2010 QCCQ 4193, 2010 QCCQ 4193

Desharnais c. Huard JH-5157 2010 QCCQ 4193 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-108892-086 DATE : 28 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE HANDMAN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DELBIE DESHARNAIS SÉBASTIEN BRETON [...] Montréal Québec [...]

Partie demanderesse c. GODOT HUARD [...] Outremont Québec [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Delbie Desharnais et Sébastien Breton, poursuivent le défendeur, Godot Huard, pour la somme de 7 000 $, alléguant que la terrasse construite par le défendeur ne respecte pas les dimensions prévues. Ils se plaignent aussi de la qualité des travaux de maçonnerie effectués par ce dernier. [ 2 ] M. Godot conteste l'action.

Il a présenté une demande reconventionnelle, réclamant la somme de 3 521 $ relativement aux montants dus en vertu de la convention de copropriété, des dommages pour le harcèlement subi et pour ses troubles et inconvénients. La demande principale :

a) La terrasse : [ 3 ] Le défendeur, propriétaire d'un immeuble à Montréal, transformé en copropriétés indivises, a vendu l'un des trois logements à la demanderesse, le 23 septembre 2005. En vertu de la promesse d'achat, le défendeur s'engageait à construire une terrasse d'une superficie d’environ 12 pieds x 12 pieds. [ 4 ] Après la vente, le défendeur lui a transmis le plan proposé pour la construction de la terrasse, dont les dimensions étaient d’à peu près 8 pieds x 8 pieds.

[ 5 ] Ce changement dans les dimensions résultait des restrictions municipales. La Ville exigeait la mise en place d’un pare-feu ou de matériaux non combustibles sur une largeur de 4 pieds, soit la distance du mur mitoyen situé du côté Nord de leur propriété. [ 6 ] Les demandeurs ont alors proposé d'autres solutions pour obtenir les dimensions voulues, tout en respectant les exigences de la Ville. [ 7 ] Le défendeur, par contre, a fait approuver ses plans par la Ville. Au début de 2006, il a fait construire la terrasse en « plywood ».

Les dimensions étaient de 7 pieds de largeur x 12 pieds, soit une superficie de 84 pi 2 au lieu de 146.4 pi 2 . Selon les demandeurs, il s'agissait d'une réduction de 42% par rapport aux dimensions prévues. De plus, le recouvrement n'était pas conforme. [ 8 ] Les demandeurs ont alors obtenu un permis de la Ville et ont fait agrandir la terrasse et recouvrir la surface en cèdre.

Ils réclament leurs frais, soit la somme de 5 357,41 $ ainsi que 1 142,59 $, représentant le temps investi dans le projet. [ 9 ] Le défendeur invoque qu'il a montré aux demandeurs, avant la vente, l'endroit de la pose de cette structure, sur un croquis. [ 10 ] Le défendeur souligne que l'article 5.3 du contrat de copropriété prévoyait que la largeur de 12 pieds de la terrasse devait se situer à l’endroit où se retrouvait la remise existante en laissant un espace pour un escalier de secours.

Les demandeurs, ayant visité les lieux avant l'achat, étaient au courant de ce fait. [ 11 ] Lorsque le défendeur a été prêt à débuter la construction, les demandeurs ont exigé du bois exotique et le pontage en acier inoxydable, qu'il a refusé d'installer. [ 12 ] Compte tenu de leur dispute, il leur a offert un rabais de 5 000 $ pour leur permettre de construire la terrasse comme ils le désiraient, mais ils ont refusé son offre.

Enfin, le défendeur a obtenu un permis de la Ville et a construit la terrasse en bois pressé, en respectant les exigences du Code national du bâtiment. [ 13 ] Selon le défendeur, la superficie comprenait 94.2% des dimensions prévues; elle incluait l'escalier de secours. L'espace comprenait également une

section de 4 pieds de la limite latérale de la propriété, tel qu'exigé par la Ville. Or, les demandeurs ont refait la structure, ayant obtenu un autre permis de la Ville, sans sa permission. [ 14 ] Le défendeur invoque que sa construction était conforme au contrat. Il conteste le montant de la réclamation, soumettant que le bois acheté est d'une qualité supérieure au « plywood » et couvre non seulement la terrasse mais également le cabanon, soit une structure luxueuse construite par les demandeurs.

b) La maçonnerie : [ 15 ] Les demandeurs reprochent également au défendeur les travaux de maçonnerie effectués sur le mur donnant sur leur terrasse. Ils invoquent l'absence de consultation, un fait nié par le défendeur, que les travaux ont été mal faits et que les briques rouges ont été remplacées par des briques grises. [ 16 ] Le défendeur allègue que lorsque le hangar a été enlevé pour construire la terrasse, les briques « fondaient comme du sable » , ce qui a exigé la réparation du mur. [ 17 ] Le défendeur a demandé aux demandeurs leur choix de couleur.

En l'absence d'une réponse immédiate, il en a choisi une, invoquant qu'il ne pouvait attendre étant donné de l'urgence; il a effectué les travaux par souci de sécurité. [ 18 ] Puisque l'édifice comportait déjà trois couleurs de brique qui avaient été peintes, les nouvelles briques pouvaient également être peintes. Le défendeur nie la mauvaise qualité des travaux, alléguée par les demandeurs, visant la

partie inférieure de l'immeuble, n'ayant pas fait réparer les briques dans cette section. Analyse : La demande principale :

a) Les travaux de maçonnerie : [ 19 ] Les demandeurs réclament la somme de 500 $ pour les travaux de maçonnerie. Ils allèguent l'absence de consultation, la mauvaise qualité des travaux et la couleur choisie, soit le remplacement des briques rouges par des briques grises. [ 20 ] Le Tribunal ne retient pas cet aspect de la réclamation. D'abord, le défendeur nie avoir procédé sans consulter les demandeurs. Même si c'était le cas, la preuve démontre que dès que le hangar a été enlevé, les briques se sont effritées.

Il y avait alors urgence d'effectuer les travaux de maçonnerie immédiatement. [ 21 ] Les briques, qui ont été installées, n'étaient pas de la même couleur que certaines des briques en place. Par contre, selon les photographies, le mur comprenait déjà des briques de couleurs différentes; ces dernières peuvent être peintes, comme ce fut le cas pour celles posées antérieurement. [ 22 ] Enfin, les demandeurs n'ont pas démontré par preuve prépondérante que la

partie du mur comprenant les briques mal posées est effectivement la

partie où les travaux récents ont été faits.

b) La terrasse : [ 23 ] Les demandeurs prétendent que la grandeur de la terrasse était très importante et constituait un considérant du prix payé pour le condominium. Ils soumettent que le défendeur a commis une faute contractuelle en faisant construire une terrasse qui comprend 42% de l'espace total prévu. Selon le défendeur, la terrasse comprend 94.2% de l'espace total.

[ 24 ] Les articles suivants dans la Promesse d'achat sont pertinents: 5.3 L'ACHETEUR a examiné les plans de construction de la terrasse arrière et s'en déclare totalement satisfait . L'ACHETEUR reconnaît au VENDEUR le droit d'y apporter les modifications qu'il juge nécessaires au besoin. 7.3 INCLUSIONS: Sont inclus dans la vente…

b) autres: Le vendeur s'engage d'ici le 15 juin 2006, à changer le balcon arrière extérieur et à y construire une terrasse correspondant à approximativement la largeur de l'appartement et d'une longueur approximative de 12 pieds selon les plans de construction ci-dessus mentionnés . Le tout aux frais du VENDEUR. Toute subvention reçue pour la démolition du hangar arrière et/ou la construction d'une terrasse sera versée intégralement et immédiatement au VENDEUR sans aucune contrepartie pour l'ACHETEUR. (nos soulignés) [ 25 ] Le contrat de copropriété traite la

partie exclusive des demandeurs comme suit: « La

partie de troisième part occupera à

titre de

partie exclusive le logement situé au 4404 Christophe-Colombe, étant le troisième étage et aura l'usage exclusif de l'espace au dessus du toit de l'immeuble avec le droit d'y faire des aménagement conformes aux règlements municipaux à ses frais. Toutefois, elle sera responsable de tous dommages et frais additionnels découlant de l'aménagement d'une terrasse sur le toit…. » La

partie de troisième part aura également le droit d'installer une terrasse arrière attenante à son appartement, dans les limites de l'endroit où se trouve la remise du troisième étage et à trente-six (36) pouces du bord de la cour intérieure et tout en laissant le dégagement nécessaire à l'installation d'un escalier de secours .'' (nos soulignés) [ 26 ] Les demandeurs prétendent que la terrasse, construite par le défendeur, ne rencontrait pas les exigences de leur offre d'achat.

Le défendeur prétend le contraire. [ 27 ] Or, ni l'une ni l'autre des parties ne détenait les plans de construction pour la terrasse arrière tels qu'ils existaient au moment de la promesse d'achat, soit les plans qui sont à la base de la réclamation. [ 28 ] Même si les demandeurs avaient prévu que les dimensions de la terrasse seraient de 12 pieds x 12 pieds, la terrasse devait quand même respecter les exigences du contrat de copropriété.

Ce contrat stipule que l'installation de la terrasse devait se faire: « dans les limites de l'endroit où se trouvait la remise du troisième étage et à 36 pouces du bord de la cour intérieur, tout en laissant le dégagement nécessaire à l'installation d'un escalier de secours. » [ 29 ] Autrement dit, la terrasse devait comprendre l'espace requis pour l'escalier de secours dont les dimensions sont de 5 pieds x 5 pieds. La terrasse devait également comprendre une

partie de la cour où il y avait une remise, soit l'espace qui doit être construit avec des matériaux non combustibles, tels qu’exigés par la Ville. [ 30 ] Selon les plans des lieux, après la construction de la terrasse, les demandeurs ont agrandi la terrasse de 3 pieds du coté Sud, faisant en sorte que la terrasse possède une largeur de 15 pieds. [ 31 ] Les demandeurs prétendent avoir droit à ces dimensions. Par contre, ils ne détiennent pas les plans qui existaient au moment de la promesse d'achat. [ 32 ] En l'absence de ces plans et compte tenu que les dimensions prévues dans le contrat de copropriété comprennent l'escalier de secours et la

partie nécessitant les matériaux non combustibles, le Tribunal ne peut conclure que, dans la construction de la terrasse, le défendeur a fait défaut de respecter ses obligations contractuelles. [ 33 ] C’est ainsi que les demandeurs, qui détiennent le fardeau de la preuve, ne peuvent avoir gain de cause.

La demande reconventionnelle : [ 34 ] Le demandeur allègue que dès que quelque chose ne faisait pas l'affaire des demandeurs, ils proféraient des menaces; la demanderesse invoquait le fait qu'elle est avocate. [ 35 ] Les demandeurs ont jeté des bouteilles de bières dans sa cour et ont appelé la police pendant qu'il tentait de réparer le mur. Le défendeur prétend que ses employés ont quitté le chantier à cause du harcèlement de la part de la demanderesse.

Les actes de harcèlement étaient si nombreux, qu'il a déménagé en mai 2008. [ 36 ] Le défendeur prétend avoir subi une perte de valeur de son logement puisque l'étendue de la construction de la nouvelle terrasse bloquait le soleil sur son balcon. Il réclame les frais payés pour poser une poutre centrale et pour avoir dû solidifier la structure. Enfin, le défendeur prétend que les demandeurs n'ont pas payé leur part des frais d'assurance pour l'immeuble, soit la somme de 681 $.

Analyse : [ 37 ] Le défendeur/demandeur reconventionnel (ci-après le « défendeur ») réclame 1 340 $ pour les frais de la poutre centrale et le béton qu'il avait installé pour solidifier la structure. Par contre, n'ayant produit aucune facture, cet aspect de sa réclamation ne peut être accordé.

[ 38 ] Il demande des dommages de 500 $ pour les actes de la demanderesse qui ont provoqué le départ temporaire du chantier des travailleurs qu'il avait engagés. Or, le défendeur n'a pas démontré une quelconque perte subie. [ 39 ] Quant à sa demande de 2 000 $ pour le harcèlement subi, le défendeur se plaint du comportement des demandeurs alors que ces derniers se plaignent également de son comportement, tel le fait qu'il a coupé l'eau à leur logement à quelques reprises. [ 40 ] Or, aucun détail précis n'a été présenté quant aux faits allégués. Cet aspect de la réclamation n'est donc pas accordé.

Le défendeur n'a pas droit non plus aux dommages recherchés pour la perte de valeur de sa propriété en l'absence de toute preuve à cet égard. [ 41 ] Reste la réclamation pour le paiement, par les demandeurs, de leur part des assurances, soit la somme de 681 $. La convention de copropriété prévoit que les parties s'engagent à contribuer au paiement des dépenses communes; la portion de chacun était de 34%.

Ces dépenses comprenaient le paiement des primes d’assurance. [ 42 ] La facture de Desjardins Assurances générales, produite par le défendeur, démontre que pour la période du 21 mai 2005 au 21 mai 2008, les paiements relativement à la police d'assurance pour l'immeuble en question s'élèvent à 3 005 $. Le défendeur réclame le paiement de 34% de ce montant. [ 43 ] La première période est prescrite. La somme due pour les deux années suivantes s'élève à 2 096 $; dont 34% de ce montant est 712 $.

Par contre, la somme réclamée par le défendeur n'est que 681 $; n'ayant pas amendé sa réclamation, le Tribunal ne peut lui accorder plus que la somme demandée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action principale; ACCUEILLE , en partie, la demande reconventionnelle; CONDAMNE les demandeurs, Delbie Desharnais et Sébastien Breton, à payer au défendeur, Godot Huard, la somme de 681 $ avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'institution de la demande reconventionnelle, plus les frais judiciaires de 68 $. __________________________________ SUZANNE HANDMAN, J.C.Q. Dates d’audience : 24 août et 23 novembre 2009, 25 janvier 2010