2015 QCCQ 813, 2015 QCCQ 813

Chumpitaz c. Desmarais 2015 QCCQ 813 COUR DU QUÉBEC « division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-026989-143 DATE : 13 JANVIER 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABEL ROSA CHUMPITAZ Demanderesse c.

SUZANNE DESMARAIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, locatrice d’une chambre située à l’intérieur de son logement, recherche la responsabilité de la locataire, la défenderesse, pour les dommages causés tant à la chambre qu’à son mobilier [1] .

La demanderesse demande également à être indemnisée pour les dommages subis à l’occasion d’une altercation avec la défenderesse. [ 2 ] La réclamation de la demanderesse est d’une somme de 1 629,31 $ pour les éléments suivants :

a) Loyers impayés ou dommages-intérêts : 800,00 $

b) Dommages causés à la chambre : 504,31 $

c) Dommages suite à l’altercation : 300,00 $ [ 3 ] Le 28 juillet 2014, un jugement est rendu par le juge Benoit Sabourin, accueillant intégralement la demande de la demanderesse.

Ce jugement est par défaut compte tenu du défaut de la défenderesse de produire au dossier de la Cour une contestation suite à la transmission de la demande intentée par la demanderesse. [ 4 ] Le 18 août 2014, la défenderesse produit une requête en rétractation de jugement, laquelle a été reçue le 21 août 2014 par le juge Gilson Lachance. [ 5 ] La défenderesse justifie son absence à l’audience du 28 juillet par le fait qu’elle n’a pas reçu d’avis de convocation l’avisant de la date d’audience. [ 6 ] À l’encontre de la réclamation de la défenderesse, elle allègue divers incidents qui ont eu pour effet de détériorer la relation entre les parties, menant à l’altercation du 1 er novembre 2013. [ 7 ] La défenderesse soumet ne pas avoir initié cette altercation.

Elle nie devoir quelque montant à

titre de loyer de même qu’avoir endommagé la chambre louée et son mobilier pendant la durée de la location. [ 8 ] La preuve soumise au soutien de la contestation de la défenderesse ne peut cependant être examinée qu’une fois que la défenderesse a convaincue le Tribunal du bien fondé des motifs justifiant la rétractation de jugement. I.

RÉTRACTATION [ 9 ] L’analyse d’une demande de rétractation de jugement met en cause deux principes fondamentaux : l’irrévocabilité des jugements, nécessaire pour assurer la stabilité et la crédibilité du système judiciaire, et le droit d’une personne à une défense pleine et entière [2] . [ 10 ] Le droit à une défense pleine et entière primera, mais seulement dans l’éventualité où il est démontrer que la défenderesse est visée par l’une des situations prévues à l’article 989 du Code de procédure civile : 989. La

partie condamnée par défaut peut, si elle a été, par surprise, par fraude ou pour une autre cause jugée suffisante, empêchée de

contester la demande en temps utile ou de comparaître à l'audience, demander que le jugement soit rétracté. Une

partie peut aussi demander la rétractation du jugement dans les cas prévus par l'article 483 qui ne sont pas incompatibles avec l'application du présent livre. [ 11 ] Au cas de doute, la défenderesse en recevra le bénéfice, les limites de ce principe étant toutefois la négligence grossière ou la négligence [3] de même que la mauvaise foi. [ 12 ] La défenderesse témoigne avoir été induite en erreur dans le cadre de ses démarches pour s’informer suite à la réception de la demande. [ 13 ] Étant admissible, elle a rapidement consulté une avocate de l’Aide juridique qui l’a informée qu’elle ne pouvait être représentée à l’audience puisque la demande est logée devant la Division des petites créances de sorte qu’elle devait attendre d’être convoquée pour elle-même expliquer, avec ses témoins, sa position à l’égard de la réclamation. [ 14 ] La défenderesse croyait donc de bonne foi ne pas avoir à effectué d’autres démarches.

Elle n’a pas pris connaissance des informations et instructions incluses avec la demande, s’en remettant à l’information reçue lors de sa consultation à l’Aide juridique. [ 15 ] D’ailleurs, lors de l’audience, la défenderesse était toujours sous l’impression erronée qu’aucune contestation écrite n’était requise et ignorait le délai de vingt (20) prévu pour ce faire. [ 16 ] Le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’accueillir la demande de rétractation de la défenderesse, au stade du rescindant, et de procéder à entendre la preuve des parties. [ 17 ] La croyance de la défenderesse ne provient pas de sa négligence à s’informer.

Elle a été induite en erreur par un tiers. [ 18 ] La Cour supérieure dans la décision Daigle c. Larouche [4] conclut que l’erreur causée par des circonstances extérieures peut constituer une erreur excusable et justifier la rétractation de jugement : En matière de rétractation, il est essentiel de déterminer si la négligence de la

partie défenderesse de protéger adéquatement ses droits est excusable ou non. La jurisprudence la considère excusable lorsqu'elle a été en quelque sorte causée par des circonstances extérieures à la

partie elle-même, soit parce qu'elle a été induite en erreur ou surprise par la

partie adverse ou par des tiers dont elle ne répond pas. La situation est fort différente lorsque la

partie défenderesse a fait preuve d'un manque de sérieux flagrant à la conduite de ses affaires en ne faisant pas un suivi adéquat de son dossier. [ 19 ] L’intervention d’un tiers au soutien de la décision de considérer excusable l’erreur ou la négligence de la

partie a été reconnue également par la Cour d’appel dans 9125-3575 Québec c. Investissements Garantis inc. [5] : [12] L'examen de la jurisprudence montre dans un premier temps que les tribunaux ne reprennent pas systématiquement la distinction entre la simple négligence et la négligence grossière. En deuxième lieu, la qualification de « grossière » sera utilisée particulièrement lorsque la négligence relève du seul fait du requérant. En revanche, on excusera la négligence lorsque celle-ci fut induite ou occasionnée par le comportement de la

partie adverse ou d'un tiers. Ii. contexte ET PREUVE [ 20 ] La demanderesse est elle-même locataire d’un logement situé au […] à Laval.

Elle y habite en compagnie de son conjoint, monsieur Yvon Bélanger. [ 21 ] Ce logement étant muni de trois (3) chambres, la demanderesse décide d’en offrir deux chambres en location à des tiers. [ 22 ] Depuis avril 2011, la défenderesse occupe une chambre dans le logement de la demanderesse, soit pendant environ deux années et demi. [ 23 ] Il s’agit d’une chambre meublée, soit d’un mobilier complet de chambre à coucher, d’un réfrigérateur et d’un four à micro- ondes. [ 24 ] Aucun bail n’est signé entre les parties et le loyer convenu verbalement est de 400 $ par mois. [ 25 ] Au début de la location, la défenderesse verse à la demanderesse un montant de 190 $, à

titre de dépôt de sécurité. [ 26 ] La cohabitation est difficile, chacune des parties en attribuant la faute à l’autre. preuve et version de la demanderesse [ 27 ] La fin du bail est due à la faute de la défenderesse, soit plus particulièrement à l’altercation dont la demanderesse a été victime. [ 28 ] Le 1 er novembre 2013, la demanderesse s’informe auprès de la défenderesse de ses intentions quant à l’occupation de la chambre pour les mois à venir. [ 29 ] Les parties se disputent régulièrement depuis l’arrivée de la défenderesse au sujet du non respect de certaines règles, soit l’interdiction de fumer et de consommer de l’alcool, l’interdiction de rentrer des bottes à l’intérieur de même que le ménage de la chambre occupée par la défenderesse.

[ 30 ] La demanderesse est d’avis que si la cohabitation est difficile c’est en raison du fait que la défenderesse n’accepte pas qu’il s’agit de sa maison et qu’elle doit suivre ses règles. [ 31 ] La défenderesse consomme beaucoup d’alcool, surtout les fins de semaines, et fume dans sa chambre, la fenêtre ouverte. [ 32 ] En réplique, la demanderesse ajoute que la défenderesse a parfois eu un comportement inapproprié à l’égard de son conjoint, ce qui a contribué aux mauvaises relations. [ 33 ] À l’approche de l’hiver, la demanderesse souhaite s’assurer que les règles seront respectées. [ 34 ] Dès le début de la discussion, la défenderesse est peu réceptive aux propos de la demanderesse, refusant de s’asseoir au salon pour discuter. [ 35 ] La demanderesse suit la défenderesse alors que cette dernière se dirige vers sa chambre. [ 36 ] La demanderesse, excédée par l’attitude de la défenderesse, bloque avec son pied la porte que la défenderesse tente de fermer derrière elle et avis la défenderesse qu’elle devra quitter pour le 31 décembre prochain. [ 37 ] La défenderesse se met à insulter la demanderesse, saisit une bouteille aérosol et asperge la demanderesse de son contenu, du poivre de cayenne. [ 38 ] En choc et en panique, la demanderesse réussit à appliquer des compresses d’eau froide sur ses yeux et son visage et à contacter le 911. [ 39 ] Les ambulanciers et les policiers sont dépêchés sur les lieux. [ 40 ] Les policiers discutent avec la défenderesse.

Elle soutient que la bouteille ne contient pas de poivre de cayenne mais du fixatif.

Les policiers trouvent néanmoins dans la chambre une bouteille d’un dérivé de poivre de cayenne [6] . [ 41 ] Les policiers avisent la défenderesse qu’elle ne peut demeurer dans sa chambre et qu’elle doit quitter le logement, ce que fait la défenderesse. [ 42 ] Plus tard en novembre, la défenderesse, escortée des policiers, vient récupérer ses effets personnels et quitte définitivement la résidence de la demanderesse. [ 43 ] Une plainte criminelle de voies de fait est logée contre la défenderesse [7] , à laquelle la défenderesse plaidera coupable [8] . • Loyers réclamés [ 44 ] La demanderesse confirme que lors du départ de la défenderesse, le loyer est payé pour le mois de novembre 2013, soit jusqu’au 30 novembre 2013. [ 45 ] Elle estime que la défenderesse devrait verser, suite à son départ, deux mois additionnels, soit 800 $. [ 46 ] La chambre à ce jour n’est pas relouée en raison des odeurs de cigarette qui demeurent incrustées. [ 47 ] À la question du Tribunal, la demanderesse explique que le dépôt de sécurité de 190 $ versé en avril 2011 n’est plus disponible pour payer une éventuelle réclamation. [ 48 ] La défenderesse a en effet autorisé la demanderesse à utiliser ce montant pour rembourser des intérêts découlant du retard de la défenderesse à verser le loyer le 1 er jour du mois ainsi que les coûts additionnels en électricité découlant de l’habitude de la défenderesse d’ouvrir la fenêtre de sa chambre. [ 49 ] Les montants suivants ont été colligés par la demanderesse : mois montant détails Août 2011 37,50 $ Retard 5 jours Novembre 2011 32,09 $ Électricité additionnelle (fenêtre laissée ouverte le 3 novembre) Décembre 2011 43,80 $ Électricité additionnelle Juin 2012 37,50 $ Retard 5 jours Octobre 2012 29,00 $ Électricité additionnelle • Dommages à la chambre louée et son mobilier [ 50 ] La fumée de cigarette a endommagé tous les meubles de la chambre de même que la peinture des murs et les rideaux.

Le tapis et le matelas sont parsemés de brûlures de cigarette. [ 51 ] La demanderesse a tenté de nettoyer, en vain, le mobilier et les murs jaunis par la nicotine, de même que le tapis. [ 52 ] Son conjoint témoigne avoir consacré deux jours au nettoyage de la chambre ainsi que du tapis La demanderesse lui aurait versé pour ce faire des montants respectivement de 150 $ et 70 $. [ 53 ] La demanderesse a donc remplacé les meubles endommagés par d’autres meubles usagés, de même que les rideaux.

[ 54 ]

Malgré ces efforts, les mauvaises odeurs persistent, ce qui nuit à la relocation de la chambre. [ 55 ] Finalement, un montant de 175 $ a été versé à une avocate pour la rédaction et l’envoi d’une mise en demeure [9] . • Altercation [ 56 ] Suite à l’altercation, les blessures de la demanderesse nécessitent un certain suivi médical. [10] [ 57 ] La demanderesse témoigne avoir été inquiète, surtout pour ses yeux, mais que pour l’instant, il semble qu’il n’y aura pas de séquelles [ 58 ] La demanderesse a souffert de maux de tête, de vertiges et d’insomnie [11] suite à cet événement, de même que d’une dépression diagnostiquée en mars 2014 ayant nécessité un suivi psychologique [12] . preuve et version de la défenderesse [ 59 ] Dans la foulée d’un divorce difficile, la défenderesse est forcée en avril 2011 de se trouver rapidement un logement pour éviter d’être expulsée du condominium qu’elle occupe dans la copropriété Havre-des- î les. [ 60 ] Elle occupe cependant un emploi à temps partiel de sorte que ses ressources financières sont limitées. [ 61 ] En compagnie d’une amie et voisine de Havre-des-Iles, madame Denise Boilard, elle fait des démarches pour se reloger.

Un appartement est trop cher pour ses moyens, sauf si elle s’éloigne de son travail situé dans le quartier Chomedey à Laval. [ 62 ] La chambre offerte en location par la demanderesse est tout ce qu’elle peut se payer. [ 63 ] La défenderesse confirme les disputes fréquentes entre les parties au sujet de la cigarette, niant les autres causes de reproches que formule la demanderesse. [ 64 ] Ses bottes n’ont jamais été mises à l’intérieur du logement et elle versait 5 $ par semaine au conjoint de la demanderesse pour qu’il passe la balayeuse dans sa chambre puisqu’elle n’en possédait pas.

Elle s’occupait elle-même du reste du ménage. [ 65 ] La demanderesse reprochait fréquemment à la défenderesse d’être responsable des odeurs de cigarette dans le logement, ce qu’elle estime injustifié puisqu’elle avait avisé la demanderesse en avril 2011 qu’elle était une fumeuse occasionnelle. De plus, elle n’était pas la seule fumeuse puisque le conjoint de la demanderesse fume également. Ce dernier prenait parfois la liberté de fumer à l’intérieur, profitant d’une absence de la demanderesse.

À son retour, c’est immanquablement la défenderesse qui recevait les reproches de la demanderesse. [ 66 ] Lorsqu’elle fumait dans sa chambre, elle prenait le soin d’ouvrir la fenêtre.

Autrement, elle fumait à l’extérieur. [ 67 ] La défenderesse nie avoir eu un comportement inapproprié à l’égard du conjoint de la demanderesse. • Loyers dus ou Indemnité [ 68 ] La défenderesse nie avoir consenti à ce que le dépôt de sécurité de 190 $ soit utilisé pour des frais de retards ou d’électricité, ni même avoir eu des discussions à cet égard. [ 69 ] Le loyer, initialement de 380 $ par mois, a été augmenté à la demande de la demanderesse à 400 $ par mois pour tenir compte de l’augmentation des frais d’électricité que la demanderesse attribuait à la défenderesse. • Dommages à la chambre louée et à son mobilier [ 70 ] La défenderesse soutient ne pas avoir endommagé la chambre et son mobilier, leur état à son départ n’étant ni plus ni moins le même qu’à son arrivée. [ 71 ] Madame Boilard accompagne la défenderesse lors de la visite initiale chez la demanderesse.

Elle tente de dissuader la demanderesse de louer la chambre, en raison de son état délabré et sale. Lors de l’installation de la défenderesse, la chambre est dans le même état et n’a pas été nettoyée. [ 72 ] La défenderesse et madame Boilard témoignent toutes deux des tâches de plâtre présentes sur les murs, des brûlures sur le tapis, de la saleté du réfrigérateur ainsi que des meubles déjà jauni.

La défenderesse précise avoir été informée que le locataire précédent était également un fumeur. [ 73 ] Madame Boilard résume en disant que tout avait besoin d’une bonne couche de peinture. [ 74 ] Une autre amie de la défenderesse, madame Claudette Chevrier, l’accompagne le 29 novembre 2013 pour récupérer ses effets personnels. [ 75 ] Madame Chevrier relate que la date du 29 novembre 2013 a été fixée en fonction de la disponibilité de la demanderesse et de celle des policiers. Seulement 50 minutes leur ont été allouées pour tout récupérer.

Malgré la contrainte de temps, un ménage rapide de la chambre a été fait. • Altercation [ 76 ] La défenderesse n’a pas cherché à contredire le témoignage de la demanderesse quant à l’altercation, si ce n’est pour préciser

qu’elle s’est sentie menacée par le ton et l’insistance de la demanderesse à la suivre, ajoutant qu’elle avait mal réagi. II. ANALYSE dommages à la chambre ainsi qu’au mobilier [ 77 ] La relation entre les parties est régie par les règles régissant le contrat de louage. [ 78 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de ne pas avoir respecté les obligations prévues à l’

article 1890 du Code civil du Québec : 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l'état où il l'a reçu, mais il n'est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale du bien ou d'une force majeure. L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. [ 79 ] Au cas de non respect par l’une des parties au contrat de louage des obligations qui lui incombent, l’autre

partie peut faire valoir les droits prévus à l’

article 1863 du Code civil du Québec : 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [ 80 ] La preuve est contradictoire quant à l’état du mobilier au début de l’occupation de la chambre par la défenderesse. Aucune description ou photographie n’a été prise de façon à documenter l’état des lieux. [ 81 ] Le fardeau d’apporter la preuve de l’état insatisfaisant de la chambre en avril 2011 repose sur les épaules de la défenderesse. En application de l’

article 1890 du Code civil du Québec , compte tenu de l’absence de constat de l’état des lieux au début de l’occupation, le Tribunal doit présumer que les biens ont été reçus en bon état. [ 82 ] Les montants réclamés par la demanderesse pour le remplacement des meubles sont par ailleurs raisonnables, soit 72 $ pour le mobilier, 8,83 $ pour le four à micro-ondes et 11,36 $ pour l’achat de nouveaux rideaux, soit une somme de 92,19 $. [ 83 ] Cette somme est accordée à la demanderesse de même que les débours suivants : frais de livraison des meubles (30 $), location de la machine pour nettoyer le tapis (50,57 $), copies des photographies (9,39 $) et obtention du rapport d’événement (14,75 $). [ 84 ] Pour ce qui est des montants versés par la demanderesse à son conjoint pour le nettoyage des murs et du tapis, soit 220 $, le Tribunal ne croit pas que ces montants ont été réellement versés. [ 85 ] Cependant, l’

article 1863 du Code civil du Québec permet de demander l’octroi de dommages-intérêts. Le Tribunal estime qu’un montant de 100 $ est suffisant pour indemniser la demanderesse à cet égard. [ 86 ] Les honoraires extrajudiciaires pour la rédaction de la mise en demeure ne sont pas octroyés conformément aux enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Viel [13] compte tenu que la preuve ne permet pas de conclure à quelqu’abus de droit de la part de la défenderesse. [ 87 ] Un montant de 301,90 $ est donc octroyé à la demanderesse pour tenir compte de l’inexécution de la défenderesse de ses obligations à la fin du bail. loyer [ 88 ] La réclamation de la demanderesse à ce

chapitre est ni plus ni moins qu’une demande visant à obtenir une indemnité de relocation de la chambre suite à la résiliation du bail entre les parties. [ 89 ] La preuve non contredite est à l’effet que le bail entre les parties est au bail au mois, soit à durée indéterminée. [ 90 ] Le 1 er novembre 2013, la demanderesse avise la défenderesse qu’elle ne pourra plus occuper la chambre après le 1 er décembre 2013. [ 91 ] Compte tenu de cet avis et du fait que la demanderesse a reçu paiement du loyer pour le mois de novembre 2013, elle ne peut avoir droit à davantage qu’à l’équivalent d’un mois de loyer, sot 400 $. [ 92 ] Cependant, en contrepartie du loyer, la demanderesse doit fournir à sa locataire la jouissance paisible des lieux [14] , ce qui n’a pas eu lieu : [ 93 ] La demanderesse pouvait être justifiée de conserver le loyer du mois de novembre 2013 compte tenu que les effets personnels de la défenderesse y sont restés jusqu’au 29 novembre 2013. [ 94 ] La preuve établit que par la suite la demanderesse refusait de fournir la jouissance des lieux à la défenderesse, ce qui est de

l’essence du contrat de louage de façon à permettre d’en exiger la contrepartie. [ 95 ] Qui plus est, la demanderesse a conservé sans droit le dépôt de sécurité au montant de 190 $. [ 96 ] La demanderesse est celle sur qui repose le fardeau d’apporter une preuve prépondérante d’une entente justifiant l’utilisation du dépôt de sécurité. [ 97 ] La défenderesse nie avoir consenti aux ponctions calculées par la demanderesse. [ 98 ] A cet égard, la preuve de la demanderesse repose sur des notes manuscrites écrites par la demanderesse et signées par elle [15] . [ 99 ] Il s’agit d’écrits domestiques qui, selon l’

article 2833 du Code civil du Québec , ne peuvent faire preuve qu’à l’encontre de leur auteur. La défenderesse n’étant pas l’auteur de ces notes, elles ne peuvent lui être opposées pour prouver un engagement de sa part. [ 100 ] La juge soussignée a de plus souligné à l’audience le caractère exorbitant des charges ainsi imposées unilatéralement par la demanderesse. À

titre d’exemple, pour cinq jours de retard sur le paiement d’un loyer de 400 $, la demanderesse impose des intérêts de 37,50 $, ce qui correspond à un taux d’intérêt de plus de 500 %. [ 101 ] De même, la note du 30 novembre 2011 impose une charge de 32,09 $ pour la consommation d’électricité découlant du fait que la fenêtre a été laissée ouverte le 3 novembre précédent. [ 102 ] En conséquence de ce qui précède, la demanderesse ne peut avoir droit à aucun autre montant à

titre de loyer. altercation [ 103 ] La preuve établit de façon satisfaisante une faute de la défenderesse, des dommages subis par la défenderesse et un lien de causalité entre cette faute et ces dommages. [ 104 ] La réclamation de la défenderesse au montant de 300 $ est accordée intégralement. [ 105 ] La demanderesse a droit une somme de 601,90 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 106 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 601,90 $ portant intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 21 février 2014. [ 107 ] LE TOUT, avec dépens. __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : laval , le 14 octobre 2014