenant notamment une piscine hors terre, un patio de bois et un aspirateur central. [ 5 ] La première visite a lieu en mars 2013. Le défendeur est alors absent, mais il est représenté par sa conjointe, la défenderesse en l’instance. [ 6 ] À cette occasion, la demanderesse prend connaissance d’une déclaration écrite du défendeur, puis vérifie

sommairement chaque pièce de la maison, à l’exception de l’atelier du sous-sol situé dans la

partie avant du bâtiment et qui est encombré de nombreuses boîtes. La défenderesse profite de cette visite pour lui indiquer la présence de deux fissures au mur de la chambre froide. La chambre froide est une pièce située à l’arrière du bâtiment et qui a été ajoutée à la maison, après sa construction initiale. Cependant, la défenderesse lui indique que son conjoint et elle détiennent un devis de réparation pour ces fissures au montant d’environ 1 000 $ par fissure. [ 7 ] La deuxième visite a lieu quelques jours plus tard et la demanderesse est alors accompagnée de ses amis Sophie Hamel et Jean- Patrick Talbot. Ils examinent

sommairement et partiellement le bâtiment extérieur, puisqu’il y a accumulation de neige. D’ailleurs, pour ce motif, ils ne voient ni le patio, ni la piscine. Cependant, la défenderesse précise que quelques planches du patio de bois devront être remplacées, mais que la piscine est en bon état, puisqu’ils l’ont utilisée durant tout l’été. À l’intérieur, l’atelier est toujours encombré de boîtes, de telle sorte qu’ils ne peuvent voir les murs.

Toutefois, Jean-Patrick Talbot s’assure auprès de la défenderesse que cette pièce ne fait l’objet d’aucune infiltration d’eau et par la suite, il examine les fissures à la chambre froide. [ 8 ] Au terme de cette visite, la demanderesse décide d’acheter l’immeuble conditionnellement à ce qu’un examen plus approfondi soit réalisé par un inspecteur en bâtiment. Cette inspection a d’ailleurs lieu le 23 mars 2013 et constitue la troisième visite de l’immeuble par la demanderesse. [ 9 ] Claude Robert est inspecteur en bâtiment depuis trois ans et bénéficie d’une expérience de plus de 20 ans dans la construction.

Dès son arrivée et malgré un couvert de neige, il constate la présence de pente négative vers la maison ainsi qu’une détérioration du

crépi. À l’intérieur, il n’examine pas l’atelier, puisqu’il est encombré, mais constate des traces d’humidité à la base du mur des fondations à l’intérieur de la chambre froide.

Malgré cela, il tire la conclusion générale suivante : «Maison sans déficience grave. Toutefois, l’application des recommandations énoncées dans ce rapport, de certains travaux importants, ex : les fissures observées sous le balcon arrière, et un entretien régulier contribueront à prolonger la vie du bâtiment.» [ 10 ] Jean-Patrick Talbot qui accompagne de nouveau la demanderesse pour cette troisième visite, se fraye un chemin à travers les boîtes situées dans l’atelier pour examiner les murs de fondation et remarque alors des traces d’efflorescence.

Aussitôt, il questionne la défenderesse sur de possibles infiltrations d’eau, mais celle-ci lui répond qu’ils n’ont jamais subi d’infiltration d’eau à cet endroit. [ 11 ] La demanderesse est bien consciente que l’ajout de la chambre froide au bâtiment présente des infiltrations d’eau, mais ne s’en préoccupe pas étant donné la conclusion générale de l’inspecteur en bâtiment et puisque la défenderesse lui représente qu’il en coûte environ 1 000 $ pour réparer chaque fissure.

Conséquemment, elle négocie une réduction du prix de vente pour couvrir le coût des réparations. [ 12 ] Le 3 mai 2013, elle achète donc l’immeuble au prix de 141 000 $ et le 10 mai 2013, elle en prend possession. Dès lors, elle constate de l’efflorescence au bas des murs et d’importantes traces d’humidité au sol de l’atelier, qui est alors complètement vidé de ses boîtes.

Elle s’en inquiète et appelle aussitôt l’inspecteur en bâtiment qui lui suggère un examen plus approfondi pour vérifier l’état du drain. [ 13 ] Le même jour, elle constate que l’aspirateur central ne fonctionne pas, qu’il y a un important pli dans le revêtement métallique de la piscine et que le patio, donnant accès à cette piscine, doit être entièrement remplacé. [ 14 ] Le 23 mai 2013, la demanderesse appelle l’excavateur François Côté pour qu’il vienne examiner les drains de sa résidence. Celui-ci l’informe qu’il les a déjà examinés en janvier 2013, pour le compte des défendeurs.

Il avait alors constaté deux importantes fissures dans les murs de l’atelier. Aussi, il les avait informés de la possibilité que le drain périmétrique soit bouché et d’en aviser les acheteurs. Selon son témoignage à la Cour, le drain est actuellement bloqué et doit être remplacé au coût de 22 075,20 $. [ 15 ] Marc Trépanier travaille dans l’installation de piscines depuis plus de 10 ans. En juillet 2013, il se rend chez la demanderesse pour évaluer sa piscine. Il constate qu’elle a plié au niveau de l’écumoire et qu’en raison de la faiblesse créée, elle est maintenant inutilisable et irréparable.

Selon son témoignage à la Cour, il en coûte 3 554,96 $ pour la remplacer. [ 16 ] Le défendeur est ingénieur de formation et en 2012, il met sa maison en vente pour se rapprocher de son lieu de travail. Le 20 janvier 2013, il rédige une déclaration du vendeur dans laquelle il mentionne la présence de fissures à la fondation, ainsi que des infiltrations d’eau au sous-sol. À cet égard, il témoigne que les fissures et les infiltrations dont il fait état se retrouvent à la chambre froide. D’ailleurs, jamais il ne voit d’infiltration d’eau ailleurs qu’à cet endroit.

S’il avait su que des infiltrations d’eau sévissaient dans son atelier, il n’y aurait jamais placé ses effets personnels. Cela dit, jamais il ne discute avec la demanderesse, puisque toutes les visites se font par l’entremise de la défenderesse. [ 17 ] Caroline Fortin est la conjointe du défendeur. Elle témoigne que lorsque ce dernier décide de mettre en vente sa maison, elle fait examiner les fissures qu’elle avait aperçues à l’un des murs de fondation par l’excavateur François Côté.

Celui-ci l’informe qu’il en coûte 1 000 $ pour réparer chaque fissure, mais que s’il devait s’avérer que le drain périmétrique soit bloqué, il pourrait en coûter entre 10 000 $ et 13 000 $ pour le remplacer. Jamais il ne lui parle de fissures à l’atelier. [ 18 ] Elle témoigne aussi être présente aux trois visites de la demanderesse. Chaque fois, elle prend l’initiative de lui montrer les fissures à la chambre froide, et l’informe du coût des réparations. Enfin, elle témoigne qu’au moment du déménagement, l’aspirateur central fonctionnait correctement, puisqu’elle l’a utilisé la veuille de son déménagement.

Quant au bris à la piscine, elle témoigne en avoir informé la demanderesse en présence du notaire et que celle-ci a signé l’acte d’achat sans poser de question. ANALYSE L’immeuble est-il affecté de vices cachés? [ 19 ] La demanderesse invoque l’

article 1726 du Code civil du Québec concernant la garantie de qualité : «Art. 1726: Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 20 ] En présence d’un vice caché, l’acheteur peut demander une diminution du prix d’achat qui correspond généralement au coût de réparation du vice. Il peut aussi réclamer des dommages et démontrer que le vendeur connaissait le vice et ne pouvait l’ignorer. [ 21 ] Le vice doit s’apprécier de façon objective, c’est-à-dire par rapport à une personne prudente et diligente.

Le recours à l’expert n’est pas obligatoire. L’exigence de l’

article 1726 du Code civil du Québec est celle de l’acheteur prudent et diligent . [ 22 ] Cependant, si des indices amènent l’acheteur à soupçonner des anomalies, il doit requérir à une inspection plus approfondie [1] : «[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige

l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera.» [ 23 ] À ce sujet, les défendeurs affirment qu’ils ont d’une part, dénoncé à la demanderesse la présence d’infiltrations d’eau au sous- sol et qu’ils lui ont d’ailleurs consenti une réduction du prix d’achat et d’autre part, que l’inspecteur en bâtiment aurait dû apercevoir des signes apparents. [ 24 ] Selon Jeffrey Edwards [2] : «[…] Lorsque le vice est dénoncé de façon appropriée, l’acheteur ne peut nier sa connaissance.

L’ignorance ne peut non plus être reçue pour cause de l’imprécision de la nature spécifique du vice lorsque son effet nuisible est clairement divulgué. Il n’est donc pas nécessaire que l’acheteur ait eu une connaissance effective du vice.

Il suffit qu’il ait dû en avoir connaissance, et ce, suivant la norme de l’acheteur raisonnable. […]» [ 25 ] D’ailleurs, la Cour du Québec écrit sur le même sujet [3] : «[6] […] Pour la Cour supérieure, l’acheteur devra être d’autant plus prudent s’il possède des indices, si des déclarations lui sont faites et s’il s’agit d’un immeuble d’un certain âge.» [ 26 ] Cependant, il est possible qu’un vice apparent devienne juridiquement caché, si le vendeur, au fait d’un problème sérieux avec l’immeuble, s’abstient de le dévoiler ou encore communique à l’acheteur de fausses informations de façon à le rassurer [4] . [ 27 ] À cet égard, on peut lire dans la cause Proulx-Robertson c.

Collin [5] : «Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache. Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l’autre

partie en l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité. Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d’autres circonstances, pourrait être apparent.» [ 28 ] Le comportement des parties mérite donc une attention particulière, afin de déterminer s’il s’agit d’un vice caché ou apparent. [ 29 ] Lorsque le défendeur prend l’initiative de vendre sa maison, il remplit une déclaration relative à l’état de son bâtiment. Plus particulièrement, il y mentionne la présence de fissures à la fondation.

Toutefois, selon son témoignage, cette déclaration n’est relative qu’aux fissures situées à la chambre froide. Conséquemment, cette déclaration, à elle seule, n’amenait pas la demanderesse à se questionner sur la présence d’infiltrations d’eau à l’atelier. [ 30 ] Le défendeur ne participe à aucune des visites pré-achat de la demanderesse, puisqu’il délègue cette responsabilité à la défenderesse. [ 31 ] Chaque fois, la défenderesse informe la demanderesse que l’infiltration d’eau ne se produit qu’à la chambre froide.

L’eau y pénètre par deux fissures pour lesquelles elle a obtenu l’avis d’un expert et qu’il en coûte 1 000 $ pour les réparer.

Toutefois, elle ne lui exhibe pas le courriel de l’excavateur, non plus qu’elle ne l’informe que le drain est susceptible d’être bloqué et qu’il pourrait en coûter entre 10 000 $ et 13 000 $ pour le remplacer. [ 32 ] Bien que l’excavateur Côté l’informe de la présence de fissures à la fondation avant de son bâtiment, soit dans l’atelier, et qui lui recommande fortement de faire les réparations avant la vente ou du moins d’en aviser les futurs acheteurs, jamais la défenderesse ne mentionne ce fait à la demanderesse.

La défenderesse témoigne qu’elle en a informé la demanderesse, mais sur cet aspect, le Tribunal ne la croit pas. [ 33 ] À chaque visite, la défenderesse porte l’attention de la demanderesse sur les fissures de la chambre froide, mais jamais sur celles de l’atelier. Pourtant, elle avait reçu, dès le 25 janvier 2013, le courriel de l’excavateur Côté. Or, à la Cour, ce dernier témoigne de façon catégorique que son courriel visait les fissures de l’atelier et non de la chambre froide.

Par ailleurs, le défendeur mentionne à sa déclaration du 20 janvier 2013 concernant l’infiltration d’eau : « Voir détail soumission ou facture annexée ». Or, à cette date, l’expertise est demandée, mais les résultats ne sont pas connus. Ils ne le seront que le 25 janvier 2013.

Lorsqu’il les reçoit, il ne corrige pas sa déclaration et surtout, il ne joint pas le courriel de l’excavateur Côté à sa déclaration du vendeur. [ 34 ] Le Tribunal retient de la preuve que les défendeurs savaient que l’eau s’infiltrait dans la pièce servant d’atelier située à l’avant du bâtiment et ce n’est pas sans raison qu’ils la remplissent de nombreuses boîtes éparses empêchant la demanderesse d’en inspecter les murs au moment de ses visites pré-achat.

Bien plus, lorsque Jean-Patrick Talbot aperçoit des traces d’efflorescence sur l’un de ces murs, la défenderesse affirme qu’ils n’ont jamais eu d’eau à cet endroit.

Pourtant, le jour même du déménagement, la demanderesse aperçoit de l’efflorescence au bas des murs et d’importantes traces d’humidité au sol. [ 35 ] Par leurs gestes, propos et réticences, les défendeurs ont faussement représenté l’état de la maison à la demanderesse, de telle sorte qu’un vice qui aurait pu être apparent est devenu juridiquement caché. [ 36 ] Il est regrettable que l’inspecteur en bâtiment n’ait pas davantage mis en garde la demanderesse contre les risques d’infiltrations d’eau au bâtiment étant donné d’une part, l’âge de la maison et d’autre part, l’infiltration d’eau qui sévissait à l’arrière du bâtiment.

S’il n’avait pas à démolir des murs, il aurait dû exiger que l’on déplace quelques boîtes situées dans la pièce servant d’atelier pour y voir leur état et constater les traces d’humidité au sol. Dès lors, il aurait pu faire les recommandations appropriées à sa cliente. L’inspecteur mentionne quelques recommandations à son rapport, mais il ne les reprend pas dans sa conclusion générale, laissant alors croire à la demanderesse que les déficiences observées sont sans gravité. [ 37 ] Cependant, le Tribunal ne peut imputer à la demanderesse les conséquences d’un manquement aux règles de l’art de la part de

l’inspecteur en bâtiment, dont elle a retenu les services. D’ailleurs, la Cour d’appel écrit [6] : «[20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’

article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule forme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent. Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’

article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. [21] Par ailleurs, l’inspection pré-achat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi.

En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations.» [ 38 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal conclut que l’immeuble était affecté de vices cachés. [ 39 ] L’indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d’enrichissement pour un acheteur. Elle doit cependant viser la réparation intégrale. En matière de vices cachés, cette réparation intégrale correspond souvent au coût de correction du vice.

Selon le témoignage de l’expert Côté, il en coûte 22 075,20 $ pour corriger le problème de l’infiltration d’eau au sous-sol. [ 40 ] Cependant, la maison a été construite il y a plus de 40 ans et la preuve révèle que la durée de vie utile d’un drain périmétrique est de 30 années.

Force est de conclure que le drain périmétrique de cette maison avait atteint sa durée de vie utile. [ 41 ] Conséquemment, et en l’absence de fausses représentations, la demanderesse aurait dû remplacer, à plus ou moins court terme, le drain périmétrique de sa maison, de sorte qu’il y a lieu de tenir compte de cet élément dans la détermination de l’indemnisation. [ 42 ] Cela dit, si la demanderesse avait été informée des véritables problèmes d’infiltrations d’eau et de la qualité du drain périmétrique de la maison, elle aurait pu soit refuser d’acheter ou soit négocier une baisse de prix.

La preuve révèle que le défendeur savait qu’il pouvait en coûter entre 10 000 $ et 13 000 $ pour la correction du drain, puisqu’il en avait été informé par l’excavateur Côté dès le 25 janvier 2013, de telle sorte qu’il est probable que s’il n’avait pas manqué à son obligation de renseignement, il aurait consenti à une baisse du prix de vente d’au moins 10 000 $. [ 43 ] En considération de la preuve qui a été faite, le Tribunal détermine qu’une somme de 10 000 $ constitue une indemnisation juste et appropriée. [ 44 ] La demanderesse réclame également la somme de 3 996,64 $ pour la réfection du patio, ainsi que la somme de 3 554,96 $ pour le remplacement de la piscine. [ 45 ] S’il appert que le patio doit être remplacé, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve quant aux coûts de réfection dudit patio.

Le Tribunal use donc de son pouvoir discrétionnaire et fixe la réduction du prix d’achat à 1 000 $ sur cet aspect.

Cependant, la preuve révèle que la piscine doit être entièrement remplacée et le Tribunal lui accorde la somme de 3 554,96 $ à ce sujet. [ 46 ] Par ailleurs, la preuve ne révèle pas en quoi l’aspirateur central est défectueux, de telle sorte que le Tribunal rejette la réclamation de la demanderesse sur cet aspect. [ 47 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal fixe la réduction totale du prix d’achat à 14 554,96 $. [ 48 ] Cette réduction de prix est octroyée dans le cadre d’une réclamation contractuelle. Or, il appert de la preuve que le défendeur était l’unique propriétaire de l’immeuble.

Conséquemment, seul le défendeur sera responsable du paiement de la somme de 14 554,96 $. [ 49 ] Il en va différemment de la question des dommages, puisque tant le défendeur que la défenderesse ont participé aux fausses représentations. [ 50 ] La demanderesse réclame 10 000 $ à ce chapitre, mais la preuve de ses inconvénients est ténue.

Malgré cela, le Tribunal est bien conscient des inconvénients subis par les conséquences des traces d’humidité au sol et par la perte de la piscine et du patio pour la saison estivale. [ 51 ] Le Tribunal use donc de son pouvoir discrétionnaire et fixe le montant des dommages à 2 000 $. [ 52 ] Aucune des sommes auparavant mentionnées ne portera intérêts avant le prononcé du présent jugement, puisqu’aucune demande n’a été faite à cet égard. [ 53 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 54 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d’instance; [ 55 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 14 554,96 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du présent jugement; [ 56 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 2 000 $, avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du présent jugement; [ 57 ] LE TOUT , avec dépens.

__________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. M e Christian Tourigny Tourigny Magazzu Drolet Beaulieu avocats inc. Procureur de la demanderesse M e Annie Chagnon Savoie & Savoie avocats Procureure des défendeurs Dates d’audience : 27 et 28 octobre 2014