2018 QCCQ 7848, 2018 QCCQ 7848

Longavenne c. Syndicat de la copropriété Les Cours du Cloître XV 2018 QCCQ 7848 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL LOCALITÉ DE MONTREAL « Chambre civile » N° : 500-32-700035-167 DATE : 10 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNE LONGAVENNE Et PIERRE-YVES DELAPORTE Parties demanderesses c. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LES COURS DU CLOÎTRE XV

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament au Syndicat de la copropriété Les Cours du Cloître XV (SYNDICAT) la somme de 14 675,79$. Cette somme est, entre autres, en compensation de travaux de réparation à des fenêtres (une

partie commune) que les Demandeurs ont fait effectuer eux-mêmes (13 024$). Elle vise également une compensation des montants de franchise d’assurance (2 x 500$) assumés par les Demandeurs comme suite à des dommages résultant d’infiltration d’eau dans la salle de bain (problème de ventilateur) et dans la petite chambre (infiltration par le toit). Enfin, elle vise le remboursement d’un montant de 651,79$ représentant l’expertise commandée par les Demandeurs afin d’identifier la source de l’infiltration d’eau par le toit. [ 2 ] Dans ses procédures écrites, SYNDICAT conteste l’ensemble de la réclamation. [ 3 ] SYNDICAT soulève premièrement la prescription extinctive à l'encontre de la

partie de la réclamation visant le remplacement des fenêtres. Cette réclamation aurait été refusée par le SYNDICAT en août 2013. Puisque le recours des Demandeurs a été entrepris le 27 janvier 2017, plus de trois ans après, il serait donc prescrit. [ 4 ] SYNDICAT conteste également la

partie de la réclamation visant la franchise à l’assureur (500$) pour l’infiltration d’eau survenue en raison du problème de ventilateur puisque cet équipement est une

partie privative. [ 5 ] Du reste, SYNDICAT conteste devoir rembourser la franchise d’assurance assumée par les Demandeurs en raison des problèmes d’infiltration d’eau par le toit et les frais d’expertise reliés à ce problème. SYNDICAT est d’avis que ce problème a été provoqué par une accumulation de glace sur le toit en raison d’un mauvais déneigement imputable aux Demandeurs. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le présent dossier soulève les questions en litige suivantes : 1- La demande relative au remplacement des fenêtres est-elle prescrite? Sinon est-elle justifiée? 2- L’infiltration d’eau provoquée par le problème de ventilation de la salle de bain relève-t-il d’une

partie privative ou commune? 3- L’infiltration d’eau provenant du toit est-elle imputable à un vice d’une

partie commune ou à un mauvais déneigement de celui-ci? ANALYSE [ 7 ] Le refus du SYNDICAT de remplacer les fenêtres des Demandeurs provient d’une mauvaise conception de ce qui constitue une

partie commune. De fait, celui-ci était d’avis que les fenêtres faisaient

partie des parties privatives et que leur remplacement devait être assumé par les Demandeurs. Ainsi, le SYNDICAT a autorisé les Demandeurs à procéder au remplacement de leurs fenêtres en les informant qu’ils devaient en assumer les coûts. [ 8 ] Les Demandeurs se sont fiés à l’avis du SYNDICAT qui les a induits en erreur. [ 9 ] Au surplus, le SYNDICAT détient, depuis le 21 juillet 2014, un avis de leur propre conseiller juridique qui les informe que les fenêtres sont dans les parties communes de l'immeuble et que leur remplacement est à leur charge.

[ 10 ] Bien que la preuve n’indique pas quand les Demandeurs ont eu connaissance de cet avis juridique, il semble évident que la connaissance de celle-ci ne peut être antérieure à sa date. [ 11 ] Ayant été induits en erreur par leur SYNDICAT en qui ils avaient confiance, les Demandeurs ont été placés dans une situation d’impossibilité en fait d’agir ayant l’effet de suspendre la prescription [1] . Puisque leur recours est déposé le 27 janvier 2017, il n’est pas prescrit.

Au surplus, à l’assemblée générale du 21 mars 2015, le SYNDICAT a reconnu sa responsabilité à l’égard des coûts de remplacement des fenêtres suggérant même d’accorder un congé de participation notamment à l’unité 401 qui avait été occupée par les Demandeurs avant sa vente. Il y là un geste interruptif de prescription qui bénéficie aux Demandeurs [2] . [ 12 ] Sur la

partie de la réclamation relative aux fenêtres, les parties se sont entendues sur un montant de 9 440,90$ [3] . Le Tribunal prend acte du règlement de cette

partie de la réclamation. [ 13 ] L’infiltration provenant du problème de ventilation relève d’une mauvaise conception des tuyaux d’évacuation et par un refoulement d’air chaud dans le conduit de ventilation (Pièce P-15). Ce système mécanique fait

partie des parties communes. Les travaux de réparations devaient être assumés par le SYNDICAT ou son assureur. La réclamation visant à compenser les Demandeurs pour leur franchise de 500$ est donc justifiée. [ 14 ] La même conclusion s’impose pour l’autre problème d’infiltration d’eau, celle-ci provenant du toit. La preuve révèle que cette infiltration est imputable à un vice de construction portant sur une

partie commune et non pas à un déneigement inadéquat effectué par les Demandeurs. C’est ce que démontre l’expertise qu’ils ont commandée et payée (Pièces P-12 et P-13) en raison du refus du SYNDICAT d’obtenir une telle expertise. Cette

partie de la réclamation est également justifiée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le Syndicat de la copropriété Les Cours du Cloître XV à payer à Anne Longavenne et Pierre-Yves Delaporte la somme de 11 092,69$ avec intérêts au taux légal de 5% majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation ; Avec frais de justice de 200$. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mai 2018 [1] Code civil du Québec (C.c.Q.), Art. 2904 . [2] C.c.Q., art. 2898 . [3] Courriel transmis par les parties au Tribunal en date du 9 mai 2018.