2012 QCCQ 945, 2012 QCCQ 945

Fleury c. Desbiens 2012 QCCQ 945 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D'ALMA LOCALITÉ D'ALMA « Chambre civile » N° : 160-32-000143-102 DATE : 9 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ CAROLYNE FLEURY et PIERRE STE-MARIE Demandeurs c.

MÉLANIE DESBIENS Défenderesse et PATRICK TREMBLAY et DANIEL LAROUCHE et CATHY TREMBLAY et HENRI SAVARD Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT JS1236 ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Carolyne Fleury et Pierre Ste-Marie poursuivent leur vendeuse Mélanie Desbiens, alléguant que le bien vendu était affecté d'un vice caché. La vente est intervenue le 7 octobre 2008 et elle était avec garantie légale. Le bien vendu est une résidence avec loyer au sous-sol.

Les vices reprochés sont une fissure dans le mur droit de la maison et un défaut à la jonction du drain français et du tuyau d'égout de la résidence. La demanderesse réclame une somme de 6 835 $ pour réparer ces défauts. [ 2 ] La défenderesse Mélanie Desbiens conteste en alléguant que la maison n'a jamais eu de problème. Elle appelle également en garantie ses vendeurs Daniel Larouche et Cathy Tremblay ainsi que Patrick Tremblay. [ 3 ] Mélanie Desbiens a acquis une moitié indivise de la maison le 12 juin 2003 de Daniel Larouche et de Cathy Tremblay.

L'autre moitié avait été alors acquise par Patrick Tremblay son conjoint de l'époque. À l'occasion de leur séparation, Patrick Tremblay a cédé, le 20 novembre 2006, sa moitié indivise à Mélanie Desbiens.

[ 4 ] Patrick Tremblay n'a pas comparu. [ 5 ] Daniel Larouche et Cathy Tremblay appellent à leur tour en garantie leur propre vendeur Henri Savard qui est celui qui a fait construire la maison en 1972. LES FAITS [ 6 ] Henri Savard occupe cette maison à partir de 1972 jusqu'en 2001 où il la vend à Cathy Tremblay et Daniel Larouche. Il soutient n'avoir jamais eu ou refoulement ou infiltration. [ 7 ] À partir de cette date, Cathy Tremblay et Daniel Larouche possèdent le bien pendant deux ans. Mélanie Desbiens était alors sa locataire. Ils revendent la résidence à cette dernière en 2003.

Cathy Tremblay témoigne que, pendant les deux ans où elle fut propriétaire avec Daniel Larouche, elle n'a connu ni refoulement ni infiltration. [ 8 ] Mélanie Desbiens est propriétaire de la maison jusqu'au 7 octobre 2008 où elle la vend à Carolyne Fleury et Pierre Ste- Marie. Elle reconnaît avoir subi deux infiltrations d'eau, principalement à l'occasion des grosses pluies. Elle a eu une plainte sur les odeurs et invoque que tous les planchers du sous-sol ont été refaits à neuf un an avant de vendre à Carolyne Fleury. [ 9 ] Lorsqu'elle décide de vendre sa résidence, elle la confie à un courtier, André Bilodeau.

Elle remplit alors le formulaire de déclaration du vendeur sur l'immeuble et atteste alors qu'elle n'a jamais eu connaissance de la présence de trace de moisissure ou de pourriture ou d'odeur. Carolyne Fleury conteste la véracité de cette affirmation. [ 10 ] À tout événement, les visites effectuées par Carolyne Fleury satisfont cette dernière et elle achète la résidence en octobre 2008.

Lorsqu'elle perçoit le premier loyer de ses locataires du sous-sol, ceux-ci l'auraient informée qu'ils s'étaient déjà plaints à Mélanie Desbiens de la présence de champignons. [ 11 ] Les locataires ne sont pas présents pour confirmer cette affirmation. Aussi, cet événement ne sera pas retenu par le Tribunal.

Cependant, un peu plus tard, le 10 novembre 2008, Carolyne Fleury envoie une lettre à Mélanie Desbiens lui dénonçant la présence de champignons dans la chambre à coucher du fond: elle réclame alors la correction du problème. [ 12 ] Aucune suite n'est donnée à cet avis par l'une ou l'autre des parties. [ 13 ] Près d'un an plus tard, un refoulement d'eau survient. À cette occasion, Carolyne Fleury fait venir deux entrepreneurs qui ont relaté, lors du procès, les constatations qu'ils ont alors faites.

D'abord, Gervais Pearson de Plomberie Roy est venu, mandaté par l'assureur de Carolyne Fleury, dans le but de déterminer l'origine du dégât. À l'aide d'une caméra, il détecte une accumulation de détritus à la jonction du drain français et du tuyau d'égout de la résidence. Le raccord est mal fait et les détritus se sont accumulés causant un refoulement à l'intérieur de la résidence. [ 14 ] Le plombier réussit à éliminer l'accumulation d'eau.

Cependant, Gervais Pearson recommande la modification du raccordement car, à son avis, de nouvelles accumulations se produiront au même endroit. [ 15 ] Carolyne Fleury fait également venir un représentant de Nettoyeur Gus, M. René Lavoie, qui constate que, le long du mur extérieur de la fondation de la résidence, la pourriture a attaqué la structure de bois.

Dénudant le mur à cet endroit, il constate un phénomène d'efflorescence dans le béton et également ce qu'il croit être un indice que le béton de la fondation a été coulé en deux phases. [ 16 ] Son témoignage est complété par l'entrepreneur Michel Tremblay qui soutient qu'à la jonction des deux coulées, l'eau a pénétré et s'est infiltrée à l'intérieur de la résidence causant ainsi les phénomènes de pourriture constatés par René Lavoie. [ 17 ] Le 1 er décembre 2009, la demanderesse Fleury et le demandeur Ste-Marie avisent Mélanie Desbiens par écrit.

Le contenu de la lettre est explicite et conforme aux exigences de la Loi quant aux critères de dénonciation. [ 18 ] Quant à Mélanie Desbiens, elle ne prend aucune mesure pour examiner la maison ou pour aviser ses propres vendeurs. ANALYSE [ 19 ] Le recours de Carolyne Fleury et de Pierre Ste-Marie ainsi que les différents recours en garantie sont fondés sur la garantie de qualité du Code civil du Québec . Il est nécessaire de démontrer l'existence d'un vice grave, antérieur à la vente, inconnu de l'acheteur et caché.

À la découverte du vice, celui-ci doit être dénoncé par écrit dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 20 ] La gravité du phénomène reproché par Carolyne Fleury ne fait aucun doute. Il ne fait non plus aucun doute qu'il soit antérieur à la vente ni qu'il ait été inconnu des demandeurs. C'est la conclusion qu'il faut tirer des témoignages de Gervais Pearson, de René Lavoie et de Michel Tremblay qui sont des témoins indépendants et crédibles. [ 21 ] Des versions contradictoires existent quant à la connaissance du vice par la vendeuse Mélanie Desbiens.

Dans le présent dossier, la solution de cette contradiction est inutile. D'abord, la connaissance du vice par le vendeur n'est pas une condition nécessaire pour accueillir le recours d'un acheteur qui demande une diminution de prix de vente comme les demandeurs le font. Une telle connaissance pourrait être nécessaire si des dommages/intérêts étaient demandés en surplus de la diminution de prix de vente, ce qui n'est pas le cas.

Le Tribunal n'a donc pas à se prononcer sur la connaissance ou non du vice par la défenderesse Mélanie Desbiens. [ 22 ] Quant au caractère caché du vice reproché, aucun phénomène apparent ne permettait à Carolyne Fleury de pouvoir constater par un examen visuel des indices qui lui auraient fait suspecter la présence des vices reprochés. [ 23 ] Cependant, la défenderesse Desbiens et les appelés en garantie ont invoqué que le bien était âgé et vétuste. Effectivement, la

jurisprudence québécoise refuse de considérer que les détériorations, déficiences ou vices attribuables au vieillissement normal, à l'usure normale ou à la vétusté des biens, soient sanctionnés par la garantie de qualité de l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 24 ] Comme le disait un collègue, le juge Raoul P. Barbe: […] le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire et le rendre impropre à son usage. Toutefois, la détérioration d'un bien résultant de l'usure, du vieillissement et de la vétusté ne constitue pas un vice [1] . [ 25 ] Qu'en est-il de la preuve sur la vétusté du bien?

En ce qui concerne la fissure dans le béton, la preuve démontre que la vie utile d'une fondation de ce type de matériau est d'au moins 50 ans et pouvant même approcher la centaine d'années.

Il est évident qu'une fondation construite en 1972, c'est à dire qui a 36 ans au moment de l'acquisition, ne peut pas être qualifiée de vétuste. [ 26 ] Quant à la réparation du tuyau d'égout et du drain français, la preuve ne permet pas non plus de conclure à la vétusté du bien. [ 27 ] La dénonciation des demandeurs Fleury et Ste-Marie est correcte et par conséquent toutes les conditions sont réunies pour l'exercice de la garantie de qualité du Code civil du Québec . [ 28 ] En ce qui concerne les appelés en garantie, Mélanie Desbiens n'a pas avisé ses propres vendeurs de l'existence du vice et de la réclamation de Carolyne Fleury.

Elle privait donc ceux-ci de l'opportunité d'examiner le bien, de prendre les mesures qu'ils auraient jugé opportunes et également de dénoncer à leur tour le vice à leur propre vendeur Henri Savard.

D'ailleurs ce dernier proteste, lui aussi, de ne pas avoir été avisé en temps utile. [ 29 ] Ces arguments sont bien fondés et les recours intentés contre les mis en cause seront rejetés. [ 30 ] En ce qui concerne le quantum, il sera accordé au complet. [ 31 ] En effet, les demandeurs ne profitent d'aucune plus value résultant des travaux de réparations des vices démontrés: il n'y a donc pas matière à accorder une dévaluation des travaux réclamés. Les demandeurs n'auront pas le bénéfice d'une fondation neuve et aucune diminution ne sera donc imputée à sa réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE la défenderesse Mélanie Desbiens à payer aux demandeurs la somme de 6 835 $ avec intérêt au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er décembre 2009; CONDAMNE la défenderesse Mélanie Desbiens à payer aux demandeurs les frais judiciaires de la présente demande de 159 $; REJETTE l'action en garantie de Mélanie Desbiens à l'encontre de Patrick Tremblay, Daniel Larouche, Cathy Tremblay, sans frais; REJETTE l'appel en garantie contre Henri Savard, sans frais. __________________________________ PIERRE SIMARD, j.c.q. date d'audience: 29 novembre 2011