2018 QCCA 1573, 2018 QCCA 1573

Thibault c. Fortin 2018 QCCA 1573 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009361-160 (150-17-002260-120) DATE : 21 SEPTEMBRE 2018 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LOUIS-PHILIPPE THIBAULT APPELANT INTIMÉ INCIDENT – Demandeur c.

JACQUES FORTIN INTIMÉ APPELANT INCIDENT - Défendeur ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du district de Chicoutimi (l’honorable Bernard Godbout) rendu le 12 août 2016, qui rejette sa requête introductive d’instance visant à faire déclarer l’intimé, un conseiller municipal de la Ville de Saguenay, inhabile à exercer la fonction de membre du conseil de toute municipalité pour une période de cinq ans [1] .

L’intimé formule un appel incident sur une question de frais de justice et d’abus de procédure. [ 2 ] L’appelant soutient que le juge a erré en concluant que le prix de 23 400 $ payé par l’épouse de l’intimé, madame Hélène Girard, afin d’acheter un terrain appartenant à la Ville de Saguenay en 2006, ne constitue pas une condition préférentielle au sens de l’article 305, alinéa 1, paragraphe 5.1 de la

Loi sur les élections et les référendums dans les municipalités [2] (ci-après « la Loi »). [ 3 ] Le 2 mai 1990, M. Ruelland, le propriétaire du terrain litigieux, formule une demande de modification de zonage à la Ville de Chicoutimi afin de changer le zonage récréatif en résidentiel pour faciliter sa vente.

Le 22 mai 1990, le conseil municipal adopte une résolution refusant cette modification pour le motif que la construction d’une usine d’épuration des eaux est dans les plans de la Ville, laquelle ne désire pas être poursuivie par les résidents du secteur pour les effets de la présence de cette usine à proximité. [ 4 ] Donc, le 20 février 1991, la Ville décide d’acheter le terrain de M.

Ruelland pour 60 000 $. [ 5 ] Les années passent et, le 21 avril 2006, Mme Girard, l’épouse de l’intimé, lequel était un conseiller municipal de la Ville de Saguenay et président du conseil de l’arrondissement de Chicoutimi à l’époque, adresse une lettre au conseiller principal en aménagement urbain à la Ville dans laquelle elle fait une demande d’acquisition du terrain. [ 6 ] Le 28 avril 2006, le comité exécutif adopte à l’unanimité une résolution acceptant le principe de vendre le terrain à Mme Girard, mais exige que celle-ci présente une demande d’amendement de zonage pour permettre l’usage résidentiel projeté. [ 7 ] Le 9 mai 2006, Mme Girard formule sa demande d’amendement de zonage.

Le lendemain, le 10 mai 2006, le comité consultatif d’urbanisme de l’arrondissement de Chicoutimi adopte unanimement une résolution acceptant cette demande. [ 8 ] Le 16 mai 2006, le conseil d’arrondissement de Chicoutimi approuve et adopte à l’unanimité le rapport de réunion du 10 mai 2006, incluant la résolution du comité consultatif d’urbanisme de l’arrondissement. [ 9 ] Le 6 juin 2006, un avis de motion est annoncé au conseil d’arrondissement de Chicoutimi visant à faire savoir qu’il sera éventuellement proposé un règlement pour modifier le zonage.

Le même jour, un projet de règlement est adopté et soumis à la consultation lors d’une assemblée publique prévue pour le 20 juin 2006. [ 10 ] Le 20 juin 2006, le conseil d’arrondissement de Chicoutimi adopte à l’unanimité le projet de règlement et, le 15 août 2006, le règlement est adopté et le zonage est changé. [ 11 ] Entre-temps, l’arrondissement demande à la firme L’Immobilière de préparer un rapport concernant la valeur du terrain qui affichait alors une valeur de 14 800 $ au rôle d’évaluation municipale. Le rapport a été préparé le 14 août 2006 et fixait la valeur du terrain à 23 400 $.

Enfin, le 7 septembre 2006, la Ville de Saguenay vend à Mme Girard le terrain pour la somme de 23 400 $.

[ 12 ] L’intimé avait dénoncé son intérêt lors des séances du conseil d’arrondissement de Chicoutimi des 16 mai, 6 et 20 juin et 15 août 2006. [ 13 ] La question en litige devant cette Cour se limite à la valeur du terrain vendu à Mme Girard en 2006. [ 14 ] Le juge amorce son analyse en citant les articles 304, 305, al. 1, par. 5.1 et 306 de la Loi , qui prévoient ce qui suit : 304.

Est inhabile à exercer la fonction de membre du conseil de toute municipalité la personne qui sciemment, pendant la durée de son mandat de membre du conseil d’une municipalité ou de membre d’un organisme municipal, a un intérêt direct ou indirect dans un contrat avec la municipalité ou l’organisme. L’inhabilité subsiste jusqu’à l’expiration d’une période de cinq ans après le jour où le jugement qui déclare la personne inhabile est passé en force de chose jugée. 305.

L’article 304 ne s’applique pas dans les cas suivants: 1° la personne a acquis son intérêt par succession ou par donation et y a renoncé ou s’en est départie le plus tôt possible; 5.1° le contrat a pour objet la vente ou la location, à des conditions non préférentielles , d’un immeuble ; 306. Est inhabile à exercer la fonction de membre du conseil de toute municipalité la personne qui sciemment, pendant la durée de son mandat de membre du conseil d’une municipalité ou de membre d’un organisme municipal, profite de son poste pour commettre une malversation, un abus de confiance ou une autre inconduite.

L’inhabilité subsiste jusqu’à l’expiration d’une période de cinq ans après le jour où le jugement qui déclare la personne inhabile est passé en force de chose jugée, à moins que le jugement ne fixe une période plus courte. [ Soulignements ajoutés ] 304. A person who knowingly, during his term as member of the council of a municipality or as member of a municipal body, has an interest, directly or indirectly, in a contract with the municipality or body is disqualified from holding office as a member of the council of a municipality.

The disqualification shall continue for five years from the day on which the judgment declaring the person disqualified becomes a res judicata.

Section 304 does not apply (1) where the person acquires his interest by succession or gift and renounces or divests himself of it as soon as practicable; ( 5.1 ) where the object of the contract is the sale or leasing, on non-preferential terms , of an immovable ; 306. A person who knowingly, during his term as a member of the council of a municipality or member of a municipal body, uses his position to misappropriate moneys or commit a breach of trust or other misconduct is disqualified from holding office as a member of the council of a municipality.

The disqualification shall continue for five years from the day on which the judgment declaring the person disqualified becomes a res judicata, unless the judgment fixes a shorter period. [ Emphasis added ] [ 15 ] Rapidement, il conclut que l’intimé avait effectivement un intérêt dans le contrat de vente conclu entre la Ville de Saguenay et son épouse pour l’acquisition du terrain et que l’art. 304 de la Loi s’appliquait. [ 16 ] Ensuite, il se penche sur la question des conditions préférentielles puisque l’art. 305, al. 1, par. 5.1 prévoit que l’art. 304 ne s’applique pas si la vente a été conclue à des conditions non préférentielles.

Pour lui, les préférences, dans ce dossier, pouvaient résulter du changement de zonage et/ou du prix de vente. [ 17 ] En ce qui concerne le prix de vente, le juge mentionne la prétention de l’appelant selon laquelle les témoignages des témoins profanes doivent être pris en considération avec le rapport de leur expert pour déterminer la valeur du terrain. Il décide néanmoins de ne

pas retenir cette proposition pour deux raisons : 1) la preuve démontre qu’aucune discussion n’a été entamée par ces personnes avec la Ville de Saguenay concernant un éventuel prix de vente; 2) il existe une preuve d’expert au dossier qui se base sur le marché réel des immeubles dans le secteur où est situé le terrain. [ 18 ] En d’autres mots, vu qu’il n’y avait aucune preuve matérielle qui confirmait la volonté de ces témoins d’acheter ledit terrain au prix qu’ils prétendaient être prêts à débourser, le juge décide de s’en tenir à la seule preuve d’experts pour établir la valeur du terrain au 7 septembre 2006.

Le juge procède à une étude des deux rapports d’expert, celui de M. Sanfaçon, l’expert de l’appelant, et celui de M. Doré, l’expert de M. Fortin. M. Doré avait établi la valeur à 24 300 $ en 2006, alors que M. Sanfaçon l’évalue à 54 000 $ dans son rapport préparé en 2009. [ 19 ] Le juge explique que l’écart résulte de la méthode utilisée par chaque expert. M. Doré utilise la méthode de comparaison au pied carré, alors que M. Sanfaçon utilise la méthode de comparaison par emplacement. Le juge décide d’écarter le rapport de M.

Sanfaçon pour deux raisons : 1) la prémisse de base selon laquelle « le grand front du terrain sous étude combiné à une superficie de 58 534 pieds carrés, équivaut au petit front en bordure de la rivière ± 116 pieds et combiné à leur grande superficie ± 101 102 pieds carrés des ventes comparables » ne repose sur aucun fondement objectif et relève de son seul point de vue; 2) la méthode de comparaison par emplacement a inévitablement pour effet d’augmenter la valeur recherchée du terrain. [ 20 ] Il conclut donc qu’il n’y a aucune raison de ne pas retenir la valeur marchande de 23 400 $ proposée par M.

Doré. [ 21 ] L’appelant ne soulève qu’une question en litige, à savoir si le juge a erré en concluant que le prix de 23 400 $ ne constitue pas une condition préférentielle au sens de l’article 305, alinéa 1, paragraphe 5.1 de la Loi , avec la conséquence qui s’ensuit pour l’intimé. [ 22 ] Le premier argument de l’appelant concernant le défaut du juge de prendre en compte des témoignages ordinaires pour établir la valeur marchande du terrain ne peut être retenu. Les seules offres d’achat formelles qui se retrouvent au dossier remontent aux années 1989 et 1990.

Effectivement, le juge mentionne qu’avec celles-ci, il peut conclure que le prix de 60 000 $ auquel la Ville de Saguenay a acheté le terrain de M. Ruelland en 1991 correspond à la valeur marchande du terrain à l’époque. [ 23 ] Cependant, les témoins qui affirment avoir eu l’intention d’acquérir le terrain entre 2001 et 2005 n’ont pas formulé d’offres à la Ville de Saguenay et n’ont pas entrepris de démarches afin de faire modifier le zonage.

Par conséquent, ce n’était pas une erreur de droit pour le juge de conclure qu’il ne peut pas se fonder sur les affirmations de ces personnes selon lesquelles elles étaient disposées à payer entre 50 000 $ et 87 000 $ pour acheter le terrain, afin d’en déterminer la valeur marchande. [ 24 ] De surcroît, la prétention de l’appelant que le juge a écarté les témoignages ordinaires en raison de la présence des rapports d’expert est erronée.

Le juge le dit très clairement, après avoir expliqué qu’il ne pouvait retenir la proposition de l’appelant de prendre les valeurs mentionnées par les témoins ordinaires pour évaluer la valeur marchande du terrain et que, dans ces circonstances, il peut seulement s’en tenir aux rapports d’expert. D’ailleurs, le juge reconnaît qu’une preuve d’expert n’empêche pas qu’une preuve factuelle soit administrée sur une question précise analysée par l’expert. [ 25 ] En ce qui concerne les rapports d’expert et le choix du juge de retenir celui de M.

Doré, la norme d’intervention de cette Cour est très exigeante, surtout quand les deux rapports sont contradictoires : « [28] [...] Le juge des faits jouit d’une grande discrétion dans l’appréciation des expertises, ce qui est davantage le cas, lorsque confronté à des expertises contradictoires. » [3] [ 26 ] Le juge a très bien analysé les deux rapports d’expert et sa conclusion de retenir celui de M. Doré est raisonnable. Contrairement au rapport de M. Doré, le juge trouve que celui de M.

Sanfaçon repose sur une prémisse subjective qui relève de son point de vue et qui a pour conséquence d’augmenter la valeur du terrain sous étude. [ 27 ] Par son appel incident, l’intimé soulève deux questions qui peuvent être reformulées en une seule : est-ce que le juge a erré en ne déclarant pas le recours de l’appelant abusif et en ne le condamnant pas aux honoraires extrajudiciaires? [ 28 ] M. Fortin soutient principalement que le juge a erré, car le recours de l’appelant n’était motivé que par une soif de vengeance politique.

Il prétend que l’appelant connaissait le fait que l’enquête menée par les services spécialisés du ministère des Affaires municipales et des Régions a conclu qu’il n’y avait rien de déterminant permettant de conclure à une utilisation du poste de conseiller municipal pour obtenir un traitement spécial au cours du processus de modification de zonage et que la transaction en litige a été faite à des conditions préférentielles.

Il soumet d’ailleurs que cet appel constitue l’apothéose de l’acharnement et de la vengeance politique de l’appelant. [ 29 ] De plus, il reproche à l’appelant d’avoir eu un comportement abusif et vexatoire lors d’un interrogatoire préalable et d’avoir profité de son statut en tant que

partie non représentée afin de s’attirer la clémence du tribunal. [ 30 ] La Cour est d’avis de rejeter l’appel incident. De prime abord, qualifier un recours ou une procédure d’abusif est une décision discrétionnaire du premier juge et cette Cour doit faire preuve de déférence en pareilles circonstances. [ 31 ] En l’espèce, malgré le fait que le juge n’a pas justifié en détail les raisons pour lesquelles il refuse d’octroyer les frais extrajudiciaires à l’intimé, il est évident que ses arguments ne peuvent être retenus. En fait, la Cour suprême a déjà précisé que l’octroi des frais extrajudiciaires « n’est justifié que dans les cas où une

partie abuse de son droit d’ester en justice » [4] en citant l’arrêt Viel [5] de cette Cour. [ 32 ] Il n’y a aucun argument convaincant au soutien de la proposition que le juge a commis une erreur manifeste et dominante en refusant de qualifier le recours de l’appelant d’abusif et en n’accueillant pas la demande de l’intimé concernant les frais extrajudiciaires.

À cet égard, le fait que trois juges de cette Cour ont décidé le 7 novembre 2016 de rejeter une requête en rejet d’appel fondée sur l’art. 365, al. 1 C.p.c. confirme le caractère non abusif de l’appel, et indirectement le caractère non abusif des procédures en première instance. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 33 ] REJETTE l’appel, sans les frais de justice; [ 34 ] REJETTE l’appel incident, sans les frais de justice. ALLAN R. HILTON, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. Monsieur Louis-Philippe Thibault Personnellement Me Pierre Mazurette Gauthier Bédard Pour l’intimé Date d’audience : 18 septembre 2018