2023 QCCQ 795, 2023 QCCQ 795

Fayazian c. Howard Szalavetz Properties 2023 QCCQ 795 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-80-043369-223 DATE : 25 janvier 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MANA FAYAZIAN

Partie demanderesse c. HOWARD SZALAVETZ PROPERTIES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE DE PERMISSION D’EN APPELER D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Mme Mana Fayazian demande la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») qui a rejeté sa demande de rétractation d’une décision précédente ayant résilié son bail pour le logement qu’elle louait de Howard Szalavetz Properties (« Properties ») et l’ayant condamnée à lui payer des arrérages de loyers de 3 540 $. [ 2 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que la permission sollicitée ne peut être accordée.

Avant d’aborder l’analyse de la demande de Mme Fayazian, il convient de la replacer dans son contexte. CONTEXTE [ 3 ] En 2021, Mme Fayazian et Properties sont liés par un bail résidentiel qui a alors été reconduit du 1 er octobre 2021 jusqu’au 30 septembre 2022, relativement à un logement situé sur la rue A, à Montréal. [ 4 ] Au mois d’octobre 2021, Mme Fayazian écrit à Properties et se plaint alors de certains problèmes de jouissance dans son logement, principalement des dommages au plafond, ainsi que la présence de vermine [1] .

Aussi, elle demande une réduction de son loyer pour le prochain mois puisqu’elle allègue avoir subi des dommages à son téléviseur en raison de bris au plafond. Elle ajoute qu’elle entend quitter le logement dès qu’elle aura été en mesure d’en trouver un autre. [ 5 ] Il n’y a pas d’autres échanges écrit entre les parties avant le mois d’avril 2022, alors que Mme Fayazian informe Properties qu’une personne serait possiblement intéressée par son logement, si bien qu’elle souhaite que le locateur prenne les dispositions pour évaluer cette possibilité et que son bail lui soit cédé.

Une série d’échanges par courriels ont cours aux mois d’avril et mai 2022, mais il appert qu’aucune cession n’intervient. [ 6 ] Dans l’intervalle, des arrérages de loyers s’accumulent, ce qui pousse Properties à entreprendre le 4 mai 2022 un recours devant le TAL afin de faire résilier le bail et pour recouvrer les loyers impayés. Dans un courriel du 10 mai 2022 qu’elle transmet à Properties, Mme Fayazian lui demande si elle entend aller de l’avant avec cette demande, puisqu’elle considère qu’elle a elle-même de bonnes chances d’avoir gain de cause devant le tribunal.

En outre, elle réitère sa demande de pouvoir céder son bail à un tiers. [ 7 ] Le même jour, une représentante de Properties, Mme Katie Hynes, lui répond que la demande sera suspendue et qu’elle reviendra vers elle dans les prochains jours [2] . Le lendemain, Mme Hynes transmet un autre courriel à Mme Fayazian et lui confirme que la demande faite au TAL est suspendue et qu’elle a été remise sine die . Un extrait du registre du TAL confirmant la remise lui est joint [3] . [ 8 ] Le 17 mai suivant, Mme Fayazian réécrit à Mme Hynes pour assurer un suivi et lui réitère sa demande de cession de bail [4] .

Puis, le 10 juillet elle lui écrit de nouveau et demande une fois de plus de céder son bail et offre à Properties de lui remettre les clés de son logement. Elle précise également qu’elle a alors reçu un document du TAL, mais ajoute que si les parties doivent aller au tribunal, elle fera alors valoir ses arguments [5] . [ 9 ] Une audience se tient le 19 juillet au TAL, concernant la demande de Properties. La décision qui s’ensuit le 21 juillet et qui accueille la demande fait voir que seul le mandataire de Properties est alors présent. L’affaire est donc instruite en l’absence de Mme Fayazian.

[ 10 ] Le 26 août suivant, Mme Fayazian complète une demande de rétractation visant la décision du 21 juillet. Elle y allègue qu’elle avait informé Properties de ce qu’elle quittait le logement puisqu’il était impropre à l’habitation. Aucun autre motif n’est par ailleurs allégué à son soutien. [ 11 ] La demande est instruite le 14 septembre 2022 devant Me Erika Aliova, qui préside le TAL. À l’issue de l’instruction, elle met l’affaire en délibéré et rend sa décision le 3 octobre suivant et rejette la demande. ANALYSE [ 12 ] L’

article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [6] ( LTAL ) prévoit que les décisions du TAL peuvent faire l’objet d’un appel sur permission, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 13 ] Ce critère, qu’il incombe à Mme Fayazian de satisfaire afin que la permission d’appeler de la décision du TAL soit octroyée, a fait l’objet d’une jurisprudence abondante et constante. En substance, il y a lieu de conclure qu’il est rencontré lorsque la question soulevée se trouve dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

a) La question est sérieuse et méritoire

b) La question est nouvelle

c) La question est controversée

d) Il s’agit d’une question d’intérêt général [ 14 ] En outre, la jurisprudence reconnaît qu’une permission d’appeler peut également être accordée si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAL d’exercer sa compétence ou lorsque la décision visée révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit, ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justice naturelle dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit [7] . [ 15 ] En l’espèce, dans sa demande de permission d’appeler, Mme Fayazian se limite à reprocher à Me Aliova de ne pas avoir retenu ses prétentions suivant lesquelles elle a tenté de prendre rendez-vous auprès du TAL afin de présenter sa demande de rétractation plus rapidement.

Hormis ce moyen, toutes les autres allégations de sa demande visent à justifier sa décision de quitter son logement alors que son bail était toujours en vigueur, puisqu’elle soutient qu’il était impropre à l’habitation. [ 16 ] Ni l’une ni l’autre des allégations de Mme Fayazian font voir une question sérieuse, nouvelle, controversée ou qui dépasse ses seuls intérêts, de sorte qu’il serait justifié d’accorder la permission d’appeler. [ 17 ] La décision attaquée fait voir que Me Aliova a procédé à une analyse soignée de la preuve présentée devant elle et qu’elle a pris en considération l’ensemble du témoignage de Mme Fayazian, mais que la preuve démontrait qu’elle avait bel et bien été informée de la date d’audience ayant mené à la première décision du TAL. [ 18 ] En effet, Me Aliova retient de la preuve que la demande en résiliation de bail de Properties et pour recouvrer les arrérages de loyers a été dûment notifiée le 4 mai 2022 à Mme Fayazian, par courriel, à l’adresse [...]@gmail.com .

D’ailleurs, son courriel du 10 mai 2022 qu’elle transmet à Properties confirme qu’elle a pris connaissance de cette demande [8] . [ 19 ] Il est vrai qu’il ressort des échanges entre les parties que le 11 mai, Properties informe Mme Fayazian qu’elle a suspendu sa demande, qui a été continuée sine die . En revanche, Me Aliova constate de la preuve que par la suite, Properties a réinscrit sa demande le 29 juin et qu’elle a alors notifié un avis à Mme Fayazian, à la même adresse courriel et qu’elle admet l’avoir reçu.

Son courriel du 10 juillet 2022 fait d’ailleurs voir qu’il n’y a aucun doute à cet égard [9] . [ 20 ] Dans ces circonstances, Me Aliova conclut que la demande de rétractation de Mme Fayazian ne rencontre pas les exigences prévues par la loi et partant, qu’elle ne peut l’accueillir.

Ses conclusions prennent largement appui dans la preuve et découlent de l’application de règles de droit qui ne font aucunement l’objet de controverse, mais qui au contraire sont issues d’une jurisprudence abondante et constante. [ 21 ] Quant aux autres allégations de la demande, elles concernent strictement une question de jouissance paisible des lieux. Or, Mme Fayazian n’a elle-même jamais entrepris de recours devant le TAL afin d’être autorisée à quitter son logement avant le terme, ni davantage pour soutenir qu’il était impropre à l’habitation.

Dans ce contexte, cette question n’a jamais été débattue devant le TAL et elle n’avait pas à être tranchée dans le contexte d’une demande de rétractation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] REJETTE la demande de permission d’appeler de Mme Mana Fayazian ; [ 23 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q.

Mana Fayazian Non représentée

Partie demanderesse Me James Miller MILLER BLATT Avocats de la

partie défenderesse Date d’audience : 30 novembre 2022