2017 QCCQ 9413, 2017 QCCQ 9413

McGrath c. Roussy 2017 QCCQ 9413 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE MATANE « Chambre civile » N° : 125-32-0002635-165 DATE : 11 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VICTORIA McGRATH et MARCEL RAMET Demandeurs c.

DENISE ROUSSY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs prétendent que l’immeuble acheté de la défenderesse le 15 juillet 2014 est affecté de vices cachés.

Ils lui réclament la somme de 2 500 $ pour les travaux effectués dans le comble, pour les fissures au sous-sol et, la réparation de la fournaise. [ 2 ] Ils lui réclament également 8 189 $ pour la réparation des murs «est» et «sud» et 2 000 $ pour troubles et inconvénients. [ 3 ] La défenderesse prétend que les demandeurs connaissaient l’existence de certains vices et que le prix de vente a été abaissé pour tenir compte des réparations à effectuer.

LES FAITS [ 4 ] De la preuve, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 5 ] La défenderesse était propriétaire d’une maison construite en 1939 et sise au […] à Saint-Ulric. [ 6 ] En 2014, elle retient les services de Sylvie Durette, courtière immobilière, pour vendre sa maison. [ 7 ] Le 6 mai 2014, elle complète et signe la déclaration du vendeur (P-1). [ 8 ] On peut lire à cette déclaration qu’à la connaissance de la défenderesse, il n’y a pas eu d’infiltration, qu’il n’y a pas de fissure de fondation, pourriture ou autres problèmes qui affectent le sous-sol de l’immeuble et qu’elle ne se sert pas de l’appareil de chauffage d’appoint depuis les deux (2) dernières années. [ 9 ] Les demandeurs ont effectué cinq (5) visites de l’immeuble de la défenderesse, soit les 13, 20, 26 et 29 mai 2014 et une dernière visite le 15 juillet 2014 avant la signature de l’acte de vente. [ 10 ] Ils l’ont également visité à deux (2) reprises avec un entrepreneur en construction, monsieur Bruno Côté. [ 11 ] Lors de cette visite, ils ont constaté les éléments suivants : - La maison et, particulièrement le sous-sol, est très encombré ce qui limite les vérifications qui peuvent être effectuées; - Ils ont détecté une fissure dans le poteau de soutien au sous-sol et le plancher du 1 er et du 2 e étage s’enfonce légèrement au milieu. - Les murs extérieurs de la maison sont recouverts par des matériaux différents et l’entrepreneur en construction aurait soulevé que

l’isolation pouvait être insuffisante. [ 12 ] Ils n’ont pas questionné la défenderesse sur de possibles infiltrations d’eau, ils se sont fiés à la déclaration du vendeur.

Ils ont cependant remarqué un cerne sur le plafond de l’entrée du rez-de-chaussée et la défenderesse leur a garanti que le problème avait été réglé. [ 13 ] Le 15 juillet 2014, les demandeurs prennent possession de l’immeuble et ils doivent se débarrasser de plusieurs choses laissées dans l’immeuble. [ 14 ] Une fois le ménage effectué, ils remarquent, entre autres, une fissure assez importante au sous-sol qui était dissimulée par le congélateur. [ 15 ] Les 28 et 29 juillet 2014, suite à de fortes pluies, ils aperçoivent de l’infiltration d’eau qui provient du plafond situé dans le bureau et l’entrée, à l’endroit même où ils avaient remarqué des cernes lors des visites. [ 16 ] D’autres fortes pluies surviennent peu après et ils constatent que l’eau s’infiltre toujours par le plafond du bureau et, également, à plusieurs endroits au sous-sol. [ 17 ] Ils contactent la défenderesse, laquelle vient constater la situation le 20 août 2014.

Le demandeur, Marcel Ramet, avait déjà débuté à enlever une

partie du plafond ainsi qu’une

partie du soffite extérieur. Les photographies déposées en preuve démontrent que la structure est pourrie, plus particulièrement au coin du bureau et de l’entrée. [ 18 ] Les demandeurs mentionnent également à la défenderesse les infiltrations d’eau au sous-sol. [ 19 ] La défenderesse confirme dans son témoignage que de l’eau s’infiltrait dans le bureau et l’entrée du rez-de-chaussée. D’ailleurs, lorsque les demandeurs ont visité l’immeuble, ils ont constaté de l’eau à cet endroit.

Elle ne l’a pas mentionné à la déclaration du vendeur, c’est sa courtière immobilière qui l’a complétée et cette dernière lui aurait dit que ça se vendrait plus facilement.

La défenderesse nie cependant que les demandeurs l’ont informée des infiltrations au sous-sol, lors de sa visite du 20 août 2014. [ 20 ] Elle confirme cependant qu’il y avait des infiltrations au sous-sol et que les fissures étaient bien visibles. [ 21 ] Par ailleurs, elle a négocié le prix de vente à la baisse de près de 15 000 $ pour tenir compte des réparations à effectuer. [ 22 ] Le fils de la défenderesse, monsieur Éric Carrier, confirme que de l’eau s’infiltrait dans la maison à l’époque où les demandeurs ont visité l’immeuble.

Cependant, il n’est pas en mesure de confirmer la présence d’eau lorsque les demandeurs étaient présents dans la résidence. [ 23 ] En 2015, les demandeurs ont également remarqué en changeant la fenêtre de la salle de bain que son assise était pourrie. [ 24 ] La défenderesse confirme que les fenêtres dans les chambres et la salle de bain située au 2 e étage devaient être remplacées, puisqu’elles dataient de plusieurs années. [ 25 ] Le 17 septembre 2014, la défenderesse par son procureur envoie une mise en demeure au demandeur, Marcel Ramet.

Cette mise en demeure contient les passages suivants : Notre cliente nous informe que depuis l’acquisition par vous dudit immeuble, vous l’avez, à de nombreuses reprises, contactée afin de lui faire part de vos insatisfactions quant à l’état de l’immeuble et lui avez également réclamé certains montants d’argent afin d’effectuer des réparations sur cet immeuble. Préalablement à la vente intervenue le 15 juillet 2014, vous avez été à même de visiter l’immeuble, de l’inspecter, ce que vous avez d’ailleurs fait en compagnie d’un entrepreneur, et de négocier le prix de vente initialement demandé par notre cliente.

À la suite de ces différentes démarches et négociations, vous avez accepté d’acheter l’immeuble du […], à Saint-Ulric, moyennant le versement d’une somme d’argent qui correspondait à ce que vous considériez être la valeur du bien acquis. Dans les circonstances, vous ne sauriez aujourd’hui prétendre être en droit de réclamer de notre cliente quelque somme d’argent que ce soit en lien avec de prétendues réparations que vous souhaitez effectuer sur l’immeuble dont vous vous êtes porté acquéreur.

En conséquence, notre mandat est de vous mettre en demeure de ne plus communiquer, directement ou indirectement avec notre cliente et ce, dès réception de la présente. [ 26 ] Par la suite, les demandeurs remarquent que la fournaise à bois n’est pas fonctionnelle.

Ils la font réparer le 22 septembre 2014 pour la somme de 757,71 $. [ 27 ] En mars 2016, les demandeurs constatent que le revêtement du mur extérieur côté «est» est «gondolé» et qu’il manquerait d’isolation. [ 28 ] Selon le rapport de Sylvain Côté d’Estimation Desjardins du 27 mai 2016, le revêtement qui est constitué de Canexel situé sur le mur «est» n’a pas été installé adéquatement, tandis que les espaces sont insuffisants entre les entures des feuilles de déclin et qu’il ne peut prendre une expansion libre lors des variations de température. [ 29 ] Devant les inquiétudes des demandeurs quant à d’éventuelles infiltrations d’eau par ce mur, Sylvain Côté a effectué des relevés d’humidité à l’intérieur démontrant que le mur est sec. [ 30 ] Selon une soumission de Nettoyage Simco Rénovation du 7 juillet 2016, il en coûterait 3 035,77 $ taxes incluses pour réparer le

Canexel sur le mur du côté «est». ANALYSE [ 31 ] La vente intervenue entre les parties le 15 juillet 2014 (P-3) a été faite avec la garantie légale de qualité. [ 32 ] Cette garantie légale de qualité est définie à l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se libelle comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 33 ] Il appartient aux demandeurs, selon l’

article 2803 du Code civil du Québec , de prouver les faits qui justifient leur réclamation. [ 34 ] Pour que les vices constatés par les demandeurs soient qualifiés de vices cachés, ils doivent répondre aux conditions suivantes : 1. La gravité du vice doit être telle que si l’acheteur l’avait connu il n’aurait pas acheté la maison ou, à tout le moins, aurait exigé une diminution du prix de vente; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3.

Le vice doit être inconnu des acheteurs, non apparent, c’est-à-dire qu’il ne peut être constaté par un examen effectué par un acheteur prudent et diligent. [ 35 ] De plus, pour bénéficier de la garantie légale de qualité, les demandeurs devaient dénoncer par écrit les vices constatés à la défenderesse, et ce, dans un délai raisonnable. En effet, l’

article 1739 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

DÉNONCIATION ET MISE EN DEMEURE [ 36 ] La preuve révèle que les problèmes constatés suite aux fortes pluies de juillet 2014 ont été dénoncés verbalement à la défenderesse et cette dernière s’est présentée sur les lieux pour constater les dommages. Elle a même pris des photographies de ces dommages. [ 37 ] La preuve révèle également qu’il y a absence de mise en demeure transmise à la défenderesse avant de débuter les travaux correctifs concernant les infiltrations d’eau au rez-de-chaussée et au sous-sol. [ 38 ] Bien que l’

article 1739 du Code civil du Québec stipule que la dénonciation doit être écrite, cette condition n’est pas impérative dans la mesure où la défenderesse n’en subit aucun préjudice. C’est le cas en l’espèce, puisque la demanderesse, Victoria McGrath, a été informée verbalement du vice et a eu l’opportunité d’examiner les lieux et prendre des photographies. [ 39 ] Cependant, l’absence de mise en demeure avant d’effectuer les travaux est habituellement fatale s’il n’y avait pas d’urgence à procéder aux travaux correctifs. [ 40 ] Par contre, selon l’

article 1597 du Code civil du Québec , le vendeur est en demeure de plein droit s’il a clairement manifesté son intention de ne pas exécuter ses obligations. [ 41 ] La mise en demeure que la défenderesse a fait parvenir au demandeur, Marcel Ramet, le 17 septembre 2014 est claire qu’elle nie responsabilité quant aux réparations à effectuer.

Elle demande également au demandeur de ne pas communiquer avec elle directement ou indirectement. [ 42 ] Dans les circonstances, l’absence de dénonciation écrite et de mise en demeure n’est pas fatale aux demandeurs concernant les infiltrations d’eau survenues à la fin juillet 2014 dans le bureau et l’entrée ainsi qu’au sous-sol.

INFILTRATIONS D’EAU, REZ-DE-CHAUSSÉE ET SOUS-SOL [ 43 ] Le Tribunal retient de la preuve que suite à de fortes pluies, de l’eau s’est infiltrée au plafond du rez-de-chaussée dans l’entrée et le bureau ainsi qu’au sous-sol par des fissures dans le béton. [ 44 ] Au rez-de-chaussée, il a été démontré que la structure à l’endroit où il y a eu des infiltrations était pourrie et a dû être refaite. [ 45 ] La défenderesse ne nie pas l’infiltration d’eau au rez-de-chausée et au sous-sol, mais prétend que les demandeurs en étaient informés préalablement à l’achat et que, d’ailleurs, il y avait des infiltrations lorsqu’ils ont visité l’immeuble.

[ 46 ] Le Tribunal ne retient pas les prétentions de la défenderesse. Premièrement, elle était bien au fait des infiltrations au plafond du rez-de-chaussée et au sous-sol et, malgré cela, elle ne les a pas déclarées ou dénoncées aux demandeurs, et ce, de façon volontaire. Par ailleurs, la preuve prépondérante est à l’effet que devant la présence d’un cerne au plafond, la défenderesse a représenté aux demandeurs que le problème avait été réglé et qu’il n’y avait plus d’infiltration. [ 47 ] Les infiltrations d’eau tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol constituent des vices cachés.

En effet, bien qu’il y ait un signe visible d’infiltrations au rez-de-chaussée, la défenderesse a rassuré les demandeurs en leur représentant que les réparations avaient été effectuées.

Quant au sous-sol, tant les témoignages des demandeurs que la déclaration écrite pour valoir témoignage de la courtière immobilière, démontrent que l’endroit était très encombré ce qui rendait extrêmement difficile une inspection détaillée des lieux. [ 48 ] Par ailleurs, la défenderesse savait que de l’eau s’infiltrait au sous-sol et a fait défaut de le dénoncer aux acheteurs. [ 49 ] La preuve révèle (P-5b) qu’il en a coûté en matériaux pour effectuer les réparations concernant les infiltrations au rez-de- chaussée la somme de 418,75 $. [ 50 ] Concernant les fissures au sous-sol, les demandeurs ont produit une soumission datée du 22 juin 2015 au montant de 2 074,38 $ taxes incluses.

À cette soumission, cependant, il est prévu de recouvrir les fondations d’uréthane giclé, d’ajouter une cellulose et un maximum. La soumission pour réparer les fissures s’élève à la somme de 1 259,50 $. Les demandeurs ne peuvent réclamer que cette somme pour régler les infiltrations d’eau provenant des fissures. Pour le reste, il s’agit d’améliorations apportées à l’immeuble. [ 51 ] Les demandeurs réclament également la somme de 757,71 $ pour des réparations effectuées à la fournaise à bois. [ 52 ] Le Tribunal ne fait pas droit à cette

partie de réclamation.

En effet, la défenderesse a représenté aux demandeurs qu’elle ne se servait plus de cette fournaise depuis environ 2 ans et les problèmes à cette dernière auraient pu être décelés suite à un examen sérieux d’un acheteur prudent et diligent. [ 53 ] Par ailleurs, les réparations à la fournaise n’ont pas fait l’objet d’une dénonciation qu’elle soit verbale ou écrite ni d’une mise en demeure avant que les travaux soient effectués le 22 septembre 2014. [ 54 ] Pour la réparation des infiltrations d’eau tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol, le Tribunal octroie aux demandeurs la somme de 1 678,25 $. [ 55 ] Les demandeurs réclament également à la défenderesse la somme de 8 189 $ pour réparer les murs «est» et «sud» en raison que le Canexel aurait été installé de façon déficiente. [ 56 ] Ils ont constaté du gondolement sur le Canexel avec infiltrations d’eau par la fenêtre du 2 e étage sur le mur «est» le 22 mars 2016. [ 57 ] Selon le rapport d’Estimation Desjardins, ce gondolement est causé par une installation déficiente du Canexel sur le mur «est» de la maison.

D’ailleurs, selon Sylvain Côté d’Estimation Desjardins, les problèmes de déformation sont observables que sur un mur, soit le mur «est». [ 58 ] Selon le témoignage de la défenderesse, le revêtement a été posé par son ex-conjoint environ 3 ans avant la vente. [ 59 ] Le vice était clairement présent avant la vente, puisqu’il découle d’une mauvaise installation du revêtement. [ 60 ] Les demandeurs ont produit une soumission de Nettoyage Simco Rénovation qui s’élève à la somme de 3 035,77 $ taxes incluses pour refaire le revêtement du mur du côté «est». [ 61 ] À cette somme, le Tribunal ajoute un montant de 200 $ pour le transport des débris et autres frais accessoires. [ 62 ] Selon la preuve, il en coûterait un montant supplémentaire de 2 500 $ si des problèmes d’isolation et de pare-air sont constatés lors des travaux. [ 63 ] Il n’y a aucune preuve que l’isolation est déficiente.

De toute façon, selon le témoignage même du demandeur, Marcel Ramet, il a été soulevé que la maison n’était peut-être pas suffisamment isolée. [ 64 ] Les demandeurs ont dénoncé la situation à la défenderesse le 29 avril 2016 et l’ont mise en demeure le 12 juillet 2016 de lui transmettre, entre autres, une somme de 8 189 $ concernant la réparation des murs. [ 65 ] Dans les circonstances, le Tribunal octroie aux demandeurs pour régler le problème de revêtement à la somme de 3 235,77 $. [ 66 ] Finalement, les demandeurs réclament une somme de 2 000 $ pour les troubles et inconvénients qu’ils auraient subis. [ 67 ] La demanderesse, Victoria McGrath, a témoigné avoir subi un grand stress en raison, entre autres, des réparations constantes qu’ils ont dû effectuer.

Également, la défenderesse a volontairement caché des informations quant aux infiltrations d’eau au rez-de- chaussée ainsi qu’au sous-sol. [ 68 ] En raison des inconvénients subis par les demandeurs et du fait que la défenderesse a volontairement caché aux demandeurs les infiltrations d’eau avant la vente, le Tribunal octroie aux demandeurs une somme de 500 $ en dommages et intérêts. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 69 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 70 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 5 414,02 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 29 avril 2016 et les frais de justice de 200 $. __________________________________ FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.