2022 QCCQ 8777, 2022 QCCQ 8777

Zukran c. 92770 Canada ltée 2022 QCCQ 8777 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N o : 500-80-043308-221 DATE : Le 23 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOEY ZUKRAN Demandeur c. 92770 CANADA LTÉE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT (DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER) ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Joey Zukran demande la permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du logement ( « TAL » ) rendue le 9 septembre 2022 dans les dossiers numéros 241589 31 20151014 et 356734 31 20170920 T qui a fait droit à une demande de rétractation de jugement présentée par 92770 Canada ltée (« 92770 »). [ 2 ] La demande est contestée par 92770.

Elle soutient d’une part que la décision attaquée n’en est pas une qui justifie la permission d’appeler et, d’autre part, que la demande de M. Zukran a été déposée hors délai, si bien qu’elle devrait être déclarée irrecevable et rejetée. [ 3 ] Le Tribunal ne se prononcera pas sur le moyen d’irrecevabilité soulevé par 92770 puisque pour les motifs qui suivent, il est d’avis que sur le fond, il n’y a pas lieu d’accorder la permission d’appeler qui est sollicitée. Il convient d’abord de brosser le tableau des circonstances qui ont mené à la demande de M. Zukran.

CONTEXTE [ 4 ] Suivant un bail résidentiel qui débute le 1 er août 2015 et qui doit se terminer le 31 juillet 2016, M. Zukran loue de 92770 un logement situé au [...], à Côte Saint-Luc, en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 225 $. [ 5 ] Les relations entre les parties s’avèrent difficiles. Dès le mois d’octobre 2015, M.

Zukran dépose une demande auprès du TAL afin de réclamer une réduction de 225 $ de son loyer mensuel, en alléguant une perte de jouissance de son logement liée à du bruit qu’il soutient provenir de la porte de garage de l’immeuble, de même que le défaut de 92770 de procéder à des réparations nécessaires au logement. Outre la réduction du loyer, il demande la résiliation de son bail. [ 6 ]

Malgré cette demande, le 1 er février 2016, 92770 transmet à M. Zukran un avis de renouvellement de bail l’informant d’une augmentation du loyer à compter du mois d’août 2016. D’avis que M. Zukran n’y a pas répondu conformément à la loi, elle considère que le bail a été reconduit pour un nouveau terme débutant le 1 er août, aux conditions énoncées dans l’avis de renouvellement. Or, le locataire soutient plutôt que l’avis n'est pas conforme et partant, qu’il n’était pas tenu d’y répondre, si bien que pour lui, son bail prend fin le 31 juillet 2016.

Il quitte son logement à cette date. [ 7 ] 92770 ne voit pas les choses du même œil. Elle entreprend alors une demande devant le TAL en alléguant que M. Zukran a illégalement déguerpi du logement, puis lui réclame un montant de 6 900 $ représentant des pertes de revenus locatifs, ainsi que d’autres dépenses et dommages résultant de son départ prématuré. [ 8 ] Les deux dossiers sont réunis et assignés à Me Charbonneau pour présider l’audience qui doit se tenir sur deux demi-journées, les 11 mars et 1 er avril 2021.

À l’issue de l’audition du 1 er avril, il est déterminé qu’il faudra poursuivre l’instruction une autre journée, si bien que la cause est continuée au 20 mai 2021. Il appert que cette journée, une demande préliminaire est présentée par l’avocat de M. Zukran, laquelle est prise en délibéré. Cependant, en raison de cette demande qui nécessite passablement de temps d’audience, 92770 soutient ne pas avoir été en mesure de présenter sa preuve à l’encontre de la demande principale de M.

Zukran et demande ainsi à Me Charbonneau de poursuivre l’enquête une autre journée. [ 9 ] Jugement n’est pas rendu par Me Charbonneau suite à l’audience du 20 mai 2021. Le 26 novembre 2021, le président du TAL réfère les deux dossiers à un autre juge administratif, Me Serge Adam, conformément à l’

article 81 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [1] ( « LTAL » ). Il écoute l’enregistrement de la preuve et de l’argumentation, puis le 22 avril 2022, il rend une décision sur

le fond des deux demandes. Il détermine alors que le bail liant les parties a pris fin le 31 juillet 2016, étant d’avis que l’avis de renouvellement transmis par 92770 à M. Zukran était informe. Il condamne en outre 92770 à lui payer un montant de 2 137,50 $ pour compenser ce qu’il conclut être des manquements de la locatrice à délivrer et maintenir le logement en bon état d’habitabilité. [ 10 ] Le 10 mai 2022, 92770 dépose une demande en rétractation de cette décision. En substance, elle allègue ne pas avoir été en mesure de présenter sa preuve devant Me Charbonneau à l’encontre de la demande sur le fond de M.

Zukran, puisque la cause a été continuée pour une troisième demi-journée devant se tenir le 20 mai 2021. Elle ajoute que tout le temps de cette audience a été consacré à un moyen préliminaire soulevé par l’avocat de M.

Zukran, si bien que les parties devaient être convoquées de nouveau, mais qu’elles ne l’ont pas été puisque les dossiers ont ensuite été confiés à Me Adam qui a rendu jugement sans tenir une autre audience. [ 11 ] Le 9 septembre 2022, Me Lise Gélinas rend sa décision concernant la demande de rétractation de jugement de 92770 et y fait droit, puis demande au maître des rôles de convoquer à nouveau les parties pour enquête et audition au mérite sur les deux demandes d’origine, soit celle de M. Zukran et celle de 92770. C’est de cette décision que M. Zukran demande la permission d’appeler. ANALYSE [ 12 ] L’

article 91 de la LTAL prévoit que les décisions du TAL peuvent faire l’objet d’un appel sur permission, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 13 ] Ce critère, qu’il incombe à M. Zukran de satisfaire afin que la permission d’appeler de la décision du TAL soit octroyée, a fait l’objet d’une jurisprudence abondante et constante. En substance, il y a lieu de conclure qu’il est rencontré lorsque la question soulevée se trouve dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

a) La question est sérieuse et méritoire

b) La question est nouvelle

c) La question est controversée

d) Il s’agit d’une question d’intérêt général [ 14 ] En outre, la jurisprudence reconnaît qu’une permission d’appeler peut également être accordée si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAL d’exercer sa compétence ou lorsque la décision visée révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit, ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justice naturelle dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit [2] . [ 15 ] En l’espèce, M.

Zukran plaide que la décision du TAL qui fait droit à la demande de rétractation de 92770 ne comporte aucun motif, à telle enseigne qu’il lui est impossible de savoir ce qui en fonde la conclusion de rétracter la décision sur le fond prononcée le 22 avril 2022 qui a accueilli en

partie sa demande et rejeté celle de 92770. Aussi, il soutient qu’il s’agit clairement d’une situation qui donne ouverture au droit d’appel qu’elle sollicite puisque l’

article 79 de la LTAL prévoit expressément l’obligation de motiver une décision et que le défaut de le faire constitue un accro aux règles de justice naturelle. [ 16 ] Plus particulièrement, M. Zukran relève que la décision qui fait droit à la demande de rétractation de jugement ne précise pas la preuve soumise par 92770 sur laquelle elle se fonde. [ 17 ] L’absence de motif justifiant les conclusions d’un jugement est manifestement une situation qui donne ouverture à un appel. Ce n’est pas dire, cependant, qu’une décision succincte implique qu’elle ne contient aucun motif qui permet d’en comprendre le fondement.

Tel que l’illustre le juge Dufour dans l’affaire Simard c. Dalbec [3] , le premier forum n’a pas à éclairer de sa lanterne juridique les moindres recoins des arguments soulevés . La Cour d’appel précise quant à elle [4] : Certes, un juge n’a pas à discuter dans son jugement de chaque élément de preuve ou argument invoqué par les parties. Du moment que l’on sait ce sur quoi il base son jugement, que celui-ci est intelligible, on peut en effet considérer que son obligation de motiver est satisfaite . [ 18 ] Le jugement relatif au pourvoi en rétractation est somme toute assez succinct.

En revanche, il expose précisément les griefs soulevés par 92770 dans sa demande, particulièrement le fait qu’elle n’a pas été en mesure de présenter sa preuve. [ 19 ] À cet égard, la lecture de la demande énonce de façon détaillée les circonstances particulières de l’instance, qui a nécessité trois journées distinctes d’audition, dont la dernière devait être dédiée à la preuve de 92770, ce qui n’aurait toutefois pas été le cas, si bien que les parties devaient être convoquées de nouveau.

Cependant, puisque Me Charbonneau n’a pas pu continuer à présider et que le dossier a été référé à un autre décideur, les parties ne sont pas convoquées de nouveau. [ 20 ] La demande de rétractation est appuyée d’une copie de l’enregistrement audio de deux journées d’audition tenues devant Me Charbonneau. M. Zukran allègue spécifiquement aux paragraphes 17 et 18 de sa demande de permission d’appeler que le TAL a reçu ces enregistrements, soit ceux du 1 er avril et 20 mai 2021 et que la juge administrative a précisé qu’elle les écouterait en entier à la faveur de la période de délibéré.

À l’issue de celui-ci, elle accueille la demande de rétractation en ces termes : [7] À la lumière des motifs invoqués au soutien de la demande de rétractation et de la preuve soumise, le Tribunal opine que la locatrice n’a pas eu l’occasion de présenter une défense pleine et entière. [8] Même si, à ce stade-ci des procédures, le Tribunal n’a pas à s’interroger sur le mérite ou la valeur des moyens de défense invoqués lors de l’audience ni à s’interroger sur la facilité avec laquelle la locatrice pourra faire valoir ses prétentions, le Tribunal estime que le droit fondamental à une défense pleine et entière doit en l’instance avoir préséance sur le principe de la stabilité des jugements.

[9] Par conséquent, le Tribunal est d’avis que la locatrice a fait preuve d’un motif sérieux de rétractation. [ 21 ] M. Zukran fait grief à la juge administrative de ne pas avoir spécifié dans sa décision qu’elle avait entendu l’intégralité des enregistrements, alors qu’il allègue lui-même qu’elle le fera au moment de mettre l’affaire en délibéré. [ 22 ] Le Tribunal est d’avis que la juge administrative n’avait pas à préciser qu’elle avait effectivement entendu l’intégralité des enregistrements.

Poser une telle exigence reviendrait à mettre en doute sa probité et ses devoirs alors qu’elle a précisément indiqué à l’audience qu’elle le ferait. [ 23 ] De l’avis de Tribunal, même si les motifs énoncés par la juge administrative sont relativement succincts, leur lecture combinée à celle de la demande en rétractation de jugement permet de comprendre, particulièrement pour les parties, que si 92770 n’a pas eu l’occasion de présenter une défense pleine et entière, c’est parce que l’écoute de ces enregistrements la conduit à déterminer qu’elle aurait dû bénéficier de temps d’audition pour le faire et qu’elle en a été privée. [ 24 ] La juge administrative aurait sans doute fait œuvre utile en précisant davantage sa pensée afin que ses motifs puissent être mieux cernés, mais au risque de redites, examinés dans leur ensemble et leur contexte, ils sont suffisants pour comprendre le fondement de sa décision [5] .

La preuve au soutien de la demande de rétractation s’est limitée aux enregistrements audios et par ailleurs, il ne s’agit pas d’un jugement sur le fond qui emporte les conséquences qui s’y rattachent. Ce jugement n’a pas un caractère définitif auquel celui qui sera rendu sur le fond ne pourra remédier. Les parties feront leur preuve et il n’est pas impossible qu’à l’issue d’une nouvelle audience, le résultat ne change pas. [ 25 ] À bon droit, la juge administrative précise que le droit fondamental à une défense pleine et entière doit l’emporter sur le principe de la stabilité des jugements.

Malgré les inconvénients qui en découlent pour M. Zukran, l’intérêt de la justice, qui transcende le sien, commande que 92770 puisse soumettre l’ensemble de sa preuve et faire valoir tous ses moyens. Aussi, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de permission d’appeler sollicitée, le jugement faisant droit au pourvoi en rétractation ne soulevant pas une question qui comporte un intérêt qui justifie que la Cour s’en saisisse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande de permission d’appeler de M.

Joey Zukran concernant la décision du 9 septembre 2022 du Tribunal administratif du logement dans les dossiers portant les numéros 241589 31 20151014 et 356734 31 20170920 T; [ 27 ] LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Me Jean El Masri EL MASRI AVOCAT INC. Avocats du demandeur Me Carim-Lawrence Kiwan Avocats de la défenderesse Date d’audience : 16 novembre 2022