2018 QCCQ 8849, 2018 QCCQ 8849

Jourdain c. 9330-7650 Québec inc. 2018 QCCQ 8849 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division administrative et d’appel » N° : 200-80-009123-181 DATE : 22 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE JOURDAIN -ET- VÉRONIQUE BASTILLE Requérantes c. 9330-7650 QUÉBEC INC. -ET- MSI GESTION IMMOBILIÈRE INC.

Intimées ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 L.R.L. [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les requérantes demandent la permission d‘appeler d’une décision de la Régie du logement du 21 juin 2018 [2] qui les condamne à payer 5451,25 $ de loyers pour la période du 1 er janvier au 31 mai 2018. [ 2 ] Le débat porte sur une demande rejetée en diminution de loyer et en déclaration de logement impropre à l’habitation.

Une demande reconventionnelle existe en résiliation de bail et en condamnation pour les loyers dus depuis le 1 er janvier 2018. Cette demande est acceptée par la Régie.

LE CONTEXTE [ 3 ] Dès le premier paragraphe de la décision, la Régie établit que le bail se termine au 30 juin 2018. [ 4 ] Or, les requérantes prétendent que le bail initial de huit mois a été reconduit une seule fois pour se terminer le 28 février 2018. [ 5 ] La diminution de loyer et la déclaration de logement impropre à l’habitation sont formulées sur la base de différents griefs que la Régie analyse, mais met de côté. [ 6 ] Les requérantes affirment que la preuve qu’elles ont faite a été incorrectement appréciée à un point tel que la décision de refuser la diminution de loyer serait déraisonnable et le résultat d’un déséquilibre important dans l’attribution du fardeau de la preuve entre les parties. [ 7 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [3] établit le cadre de l’octroi de la permission d’appeler : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Toutefois, il n’y a pas d’appel des décisions de la Régie portant sur une demande: 1° dont l’objet est la fixation de loyer, la modification d’une autre condition du bail ou la révision de loyer;

2° dont le seul objet est le recouvrement d’une créance visée dans l’article 73; 3° visée dans la

section II du

chapitre III, sauf celles visées dans les articles 39 et 54.10; 4° d’autorisation de déposer le loyer faite par requête en vertu des articles 1907 et 1908 du Code civil [ 8 ] Dans l'affaire Lapointe c.

Jutras [4] , le juge de Pokomandy analyse le cas où une faiblesse apparente de la décision peut justifier l’octroi de la permission : [39] Ce critère de faiblesse apparente inclut le concept d'erreur en droit, l'atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [40] Une demande qui vise essentiellement une révision de l'appréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler about:blank - _ftn4 . [41] Le juge saisi d'une demande de permission d'appeler ne peut accorder celle-ci sur le simple constat que le juge de première instance aurait commis une erreur de droit.

Il faut en plus que la question soumise en soit une d'intérêt général que le tribunal d'appel devrait trancher about:blank - _ftn5 . (…) [43] Bien qu'au stade de la requête pour permission d'appeler le Tribunal ne doit pas statuer sur le mérite de l'appel, il a quand même discrétion pour refuser la permission d'appeler lorsque l'appel lui apparaît manifestement voué à l'échec about:blank - _ftn7 . about:blank - _ftn8 [ 9 ] Dans le présent cas, les requérantes soutiennent qu’il y a erreur dans la détermination de la durée du bail qui les liait et, en deuxième lieu, qu’il y a eu appréciation manifestement erronée et déraisonnable de la preuve. [ 10 ] Les questions soulevées par les demandes initiales des parties portent sur des enjeux dépassant une simple demande monétaire, en effet, la résiliation du bail sollicitée, la diminution de loyer ainsi qu’une déclaration de logement impropre à l’habitation sont sollicitées.

Un droit d’appel peut donc exister dans ce contexte. ANALYSE ET DÉCISION Erreur sur la durée du bail [ 11 ] La demande du locateur pour les loyers impayés des mois de février à mai 2018 est présentée à l’audience sous forme d’amendement. [ 12 ] Le bail initial était d’une durée de huit mois se terminant le 30 juin 2017. Cependant, lors de son renouvellement, le loyer a été modifié de 5 $, par entente. La lettre (I-2) des requérantes qui y consent traite d’une reconduction du bail sans préciser sa durée.

Il n’est pas impossible que le bail ait été renouvelé pour un an si un avis de renouvellement similaire à celui déposé sous la cote (I-1) a été à l’origine de la réponse des locataires en février 2017 (I-2). [ 13 ] La Régie énonce, dès le début de sa décision, que le bail est reconduit au 30 juin 2018.

La Régie s’appuie ensuite sur l’admission de non-paiement de loyer depuis janvier 2018 pour fixer le quantum de la condamnation monétaire contre les requérantes : [33] Les locataires admettent qu’aucun loyer n’a été payé depuis le mois janvier 2018, et que les frais d’énergie étaient également à leur charge et n’ont pas été acquittés. [ 14 ] L’avis d’abandon de logement donné par les requérantes (R-3) le 30 janvier 2018, pour le 1 er février, est plus compatible avec un bail devant se terminer le 30 juin que s’il ne reste qu’un mois avant qu’il se termine. [ 15 ] L’

article 1941 du Code civil du Québec (C.c.Q.), sans être d’ordre public, édicte : 1941. Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent. [ 16 ] Seul l’examen de la preuve permettra de déterminer la durée du bail en cause. [ 17 ] L’appel est autorisé sur l’aspect de la durée du bail.

La question en litige étant : La Régie a-t-elle erré lorsqu’elle considère être en présence d’un bail se terminant le 30 juin 2018 ? Erreur dans l’appréciation de la preuve des manquements aux obligations du locateur [ 18 ] L’occupation du logement commence en novembre 2016. Les requérantes consentent à un renouvellement en février 2017 ainsi qu’à une hausse de loyer. Leur demande en réduction de loyer à compter de mars est déposée en décembre 2017. [ 19 ] Sur la question de la piètre qualité du sous-sol, la Régie se déclare incapable de se prononcer sur la simple vue de photographies.

Le renouvellement volontaire du bail se concilie mal, selon elle, avec la description faite par les requérantes du sous-sol. Le témoignage de la sage-femme est apprécié et la Régie ne lui accorde pas une force probante sur la présence de moisissures.

[ 20 ] Sur le fait que les requérantes assument les frais d’électricité d’un autre logement, la Régie, en présence de preuves contradictoires, attribue un caractère prépondérant à celle proposée par les intimées. [ 21 ] Sur le bruit, la Régie apprécie le témoignage des requérantes, mais la Régie détermine qu’il ne révèle pas une perte de jouissance grave des lieux loués. [ 22 ] La Régie classe dans le rayon des gestes d’entretien l’enlèvement de nids de guêpes.

La présence de mulots est compatible, selon la Régie, avec la situation du logement dans un secteur boisé. [ 23 ] Sur les défauts affectant la toiture, le balcon et l’évier de cuisine, la Régie retient que des réparations ont été faites en mars et novembre 2017. [ 24 ] Sur le mauvais fonctionnement de la piscine, la Régie ne voit pas une preuve tangible du mauvais fonctionnement du filtreur entraînant la mauvaise qualité de l’eau qui demeure sous la responsabilité des requérantes. [ 25 ] La Régie considère que l’infiltration d'eau de janvier 2018 est un prétexte pour quitter avant terme le logement.

Une réaction rapide des intimées est constatée. Aucune expertise externe n'est déposée sur la piètre qualité d’habitation du logement. [ 26 ] Rien ne permet au Tribunal de pointer une erreur manifeste et déterminante dans la décision de la Régie, tant dans son appréciation de la preuve présentée par les requérantes que d’un manque d’impartialité dans l’attribution du fardeau de la preuve. [ 27 ] Chacun des reproches est analysé et rejeté pour des motifs appropriés.

Les requérantes n’ont pas convaincu le Tribunal, lors de la présentation de leur requête, d’une possibilité d’erreur dans cette analyse. [ 28 ] La permission d’appeler sur l’aspect des manquements aux obligations des locateurs et sur le caractère impropre à l’habitation du logement est refusée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE PARTIELLEMENT la requête de Mme Suzanne Jourdain et de Mme Véronique Bastille; AUTORISE l’appel de la décision de la Régie du logement du 21 juin 2018 sur la question suivante : La Régie a-t-elle erré lorsqu’elle considère être en présence d’un bail se terminant le 30 juin 2018 ?

REFUSE la permission d’appeler sur les aspects portant sur le caractère impropre à l’habitation du logement et sur les manquements aux obligations des locateurs 9330-7650 Québec inc. et MSI Gestion immobilière inc.; DÉCLARE que le présent jugement vaut inscription en appel sur paiement des droits, si nécessaire, au greffe de la Cour du Québec; FRAIS à suivre l’issue. __________________________________ JACQUES TREMBLAY J.C.Q. M e Marc G. Henry Quessy Henry St-Hilaire Casier : 68 Avocat des requérantes M e Amélie L’Heureux Tremblay Bois Mignault Casier : 4 Avocat des Intimées Date d’audience : 14 septembre 2018