2010 QCCQ 11018, 2010 QCCQ 11018

Charbonneau c. Drouin 2010 QCCQ 11018 JC2332 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-118704-099 DATE : 9 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LOUISE COMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉAL CHARBONNEAU et MARILYN BOIVIN , […], Waterloo QC […] Demandeurs c.

MARIE-JOSÉE DROUIN , […], LaSalle QC […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, se fondant sur une disposition de la promesse d'achat acceptée le 20 janvier 2008, réclame à la défenderesse la somme de 2 997,97 $. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et plaide qu'elle n'est pas fondée. LES FAITS [ 3 ] En 2002, les demandeurs achètent un appartement de type condominium, dans un édifice situé au […], à l'Île des Sœurs, faisant

partie d'un complexe immobilier comportant cinq phases.

Cet immeuble est administré par le Syndicat des copropriétaires Les Brises du Fleuve III (ci-après le « Syndicat »). [ 4 ] À la suite de l'affaissement de la dalle de béton dans le garage d'un immeuble du même complexe, le « Syndicat » fait procéder à une expertise de l'immeuble qui révèle des vices de conception susceptibles d'affecter son intégrité structurale. [ 5 ] Des procédures judiciaires sont intentées par le « Syndicat » contre l'assureur de l'ingénieur responsable, mais avant même l'issue ces procédures, le « Syndicat » fait procéder, comme l'exige la Ville de Montréal, aux travaux correctifs nécessaires. [ 6 ] À la suite de l'assemblée générale tenue le 27 juin 2006, les copropriétaires doivent payer une cotisation spéciale afin de financer lesdits travaux.

Cette cotisation s'élève pour les demandeurs à environ 6 000,00 $, en tenant compte de la valeur relative de leur fraction de la copropriété divise de 1,27 %. [ 7 ] À l'automne 2007, les demandeurs mettent en vente l'appartement, par l'entremise d'une firme de courtage. La fiche descriptive de l'immeuble comporte la mention suivante : Les copropriétaires ont versé une somme importante pour les travaux de l'édifice. Maintenant celui-ci répond aux normes de la Sécurité du Bâtiment. Tous les documents à l'appui sont disponibles chez l'administrateur FOREST MORENCY.

L'acheteur remettra au vendeur le remboursement de la prime versée par la compagnie Lloyd's à l'occupant. [ 8 ] Au mois de janvier 2008, les demandeurs acceptent l'offre d'achat de la défenderesse qui contient, entre autres, la clause suivante ajoutée à la suite des discussions intervenues auxquelles participent les deux agents : L'acheteur remboursera aux vendeurs le règlement versé par la cie Lloyds dès que reçu via le Syndicat. [ 9 ] À l'assemblée générale des propriétaires du mois de mars 2008, il est décidé que tout excédent budgétaire de ce projet sera dépensé, selon les besoins de l'immeuble, et plus particulièrement pour l'installation d'ancrages à la couverture.

[ 10 ] Le 13 juin 2008, les parties procèdent, devant notaire, à la signature de l'acte de vente qui comprend, entre autres, la clause suivante : 10. DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l,avant-contrat accepté et signé par les parties.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. [ 11 ] Au mois de septembre 2008, suite la tenue d'une assemblée générale spéciale des copropriétaires, le « Syndicat » accepte l'offre de règlement formulée par la compagnie d'assurances Lloyds. [ 12 ] Le 9 janvier 2009, les demandeurs réclament à la demanderesse une somme de 2 997,79 $ représentant 1,27 % du règlement au montant de 236 046,20 $. [ 13 ] Après qu'ils aient réitéré leur demande le 24 avril 2009, la défenderesse leur confirme qu'elle juge la réclamation injustifiée, n'ayant jamais reçu du « Syndicat » quelque somme que ce soit. [ 14 ] Le 25 août 2009, les demandeurs déposent la présente réclamation.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 15 ] Il incombe aux demandeurs d'établir, par une preuve prépondérante, le bien-fonde de leur prétention. C'est ce qu'édicte l'

article 2803 du Code civil du Québec . [ 16 ] La réclamation des demandeurs se fonde essentiellement sur la clause suivante de la promesse d'achat : L'acheteur remboursera aux vendeurs le règlement versé par la cie Lloyds dès que reçu via le Syndicat. [ 17 ] Tout le litige repose donc sur l'interprétation de cette clause qui doit se faire selon les règles édictées aux articles 1425 et suivants du Code civil du Québec . [ 18 ] Le Tribunal doit ainsi rechercher l'intention commune des parties et l'interprétation qu'elles ont donnée à cette clause. [ 19 ] Les deux agents immobiliers impliqués dans la transaction ont témoigné à l'audience des discussions ayant entouré la rédaction de cette clause et plus particulièrement : ] cette clause a été inscrite parce que les demandeurs croyaient que le « Syndicat » pourrait possiblement, à la suite d'un éventuel règlement du litige avec l'assureur, rembourser aux copropriétaires une

partie de la cotisation spéciale qu'ils avaient dû verser pour la réalisation des travaux; ] la défenderesse a plutôt suggéré de mentionner au contrat notarié que toute somme à être remboursée par le « Syndicat » le soit directement aux demandeurs, mais ceux-ci ont précisé que tout remboursement ne pourrait s'effectuer qu'au seul bénéfice des copropriétaires, à la date où il serait effectué, ce qui explique l'ajout de la clause à l'offre d'achat. [ 20 ] Ces témoignages corroborent celui de la défenderesse qui affirme n'avoir jamais consenti à verser aux demandeurs, outre le prix d'achat convenu, quelque somme additionnelle que ce soit.

Elle soutient ne s'être engagée qu'à remettre aux demandeurs les sommes qu'elle pourrait recevoir du « Syndicat » à l'issue des procédures judiciaires initiées. [ 21 ] Or, la preuve révèle qu'à la suite de la réception du chèque de règlement, libellé à l'ordre du « Syndicat » et non à celui des copropriétaires, celui-ci n'a jamais remboursé quelque somme que ce soit relativement à la cotisation spéciale payée par les copropriétaires. [ 22 ] Toutes les sommes ont en effet été réinvesties dans la copropriété, selon les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires.

D'ailleurs, avant même la signature du contrat notarié et alors que monsieur Charbonneau était membre du conseil d'administration du « Syndicat », il avait été convenu que tous les surplus seraient affectés aux autres travaux devant être apportés à l'immeuble. [ 23 ] Considérant la preuve documentaire et testimoniale soumise, le Tribunal conclut que l'obligation de la défenderesse était conditionnelle au remboursement par le « Syndicat » en faveur des copropriétaires d'une

partie des sommes reçues à la suite du règlement intervenu, cette condition ne s'étant par ailleurs jamais réalisée. [ 24 ] Les demandeurs n'ont pas établi, par une preuve prépondérante, le bien-fondé de leur réclamation, laquelle doit donc être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs Réal Charbonneau et Marilyn Boivin et CONDAMNE ces derniers à rembourser à la défenderesse Marie-Josée Drouin les frais judiciaires de contestation de 88,00 $. __________________________________ LOUISE COMEAU, J.C.Q.

Date d’audience : 2 novembre 2010